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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 11 août 2006 : 00:48:49
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JB 22 vous dîtes qu'on a supprimé une partie des engagements parce ce que celà présentait des difficultés d'exploitation. Là je vous suis bien volontiers.
Mais dans ce cas, il faut modifier la loi. Il n'appartient au rédacteur d'un décret de prendre dans la loi ce qui plait et de rejeter ce qui ne plait pas. Passe encore quand il s'agit de corriger une erreur manifeste du législateur, mais ici : surement pas.
Quitte à éviter des difficultés, il fallait supprimer les annexes qui sont certainement plus génantes que l'engagement juridique et les remplacer par une balance gnérale détaillée et un état des dettes et créances. Dans beaucoup de syndicats la majorité des copropriétaires avait fini par comprendre les balances détaillées.
Quant à l'exclusion des emprunts dans ce dernier état et dans la comptabilité  N'en parlons pas !
J'ai finalement trouvé dans Picault le mécanisme qu'il propose pour passer les écritures dans le cas du paiement en 10 ans d'une mamélioration. Mais précisément quand, dans ce cas, le syndicat emprunte pour financer cette quote-part manquante, on cale !!!
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 21:26:26
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Dossier JPM sur la comptabilité des charges:
" Le passage en engagement du montant total des crédits ouverts pour un chantier déterminé, à la date de signature des marchés. Les montants correspondants aux honoraires particuliers du syndic, aux coûts d’assurance et aux frais annexes (voirie ou autres) doivent être pris en considération pour la détermination du crédit global à ouvrir pour un chantier déterminé."
Quelles écritures préconisez-vous pour le suivi des engagements.
Dépréciation des créances:
Vous soulevez là un vrai problème.
En effet si une créance est définitivement perdue, vente des lots du copropriétaires défaillants ne couvrant pas sa dette, il serait illusoire de débiter ce copropriétaire.
Exonérer ce copropriétaire, mais tous doivent participer aux charges, il faut donc admettre une dérogation à la loi.
"III. mécanisme de la mise en répartition
La répartition des charges et produits est effectuée entre les lots. Il n’est possible de procéder au regroupement des cotisations sur la personne qu’au terme de cette opération.."
Rien n'impose cette solution. Certains syndics font un regroupement des quotes parts des lots au niveau de chaque copropriétaire. La seule obligation est de faire apparaître sur les relevés individuels les charges par catégories
"Une même personne peut être propriétaire de plusieurs lots principaux dans un immeuble, ainsi que des lots accessoires correspondants. Si ces lots sont loués, ce copropriétaire souhaite recevoir un compte séparé pour chaque groupe de lots, afin de pouvoir justifier les décomptes de charges locatives présentés à ses locataires."
Cela est possible, mais souvent les logiciels imposent la création de deux comptes de copropriétaires ce qui est contraire à "l'unicité de la personne". Il faut donc limiter ces deux comptes à l'établissements des décomptes de charges, la comptabilisation se faisant sur un compte unique.
Avec la répartition par lot il n'y a pas ce problème, mais tous les logiciels ne permmettent pas ce mode de répartition.
"V-Mouvements comptables:"
Votre tableau est incomplet,
La ligne trop perçu ne devrait pas exister, les copropriétaires devraient apparaître créditeurs de 23 €
Les fournisseurs, si non payés, créditeurs de 377 €
La Banque étant débiteur de 400 € les comptes sont équilibrés.
Ecritures à passer ancien régime:
450-1 Copropriétaire Débit 214.89
450-2 Copropriétaire Débit 162.11
611 Entretien hall Crédit 257.00
602 Electricité Crédit 120.00
701 Prov. sur Charges Débit 400.00
450-1 Copropriétaire Crédit 228.00
450-2 Copropriétaire Crédit 172.00
Totaux 777.00 777.00
(Copropriétaire 450-2 162.11 au leur de 182.11 erreur de frappe)
Ecritures à passer nouveau régime:
Comptabilisation directe de l'éxcédent ou de l'insuffisance suivant les tableaux individuels de répârtitions:
450-1 Copropriétaire Crédit 13.11
450-2 Copropriétaire Crédit 9.89
701 Prov.s/opérations Débit 23.00
Les comptes de charges et produits sont équilibrés, on peut les solder par l'écriture suivantes:
701 Prov.s/Opér.Ctes Débit 377.00
611 Entre.Mat. Crédit 257.00
602 Electricté Crédit 120.00
Remarque: Rien n'impose une répartition détaillée par compte de charges et produits. Elle est cependant actuellement pratiquée par certains syndics.
Incidence du nouveau régime:
"M. Picault [6] présente une interprétation différente de l’article 10. Selon lui la méthode imposée « consiste à comparer le montant des charges réelles au montant des provisions appelées et à n’enregistrer en comptabilité que la différence positive ou négative, cette différence devant être calculée pour chacun des copropriétaires compte tenu des millièmes de répartition le concernant dans chacune des rubriques de charges de copropriété ». Ces soldes sont reportés en 701, au débit pour un excédent, au crédit pour une insuffisance.
Il fait valoir que, dans les annexes 2 et 3, du décret du 14 mars 2005 les excédents ou insuffisances des appels effectués par rapport aux charges courantes réelles doivent apparaître distinctement. Cela est exact, mais ne nous semble pas déterminant. Ces documents ne seront pas forcément générés par le système comptable informatisé.
Il ajoute que l’article D 45-1 nouveau impose cette interprétation en précisant que « sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat »."
La position de M.PICAULT concerne la façon d'établir les décomptes individuels de répartition des charges et produits.
Cette méthode donne des résultats identiques mais n'est pas obligatoire. Seuls les éxcédents ou insuffisances individuels doivent être comptabilisés.( Voir écritures ci-dessus).
En justification M.PICAULT invoque les annexes 2 et 3:
Que disent ces annexes,
Annexe 2- Au débit: SOLDE_(Excédent_ s/*Opérations...)
Au crédit: SOLDE_(Insuffisance_ sur Opérations...)
Tout est au SINGULIER et au niveau de cet état il ne peut y avoir qu'un SOLDE Débiteur OU Créditeur.
Annexe 3- Une seule ligne, donc un montant positif ou négatif
SOLDE_(Excédent OU Insuffisance...)
Il est pertinant d'aménager le compte 701:
701-1 Appels Provisions
701-2 Excédent de l'exercice
701-2 Insuffisance de l'exercice.
pour permettre au logiciel un traitement automatique des annexes 2 et 3.
En résumé: L'annexe 2 n'est d'aucune utilité pratique.
L'annexe 3 donne des informations suffisantes pour la plupart des copropriétaires. Il ne faut pas oublier que le contrôle des comptes est du ressort du Conseil Syndical et que tout copropriétaire peut, avant l'A.G., prendre connaissance des factures chez le syndic.
Je pense qu'il faut laisser à l'A.G. la possibilité de décider si elle veut ou non une présentation plus détaillée, ce que les syndics s'empresseront de facturer.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 11:02:08
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JB22 a travaillé dur et bien. On souhaite tous d'être en aussi bon état à ce bel âge 
On est en gros d'accord sur l'essentiem.
Sur Citation :
La répartition des charges et produits est effectuée entre les lots. Il n’est possible de procéder au regroupement des cotisations sur la personne qu’au terme de cette opération.."
Rien n'impose cette solution. Certains syndics font un regroupement des quotes parts des lots au niveau de chaque copropriétaire. La seule obligation est de faire apparaître sur les relevés individuels les charges par catégories
Il n'y a aucune autre solution technique que de faire faire la répartition primaire entre les lots et les lots seuls.
En effet l'état de répartition des charges prévu par l'articxle D 1 comporte une répartition entre les lots sans tenir compte ni de leur regroupement ni bien entendu des propriétaires. Cet état doit être " repris " dans l'ordinateur à l'exclusion de toute autre document.
S'il y a litige et contrôle amiable ou judiciaire, c'est cette répartition par lots qui est vérifiée.
D'ailleurs les textes et la jurisprudence évoquent toujours la contribution aux charges " en fonction des quotes-parts attachées aux lots dont [il] est propriétaire ".
Ensuite on regroupe les lots conformément aux données du fichier des copropriétaires, c'est à dire le liste.
Sur le relevé individuel, il est exact que la répartition par lot s'apparait pas. Dans chaque catégorie, l'unité (Masse à répartir / base de répartition) est multipliée par le total des tantièmes de charges pour tous les lots d'un même propriétaire.
Sur Citation :
Cela est possible, mais souvent les logiciels imposent la création de deux comptes de copropriétaires ce qui est contraire à "l'unicité de la personne". Il faut donc limiter ces deux comptes à l'établissements des décomptes de charges, la comptabilisation se faisant sur un compte unique.
Avec la répartition par lot il n'y a pas ce problème, mais tous les logiciels ne permmettent pas ce mode de répartition.
La création de plusieurs comptes au nom d'une même personne ne porte pas atteinte à son unicité quand elle est imposée par le logiciel. Il y a problème d'univité en cas d'homonymie nom + prénoms d'où la nécessité d'un code spécifique de personne différent du code de lot.
Autre problème : si Dupont est propriétaire de trois groupes de lots et qu'il a demandé l'édition de trois comptes séparés, il apparait trois fois dans la balance (dont deux avec un compte débiteur et une avec un compte créditeur) alors qque l'article 18
exige du syndic de faire apparaître la posisition de chéque copropriétaire à l'égard du syndicat. L'inconvénient est minime et la présentation écaltée a toujours été tolérée. On peut ajouter que les textes inyterdisent la compensation.
Sur Citation :
Remarque: Rien n'impose une répartition détaillée par compte de charges et produits. Elle est cependant actuellement pratiquée par certains syndics.
C'est exact, mais les syndics présentent des relevés généraux de charges et produits détaillés depuis deux siècles (Bouvet et Cabanac le syndic P. 56 Ed. les cahiers de la copropriété 1954 qui renvoient à Planiol et Ripert Droit civil T. XI n° 176 p. 825  ).
Abandonner cette pratique serait une grave atteinte aux prérogatives des copropriétaires et d'ailleurs, puisqu'on est bien obligé de se référer aux dispositions du mandat dans le Code civil, la jrisprudence exige dans ce cas un compte détaillé, ce qui est bien normal.
De la même manière chaque copropriétaire doit retrouver sur son relevé individuel tous les mouvements comptables le concernant : appels des provisions et paiements effectués, remboursements des provisions, cotisations pour chaque catégorie des charges et produits de l'exercice. On ne peut admettre la disparition de ce système pour le remplacer par la simple mention d'un excédenbt ou d'un insuffisance dans chaque catégorie.
Il me paraitrait curieux d'aller pinailler des vétilles dans certains domaines pour admettre au final des comptes incontrôlables avec la mention : vous devez payer telle somme, ou même on vous remboursera telle somme. Ce serait pour de bon copro-gogo
Qui alors verrait les vrais comptes du syndicat ? Trois membres du CS, s'ils veulent bien prendre la peine de les vérifier 
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 14:06:54
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A JPM
Merci de votre réponse
"que l'article 18
exige du syndic de faire apparaître la posisition de chéque copropriétaire à l'égard du syndicat. L'inconvénient est minime et la présentation écaltée a toujours été tolérée. On peut ajouter que les textes inyterdisent la compensation."
La compensation est interdite entre des comptes de tiers différents, ce qui n'est pas le cas pour les comptes d'un même copropriétaire, il n'y a qu'un seul débiteur.
On ne doit pas mettre "en compte courant" des dettes ou créances ayant des statuts différents (Echéances et garanties).
Il faut dire que l'on utilise pratiquement plus cette expression de "compte courant" à l'heure actuelle. |
Edité par - JB22 le 12 août 2006 14:11:10 |
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 01:20:59
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La contribution initiale était une simple information.
Personne dans ce forum n'a utilisé le programme Excel de l'ANCC (qui n'est pas diffusé pour l'instant en dehors de quelques adhérents triés sur le volet).
Il est intéressant de voir que la discussion a vite tourné autour des problèmes épineux d'interprètation du décret et même sur des notions - loi Dailly - que bien peu de syndics bénévoles devaient connaître auparavant...
La majorité de ces derniers, à mon avis, cherche des solutions pour les évènements classiques des petits immeubles. Ils vont "faire leur marché" des logiciels selon des critères simples. Cette façon de procéder est normale et permet de débrousailler le terrain (il est probable que la limitation des 6 clés de répartition va resteindre énormément l'intérêt du programme ANCC). Mais tout ce qui sort de l'ordinaire est pourtant très important, car les vrais problèmes seront là, et pas sur les opérations classiques.
Félicitations à tous les contributeurs qui font avancer les choses. Ils ont sûrement ouverts les yeux à d'autres lecteurs, moins férus en compta, sur ce qui les attent. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 10:55:55
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Il n'est pas mauvais de signaler que Michel Thiercelin, président de la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété appelle à une paisible révolte.
Estimant que le plan comptable devrait comporter des comptes d'immobilisation, - ce qui est concevable -, et surtout des comptes pour les meprunts du syndicat, il propose d'ouvrir ces comptes au mépris de l'interdiction figurant dans l'article 8 de l'arrêté comptable.
Pour les emprunts il propose un compte 106, sans ouverture d'une nouvelle classe. Je pense qu'il a parfaitement raison car présenter un état des dettes et créances du syndicat sans qu'y figure le montant de la somme restant due au titre d'un emprunt, il faut quand même oser le faire
Bien qu'autonome, la comptabilité des syndicats doit respecter les grands principes comptables et notamment celui de l'image fidèle
L'article 123-14 du Code de commerce indique notamment : Citation :
Les comptes annuels doivent être réguliers, sincères et donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entreprise.
Lorsque l'application d'une prescription comptable ne suffit pas pour donner l'image fidèle mentionnée au présent article, des informations complémentaires doivent être fournies dans l'annexe.
Si, dans un cas exceptionnel, l'application d'une prescription comptable se révèle impropre à donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ou du résultat, il doit y être dérogé.
Cette dérogation est mentionnée à l'annexe et dûment motivée, avec l'indication de son influence sur le patrimoine, la situation financière et le résultat de l'entreprise
Le syndicat n'est pas une entreprise (il ne produit rien et n'a qu'un patrimoine de transit toujours = zéro et le résultat n'existe pas chez nous, mais pour le reste, la règle doit être respectée.
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