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clarabenj
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 26 juil. 2006 : 19:50:53
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Un avocat intervient pour mes voisins aupres de la mairie. L'ojet de son courier dont il me fait copie est :recours gracieux permis de Construire. Il demande à la mairie de reconsidérer son autorisation sur mon projet de construction pour que ce dernier soit modifié, cette démarche est faite dans le delai de recours des droits aux tiers.Ils evoquent que mon projet pourait avoir des conséquences irréparbles: Privation d'ensoleillement, de vue et d'intimité. Sachant que mon habitation (sans etage) est prevue en limite de propriete(petit cote de la construction 6m75 X 11m50) sur une partie de parcelle rehaussée de 1m environ. il evoque aussi le fait que j'ai la possibilité d'édifier ce projet sur une autre partie de ma parcelle sans causer le moindre préjudice à ces clients.
Quelles sont les conséquences de cette démarche, delais d'attente avant d'attaquer les travaux.
Quelles est leur chance d'étre entendu et d'avoir gain de cause?
explication de l'implantation:
Mon terrain a la forme d'un P, leur terrain qui a la forme d'un carre s'imbrique dans le mien.ils ont implanté et reculé leur maison dans l'angle commun afin de profiter du reste de la propriete. Ma construction est prevu sur la limite de propriete sur la partie restante entre cet angle et la distance de recul de leur construction. Cette bande de terrain est pour l'istant "un chenil"
Merci de bien vouloir me repondre, car cela fait deja 55jours que nous attendons de construire(dernier affichage du PC le 1/6/06) la pression monte...avec ce courier à moins d'une semaine de la fin du delai de droit aux tiers...
Sylvie
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 21:19:19
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la partie adverse a bien justifié de la recevabilité de son recours : délai et intérêt à agir.
elle ne soulève cependant aucun moyen d'urbanisme.
le maire ne peut retirer son autorisation de construire que si le permis est irrégulier au regard des règles d'urbanisme : il a trois mois à partir de l'autorisation pour le faire, et il a deux mois pour répondre à votre voisin à partir de la demande dudit voisin.
leur recours qui ne soulève apparemment aucun moyen d'urbanisme (vérifiez quanbd même la parfaite compatibilité du PC avec le POS/PLU de la commune) n'a a priori aucune chance d'aboutir en l'état.
il offre cependant deux intérêts pour vos voisins : - il les met en position de force pour mettre en oeuvre une "indemnité transactionnelle" (tu me paies tant pour que je me taise), rare entre particuliers
- il donne des délais nouveaux au voisin pour peaufiner un éventuel recours contentieux qui soulèverait des moyens d'urbanisme
il me semble que vous devriez donc : - prendre un contact informel avec le service urbanisme de la commune pour savoir quelle suite ils pensent donner et si ils pensent que le permis n'a pas été parfaitement bien instruit
- rencontrer le cas échéant le maire
- prendre contact avec votre assurance qui, dans le cadre éventuel de la souscription d'un contrat d'assurance juridique, peut vous aider
quant à faire commencer les travaux, soyez conscients que le moyens soulevés par les voisins (perte d'ensoleillement, gêne de voisinage) ont des délais de prescription -civil ou pénal- qui vont de 3 à ... 30 ans ! Ce n'est que 3 ans après la fin de la construction que l'on est presque sur d'éviter la démolition... (cf le fil http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41974)
donc, dès la rencontre avec les services techniques, si ils ont l'air surs d'eux, vous devriez pouvoir démarrer.
cordialement
Emmanuel |
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clarabenj
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 22:58:10
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merci de ces reponses, qui malgres tout m'interrogent.
Le Maire, que j'ai rencontrait, a le même avis que moi: le permis qu'il a accépté et validé est conforme au POS et aux règles d'urbanisme. Il ne donnera pas de recours gracieux car il pense que ce n'est plus de son ressort mais du droit civil "entre voisin".
Pour lui cela s'arrete la , mais il m'a conseillé de lire les informations citées à la fin de l'arrété d'accord du permis de construire, en particulier:"DELAIS ET VOIES DE RECOURS et droits des tiers".
Je n'arrive pas a en traduire le sens.
Le fait de demander un recours gracieux dans le delai de droit aux tiers, prolonge t il de deux mois leur recours vers un jugement administratif ou autre? est ce la même remarque que vous m'avait fait:" leurs recours leur donne des delais nouveaux pour peaufiner un éventuel contentieux qui souléverait des moyens d'urbanisme".
Pour construire doit on attendre une nouvelle validation par ecrit du maire en reponse à cet avocat(cf demande de recours...).
En cas de blocage ou de contentieux retenu, recoit on un avis d'arret de construction jusqu'a fin ... de délais, de jugement , de ???
j'habite dans un village, les responsables de l'urbanisme ou des services techniques sont nouveaux et ne donnent pas forcément l'air d'être surs d'eux.Comment décider de construire, sachant que le fait de vous lire "...droit de démolition...aprés 3 ans..."
Est il possible de m'en dire plus. Merci d'avance
Sylvie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 23:32:15
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le délai de recours de deux mois porte, comme je vous l'ai expliqué, sur un recours contentieux administratif mettant en cause la légalité du PC au regard des règles d'urbanisme.
en faisant un recours gracieux, le voisin a obtenu une prolongation de ce délai... (cf mon message plus haut).
si le maire vous écrit (ce serait bien de lui proposer) qu'il ne donnera pas suite au recours gracieux, les voisins auront deux mois pour faire un recours contentieux à réception de la réponse du maire.
le PC est TOUJOURS accordé sous réserve du droit des tiers: le service instructeur a vérifié qu'il répondait aux obligations des règles d'urbanisme et c'est tout. Les gênes "civiles" de voisinage ne sont pas de leur ressort et restent le droit des tiers justement ! En ce cas, on n'est pas en droit de l'urbanisme (tribunal administratif) mais en droit civil (TGI). Là, les délais de recours sont long (cf fil déjà cité) et il me semble impossibe d'attendre pour construire: votre PC lui même sera périmé.
donc demandez au maire de refuser officiellement le recours des voisins (ca évitera d'ailleurs d'attendre le rejet implicite de recours gracieux qui n'intervient que 2 mois après réception dudit recours) et commencez la construction...
cordialement
Emmanuel |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 23:34:30
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j'ajoute que rien ne vous oblige a attendre la réponse officielle du maire: en lançant les travaux, vous verrez bien si la artie adverse engage une prpcédure de référé-suspension pour interrompre justement lesdits travaux.
cordialement
Emmanuel |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 08:46:53
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Pour appuyer Emmanuel, si dans les règles d'urbanisme la construction en limite de propriété est permise, alors le voisin a perdu d'avance son recours. Au pire, il obtiendra peut-être un bout d'indemnité, mais rien n'est moins sur.
Par contre, vous dites que votre construction sera réhaussée de 1m par rapport à son terrain.
Sera-ce aussi le cas du terrain devant est derrière votre maison ?
Car attention ici. Contrairement à ce qui se pratique très (trop)couramment, il est interdit de surélever son terrain en limite de propriété. En effet, vous enfrégnez alors l'article 678 du code civil, du moins est-ce ce que disent constamment les jurisprudences.
Pour surélever votre terrain par rapport à celui du voisin, il faut disposer en limite de propriété un pare vue de 2m de haut, ce qui revient donc à faire une clôture. Or, les règles locales d'urbanisme locales peuvent interdire la mise en place de clôture opaque. Dans ce cas, il y a impossibilité de surélever en limite.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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clarabenj
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 23:30:31
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merci pour ces conseils si rapides à vous deux Laurent Campedel et Wroomsi Emmanuel.
J'ai contacter la mairie en lui sugérant fortement de répondre au dit avocat(explication du gain de deux mois avant le rejet implicite)
Je ne compte pas rehauser ma parcelle, car celle ci est plus haute que celle des voisins et pour l'ensemble de ma propriete. C'est une ancienne carriere qui a ete remblayee sauf sur la partie ou j'ai implanter ma construction. j'ai positionne ma construction su la limite de propriete (possible dans le pos: en limite ou 3m)de mon voisin car de l'autre cote j'ai voulu garder une bande de 4m environ sachant que de ce cote la, il y a un chemin desservant 5-6 habitations.
Afin de montrer mon intention de construire j'ai, le jour ou j'ai recu la lettre de l'avocat, envoyer une demande en RAR a mon voisin pour une demande de tour d'echelle et ce pour la durée de mon chantier debutant semaine 31.
De plus afin d'etre carre j'ai fait appel a un geometre expert pour l'implantation de ma construction, qui dans un premier temps procede a un bornage de ma parcelle et donc de cette limite de propriete. Il convoquera en fin de semaine prochaine les deux parties.
Peuvent -ils refuser de signer sachant qu'en 68 ils ont deja signe ce meme bornage avec des anciens proprietaires, mais ils n'ont pas voulu par gentillesse m'en faire part.(Ils m'ont dit que j'allait regreter d'avoir voulu faire cette construction sans leur validation!!! cette etape n'etant bien sur pas imposee dans notre procedure de demande de permis)
Apres reponse du maire, quelles sont les fins possible du recours contentieux, qui sera sans doute de droit prive donc hors sujet vis à vis de l'urbanisme. N'y a t il pas abus de la partie adverse de faire trainer le dossier(possibilitee de 6 mois de delai dans le pire des cas) sachant que rien ne sera probablement retenu. Et que leur chance d'etre entendu sur le plan civil, ne se fera qu'apres la construction dans les 3 a 30 ans qui suivent. (quelle chance d'avoir une telle voisine)
Pardonner moi si je melange un peu tout, je prefere insister sur mes demandes afin d'eclairer un espoir de serenite dans ma tete.
Vos reponses me permetent en tout cas de diriger ma defense et mes actions, je vous en suis reconnaissant, amicalement ...le garri. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 09:11:00
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Puisqu'un géomètre vient, profitez en pour faire constater l'altitude précise du terrain naturel de votre parcelle. le voisin essayera surement quelquechose la dessus (du moins le ferais-je à sa place !).
si rien n'est retenu par le juge en terme d'urbanisme (respect complet des règles d'urbanisme) et qu'il n'y a ni emprise ni contradiction avec l'article 678 du Code civil, je pense que votre seul risque est de devoir très éventuellement verser des dommages-intérêts pour compenser une hypothétique gêne de voisinage... et encore! Si ils ne voulaient pas de voisins, ils devaient acheter la parcelle en cause !
Eux, en revanche, risquent fort d'être condamnés par le juge judiciaire (procédure civile à leur initiative) aux dépens et au titre du L700 du NCPC (nouveau code de procédure civile), notamment parce que la procédure qu'ils engageraient pourraient être vue comme dilatoire.
Laissez les venir et choisissez un avocat avec qui vous travaillerez en confiance; je vous rappelle que ses "émoluements" (même si le mot ne correspond pas, je le trouve rigolo ! ) peuvent être pris en charge par votre assureur si vous avez souscrit un contrat d'assistance juridique, à condition de prévenir l'assureur !
cordialement
Emmanuel |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 10:52:45
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Citation :
Initialement entré par clarabenj
merci pour ces conseils si rapides à vous deux Laurent Campedel et Wroomsi Emmanuel.
J'ai contacter la mairie en lui sugérant fortement de répondre au dit avocat(explication du gain de deux mois avant le rejet implicite)
Je ne compte pas rehauser ma parcelle, car celle ci est plus haute que celle des voisins et pour l'ensemble de ma propriete. C'est une ancienne carriere qui a ete remblayee sauf sur la partie ou j'ai implanter ma construction.
Bon.
Mais je ne saurais que trop vous conseiller de demander quelques points de relevé supplémentaires au géomètre qui va borné.
De cette manière, vous aurez un document attestant de l'altitude de votre terrain en limite de propriété.
Citation :
j'ai positionne ma construction su la limite de propriete (possible dans le pos: en limite ou 3m)de mon voisin car de l'autre cote j'ai voulu garder une bande de 4m environ sachant que de ce cote la, il y a un chemin desservant 5-6 habitations.
Implantation très logique.
Citation :
Afin de montrer mon intention de construire j'ai, le jour ou j'ai recu la lettre de l'avocat, envoyer une demande en RAR a mon voisin pour une demande de tour d'echelle et ce pour la durée de mon chantier debutant semaine 31.
Vu le cas, il va vous la refuser.
Vous devrez alors aller au tribunal (qui vous l'accordera alors, mais moyennant une indemnité).
Citation :
De plus afin d'etre carre j'ai fait appel a un geometre expert pour l'implantation de ma construction, qui dans un premier temps procede a un bornage de ma parcelle et donc de cette limite de propriete. Il convoquera en fin de semaine prochaine les deux parties.
Il va refuser de signer, à tous les coups.
Dans ce cas, c'est aussi tribunal (qui imposera le bornage au 2 parties).
Citation :
Peuvent -ils refuser de signer
Oui.
Vous savez, avec de la mauvaise fois pimentée de méchanceté (ou de bêtise, au choix), on peut aller loin...
Citation :
sachant qu'en 68 ils ont deja signe ce meme bornage avec des anciens proprietaires, mais ils n'ont pas voulu par gentillesse m'en faire part.(Ils m'ont dit que j'allait regreter d'avoir voulu faire cette construction sans leur validation!!!
Leur validation de quoi ???
Ils se prennent pour dieu le père ou quoi ?
Citation :
cette etape n'etant bien sur pas imposee dans notre procedure de demande de permis)
Attention de ne pas entreprendre la construction sans avoir obtenu le bornage !
En effet, vous risquez gros si le bornage judiciare montre que votre construction dépasse de quelques centimètres chez le voisin (démolition plus indemnités).
Citation :
Apres reponse du maire, quelles sont les fins possible du recours contentieux, qui sera sans doute de droit prive donc hors sujet vis à vis de l'urbanisme.
Oui, en urbanisme, ils vont perdre.
Tout comme ils seront obligés de donner le droit d'échelle.
Tout comme le bornage leur sera imposé.
Citation :
N'y a t il pas abus de la partie adverse de faire trainer le dossier(possibilitee de 6 mois de delai dans le pire des cas) sachant que rien ne sera probablement retenu. Et que leur chance d'etre entendu sur le plan civil, ne se fera qu'apres la construction dans les 3 a 30 ans qui suivent. (quelle chance d'avoir une telle voisine)
Le recours le plus important à attendre est le bornage judiciaire (si elle refuse le bornage contradictoire).
Le recours pour le droit d'échelle peut attendre lui (vous pourrez crépir votre mur 1 ou 2 ans après que vous habitiez, sauf si ce mur est plein ouest (à cause de la pluie). Mais au pire, construisez ce mur en béton. Vous aurez alors tout le temps pour le décoré.
Citation :
Pardonner moi si je melange un peu tout, je prefere insister sur mes demandes afin d'eclairer un espoir de serenite dans ma tete.
Vos reponses me permetent en tout cas de diriger ma defense et mes actions, je vous en suis reconnaissant, amicalement ...le garri.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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