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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
 Posté - 24 juil. 2006 : 14:13:48
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Bonjour
J'ai, avant notre AG, été vérifier les pièces justificatives des charges chez notre syndic, j'avais RDV à 15h et à 16h30 on m'a gentillement prié de partir car il y avait quelqu'un d'autre qui avait RDV à 16h30
Il est évident qu'en 1h30 je n'ai pas eu le temps matériel de tout vérifier (nous sommes une copro de 322 coproprios et un budget annuel de + de 400 000 euros) j'ai donc demandé par courrier justification de certains éléments que je n'avais pas pu vérifier.
Je note également que seules ont été mises à ma disposition les factures à l'exclusion de tout contrat ou bulletins de salaire.
Par pur hasard les personnes qui détennaient ces documents étaient absentes ce jour là.
j'ai constaté ce jour là plusieurs infractions notamment le paiement d'un 14ème mois au concierge, le paiement en double (un contrat annuel + 2 contrats semestriels) pour l'entretien du portail électrique, la mise en charges générales d'une facture particulière à un bâtiment, l'augmentation de nos factures mensuelles d'entretien des espaces verts de + de 200 euros depuis juillet 2005 alors que le contrat d'origine prévoit un montant forfaitaire annuel payable mensuellement, la non trace dans le compte rendu de gestion de la part à la charge du personnel logé pour la location des appartements qu'ils occupent à titre privé.
J'ai également observé 2 factures concernant des travaux qui n'avaient pas été votés en AG.
J'ai donc fait part au syndic de ces observations, lui demandant ce qu'il comptait faire pour les corriger. Je lui également demandé des informations sur le contenu de la feuille de paie, à savoir s'il payait toujours la "prime de sortie des poubelles sélectives" que nous n'avons plus depuis 3 ans, et à quoi correspondait le paiement d'une "indemnité compensatrice" inconnue dans CCN 3144 et ses avenants, et s'il payait toujours un "salaire complémentaire de niveau 2" à un employé de niveau 3 (coeff. 275)
A noter que le CS avait été vérifier les pièces mais comme par un autre hasard il n'a rien relevé d'irrégulier
Entretemps notre AG a eu lieu, les comptes ont été approuvés, et bien sur aucun rapport ecrit ou verbal n'a été fait par le CS concernant l'année écoulée
Je viens donc aujourd'hui de recevoir une réponse à mon courrier dont voici quelques extraits:
"nous sommes surpris de vos demandes car vous avez passé l'après midi dans nos bureaux" en réalité 1h30
"notre service comptable a mis à votre disposition l'intégralité des pièces comptables" c'est à dire les factures car pour le syndic les contrats et BS ne font pas partie des pièces comptables
"vous devrez comprendre que vous êtes dans une copro de 321 logements et que nous ne pouvons pas dire ou répéter les choses alors que vous avez vérifié les comptes après que le conseil syndical l'ait fait, et que ces comptes ont été approuvés" en somme puis que vous avez tout vu et le CS aussi pourquoi demander d'autres explications
"votre façon de faire procède du harcèlement auquel nous ne nous prêterons pas"
alors maintenant que vous savez tout ou presque tout que dois-je faire pour obtenir les renseignements demandés ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 14:18:49
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Juste une question : qu'on dit le syndic et les autres copro pendant l'AG quand vous avez soulevé ces questions ?
si réponses à attendre, ne devaient-elles pas être notées noir sur blanc sur le compte rendu ?
personne ne vous a suivi ?  |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 15:03:10
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Nous avons été 3 personnes à vérifier les comptes en dehors de 3 membres du CS, elles ont fait le même constat que moi pour certaines questions car pour d'autres le temps leur manquait à elles aussi.
Lorsque nous avons soulevé ces points les autres copros nous ont pris pour des "tarés" ou des "fouteurs de merde"
il est vrai que dans les documents des comptes de gestion, fournis par le syndic avec la convocation, étaient tout ce qu'il y a des plus obscures, la totalité des pages, concernant les charges générales seulement, étaient signifié sur 1 1/2 page alors qu'en réalité il aurait fallu 13 pages, comme le comportait les documents remis au CS.
lors de l'AG il a été seulement dit et de façon ironique "on va vérifié cela" sachant bien entendu que le syndic ne le fera jamais surtout après que les comptes aient été approuvés
Il n'y a pas eu non plus de rapport écrit à ce sujet lors de l'AG
J'avais déjà soulevé ces questions par écrit au syndic avant cette AG, questions dont il n'a tenu aucun compte.
Moi ce que je voudrais avoir ce sont des réponses précises pour pouvoir éventuellement demander réparation par voie de référé ou autre sur les anomalies constaté malgré le vote des comptes |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 19:40:53
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JF13, cela fait 10 ans que je vis la même chose ... je ne connais rien au contrôle des comptes, à la gestion, aux contrats alors que l'audit et le contrôle de gestion est ma profession
comme vous soit le gestionnaire soit le comptable est absent quant aux feuilles de paie c'est encore qqn d'autre et pour cause donc
comme on ne peut verifier en 1h30 même en étant professionnel il faut avoir des garde fous et prendre des précautions :
faire voter un accès aux comptes et éléments justificatifs une fois par trimestre voire plus: un mois après chaque appel de fonds permet de voir les paiements, l'accès au grand livre comptable vous permet de préparer les points à regarder puisque tout est dessus,et si le syndic rechigne rappellez à tous que c'est l'argent de la copro et qu'il ne sert à rien d'aller regarder les comptes alors que le CS est déjà d'accord et que les comptes sont réddités voire les régul déjà envoyées
et si ma mémoire ne flanche pas et si F est votre syndic fait vous le envoyer par la toile
id séparez l'eau froide et chaude elles peuvent être analysés avec les 4 factures et les relevés dès envoi des relevés en dec ou janvier suivant la cie, là vous gagnez du temps pour regarder le reste
et faire une liste écrite de tous ce qui ne va pas comptablement, c'est à dire pour les charges (le terme comptable est pour bcp de juristes et syndics marque de dédain
il semble que vous ayez le même style de syndic qui prenne les copros pour des imbéciles, ce qui est souvent facilité par l'attitude des autres copros
je vous en dirai plus sur les annulations de comptes par les tribunaux d'ici peu attendant copie de jugements en annulant ... et si l'appel de l'Océan ne me prend pas par ces temps caniculaires (36° prévu sous abri à Paris demain, je vais mettre ma tente au sous-sol ...) à moins que j'aille revoir la côte bleue ses oursins, violets et bogues à portée de main ...
l'approbation des comptes ne vaut pas approbation du compte individuel |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 21:22:36
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bonsoir JCF13,
Vous avez en face de vous un de ces syndics incompetent menteur voleur qui font la honte de notre profession.
Toutes vos questions et remarques sur les comptes sont legitimes et la reponse de cet escroc est inacceptable.
Encore plus incroyable est cet aveuglement des membres du cs.
Bon courage ! |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 02:09:50
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A océan et air jordan merci pour votre intervention
le malheur dans les grandes copros comme la mienne c'est qu'il y a des arrengements entre CS et syndic, entre le personnel et certains coproprios.
Quelques exemples: un gars du CS habitant au RDC le bruit le génant fait placer 2 bornes en béton par le syndic pour éviter que les voitures stationnent; un autre qui habite au 2ème a la vue génée par les sapins il demande au syndic de les ététer; et comme cela bien d'autres encore. En contre partie le CS ferme les yeux sur les visites du syndic, sur le nettoyage, certaines factures, etc...etc...
Certains coproprios sont bien copains avec le personnel (ils s'embrassent par exemple) et lorsqu'il y a un PV à mettre par exemple pour mauvais stationnement, il n'est pas étonnant de voir qu'une seule voiture est verbalisée et pas l'autre, allez comprendre pourquoi
certains lieux sont nettoyés 2 fois par semaine et il arrive parfois que l'on oublie d'en nettoyer d'autres
Et lorsqu'en AG vous dites que l'on paie la TH au personnel logé et que l'on devrait pas certains vous répondent avec sang froid, "vous allez pas chipoter pour 5 euros par personne"
En AG beaucoup de coproprios votent sans chercher à comprendre, d'autres votent toujours oui pour ne pas se faire remarquer ou par peur de représailles
Par exemple: pour les espaces verts on a un contrat annuel de 24000 euros payable mensuellement et par magie les 6 derniers mois de l'année sont augmenter de 200 euros (pour cause d'augmentation de charges salariales dixit le syndic) quand vous dites cela en AG on vous prend pour l'emmerdeur, l'empecheur de tourner en rond et c'est vous qui êtes mal vu, le grain de sable quoi !!!!
Il faut dire aussi que le compte rendu de gestion ne comporte qu'une seule ligne à ce sujet: contrat entretien espace verts : 25200 euros
s'ils avaient le détail ou s'ils allaient le chercher ils comprendraient peut être mieux
il y a 3 ans notre syndic était bien F, on a réussi à s'en débarrasser mais on a pas gagner au change, on a laissé "un borgne" pour "un aveugle" sans vouloir de mal à quiconque.
Comme l'on dit "il n'y a pas de bon syndic sans bon conseil syndical" mais le comble c'est d'avoir les deux qui ne sont pas bons et c'est notre cas
Ce que je souhaiterai maintenant c'est de savoir comment agir pour ne pas payer ces charges irrégulières malgré que les comptes aient été approuvés |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 07:00:41
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Citation :
Initialement entré par JCF13
Comme l'on dit "il n'y a pas de bon syndic sans bon conseil syndical" mais le comble c'est d'avoir les deux qui ne sont pas bons et c'est notre cas
Sur ce point particulier, pensez vous vous présenter au CS ? |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 12:32:57
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pour répondre à LeNabot
oui j'ai l'intention de me présenter mais seulement lorsque les élections se feront régulièrement, pour l'instant une action en justice est en cours, on attend le verdict
je ne veux pas me présenter dans une élection irrégulière alors que je prone la légalité ce serait mal venu
pour l'instant ma préocupation première c'est de savoir quoi faire ou quelle action engagée pour que les anomalies constatées lors du contrôle des pièces justificatives puissent être rectifiées |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 18:54:35
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JCF 13, votre boite email référencée sur UI semble obsolète puisque mon message revient en failure ...... mais si vous m'adresser un mail je veux vous envoyer des exemples prècis
Océan et Grande bleue |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 13:14:20
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| Merci Ocean, je viens de vous envoyer mon adresse email |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 13:06:43
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JCF13,
Le meilleur moyen d'obtenir toutes les informations du syndic est de faire partie du CS car aucune restriction ne peut lui être opposée quant à la transmission d'informations. C'est également le meilleur moyen d'être au fait de tous les éventuels dérapages des membres du CS.
Par expérience, je peux vous dire qu'en tant que non membre du CS et ayant des relations conflictuelles avec un syndic, un copropriétaires est tout simplement aveugle.
Bon courage et n'hésitez surtout pas à poser des questions à votre CS qui devrait avoir tous les éléments de réponses (si il le souhaite). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2006 : 17:40:05
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Beaucoup de réponses pleines de bons sens la dessus.
On vote d'abord pour JCF 13 au conseil syndical.
J'ajoute quand même que lorsqu'il y a deux ou trois " étrangers au CS " disposés à aller voir les justificatifs pour une copropriété aussi importante, il est préférable qu'ils se concertent pour y aller en même temps.
Une autre observation est le rappel que, légalement, les " étrangers au CS " n'ont pas accès " à la comptabilité du syndicat. Il faudrait le noter une fois pour toutes.
Quant au 14eme mois, je ne sais pas ce qu'il est exactement mais il est vrai que, pour le quidam lambda, la concierge perçoit 14 mois de salaires soit 13 + les CP.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 00:14:42
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JPM vous voulez dire les etrangers au syndicat et non au CS uniquement, l'AG approuve des compte donc n'importe quel copro peut aller vérifier les COMPTES c'est à dire tout et non pas uniquement les factures de charges courantes comme voudraient le faire croire de nbx syndics.
ce n'est pas leur compta mais la nôtre et regarder les offres d'emploi pour gestionnaires ou comptables de syndics c'est Bac +2 en moyenne, c'est à la portée de tout le monde si on affole pas les copros et avec qq rudiments de bon sens et de gestion ( et pas plus compliqué que le budget d'une grande famille nombreuse avec nounou ou femme de ménage(gardien)
et surtout il y a aucune raison que le syndic ne laisse pas accès aux docs même si un copro vient avec sa cousine expert comptable ....ou un juge stagiaire qui viendrait apprendre le contrôle comptable et la compta ana |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 00:39:55
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Je parle des étrangers au CS.
Commen souvent, je ne donne aucun avis sur le bien ou le mal fondé des textes
Je dis simplement ce que dit le statut.
Relisez l'article 18-1 de la loi qui impose au syndic de présenter les pièces justificatives des charges en donnant quelques précisions.
Il ne parle pas de la mise à disposition, dans ce cadre, des documents comptables. Le statut prévoit de manière désormais assez précise les conditions dans lesquelles ces documents comptables sont mis à la disposition du CS.
Que par ailleurs un syndic veuille bien présenter les documents comptables à un copropriétaire est une autre affaire. Il n'y est pas tenu et il n'y a aucune ambiguité sur ce point. 
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 01:06:41
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oui oui l'art 18 bien gentil, mais pas sûr que ceux qui votent les lois soient déjà aller contrôler des comptes ou même seulement des charges .... et rien n'empêche de faire mieux que la loi pour la transparence des charges
et regarder que la facture 319b de la société QSD fait bien 1000 euros comme dans les comptes... quel interet, quoique parfois
si vous ne voyez pas les comptes de bilan, les factures en attente vous ne controler pas grand chose
autres exemple : la loi dite les comptes de recettes et dépenses
peu de copros ont les comptes de recettes et y ont accès
encore une fois je me place côté du copro que je suis et de ce qui va mettre facturer directement ou indirectement
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