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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
 Posté - 04 août 2006 : 09:37:29
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Bonjour à tous,
Notre syndicat doit faire face à un gros problème qui est le non paiement récurrent des appels de charges par certains copropriétaires.
Le syndic nous représentant nous indique que des procédures sont engagées et qu'elles avancent mais, les frais engagés dans le cadre de ces procédures sont directement imputés sur les comptes individuels des copropriétaires concernés et n'apparaissent donc pas dans les charges facilement lisibles.
Il y a 2 mois, j'ai appris que le syndic ne payait plus l'avocat chargé desdites procédures, celles ci se trouvant donc gelées ce qui allonge le délai de recouvrement des créances du syndicat, mettant à mal sa trésorerie.
La comptabilité étant encore une comptabilité de trésorerie, les dettes du syndicat vis-à-vis de l'avocat n'apparaissent pas, elles sont donc très difficiles à connaître. La relation CS et syndic est tendue et celui ci met beaucoup de temps à répondre à nos questions et ne répond correctement que si la question est précise. Or n'ayant aucune visibilité, nos questions sont imprecises.
Pourriez vous m'indiquer une méthode probante pour pouvoir connaitre l'état des dettes du syndicat vis à vis de l'avocat et l'état d'avancement des dossiers et surtout la correcte imputation des charges sur les comptes des copropriétaires débiteurs concernés?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 10:08:42
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On raconte tout et n'importe quoi à propos des frais de procédure, qu'il s'agisse des frais d'huissier, des honoraires d'avocat, etc...
Ces dépenses doivent, de toute manière, passer dans la comptabilité du syndicat et être réglées par le syndicat.
Selon les cas, la charge correspondante peut ou ou non être imputée au débiteur. Votre exemple montre qu'il faut répartir ces dépenses et non pas les placer au débit d'un compte d'un débiteur qui ne paie pas et ne peux peut être pas payer.
La répartition de ces dépenses fait qu'au moins la trésorerie rentre et il est possible de payer l'avocat.
Le conseil syndical doit faire le point la dessus et se remuer activement. Sinon la responsabilité de ses membres pourrait se trouver engagée.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 10:42:16
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Responsabilité des membres du CS: elle peut être, à mon avis, engagée uniquement si il n'a pas contrôlé la gestion du syndic (en gros si il ne s'y est pas interessé). En revanche il relève de la resopsabilité du syndic de recouvrer les créances.
L'article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10/07/1965 (n°65-557) indique que seuls les frais nécessaires peuvent être directement imputés au copropriétaires débiteurs concernés.
La 23ème chambre de la cour d'appel d'appel de PARIS indique que les honoraires d'avocat de la copropriété, étant indemnisés au titre de l'article 700 du NCPC, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires et ne peuvent donc pas être directement imputés directement au compte des copropriétaires débiteurs concernés.
Cela signifierait, si ma lecture est bonne, que je vous rejoint, JPM, sur le fait que les dépenses engagées doivent figurer dans les charges générales.
Pourriez vous confirmer ou infirmer l'exactitude de ma lecture?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 14:24:54
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Lanfeust, nous sommes pratiquement d'accord
Bien sur, la responsabilité peut être engagée à propos du recopuvrement des charges s'il s'en contremoque.
Pour les frais, on les passe en comptabilité, on les paie, on les répartit pour récupérer de l'argent (au moins de ceux qui peient) et on voit ensuite ce qu'on peut faire rebondir sur le débiteur.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 14:36:16
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JPM,
la relation que nous avons avec le gestionnaire est quelque peu délicate. Celui-ci semble ne pas faire cas des dispositions légales prévues. Pourriez vous m'indiquer si l'utilisation de l'argumentaire exposé ci avant peut être valable?
Merci pour vos réponses. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2006 : 16:42:53
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Il ne faut pas oublier d'abord que l'article 10-1 vient d'être modifié par la loi ENL. Mais celà n'a pas d'intérêt direct pour vous.
Il a toujours été admis que, pour les honoraires divers, le créancier (ici le syndicat) ne peut compter que sur l'allocation d'une indemnité au titre de l'article 700 NCPC. Donc les honoraires doivent être enregistrés, payés, répartis par le syndicat. Si ce dernier obtient une indemnité au titre de l'article 700, c'est un produit à passer au crédit des copropriétaires. Encore faut-il attendre que l'indemnité allouée par le Tribunal ait été effectivement payée. Avant, on ne peut que constater son engagement dans la comptabilité.
Pour le reste, l'imputation directe au débiteur ne peut, à mon avis être effectuée qu'après paiement volontaire ou contraint par le débiteur. Il est alors établi que la créance était justifiée, ce qui est une condition de l'imputation au débiteur. Tout le monde oublie ce dernier point.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 01:14:34
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Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41543
Sur les jugements est ce qu'il y a inscrit que les débiteurs sont condamnés aux dépens ?
Si oui, je pense que ces frais devraient être payés par lui.
Il faut voir que ce qui est inscrit tout au bas du délibéré du jugement.
JPM
Ce droit proportionnel art. 10 pour être officiel et justifié doit se trouver où dans le contrat du syndic ? De quel texte légal lui vient cette autorisation ?
ooo
Frais de recouvrement
Ne relévent pas des frais nécessaires de procédure de recouvrement les frais de l’avocat, les frais d’huissier et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure.
Les frais de " suivi " de procédure ne sont pas susceptibles d’être imputés au copropriétaire défaillant au titre de l’art 10-1 de la loi, les prestations du syndic à ce titre constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
(CA Paris, 23e ch., 23 févr. 2006 juris data n° 2006-294105)
La cour est obligé de répéter une fois de plus que les honoraires d’avocat sont pris en compte au titre de l’art 700 du Nouveau Code de procédure civile : que les frais d’huissier font partie des dépens (sauf les honoraires hors tarif indemnisables au titre de l’art 700 du N.C.P.C) et que les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire débiteur ;
Que la Cour se doit souligner encore et toujours que les frais de " suivi " (en l’occurrence, le " forfait annuel de suivi de procédure ") ne sont pas susceptibles d’être imputés aux copropriétaires défaillants (et d’avantage, du reste, au syndicat des copropriétaires) ;
Qu’en en effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic – versé aux débat- prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; que, dés lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’art 10-1 du 10 juillet 1965 exposé par le syndic des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire ;
Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996)
Selon les termes même de son arrêt : (CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 18 sept 2003- CA Paris 31 mars 2005- CA Paris 17 févr. 2005- CA Paris 21 avr 2005- CA Paris 6 mars 2005- CA Paris 8 sept 2005)
VW |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 09:10:16
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lanfeust: si vous avez un problème avec le gestionnaire de la copropriété, pourquoi le CS ne demande t il pas un rendez vous au responsable de la société (gérant, PDG ..) ????
il ne faut pas laisser perdurer une situation dégradée...
rien ne vous empeche pas aussi de rechercher d'ores et déjà un autre syndic et de demander , lorque vous aurez une proposition de contrat qui vous convient,l'inscription de cette résolution à l'ordre du our de la prochaine assemblée |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 09:36:15
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Le principal pb est que notre copro est adhérente à une ASL. 7 copro sur 10 adhérentes à l'ASL sont "gérées" par le même gestionnaire et que le "gérant" de l'ASL est également ce gestionnaire.
2nd pb est que bien qu'à plusieurs reprises, j'ai fait part à l'AG que certaines pratiques du gestionnaires étaient illégales et que des propositions soumises au vote en AG avaient pour effet de limiter la possibilité de contrôle, beaucoup de copro ne venaient pas en AG, le quitus était donné, aucune question n'était posée, bref tout le monde s'en moque en grande majorité.
Donc proposer un autre syndic, implique que les copro fassent la démarche de se rendre compte qu'il y a un problème (et ce n'est pas donné).
Demander à changer de gestionnaire, il va y avoir un problème avec l'ASL car ce qui se produit dans notre copro se produit au sein de l'ASL (et nous sommes minoritaires pour le moment).
Dans un premier temps, nous avons le temps pour l'AG de 2007, je vais donc faire un point avec le gestionnaire sur cette question des procédures.
Merci à tous pour votre aide. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 17:21:45
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Virginia, que viennent faire les dépens dans cette discussion. Les dépens sont de toute manière à la charge du débiteur condamné et ne peuvent comporter ni des honoraires d'avocat ni des frais ou honoraires de syndic.
Et que vient faire le droit proportionnel art. 10. Le droit proportionnel est une somme réclamée par l'huissier en vertu du tarif des huissiers.
Enfin nous parlons de l'article 10-1 et pas de l'article 10 à moins que vous ne reveniez au susdit tarif des huissiers.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 17:44:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
Virginia, que viennent faire les dépens dans cette discussion. Les dépens sont de toute manière à la charge du débiteur condamné et ne peuvent comporter ni des honoraires d'avocat ni des frais ou honoraires de syndic.
Et que vient faire le droit proportionnel art. 10. Le droit proportionnel est une somme réclamée par l'huissier en vertu du tarif des huissiers.
Enfin nous parlons de l'article 10-1 et pas de l'article 10 à moins que vous ne reveniez au susdit tarif des huissiers.
Effectivement JPM, j'en revenais à l'expression "droit proportionnel" qui est utilisé par les huissiers au titre d'une tarification.
Mais comme dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41543 vous invoquiez le DP 10, alors que je ne connaissais que le DP 8 des huissiers, je ne comprends pas d'où sort ce DP 10.
C'est pourquoi je vous posais la question. C'est tout.
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 22:29:26
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Vous évoquez un sujet dans lequel on traite légitimement du droit proportionnel des huissiers à propos de l'exécution d'une décision judiciaire.
Ce n'est pas le cas dans le présent sujet.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 23:04:26
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Citation :
Initialement entré par JPM
Vous évoquez un sujet dans lequel on traite légitimement du droit proportionnel des huissiers à propos de l'exécution d'une décision judiciaire.
Ce n'est pas le cas dans le présent sujet.
J'entends bien votre réponse JPM. Je vous demande donc qu'est un DP 10 alors que je ne connais que le DP8 des huissiers.
VW |
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Sujet |
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Copropriétaires débiteurs-contrôle des procédures
Forum fermé
