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 Sujet  |
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sucellus
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 Posté - 02 août 2006 : 16:49:30
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Bonjour,
Le sujet à été mainte fois abordés mais je voudrais vérifié que j'ai bien tous compris en lisant les différents sujets.
Attention je parle là d'un syndic en cour de mandat!!
Nous désirons virer notre syndic actuel pour ce faire si j'ai tous compris il faut:
A) trouver un syndic de remplacement
B) choisir un président de séance valable, un secretaire qui tient la route, fournir une deuxième feuille de présence.
C) ne pas voter le quitus
D) nomer le nouveau syndic
Par contre là où je me pose des questions:
- Comment faire la nomination du nouveau syndic? La mettre à l'ordre du jour? Le refus du quitus est suffisant?
- Comment on fais pour la deuxième feuille de présence? Le CS le demande ou se pointe avec sa feuille lors de l'AG?
- Qu'en est il si rien n'est précissé dans le contrat?
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 17:08:56
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Bon, je veux aps vous inquiété, mais sil a question est "j'ai bien tous compris ?" la réponse est non. Mais c'est pas grave :
1) Vous voulez "virer" le syndic (cad interromptre son contrat en cours de mandat) ou ne pas renouveler son mandat ?
J'imagine vu votre post que vous voulez juste changer de syndic à l'échéance du précédent.
2) Le quitus est une option des syndics pour se décharger de leurs résponsabilités. Rien à voir avec la fin possible de son mandat. Il est d'ailleurs consseillé de ne jamais voter le quitus même avec un syndic super. Il est responsable de sa gestion et le reste.
3) Avant l'envoie des convocs de la prochaine AG, vous envoyez à votre syndic une lettre en RAR avec le contrat du nouveau candidat en disant:
"Cher syndic d'amour,
je vous saurais grée de bine vouloir mettre à l'ordre du jour de la prochaine Ag la résolution suivant:
Election du syndic "nouveau syndic" selon les termes du contrat joint.
Je vous joint le contrat en question pour qu'il soit annexé à la convocation de la prochaine assemblée générale."
Notez que le nouveau syndic vous aidera.
pour la feuille de présence, pas de soucis, l'ancien syndic viendra avec puisqu'il est syndic jusqu'au moment ou le nouveau synduic est élu.
Bon, si mon hypothèse de départ est fausse et que vous voulez vraiment virer votre syndic c'est une autre histoire. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 22:38:38
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la question principale comme souligné par les deux premiers intervenant c'est:
-changer de syndic en cours de mandat = révocation
-changer de syndic,en cours de mandat actuellement,mais arrivant en fin de mandat à la prochaine AG...qui doit avoir lieu à quel moment
que veut dire votre question < qu'en est il si rien n'est précisé dans le contrat >....pour la révocation? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 août 2006 : 22:40:14
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Sucellus précise que le syndic est en cours de mandat, donc c'est une révocation.
Or il est manifeste que notre ami UInaute ignore la nécessité de se fonder sur un dossier bien bouclé dans ce cas.
Allons donc au principal problème : quelle faute lourde entendez vous imputer au syndic ?
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 09:33:01
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Merci pour les réponses :)
Comme le dit JPM le syndic est en cours de mandat il à réussi a faire passer un contrat de 2 ans au lieu de 1.
D'ailleur cela soulève une autre question...on verra à la fin.
Pour le moment on lui reproche son inertie, déjà signalé lors des 2 dernières AG. Nous avons monter un dossier sur le sujet pour montrer que les temps de réponses sont à tendance exponentielle et je ne parle même pas des travaux voter à la dernière AG et toujours pas commencés. On pourrais aussi, mais là c'est plus tendencieus, lui reprocher d'avoir payer des factures non justifié ou de ne pas avoir fais de procédure pour faire annuler des factures non justifié, on en a une qui traine depuis 2005 comme cela, elle est toujours dans nos dépenses et puis aussi la non application du réglement de copropriété, voir l'éxécution de travaux non urgent(peinture principalement).
EASTPAK>Quesque cela veut dire le syndic doit pouvoir assuré sa défense? Avant l'AG? Pendant? On doit notifier les griefs dans l'ordre du jour?
felix1930>Si il n'y a aucune information sur la révocation dans le contrat cela ce passe comment? |
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giwdul
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341 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 09:52:36
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Désolé pour mon premier post. C'est bien moi qui n'avais pas compris.
Bon courage. |
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 10:05:56
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Oups je me rend compte que j'ai oublié la question soulevée...
Donc lors de la dernière AG le contrat parlais d'une durée de 2 ans et l'ordre du jour d'une durée de 1 an.
Lequel est le bon suite au vote de l'AG?
Le conseil à protesté sur le sujet dans la période de 1 mois après réception pour demandé les corrections sur le compte rendu mais toujours pas de réponse(AG en janvier), en fait pas de réponse à nos 2 ou 3 couriers de demandes de corrections... |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 10:32:53
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Citation :
Initialement entré par sucellus
Oups je me rend compte que j'ai oublié la question soulevée...
Donc lors de la dernière AG le contrat parlais d'une durée de 2 ans et l'ordre du jour d'une durée de 1 an.
Lequel est le bon suite au vote de l'AG?
Le conseil à protesté sur le sujet dans la période de 1 mois après réception pour demandé les corrections sur le compte rendu mais toujours pas de réponse(AG en janvier), en fait pas de réponse à nos 2 ou 3 couriers de demandes de corrections...
Sans m'avancer trop il me semble que le changement de durée est parfaitement légal.
"Lequel est le bon suite au vote de l'AG?" La durée votée est donc la bonne.
Ce qui semble plus complexe dans votre cas c'est que le PV ne semble pas refléter ce qui a été voté.
Ceci dit, le PV a été signé par le bureau de l'AG (normalement). Le bureau a donc du vérifier ce point. Le syndic va se retrancher derrière cela pour contester vos contestations.
J'ai un peu peur que vous soyez assez bloqué de ce coté. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:21:43
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Dans le cas d'une révocation, les griefs doivent effectivement figurer clairement dans la convocation. La moindre des choses est que les copropriétaires soient informés de tout ce qui concerne la question posée à l'ordre du jour.
Idem pour le syndic bien sur. Bien que le syndic ne soit pas le salarié du syndicat, il a droit aux mêmes égards.
Il peut répondre aux griefs et sa réponse peut figurer dans la convocation.
Si la révocation est voté sans qu'il y ait vraiment faute lourde, la décision porte effet. Vous changez de syndic; mais le syndic révoqué peut demander une indemnité au syndicat. Elle est souvent égale aux honoraires pour la durée du contrat restant à courir.
Il peut également demander une indemnité particulière à ceux qui l'ont mis en cause indument, membres ou non du CS.
Il ne peut rien demander si la faute est prouvée et lourde.
Dans ce que vous indiquez, il y a du laissez aller critiquable mais pas de faute lourde au sens du droit de la révocation. Et encore faudrait-il connaître les tenants et les aboutissants.
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:52:18
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Citation :
Initialement entré par giwdul
Sans m'avancer trop il me semble que le changement de durée est parfaitement légal.
"Lequel est le bon suite au vote de l'AG?" La durée votée est donc la bonne.
Ce qui semble plus complexe dans votre cas c'est que le PV ne semble pas refléter ce qui a été voté.
Ceci dit, le PV a été signé par le bureau de l'AG (normalement). Le bureau a donc du vérifier ce point. Le syndic va se retrancher derrière cela pour contester vos contestations.
J'ai un peu peur que vous soyez assez bloqué de ce coté.
C'est encore plus complexe....
En fais la convocation et l'ordre du jour parle du vote du contrat ci joint pour la période X à Y (1 an) mais le contrat ci-joint parle lui d'une période X à Z (2 ans). Le compte rendu reprend le contenu du contrat. Le bureau a surement louper un truc (j'en faisais partie comme d'autre membres du conseil, comme quoi c'est un vrai métier d'être conseil syndical). Je vais relire tous les documents que j'ai de cette AG. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 12:09:57
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Citation :
Initialement entré par sucellus
Merci pour les réponses :)
EASTPAK>Quesque cela veut dire le syndic doit pouvoir assuré sa défense? Avant l'AG? Pendant? On doit notifier les griefs dans l'ordre du jour?
Sucellus,
La procédure pour révoquer un syndic en cours de mandat doit obligatoirement se faire par une assemblée générale, conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 et de ce fait vous serez obliger de lui notifier les griefs dans l'ordre du jour de cette assemblée générale, qui je vous le rappelle, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours pour procéder à sa mise en place, devra être convoqué par le président du conseil syndical.
Dans cette procédure, il est tout à fait normal que votre syndic assure sa défense pendant l’assemblée générale, avant je ne vois pas comment il peut le faire dans un cadre légal.
Dans votre situation, je pense que seul un opposant ou défaillant à cette décision concernant la durée du mandat de votre syndic peut avoir une chance d’aboutir à la révocation de votre syndic, ce qui va certainement prendre à mon avis, autant de temps que l’année supplémentaire que vous contestez et qui va vous coûtez beaucoup de temps et d’argent, dans ce cas c’est l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
C’est pourquoi je me permets de vous dire d’attendre la fin de son mandat et de lui notifier plusieurs mois à l’avance les nouveaux contrats de syndic concurrents, soyez un maximum de copropriétaire à faire la même notification, il lui sera bien difficile de se désister à mettre à l’ordre du jour cette notification par une pirouette de dernière minute.
Article 8 du décret du 17 mars 1967 :
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1005/abus561.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0406/abus723.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 12:53:45
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ok Merci donc on mettra à l'ordre du jour la révocation avec l'ensemble des griefs.
Pour la durée merci, on s'en doutais :( Tant pis pour nous. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 14:55:31
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Je ne sais pas si Sucellus a bien compris le message d'Eastpark et le mien  |
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 15:18:12
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Heu il faut avoir des coses sérieuses qui doivent ètre expliquées dans la convocation de l'AG.
Si tous les coproprietaires qui sont contre le syndic envoi le même recommandé avec les contrats des concurents c'est mieux.
Lors de l'AG on aborde le sujet, chacun donne sont point de vue, on vote:
- resiliation vote : risque de domages à verser
- resiliation non vote : on continu avec le même
Par contre en relisant....
Il faut obligatoirement une faute lourde pour évité les problèmes?
Ou la non execution de travaux voté en AG peut suffir?
A cela s'ajoute un certain nombre d'autre petits defaut que j'ai lister plus haut et qui sont tous pointés par des couriers recommandés envoyés par le CS.
Pour ce qui est du vote contre, j'ai déjà voter contre la reconduction du syndic à la dernière AG comme pas mal de personnes, il leur à fallu la deuxième majorité pour passer. De plus il à été signalé dans le délai des 2 mois le problème de la durée du contrat, entre autre, nous n'avons à la date d'aujourd'hui aucune réponse.
C'est une question que j'ai posé dans un autre sujet.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37516 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 16:14:56
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Sucellus, il me semble que c’est trop tard pour intenter une procédure, celle-ci doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification par le biais d’un avocat, voyez ces liens :
Vous devez intenter une action devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de l'immeuble ; elle doit être dirigée contre le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.
Vous devrez obligatoirement prendre un avocat, sauf dans les matières où la loi vous autorise à recourir à la procédure de référé (plus économique et plus rapide, mais d'usage restreint aux exceptions légales et à l'urgence de faire cesser un trouble manifestement illicite).
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-27.htm
Toute contestation d’une décision votée par l’assemblée générale doit être portée devant le Tribunal.
Si le délai de 2 mois est dépassé, la décision de l’assemblée devient définitive et ne peut plus être attaquée.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1869
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 16:20:57
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Attention il n'y a pas de volonté de contestation du vote ou de l'AG mais du compte rendu.
La contestation à été faite dans les 2 mois en RAR mais n'a pas eu de suite.
Nous aurions dut déposé plainte devant le tribunal directement? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 16:41:53
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Citation :
Initialement entré par sucellus
Attention il n'y a pas de volonté de contestation du vote ou de l'AG mais du compte rendu.
La contestation à été faite dans les 2 mois en RAR mais n'a pas eu de suite.
Nous aurions dut déposé plainte devant le tribunal directement?
Tout a fait, dans les deux mois impartis à cet effet. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 18:30:15
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je pense comme plusieurs intervenant il vaut mieux attendre la prochaine AG et nommer un autre syndic.
Par contre vous indiquez dans un de vos posts :
< lors de l'AG on aborde le sujet,chacun donne son point de vue on vote > à mon avis si vous procédez comme cela vous risqueed d'avoir encore une veste.
Nous avons changé à deux reprises de syndic (non reconduction)si le CS ne s'était pas mobilisé en faisant pratiquement du porte à porte en expliquant à chaque copropriétaires occupants et bailleurs les problèmes que la copropriété avait,preuves en main,avec ou à cause du syndic nous en serions,peut être, toujours entre les mains d'un grand groupe
Lorsque l'ascenseur à des problèmes,si le nettoyage est mal fait etc...tout le monde s'en rend compte pour le syndic bien moins évident (en dehors d'un CS normalqui fait son travail) |
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sucellus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 18:59:37
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Houla........
Donc le fais qu'il est inversé un vote dans le compte rendu final ne peut plus etre attaqué à la date d'aujourd'hui et ce même si le conseil et les membres du bureau de l'AG l'on signalé? J'ai bien tous compris?
Dans ce cas là on perd un énorme argument :( et je ne dirais rien sur ce que je pense de notre syndic.....
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 19:16:49
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pour avoir essayer de contester un PV, vous allez vous amuser : il faut plusieurs attestations de personnes présentes et encore, si vous êtes seul à contester le TGI risque de dire que les autres s'en moquent
nous avons essayer de faire changer des PV sans aucun succès tant auprès du syndic qu'auprès des membres du bureau qui signent n'importent quoi comme leur vote ...
c'est vrai qu'on se demande parfois si on est pas condamné pour avoir osé aller en justice alors que pour tout on vous dit "si vous n'êtes pas content allez en justice ! |
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Procédure pour virer un syndic en cour
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