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 Sujet  |
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poupette
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 26 juil. 2006 : 18:23:23
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Bonjour a tous et toutes
Voici ma question
Un copropriétaire vend tous ses lots, lors de l'AG 2005 le syndic nous a fait payer 260Euros pour recherche de plomb dans les parties communes, charges payées au 1000eme
Celui ci nous indique que c'est une obligation car il y a vente d'un bien et que ce diagnostic est obligatoire pour l'acheteur
Maintenant lors de l'AG 2006 notre syndic nous indique dans l'etat des dépenses de la copro sociéteX recherche de plomb et de nouveau 260Euros encore au 1000eme
Reponse de celui ci le copropriétaire vend un autre de ses lots et le diagnostic n'est valable qu'un an donc obligation de le refaire
Effectivement la vente oblige les informations obligatoires, effectivement ce document a une durée d'un an mais quelqu'un peut il me confirmer que c'est bien tous les copropriétaires qui doivent prendre en charge ses frais alors que c'est pour la vente exclusive a un copropriétaire et le syndic ne nous transmet pas le contre rendu de ce diagnostic?
Merci pour vos futurs réponses et SVP est ce que quelqu'un peut répondre a mon premier sujet intitulé "travaux illegaux dissimulés" en date de mi juillet
Merci
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 18:42:10
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et serait-ce comme pour les termites une drole Drôle d'Entreprise Parisienne faisant le coup à toutes les copros d'un même syndic ou la filiale d'un autre groupe de syndic connue pour ses façons de faire |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 19:33:55
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bonjour .
pour l'amiante te les thermites c'est à la charge du vendeur.
comme souvent , demandez sur quel texte de loi il se base pour cette recherche de plomb dans les parties communes et à la charge de qui .
mikis |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 21:08:36
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il me semble que le syndic applique strictement la législation de la copropriété. En effet (mais la loi a peut-être changé récemment) le syndic représentant le syndicat des copropriétaires (tous les copropriétaires), les frais relatifs aux mutations (état daté, diagnostics, ...) devraient logiquement être partagés entre tous les copropriétaires aux tantièmes généraux. Faut également voir le contrat de syndic signé en AG qui prévoit généralement les frais de mutations partagés entre vendeur / acquéreur qui étaient jusqu'à récemment illégaux.
Cordialement / Frédéric |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 23:52:01
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Fguigui, à propos de ce sujet, aurait mis le doigt dans l'anneau de goupille que je ne serais pas étonné.
S'il tire un peu ? Boum !!!!!!
Vous mélangez les frais de relance, les hono de mutation et les frais des diagnostics, vous touillez un peu. Celà fait boum aussi !!!
A propos de la liste des hono du syndic qui doit être fournie. On a dit qu'il fallait tout mettre y compris ce qui venait de paiement s directs par des vendeurs ou acquéreurs ou notaires ou autres. Sur le bien fondé, je laisse discuter.
Mais techniquement c'est impossible. On ne peut placer que des honos qui viennent du syndicat dans les annexes de fin d'exercice.
Et pour l'écart de fin d'exercice, qu'on appelle " résultat " ou encore moins perçu ou trop perçu sur provisions, on a indiqué qu'il fallait le remonter en fin d'exercice dans le 701, au crédit ou au débit selon les cas. Je ne vois pas très bien. En fait il n'y a pas à le placer du tout. On le retrouve dans les soldes des copropriétaires, point c'est tout.
Mais pardon ! je m'écarte du sujet.
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poupette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 09:16:50
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Merci a ceux qui ont répondu
Mais que dois je comprendre
est ce Mikis qui demande a la charge de qui ?
est ce Fguigui qui conforte le syndic ?
ou JPM qui m'indique que nous smmes en possession d'un engin qui risque d'exploser ?
Pouvez vous etre plus précis car si tous les ans un lot est vendu, il vas falloir prévoir dans le budget la petite somme de 260Euros pour un diagnostic obligatoire dont nous n'avons aucun contre rendu il faut croire que l'on doit payer mais que l'on ne peux connaitre se qu'on paie |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 10:31:16
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Citation :
Initialement entré par poupette
Merci a ceux qui ont répondu
Mais que dois je comprendre
est ce Mikis qui demande a la charge de qui ?
est ce Fguigui qui conforte le syndic ?
ou JPM qui m'indique que nous smmes en possession d'un engin qui risque d'exploser ?
Pouvez vous etre plus précis car si tous les ans un lot est vendu, il vas falloir prévoir dans le budget la petite somme de 260Euros pour un diagnostic obligatoire dont nous n'avons aucun contre rendu il faut croire que l'on doit payer mais que l'on ne peux connaitre se qu'on paie
J'ai trouvé ceci :
L'état des risques d'accessibilité au plomb doit-il porter sur les parties communes ou uniquement sur les parties privatives, quand le bien vendu est en lot de copropriété ?
La loi prévoit qu'un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à tout contrat de vente d'un logement construit avant 1948 et compris dans une zone à risque d'exposition au plomb, mais ne prévoit pas que le propriétaire d'un logement construit avant 1948 et compris dans une zone à risque d'exposition au plomb doit effectuer un état des risques d'accessibilité au plomb avant la vente.
Pour pouvoir annexer un état des risques d'accessibilité au plomb portant sur les parties privatives au contrat de vente du logement, il est de la seule responsabilité du propriétaire d'effectuer cet état des risques d'accessibilité au plomb avant la vente.
Pour pouvoir annexer un état des risques d'accessibilité au plomb portant sur les parties communes au contrat de vente du logement, il est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de réaliser cet état des risques d'accessibilité au plomb. Or, le propriétaire vendeur ne peut pas obliger les autres copropriétaires à effectuer cet état des risques d'accessibilité au plomb, car il est en régime d'indivision avec eux.
En revanche, les syndics ont une obligation de conseil auprès du syndicat de copropriété : à ce titre, il est de leur devoir, et sous leur responsabilité, de conseiller les copropriétaires de réaliser un ERAP sur les parties communes, en invoquant le problème sanitaire lié à la présence de peintures au plomb dégradées et de le tenir à jour régulièrement (normalement tous les ans).
http://www.sante.gouv.fr/htm/pointsur/saturn/3saturn2.htm
C'est un peu une réponse de normand mais c'est assez clair pour qui arrive à lire entre les lignes.
Surtout si on lit cela : "Un état des risques d'accessibilité au plomb effectué dans un logement, qui mettrait en évidence l'absence de plomb, doit-il être mis à jour lors de sa revente plus d'un an après ?
La réponse juridique est oui, si le propriétaire vendeur veut s'exonérer de la garantie des vices cachés. En pratique, il n'encourt pas le risque de mise en cause ultérieure de la garantie des vices cachés, étant donné que l'interdiction de mise sur le marché et d'importation des peintures à base de plomb est en vigueur depuis 1993. " |
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poupette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 11:02:05
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Cher GIWDUL
Sympa mais estce que cela veut dire que tous les ans meme sans une vente d'un lot nous nous trouvons dans l'obligation de faire cette recherche ?
Et si cette recherche demontre qu'il n'y a pas de plomb dans les parties communes, devons nous quand meme continuer a payer une prestation pour un resultat qui restera identique??? |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 11:24:27
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Citation :
Initialement entré par poupette
Cher GIWDUL
Sympa mais estce que cela veut dire que tous les ans meme sans une vente d'un lot nous nous trouvons dans l'obligation de faire cette recherche ?
Et si cette recherche demontre qu'il n'y a pas de plomb dans les parties communes, devons nous quand meme continuer a payer une prestation pour un resultat qui restera identique???
Je répète l'extrait du ministère de la santé :
"Un état des risques d'accessibilité au plomb effectué dans un logement, qui mettrait en évidence l'absence de plomb, doit-il être mis à jour lors de sa revente plus d'un an après ?
La réponse juridique est oui, si le propriétaire vendeur veut s'exonérer de la garantie des vices cachés. En pratique, il n'encourt pas le risque de mise en cause ultérieure de la garantie des vices cachés, étant donné que l'interdiction de mise sur le marché et d'importation des peintures à base de plomb est en vigueur depuis 1993. "
Je ne crois pas que vous aurez une réponse plus précise.
Aussi " à ce titre, il est de leur devoir, et sous leur responsabilité, de conseiller les copropriétaires de réaliser un ERAP sur les parties communes, en invoquant le problème sanitaire lié à la présence de peintures au plomb dégradées et de le tenir à jour régulièrement (normalement tous les ans). "
Donc le syndic conseille et l'AG décide. Vous pouvez décider que faire le diagnostic tous les ans n'a pas d'object et donc vous ne le faite pas. Si un cas de saturnisme survient à cause des PC vous irrez en prison. Mais comme cela n'est possible que si un marchand vous vend des peintures au plomb (interdites) en vous disant qu'il n'y en a pas, vous l'attaquerez lui pour fraude et vous n'irez pas en prison.
C'est le choix de la copro. |
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poupette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 11:34:35
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Gwidul
J'avais bien compris et j'espere ne pas vous avoir irrité
Mais nous le syndic nous l'impose ,ni choix d'entreprise ni choix pour comparer rien de rien
Vous avez l'air de bien vous y connaitre en copropriété
Pourrier vous jeter un oeil sur le pb precedent intitulé travaux illegaux dissimulés car mon sujet est lu mais je pense qu celui ci est complexe
J'ai hate de vous lire et si besoin de vous donner + d'info
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 15:02:32
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Citation :
Initialement entré par poupette
Gwidul
J'avais bien compris et j'espere ne pas vous avoir irrité
Mais nous le syndic nous l'impose ,ni choix d'entreprise ni choix pour comparer rien de rien
Vous avez l'air de bien vous y connaitre en copropriété
Pourrier vous jeter un oeil sur le pb precedent intitulé travaux illegaux dissimulés car mon sujet est lu mais je pense qu celui ci est complexe
J'ai hate de vous lire et si besoin de vous donner + d'info
Pour le problème actuel le syndic n'a pas de mandat pour faire ces diagnostiques...
Je crois me souvenir que JPM avait écrit que le syndic peut de son propre chef les faire établir. Mais je crois que cela se limite aux diagnostiques obligatoires ce qui n'est pas le cas ici.
Donc vous pouvez probablement refuser de les payer ou au moins faire une résolution qui interdise objectivement au syndic de faire ces diagnostiques facultatifs sans mandat de l'AG.
Pour votre autre question j'avoue mon incompétence. Je ne connais que le Pb de gestion du quotidient et encore bien mal par rapport aux piliers de ce forum. |
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poupette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 15:26:43
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Je vous remercie de la patience que vous avez eu
j'ai constater que vous etiez qelqu'un de tres actif sur le forum
Sachant que vous etes la depuis un bon moment et que vous connaissez mieux les pseudo qui repondent frequement aux questions si vous pensez qu'un pseudo actif serait le plus "pro" à repondre a mon premier sujet merci de lui en toucher deux mots,notre copropriété se trouve dans une situation difficile et encore je n'ai ouvert que deux sujets, je verifie les autres sujets actifs afin de ne pas faire de doublon
Pour tous ceux qui lisent ce sujet, continuer a me répondre, l'information est une bonne chose |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 12:19:15
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extrait d'une lettre du ministère du logement :
Madame, Monsieur,
Le dispositif de lutte contre le saturnisme mis en œuvre par la loi d'orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a été renforcé par la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique.
Les textes d'application (un décret et quatre arrêtés) viennent de paraître.
Nous souhaitons attirer votre attention en particulier sur les modifications concernant la vente de logements anciens construits avant le 1er janvier 1949.
Jusqu'à présent, dans les départements à risque, un état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) devait être réalisé pour que le vendeur puisse s'exonérer de la garantie des vices cachés. A compter de l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, cet état des risques est remplacé par un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
À titre transitoire, tout ERAP ayant été réalisé antérieurement à la parution de ces textes a valeur de CREP pour une période d' un an à compter de son établissement. Pour les ventes en cours, il n'est donc pas nécessaire de faire réaliser un CREP, si la durée de validité d'un an de l'ERAP n'a pas expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière.
Nous attirons tout particulièrement votre attention sur le fait que cette obligation de CREP est étendue immédiatement lors de la parution des textes à l'ensemble du territoire français.
Conformément à la loi, un CREP doit être réalisé :
- lors de la vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 ;
- dans les parties communes d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation et construit avant le 1er janvier 1949, où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements (notion définie par un des arrêtés) ;
ATTENTION - avant le 11 août 2008, le CREP devra avoir été réalisé dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux ;
- à partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.
et la position de l'ARC sur le sujet :
1- Le problème du plomb dans les parties communes
Le véritable problème de la peinture au plomb dans les immeubles concerne surtout les parties privatives. Dans les logements où des enfants vivent souvent confinés dans des petites pièces, les poussières de plomb qui sont inhalées peuvent en effet avoir de graves conséquences sur leur santé et provoquer ce qu’on appelle le saturnisme (plomb dans le sang).
Le deuxième problème que pose les peintures au plomb concernent les ouvriers qui interviennent sur des supports (en général les murs) recouverts de peinture au plomb : en effet, si un ouvrier fait une saignée sur toute une cage d’escalier pour poser des câbles, par exemple, il va dégager de la poussière de plomb dont [b]l’inhalation sera dangereuse.
En dehors de ces deux cas et si les peintures ne sont pas dégradées, la peinture au plomb sur parties communes ne représente pas un réel danger.
Cela n’a pas empêché les pouvoirs publics d’imposer à toutes les copropriétés dont la construction est antérieure à 1949 la réalisation de « diagnostic » plomb sur les peintures des parties communes, diagnostic appelé C.R.E.P. (Constat de Risque d’Exposition au Plomb).
Nous allons voir précisément comment mettre en œuvre cette nouvelle obligation sans trop de problème.
2- Quelles sont les obligations réelles qui pésent sur les copropriétés ?
Il est important, somme toujours, de préciser les obligations réelles et non celles « rêvées » par les professionnels.
Les copropriétés n’ont que DEUX obligations.
a) Faire établir un CREP avant le 12 août 2008.
b) Faire établir un CREP avant, si elles doivent faire certains travaux.
Précisions ces deux points :
a) Un CREP avant le 12août 2008
Vous avez jusqu’à cette date pour faire établir le CREP. Notre avis est qu’il n’y a pas de raison de se précipiter, non seulement parce que le danger est quasi inexistant (voir point 1) mais surtout parce qu’il faut attendre quelques mois avant de pouvoir faire jouer la concurrence : actuellement les machines sont coûteuses ; dès que le « marché » aura pris, le prix de ces machines deviendra beaucoup plus faible ; mieux : les diagnostiqueurs pourront (comme nous venons de l’apprendre) LOUER leur matériel ; ainsi ils ne seront pas obligés d’amortir celui-ci sur un faible nombre de diagnostics.
b) Un CREP en cas de travaux destructifs
Si avant le 12 août 2008 la copropriété engage certains travaux « destructifs », elle devra procéder à un CREP.
Mais attention ! cela ne concerne que des travaux d’une certaine ampleur (contrairement à ce que vous dirons certainement de braves professionnels). Un arrêté spécial du 25 avril défini précisément ces travaux ; il n’y a obligation de CREP que si :
1- les travaux comportent la création d’ouvertures, la modification, la rénovation, le remplacement d’une huisserie ;
2- la surface cumulée des revêtements de mur ou de plafond susceptible d’être altérée représente au moins 20 mètres carrés ;
3- les travaux portent sur des plinthes, tuyauteries, radiateurs, rambardes, mains courantes, balustres, limons, crémaillères, marches et contremarches et si le cumul des longueurs des éléments peints sur lesquels sont prévus les travaux excède 25 mètres linaires.
Ainsi s’il s’agit simplement de faire un trou dans un mur, pas besoin de CREP (exigez, néanmoins, de l’entreprise qu’elle mette en œuvre des mesures de protections de ses salariés).
3- Le syndic a-t-il le droit de commander un CREP sans décision d’assemblée générale ?
Non, la date limite est le 12 août 2008 comme on l’a dit, ce qui laisse vingt-six mois au syndic pour procéder à ce diagnostic.
Dès lors il a donc tout le temps de mettre des diagnostiqueurs en concurrence et de soumettre le choix de celui-ci à l’assemblée générale. Il ressort même de la combinaison de l’article 14-2 de la loi de 1965 et de l’article 44 du décret du 17 mars qu’une telle dépense doit être votée « à part » et ne peut être intégrée dans le budget prévisionnel.
4- Comment faire si le syndic a commandé un CREP sans vote d’assemblée générale ?
C’est simple. Il suffira de refuser la dépense lors de l’approbation des comptes.
Mieux : nous vous conseillons d’écrire tout de suite à votre syndic (surtout si vous êtes président (e) d’un conseil syndical) pour lui signaler qu’au cas où il « oublierait » de faire voter l’assemblée générale sur ce point, vous serez obligé d’appeler l’assemblée générale à refuser la dépense. Ainsi, il ne pourra pas dire qu’il n’était pas averti. |
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