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 Sujet  |
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Magalie44
Contributeur senior
60 réponses |
 Posté - 03 août 2006 : 10:49:16
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Bonjour a tous,
Tout d'abord merci a tous de faire vivre ce genre de forum, je viens de m'inscrire et je vois des choses tres tres interessantes.
je suis nouvelle, je vais donc resituer certaines choses pour que vos reponses soient plus faciles a faire.
Nous avons achete un immeuble mon conjoint et moi en "campagne", il y a de cela 1 an. Il est tres tres rentable, mais des que quelqu un s'en va il y a peu de demande (heureusement le peu que l on a sont toujours les bonnes). Cette annee est la mauvaise tous nos locataires s'en vont a tour de role.
D'ou mes interrogations :
- Puis je acheter un livre tres precis qui reprend la plupart des elements concernant la location ? (baux, cautionnaire, etats des lieux....)
- 1 de nos locataires s'en va dans 10 jours, il n'a pas paye son derniere mois, j'ai fait visiter son appartement (avec son accord) et il est dans un etat pitoyable, concernant la caution qu'ai je droit de faire ?
- Nous avons loue a une dame en situation tres difficile au mois de Juin, elle n avait pas de revenus, mais toute la famille en cautionnaires, et la elle nous envoie une lettre recommandee pour nous dire qu'elle resilie et qu'etant qu RMI, le preavis est de 1 mois.Elle n a pas paye son loyer pour le dernier mois.
Sachant qu'elle est au RMI, suis-je dans l'obligation de lui rendre sa caution le jour meme ?
merci de votre aide.
desolee d'avoir ete si longue...
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samlor
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:11:56
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pour une premiere réponse rapide je me lance , pas trés expérimenté mais bon! tout d'abord je ne sais pas trés bien quel livre acheter mais exploitez internet au maximum par exemple allez voir :
http://www.anil.org/guide/locatif/etat.htm
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N292.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Location&l=N289
ça devrait vous donner des pistes pour les questions basiques .Quand à la caution , il me semble que le dernier mois peut etre déduit de la caution (c'est fait pour ça un dépot de garanti) quand à l'état de l'appartement , vous devrez faire chiffrer par un pro et retenir sur la caution les frais si il y en a assez maintenant si c'est superieur bon courage pour vous les faires payer . L'idéal serait de faire l'état des lieux avec un huissier mais bon!
au sujet de la personne au RMI je laisse des personnes plus epérimenté répondre je lirai avec attention les réponses.
Ceci est mon point de vue, contestable certainement mais à méditer . Merci de votre indulgence |
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Magalie44
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:18:59
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C'est deja tres sympathique de m'avoir répondu aussi vite.
Oui je vais déduire le loyer impayé de la caution, j'espère que les dégats ne seront pas supérieurs, car là je sens que ca sera pour moi. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 11:38:18
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Citation :
...Elle n a pas paye son loyer pour le dernier mois.
Sachant qu'elle est au RMI, suis-je dans l'obligation de lui rendre sa caution le jour meme ?
La seule chose qu'elle a pour elle, en étant au RMI, c'est le préavis de 1 mois, pour le reste elle s'est deja mise hors la loi, donc aucun risque que vous soyez obligé de lui rendre sa caution le jour même.
Vous lui rendrez dans deux mois au maximum après avoir fait les décomptes.
N'omettez pas de lui demander sa nouvelle adresse pour lui envoyer le chèque, et d'envoyer illico aux impots un recommandé avec demande d'accusé réception indiquant le déménagement de cette locataire et sa nouvelle adresse à la date du... de facon que les impots ne vous demandent pas les taxes d'habitation impayées ou a venir.
Pour les livres, entre universimmo et le net, vous devez pouvoir vous en passer...
Pour la rentabilité, ce n'est jamais la rentabilité théorique qu'il faut prendre en compte
(loyer théorique mensuel multiplié par 12 divisé par le prix d'achat brut),
mais la rentabilité réelle
(loyer multiplié par taux d'occupation annuel moins charges, taxe foncière, réparation, le tout divisé par le prix d'achat net, cad incluant frais de notaires et garanties pour l'emprunt...)
Si tout le monde s'en va, tachez de connaître la raison. Ce peut être parce que vous louez trop cher, et que seuls des gens qui ne trouvent paz ailleurs viennent, tant qu'ils n'ont pas trouvé mieux.
Quand on loue au prix du marché, les gens restent, et si on loue pas cher, ils ne s'en vont plus du tout 
(Désolé pour les très nombreuses fautes de frappe que je viens d'éliminer)
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 août 2006 13:47:09 |
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Magalie44
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 13:20:15
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Citation :
...
Si tou le monde s'en va, tachez de connaitre la raison. ce peut-être parce que vosu louez trop cher, et que seuls des gens qui ne trouvent paz aillieurs viennet, tant qu'ils 'ont pas trouvé mieux. Quand onloue au prix du marcjhé, les gens restent, et si on loue pas cher, ils ne s'en vont plus du tout
Alors pour repondre a ce point, nous sommes sur la fourchette basse des prix du marche.
Tous les locataires sont la depuis 2 à 4 ans, mais ce ne sont que des T2 et dans une ville tres animée mais pour les anciens.
Donc ce n'est pas Nantes ou rennes c'est clair.
On ne se plaint pas mais je pense que 2006 est la mauvaise année et ca sera mieux après. Disons que dans cette ville pleins de sociétés ont fermé alors pour la location cela n'aide pas.
merci de ton aide pour tous les autres points, j'espère que nos états des lieux vont bien se passer. |
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Magalie44
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 13:23:19
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[quote]
Pour la rentabilité, ce n'est jamais la rentabilité théorque qu'il faut prendre en coimpte (louer théorique msneul multiplié par douze divisé par le prox d'acaht brut, mais la rentabilité réelle (loyer multiplié par taux d'occupation moins cahrges, taxe foncière, réparation, le tout dividé par le prix d'achat net, cad incluant frais de notaires et garanties pour l'emprunt...[quote]
Oui la dessus je suis d'accord qu'on n'a pas été assez précautionneux, mais c'est notre premier achat et nous ferons mieux la prochaine fois.Mais ces éléments nous aiderons à calculer notre "vraie" rentabilité, encore merci. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 13:25:04
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Citation :
1 de nos locataires s'en va dans 10 jours, il n'a pas paye son derniere mois, j'ai fait visiter son appartement (avec son accord) et il est dans un etat pitoyable, concernant la caution qu'ai je droit de faire ?
Sur ce point, tout va reposer sur l'état des lieux (si çà se passe bien, tant mieux, sinon faites appel à un huissier) et le devis des réparations.
Sur l'achat éventuel d'un livre, pourquoi pas. Certains sont très bien faits... mais si je suis venu sur ce forum, et surtout si j'y reste ce n'est pas par hasard. Universimmo vous en apprendra plus et de façon infiniment plus opérationnelle. Ribouldingue a raison !
A + |
Edité par - yguerveno le 03 août 2006 13:26:51 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 août 2006 : 19:06:09
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Magalie,
sinon les baux proposés par TISSOT sont assez bien faits avec tout un "pack" : bail en plusieurs exemplaires, EDL, engagement de caution, récapitulatif des candidats et des documents demandés etc .... sinon d'autres le font aussi style PAP ou autre syndicat de proprios.
sinon quand vous avez retard de paiement et que caution existe, contactez la immédiatement après le rappel ! si engagement valable, cette caution doit payer.
soyez très précise pour l'EDL de sortie et notez clairement les dégradations subies.Tipp pour les EDL : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10329
si cela peut vous aider :
Ce thème a probablement été discuté et argumenté précédemment: Essayez la recherche via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com en ciblant bien vos mots-clés.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 17:54:52
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| et dans votre décompte final, n'oubliez pas la TEOM et la régularisation de charges! |
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