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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 05 août 2006 : 09:33:09
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J’ai besoin d’un avis sur le cas suivant :
Achat d’un appartement locatif.
Le locataire est en retard de paiement des loyers pour un montant supérieur au montant de la caution.
Lors de la reprise, l’ancien propriétaire conserve-t-il la caution pour lui, ou est-il tenu de transmettre cette caution au nouveau propriétaire ?
L’ancien propriétaire est en cours de procédure au tribunal avec ce locataire.
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Lo_
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3209 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 12:17:11
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Le dépôt de garantie est transmis ainsi que le prorata du loyer courant (s'il y a lieu) au plus tard dans le bureau du notaire lors de la signature... La prudence voudrait que tout les détails soient consignés dans l'acte de vente même... ça évite des envies d'entourloupes du vendeur... 
Lo |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 14:19:18
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un complément d'info toutefois:
le DG est un accessoire de la créance de loyer transmis au nouveau propriétaire, toutefois, au regard de la jurisprudence, le locataire serait fondé à réclamer, en cas de défaillance du nouveau propriétaire, son DG à l'ancien propriétaire.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 1er avril 2003.
DG = dépôt de garantie (appelé aussi - à tort - "caution"). |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 14:47:39
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Merci pour vos réponses.
Pour le dépôt de garantie, je pensais effectivement que je dois le récupérer.
Pour le prorata de loyer, celà m'étonne plus. Je demande à l'ancien propriétaire le paiement d'une quote-part de loyer que lui-même n'a pas encaissé (rappel, loyer impayé). Pouvez-vous confirmer ce point.
Le bien étant géré par une agence immobilière, le décompte et transfert de caution ne s'est pas fait lors de la signature chez le notaire. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 16:08:43
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mathieu,
C’Pas clair votre histoire…
Quel est le rapport entre le nouveau proprio et une agence qui a signé un contrat de gérance avec l’ancien proprio… ?
A la minute de la signature de l’acte, le bien devient votre propriété… Le contrat de gérance signé entre l’agence et l’ancien proprio n’a plus lieu d’exister puisque le bien n’est plus propriété de ce dernier…
Qu’est ce que l’agence vient faire après la vente… ? j’pige pas… soyez plus précis.
Avez-vous pris « votre » notaire ou bien vous êtes-vous contenté de celui du vendeur… ?
En ayant le vôtre, il n’aurait que vos intérêts à défendre…
Le notaire vous a conseillé quoi rapport à :
1) Le DG
2) Prorata du loyer (payé ou pas)
3) Charges
4) (voir travaux)
Si rien n’a été écrit pour le DG et le prorata des loyers et charges, vous n’avez pas de recours pour réclamer auprès du vendeur : vous n’avez aucune preuve écrite d’obligation de sa part vis-à-vis des points cités plus haut…
Ce sont des points importants qui sont à aborder et à négocier entre vendeur et acheteur (ou l'inverse...  ) AVANT de signer l’acte…
« Après, c’est mort » comme dirait mon voisin…
Lo |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 21:26:06
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Lors de la signature, on a prévu que le vendeur et l'acquéreur feront leurs affaires pour le transfert des DG et proratas de loyers et charges.
Dans la mesure où ces montants sont dans les caisses du gestionnaire de bien immobilier (je corrige car je parlait d'agence immobilière) celà me paraissait correct.
Donc, ma question est de savoir quel est le montant que je demande à ce gestionnaire dans ce cas de figure. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 22:02:14
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comme dit plus haut, à la signature de l'acte le mandat de gestion avec l'ancien propriétaire cesse.
vous ne pouvez donc rien réclamer à ce gérant.....à moins que vous n'ayez signé un mandat de gérance! Est ce le cas ??? |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 02:05:09
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mathieu,
Lors de la signature, on a prévu que le vendeur et l'acquéreur feront leurs affaires pour le transfert des DG et prorata de loyers et charges.
Cela a bien été prévu par écrit ?
L’ancien proprio vous a-t-il fait un chèque/règlement au plus tard, le jour de la signature de l’acte de vente ?
Dans la mesure où ces montants sont dans les caisses du gestionnaire de bien immobilier (je corrige car je parlait d'agence immobilière) celà me paraissait correct.
Tss…tss… les salades d’argent entre le vendeur et un gérant, la caisse d’épargne, la tante Adèle ou le matelas = cela ne vous concerne pas… La seule personne que vous « connaissez » c’est le propriétaire qui vous vend son bien… Ce vendeur doit honorer son engagement de verser DG et prorata, ni plus ni moins.
Donc, ma question est de savoir quel est le montant que je demande à ce gestionnaire dans ce cas de figure.
Je le répète, votre seul interlocuteur est le vendeur… ses histoires avec l’agence qu’il a choisi pour gérer son bien ne vous concerne en rien.
Vu vos questions, j’ai comme l’impression que ce vendeur vous balade en invoquant la gérance du bien en agence pour traîner à payer son dû (DG/Loyer/Charges)… J’me trompe?
Bon, sinon votre notaire... lui avez-vous posé ces questions? C'est quand même dans l'histoire, LA personne qui est là pour vous conseiller... N'hésitez pas à lui demander conseil, il est là pour ça.
Lo |
Edité par - Lo_ le 06 août 2006 02:09:31 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 08:51:49
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Merci pour vos mises en garde, mais pour le moment je ne me prend pas la tête avec des problèmes potentiels.
J'ai eu un rendez-vous avec l'agence pour récupérer des documents et informations et qui doit déterminer le montant à transférer. On se revoit la semaine qui vient.
Je posais la question afin de préparer mon controle de leurs calculs pour cette situation un peu particulière.
En fait, dans mon cas, la discussion avec l'agence est indispensable. La vente concerne un immeuble de 7 appartements. Il n'y donc pas seulement le décompte à faire, mais le transfert des informations et documents (locataires, contrats,...).
Pour le moment, le transfert se passe bien mais je verrai ce que celà donne pour le règlement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 09:47:56
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mathieu: le transfert du doddise complet de la gérance de cet immeuble aurait du être fait à la signature de l'acte autenthique.
je ne comprends pas l'attitude de votre notaire qui, à mon avis, a commis des irrégularités.
le vendeur aurait du venir à la signature avec l dossier complet et il aurait été acté la transmission des documents. Bien sûr vous auriez du et p vérifier le contenu de ce dossier dans les locaux du notaire AVANT la signature |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 13:40:00
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Le truc ubuesque c'est que l'agence n'a rien signé avec vous, si elle refuse ou oublie quelque chose, vous n'avez rien à dire... Je ne comprends pas pourquoi vous continuez à suivre cette voie alors que vous devriez avoir affaire au vendeur et à votre notaire... D'ailleurs que fait le vendeur en attendant...?
Que fait votre notaire en terme de conseils...?
En clair pourquoi faire simple puisque vous faites compliqué... mais pourquoi pas... 
Lo |
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Magalie44
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 10:46:03
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Vous devez recevoir les depots de garanties des locataires, mais par contre je viens d'apprendre que les cautions (documents signés) ne sont pas cessibles et ne servent à rien si elles ne sont pas refaites.
Je pense que l'info est valide vu que j'ai appele une antenne specialisée sur Nantes. |
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Achat d’appart. locatif – transfert caution
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