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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
 Posté - 31 juil. 2006 : 14:05:00
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Bonjour,
Je vis avec ma concubine et nous allons avoir un enfant. Déjà propriétaire d'un 3 piéces, nous aurions souhaiter acheter un appartement pour le louer. Et nous avons penser à la SCI. Le but etant que ce bien s'autofinance et que nous n'ayons pas d'impot sur le revenu à payer en supplément.
Cependant au niveau fiscal, j'aurai quelques questions :
comme puis je faire pour que la somme de mes loyers et mes charges soient égales à 0.
En effet, j'ai le droit de déduire le montant de mes interets et autres travaux....et quoi d'autres encore.
Exemple :
J'achéte un bien 100 000€ sur 20 ans avec aucun apport. Je rembourse 608€/mois et le montant de mon loyer est de 608€/mois (7296€/an). Pour la premiére année, le montant de mes interets est de 3988€. Donc je déduirais déjà ce montant !!! mais au niveau du fisc, j'aurai quand meme un gain de 7296 - 3988 = 3308€.
est ce que j'ai d'autre choses à déduire ?? et quel est la difference entre la SCI avec IS ou IR.
Merci d'avance
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xavier45
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 15:47:29
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Le choix IR ou IS est toujours une bonne question, pour bien comparer il faut faire une étude prévisionnelle dans les deux déjà sur 20 ans puis sur les années qui suivent, faire des hypothèses sur l’évolution votre tranche marginale d’imposition (tranche la plus haute ou vous êtes imposé compte tenu de vos revenus, c’est dans cette tranche ou sur deux tranches que seront imposés vos revenus fonciers). Il faut aussi faire l’hypothèse que le taux d’ IS réduit et le taux d’ IS normal ne bougeront jamais... Il faut aussi regarder, ce qui se passe en cas de revente du bien en effet la revente d’un bien suivant IS ou IR, peux faire inverser la tendance.
Bref c’est compliqué, j’ai été dans votre cas et voici la solution j’ai opté pour l’ IS sachant que le bien acheté n’était pas du neuf et ne nécessitai pas de gros travaux de rénovation voire aucun, et que mes objectifs étaient les suivants.
- objectif 1 : garder le bien a vie, pour un complément de retraite 
- objectif 2 : à court et moyen terme, c’est à dire pendant la durée du crédit 20 ans ou il faut rembourser la mensualité, faire en sorte que l’opération soit la plus neutre possible et ce après impôts, en d’autre termes faire en sorte que je n’ai rien ou très peu a combler sur le compte de la SCI, car j’ai déjà assez de charges par ailleurs ; 
- objectif 3 : à la sortie du crédit peut m’importe si l’IR ou l’IS après distribution de dividendes soit plus ou moins avantageux, de toute façon je n’ai plus de mensualité à rembourser, quelque soit les impôts, les loyers plus ou moins grevés rentreront, et seront un complément.
Pour atteindre l’objectif 2, l’ IS fut dans mon cas favorable car il permet d’amortir l’immeuble acheté (sur 20 ans) ainsi que les frais notariés (sur 5ans) : cet amortissement, vient en déduction des revenus locatifs en plus des charges déductibles (intérêts d’emprunt qui je le précise diminuent d’années en années, taxe foncière, assurance etc.…). Ce qui se traduit dans par pas d’impôts a payer, puis très peut d’impôts a payer mais augmentant progressivement jusqu'à la 20ème année (et oui les intérêts d’emprunt diminuent avec les années)
Dans votre cas, il faut faire une simul précise. Sachet néanmoins que si vous optez pour l’ IS, en considérant que les 100 000 € = 7000 € de frais notariés + 93 000 € immeuble) vous pourrez déduire 93 000 / 20 = 4650 € / an liés a l’ immeuble pendant 20 ans et 7000 € / 5 = 1400 € / ans liés au frais notariés.
Avec vos données pour la première année :
(1) Loyers : 7296 €
Charges déductibles :
(2) Taxe foncière 600 € (environ un loyer)
(3) Assurance 130 € (au pif)
(4) Intérêts d’emprunt 3988 € (vos données)
Amortissement
(5) immeuble : 4650 €
(6) frais notariés : 1400 €
Résultat servant de base au calcul de l’ IS : (1)-(tout le reste) = - 3472
Ce résultat est négatif donc déjà pas d’impôts a payer la première année c’est ça de moins a sortir (pour les 19 années suivantes faire un tableau sous excel, et faire attention aux intérêts d’emprunts annuels qui diminuent avec le temps : l’idéal est d’avoir ou de créer un tableau d’amortissement)
Maintenant que l’on sait que vous n’avez pas d’impôt à payer pour cette première année, on peu regarder ce que vous aurez à sortir de votre poche:
Loyer : 7296 €
- Remboursement d’emprunt : 7296 €
- Taxe foncière
- Assurance
- CRL (2,5% des a prendre en compte si l’immeuble à plus de 15 ans) = 182 €
Soit avec CRL 912 € (soit un effort moyen de 76 € par mois) pour cette première année, c’est a vous de voir si c’est jouable et maintenant de voir ce qui va se passer dans les 19 prochaines années en rajoutant a cette somme les impôts que vous aurez calculé avec le tableau excel.
Je précise que ces méthodes, raisonnements et calculs sont à vérifier, même si je suis convaincu de leur quasi exactitude, rien de remplacera une étude faite par un professionnel, ma responsabilité ne peut être engagée. Bon courage.
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brasil
Pilier de forums
229 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 17:55:54
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oui c ça!, par contre j'aimerais savoir quelle est la durée d'ammortissement dans le cadre d'une sci a l'is d'un vehicule utilitaire d'occasion?
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xavier45
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 18:27:01
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ça a l'air de vous travailler cette histroire d'amortissement !!!
D'une voite d'occas en plus.
Je ne serais pas d'utilité pour vous car je n'y ai jamais réfléchi.
Mais c'est vrais que l'idée est interessante quand on voit ce que ca coute une bagnole
Demandez à un comptable ou sur un forum de compta et ramenez nous la réponse !! et demandez leur si par hasard il n' y aurai pas une taxe bizarre que l'administration ficale aurai bien pu inventer car nous savons tous que ce l'on peut gagner à un endroit on le perd de l'autre. |
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xavier45
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 18:36:38
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brasil si mon blabla t accable sache que ce sujet initial, a été lancé il y a deux mois, et qu'il avait déja été visionné environ 150 fois sans réponse, cela ne signifiait-il pas que bon nombre d'investisseurs en herbe sont sensibles à ce sujet ?.
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 15:12:41
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c'est quoi le CRL ??
lorsque je suis en négatif sur une année -3000€ !!! puis le répercuter sur l'année d'aprés ??
merci |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 15:36:03
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xavier45, en revanche, il faut peut-être mettre en garde lolo25 sur le fait que votre raisonnement implique que le bien reste plus de 20 ans chez vous, je veux dire dans la société à l'IS.
Car le jour ou la société vend le bien immobilier, celui-ci est taxable a la plus-value en intégralité, quelle que soit l'époque, il n'y a plus de 15 ans qui tienne comme un bien situé dans son patrimoine propre, et avec les amortissements, à la fin des 20 ans, le bien a une valeur d'achat pratiquement nulle.
La plus value court alors sur presque la totalité de sa valeur, non?
En d'autres termes, c'est le mauvais côté de la déduction des amortissements, et si on n'y fait pas attention, ça mord drôlement... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 oct. 2006 15:37:24 |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 15:48:58
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peut on en cours de route, dissoudre la sci et récupére l'appartement en bien propre.
Il faut faudra payer quoi ?? là
en fait, si j'ai bien compris, il ne faut jamais revendre un bien d'une sci. Sinon on paye de la plus value à gogo.
Mais si j'achété ce bien 97 000€ et je le revend 97 000€ ! je l'aurai amortie et je le revendrai le prix acheter, sans la plus value. |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 20:48:13
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| Pour éviter la plus value, la seule solution est effectivement de le revendre à un prix inférieur ou égal au prix d'achat. |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 14:42:54
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une fois les 20 années passées, je serai imposable à 33% de mes revenus de mes loyers ?? si j'ai bien tout compris.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 17:02:52
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pouvez-vous me traduire IS et IR ? Impôt sur le revenu et impôt sur société? ou quoi? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 21:41:18
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Citation :
Initialement entré par boubou67
Pour éviter la plus value, la seule solution est effectivement de le revendre à un prix inférieur ou égal au prix d'achat.
...au prix d'achat MOINS les AMORTISSEMENTS plutôt... ce qui représente la valeur RESIDUELLE du bien.
IR = impôt sur les revenus,
la société est transparente fiscalement, c'est comme si le bien était votre patrimoine
IS = impôt sur les sociétés, la société est opaque fiscalement, le bien est dans le patrimoine de la société. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 21:55:24
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Citation :
Initialement entré par lolo25
une fois les 20 années passées, je serai imposable à 33% de mes revenus de mes loyers ?? si j'ai bien tout compris.
15%, pas 33%; c'est une microsociété (a prépondrance immobilière).
Il faut que le bénéfice ne dépasse pas 38 120 euros, le Chiffre d'affaire 7 630 000 euros, et le capaital détenu pour 75% par des personnes physiques (et le capital entièrement libéré)
Mais le taux débute la première année, sauf que la première année, 15% de zéro fait zéro. |
Festina lente |
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xavier45
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 23:50:16
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
xavier45, en revanche, il faut peut-être mettre en garde lolo25 sur le fait que votre raisonnement implique que le bien reste plus de 20 ans chez vous, je veux dire dans la société à l'IS.
Car le jour ou la société vend le bien immobilier, celui-ci est taxable a la plus-value en intégralité, quelle que soit l'époque, il n'y a plus de 15 ans qui tienne comme un bien situé dans son patrimoine propre, et avec les amortissements, à la fin des 20 ans, le bien a une valeur d'achat pratiquement nulle.
La plus value court alors sur presque la totalité de sa valeur, non?
En d'autres termes, c'est le mauvais côté de la déduction des amortissements, et si on n'y fait pas attention, ça mord drôlement...
C'est tout a fait exact, c' est pourquoi j' ai bien pris soin de mentionner objectif N°1 dans mes hypothèses :
Objectif N°1 : garder le bien a vie pour un complément de retraite
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xavier45
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 23:56:05
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Citation :
Initialement entré par lolo25
c'est quoi le CRL ??
lorsque je suis en négatif sur une année -3000€ !!! puis le répercuter sur l'année d'aprés ??
merci
1. La CRL est la contribution sur les revenus locatifs, c' est un impôt qui a été créé pour la restauration immobilière. Il est redistribué aux personnes qui obtiennent des subventions pour la restauration de leurs immeubles. La valeur annuelle de cet impôt est de 2,5% du loyer annuel.
2. Le déficit est reportable les années suivantes, demander conseil à un comptable pour la manip. |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 11:13:19
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si mon déficit est imputable, cela veut dire que jusqu'à ma 18 année, alors je ne serai pas soumis au 15%.
en créant une sci avec l'IR, est ce que je peux faire de l'amortissement ???
donc si j'ai bien compris, comme j'ai amorti mon bien sur 20 ans en l'ayant acheter 93000€, si je le revends 93000€ au bout de 25 ans, ma plus value sera de 93000€, donc je serai drolement imposable.
par contre si je crais une sci avec l'IR, est ce pareil ?? puisque l'appartemet que j'aurai acheté fera partie de mon patrimoine.
D'autre part à ma mort, comment se passera la sucession vis à vis de mes enfants pour cette sci ?? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 20:39:47
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Citation :
si mon déficit est imputable, cela veut dire que jusqu'à ma 18 année, alors je ne serai pas soumis au 15%
Vous voulez dire ''mon revenu est compensé par mon déficit''?
Alors, si: Vous etes bien soumis aux 15% mais sur zero.
Citation :
en créant une sci avec l'IR, est ce que je peux faire de l'amortissement ???
Non, le bien est géré fiscalement comme s'il est dans votre patrimoine, donc amortissement Robien pour un programme Robien par exemple, et aucun amortissemnt pour un bien ordinaire.
Citation :
en créant une sci avec l'IS, est ce que je peux faire de l'amortissement ???
Oui
Citation :
donc si j'ai bien compris, comme j'ai amorti mon bien sur 20 ans en l'ayant acheter 93000€, si je le revends 93000€ au bout de 25 ans, ma plus value sera de 93000€, donc je serai drolement imposable
Oui, vous avez tout amorti, vous allez être repassé  .
Citation :
par contre si je créais une sci avec l'IR, est ce pareil ?? puisque l'appartemet que j'aurai acheté fera partie de mon patrimoine.
En effet, zero plus-value au bout de 15 ans, et même tout de suite si résidence principale.
Citation :
D'autre part à ma mort, comment se passera la sucession vis à vis de mes enfants pour cette sci ??
Ils seront imposés sur la valeur de la part de SCI. Si le remboursement de l'emprunt n'est pas terminé, ca peut être tout bénéfice, surtout que vous pouvez leur donner auparavant la SCI par petits bouts ou même dissocier la pleine propriété et l'usufruit que vous vous gardez et du coup donner des bouts moins taxés. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 20 oct. 2006 20:43:07 |
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brasil
Pilier de forums
229 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 00:37:27
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j'ai entendu dire que les parts d'une sci à l'is sont exonérés des plus value au bout de 6 ans, ce qui me semble faux.Cette loi serait sortie début 2006...a creuser.
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faire une operation neutre avec une sci
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