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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
 Posté - 07 août 2006 : 16:55:30
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bonjour ocean
comme convenu, je vous raconte l(histoire de notre copro.
Petite copro de 24 lots: 2 immeubles de 8 et 16 lots. J'ai acheté il y a environ 4 ans. Le syndic était nommé depuis plus de trois ans sans aucune ag pour renouveller son mandat, idem pour le conseil syndical.
Les copros ne payaient plus leurs charges au pretexte que le syndic ne faisait pas son boulot. Bizarement, les prestations étaient réalisées sans être payées : entretien pelouse , eau , éléctricité.
Les copros se sont réveillés quand les prestataires ont commencé à faire des menaces.Le président du conseil syndical a convoqué une ag pour nommer un nouveau syndic en toute illégalité puisqu'il n'avait plus de mandat. J'étais seul contre tous et personne ne m'écoutait.
J'ai refusé de payer les charges au nouveau syndic, tant que je n'aurais pas eu notification du pv de sa nomination. finalement personne n'a payé.
Après quatre mois de réunions, nous avons décidé à l'unanimité de faire appel à un administrateur provisoire. Nous avons eu recours à un avocat ( 1000 euros ) qui a fait une requete auprès du juge et j'ai été nommé administrateur provsoire pour une durée de 3 mois.
Nous avons élu un syndic pro qui ne nous donnait pas satisfaction, alors les copros m'ont sollicité et je suis syndic bénévole depuis 5 mois.
si vous êtes interessé je peux rechercher pour vous la requete de l'avocat et l'ordonnance du juge.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 17:07:43
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nos mails se sont croisés au dessus des Océans
oui ca m'interesse beaucoup sr UI ou mail perso merci bcp
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 18:41:09
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ocean
accordez moi 48 heures et je vous l'envoie sur mail perso
sauf si d'autres sont interesés
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 18:44:40
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ok pas de panique je sais qu'il est parfois dur d'avoir un scan ou d'enlever les noms si besoin et peut être pas de micro pour qq jours
en tout cas merci j'ai de bons exemples aussi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 22:54:55
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Je suis aussi intéressé par cette question de désignation d'un copropriétaire en qualité d'administrateur provisoire.
Merci d'avance. |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 17:18:15
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requete a fin de designation d'un administrateur provisoire
A monsieur le président du tribunal de grande instance de xxx
1 - Monsieur xxx propiétaire du lot x, né le xx/xx/xxx à xxxxx, demeurant à xxxxxx
2 - Monsieur xxx proriétaire du lot x, ........................
3 - .............................
(tous les propriétaires ont été cités)
ayant pour avocat Maitre xxxxxxx, avocat au barreau de xxxxxx
ont l'honneur de vous exposer que:
La résidence x est sise à xxx
Qu'une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic de copropriété avait été convoquée pour le 05/xx/xxxx par un copropriétaire qui n'avait pas qualité pour le faire.
Qu'une salle de réunion avait été réservée pour permettre la tenue de l'assemblée
Qu'au moment de la réunion, la salle s'est révélée indisponible
Que la tenue de l'assemblée a donc du être reportée "sine die"
Que de nouvelles convocations ont été expédiées les 14 et 15/xx/xxxx pour une réunion de l'assemblée générale le 19/xx
Qu'un copropriétaire , au moins, n'a pas été convoqué
Que compte tenu du délai insuffisant entre l'expédition des convocations et la date fixée pour l'assemblée générale, et le fait qu'un copropriétaire n'a pas été convoqué, l'assemblée générale du 19/xx/xxx est caduque
Qu'a ce jour, le montant des charges appelées et impayées s'élève à la somme de xxxxx euros
Que dans ces conditions:
. L'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis
. Le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble
. Il n'y a pas de syndic de copropriété chargé d'administrer l'immeuble
Les requérants ont donc le plus grand intérêt à obtenir la désignation d'un administrateur provisoire avec mission complète d'administrer la copropriété pour une durée de deux mois.
Que les requérants souhaitent voir désigner, en qualité d'administrateur provisoire, un des copropriétaires, monsieur BAMBOUS, qui a les compétences nécessaires pour mener à bien la mision.
Cette mesure est légitime, puisqu'elle a pour objet de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
Il y a urgence car la copropriété ne fonctionne plus:
. l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis
. le syndica est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble
. il n'y a plus de syndic de copropriété chargé d'administrer l'immeuble
Par ailleurs, il n'est pas nécessaire de solliciter de façon contradictoire la mesure en cause, car elle est demandée par tous les copropriétaires de la résidence x
Les conditions prévues par les articles 493 et 812 du nouveau code de procédure civile sont donc remplies, en l'espece;
c'est pourquoi:
Les copropriétaires de la résidence x sollicitent le désignation, pour une durée de deux mois, d'un administrateur provisoire en la personne de Mr BAMBOUS,avec la mission la plus complète, telle qu'elle est prévue par le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
A cette fin, confier à l'administrateur provisoire les pouvoirs les plus étendus, soit:
. les pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception des actes d'acquisition immobilière et des actes de disposition, ainsi que le modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'dministration des parties communes
. les pouvoirs du conseil syndical
. les pouvoirs du syndic
Dire que, pour l'accomplissement de sa mission, l'administrateur provisoire pourra prendre toutes les décisions qui lui paraissent nécessaires, y compris la convocation d'une assemblée générale ayant pour objet, notament, la nomination d'un nouveau syndic.
Dire que l'administrateur provisoire rendra compte de sa mission au président du tribunal de grande instance chaque fois que cela lui sera demandé et, en tout état de cause, à la fin de sa mission.
sous toutes réserves.
bordereau des pièces jointes:
1- balances des copropriétaires arrêtée à la date du xx/xx/xxxx
2- procès verbal de l'asseblée générale du 19
/xx/xxxx
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 17:29:21
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ORDONNANCE
Nous, xxxx président du tribunal de grande instance de xxx
vu la requete qui préceède et les pièces:
nommons, pour une durée de deux mois, Mr BAMBOUS en qualité d'administrateur provisoire avec la mission la plus complète, telle qu'elle est prévue par le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
Confions à l'administarteur provisoire les pouvoirs les plus étendus, soit:
. les pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception des actes d'acquisition immobilière et des ectes de disposition, ainsi que la modification du règlement de copropriété dans le mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
. Les pouvoirs du conseil syndical
. Les pouvoirs du syndic
disons que, pour l'accomplissement de sa mission, l'administrateur provisoire pourra prendre toutes les décosions qui lui paraissent nécessaires y compris la convocation d'une assemblée générale ayant notament pour objet la désignation d'un nouveau syndic.
Dison que l'administrateur provisoire nous rendra compte de sa mission chaque fois que cela lui sera demandé et, en tout état de cause, a la fin de sa mission.
Disons que la présente ordonnance sera portée à la connaissance du procureur de la république, déposée au secrétariat-greffe de ce tribunal, et qu'il nous en sera référé en cs de difficulté, mais seulement après exécution de l'ordonnance
fait à xxxx, en notre cabinet
le xx/xx/xxxx
le président du tribunal
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 17:42:03
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BAMBOUS,
Vous précisez, je cite :
Que les requérants souhaitent voir désigner, en qualité d'administrateur provisoire, un des copropriétaires, monsieur BAMBOUS, qui a les compétences nécessaires pour mener à bien la mission.
De qu’elles compétences s’agit-il ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 18:04:36
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bonjour eastpak
je vous ai retranscrit la requete telle qu'elle a été rédigée par l'avocat.
Je suis chef d'entreprise. Les copros ont jugé que j'avais les compétences nécessaires, mais l'avocat a proposé de ne pas trop en mettre sur la requete. Il parait que les juges n'aiment pas quand on en fait trop. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 18:31:00
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BAMBOUS,
Merci pour votre réponse  . |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 21:16:34
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être chef d'entreprise ne signifie pas avoir des compétences en matière de copropriété......
de quel TGI s'agit il ? |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 21:43:32
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nefer
je ne prétends pas avoir les compétences en matière de copropriété, bien au contraire, j'apprends tous les jours.
les autres copros ont souhaité que ce soit moi l'administrateur parcequ'à leurs yeux j'étais le plus apte et que je connaissais un peu plus qu'eux.
L'objectif n'était pas de gérer la copro, mais de désigner légalement un syndic.
En deux mois, je n'ai fait que convoquer l'ag, tondre la pelouse et réparer un regard d'eaux usées bouché.
Le tgi n'a demandé aucun document autre que les pièces jointes à la requete.
il s'agit du tgi de fort de france ( martinique ) |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 21:45:14
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| une autre raison, c'est que cela ne nous coutait que les frais d'avocat |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 23:30:23
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Merci beaucoup Bambous
quel niveau de compétence faut-il pour être administrateur provisoire en règle générale ?? un chef d'entreprise, un copropriétaire ayant des compétences en gestion, en compta n'est-il capable de gerer une copropriété petite ou moyenne ???
Nefer je ne mets pas du tout vos compétences en doute, mais je vous assure que de nbx gestionnaires pourraient paprendre la gestion de copros auprès des copropriétaires car à part les textes de droit et encore beaucoup ne connaissent rien à la gestion, comme les copros gestionnaires pourraient apprendre aupres des gestionnaires syndics
mais franchement pas besoin de sortir d'une grande école, ca s'apprend et assez vite avec du bon sens
donc quelle crédibilité accordez-vous à un bac +2, bac+5, pas de bac et exp etc
Océan en exil sur la Côte Bleue de la Grande Bleue et un esprit de bon père de famille alors Bambous est crédible et il est vrai aussi qu'auprès des tribunaux pas tjs apprécié d'être un pro sans âtre syndic
Bona Nochte
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 15:19:11
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bonjour ocean
je ne sais pas quelles sont les qualités requises pour être administrateur provisoire.
Notre objectif de départ était de convoquer une ag et de nommer un nouveau syndic en toute légalité. Dans ces conditions, il suffisait de savoir rédiger un convocation et de comprendre qu'il fallait convoquer tous les copros et de respecter les délais.Si j'ai été nommé c'est parce qu'il n'y avait aucun candidat. Je pense que d'autre copros étaient en mesure de faire la même chose. Mais quand il s'agit de prendre et d'assumer des responsabilités: plus personne.
D'ailleurs dans la requete, la demande était de deux mois, juste le temps de contacter plusieurs syndics, ne faire des réunions entre syndics et copros et de faire partir les convocations.
L'avocat a préféré compléter la requete en demandant les pouvoirs du syndic etc.... en m'expliquant qu'il fallait un responsable ayant pouvoir de prendre des décisions en cas de problème sur la résidence.
Pour répondre à votre interrogation, le probème n'est pas d'avoir bac+2 ou bac+5. il faut de bonnes connaisances en gestion et en compta, mais surtout bien se documenter sur les textes et lois régissant la copro parce que l'erreur n'est pas permise, être très patient et à l'écoute de tous les copros et je vous assure que c'est peut être là le plus difficile. il y a des copros qui vous posent les même questions à chaque réunion. Il faut bien sur être très ferme concernant le paiement des charges.
Si vous ête patient, à l'écoute des autres, de bonnes connaissances de gestion et disposez d'environ une heure par jour, et avez le temps de vous documenter sur les textes, vous devriez pouvoir gérer votre copro.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 20:55:41
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bonjour ou plutot bonsoir de la Provence
Bambous je vous remerciais de votre envoi que je regarderai plus et en discuterai avec des copros au retour
pour le reste je m'étonnais qu'un autre contributeur, mais très pro syndics car syndic lui même (et tant mieux d'avoir les contributions des syndics) demande la compétence que vous aviez...
j'avoue moi ma surprise de voir des syndics par courrier en assemblée mettre en doute les compétences des copropriétaires qui souvent tant dans le domaine technique, que comtable ou gestion ont soit une formation soit une expérience 3 à 10 fois upérieures à la leur, voire les 2 ce qui est de + en + fréquent
pour ma part je constate n'avoir jamais rencontré de syndics connaissant la gestion, oui le droit et comment utiliser les textes mais la gestion non si ce n'est 2 directeurs decabinet de moyenne importance mais dont l'objectif est leur marge et conserver leurs honoraires mais peu travailler normalementL. En revanche côté comptables de copros plusieurs m'ont paru(s) compétents et en connaître beaucoup plus que 90% de ceux qu'on appelle "gestionnaires" ou même principal de copros et pas de chance des copains d'enfance sont dans ce métier et j'en connais bien les ficelles et les directives qui leur étaient données avant qu'ils se lancent tant ils en avaient RLB
allez le pastagua va rechauffer .......
Bambous votre expérience est interessante et montre que des copros arrivent à réagir
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peggy.
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 23:02:42
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Bonjour,
je suis dans une situation similaire, et j'aurai besoin de conseils.
le 14 aout dernier lors de notre assemblée generale etait prevue a l'ordre du jour le renouvellement du syndic.
Vu les debats le syndic nous a dit que nous etions obligés de nommer un syndic, soit lui, soit benevole, car la copropriete ne pouvait pas ne pas avoir de syndic.
Dans l'urgence, un coproprietaire et moi-meme avons accepte d'etre nomme syndics benevole le temps de convoquer une nouvelle assemblee generale designant un nouveau syndic.
pour moi cette nomination est tout a fait illegale car la nomination du syndic benevole n'etait pas a l'ordre du jour.
j'ai accepte pour rendre service et aider les coproprietaires mais aujourd'hui cela ne m'apporte que des problemes. J'ai donc envoyé un courrier a l'autre syndic benevole pour l'informer de ma demission.
- que dois-je faire pour me sortir de cette situation tres desagreable?
- bien qu'ayant accepter le fonction de co-syndic benevole puis-je agir en justice pour faire annuler l'AG?
Pour moi il y a 2 raisons pour la faire annuler :
- le releve de compte bancaire de la copropriété n'avait pas ete joint a la convocation (et en plus il ne correspondait pas au montant indique dans la situation de tresorerie par le syndic).
- il me semble qu'on ne peut plus mettre a l'ordre du jour le point "renouvellement du mandat de syndic"(qui interdit toute autre proposition) mais "désignation du syndic et approbation du mandat de syndic".
merci d'avance pour votre aide.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 00:38:31
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Citation :
Initialement entré par peggy.
- il me semble qu'on ne peut plus mettre a l'ordre du jour le point "renouvellement du mandat de syndic"(qui interdit toute autre proposition) mais "désignation du syndic et approbation du mandat de syndic".
Vous devez donc considérer, quelle que soit la rédaction figurant sur la convocation au sujet du contrat de syndic, que cela voulait dire "désignation du syndic et approbation du mandat de syndic". Donc, la nomination d'un autre syndic est tout à fait légale (si on ne parle que de l'ordre du jour.
Maintenant, il y a un autre point qui complique les choses pour ce qui consiste à voter pour un autre syndic rémunéré. C'est que sa proposition de mandat aurait dûe être jointe à la convocation. Donc, impossible de voter pour un autre syndic rémunéré. Par contre, en ce qui concerne un syndic bénévole, comme il n'y a aucune obligation de discuter un contrat, il est possible d'en élire un. La nomination d'un syndic bénévole est donc tout à fait légale dans ce cas.
Cependant, il n'y a pas de co-syndic. Il y a un syndic et c'est tout. Ce syndic, c'est soit une personne morale (une agence), soit une personne physique, mais c'est une seule personne. Donc l'élection de 2 syndics est illégale. Mais si vous-même avez voté pour, vous ne pouvez le contester.
Vous pouvez, par contre, démissionner à tout moment, sans avoir d'explications à donner. Il vous suffit d'adresser un courrier en RAR à tous les copropriétaires pour les en informer. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 07:28:40
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Les dispositions de la loi sont impératives et dans une copropriété il n’existe pas de co-syndic, de ce fait légalement vous n’existez pas et vous ne pouvez démissionner de quelque chose qui n’existe pas.
Une simple lettre d’information à l’intention de tous les copropriétaires est suffisante.
Par contre pour le syndic restant, en cas de démission, à l’obligation d’informer tous les copropriétaires par lettre recommandée AR, comme indiqué par LD47 et vous êtes dans l’obligation de passer par un administrateur judiciaire.
Pour éviter l’administrateur judiciaire, dans les 3 mois qui suivent l’assemblée générale, votre syndic bénévole a l’obligation de faire une nouvelle assemblée générale pour désigner un nouveau syndic professionnel.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 08:08:02
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| Le problème ETASPAK (je viens de remarquer que vous avez modifié votre pseudo), c'est que peggy n'a pas été élu(e) syndic adjoint, mettant en place une situation illégale facile à résoudre (le syndic adjoint n'existant pas, il suffit qu'il disparaisse). Dans la situation de peggy, il n'y a pas un vrai syndic et un faux. Ils ont été élus syndics tous les deux. Alors, lequel est le vrai, lequel est le faux ? Sont-ils faux tous les deux, parce que cette situation ne peut pas exister ? Est-ce que si l'un des deux s'en va, l'autre devient un vrai, parce qu'il est seul ? Moi, je pencherais pour cette solution, c'est pourquoi je préconnise une démission claire annoncée par courrier RAR à tous les copropriétaires. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 09:34:23
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il est vrai que la nomination de 2 syndics est illégale, mais cette résolution n'a pas été contestée par voie judiciaire.
le plus simple est de faire votre courrier de démission en RAR et d'attendre la réaction de l'autre co-syndic: il vaudrait mieux que cette recherche de syndic soit faite le plus rapidement possible afn de convoquer l'AG
Pour EASTPACK : cela fait déjà un certain temps que le pseudo a été changé, car usurpation d'une marque déposée......... |
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