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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 06 août 2006 : 17:10:25
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Bonjour,
Un syndic en cours de mandat, approchant de la fin de son mandat, demande à un avocat de faire une requete au TGI afin de faire désigner un administrateur provisoire.
1/ En a t il le droit ?
2/ A qui incombe les frais de cet avocat ?
Merci
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 03:19:09
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1/ Oui au titre de "tout intéressé" inclus dans l'article 47 du décret. Ce qui voudrait dire qu'il sait déjà qu'il est démuni de mandat ???
2/ Les frais de l'avocat sont à la charge de celui qui dépose requête au TGI. En l'occurence lui.
Mais comment êtes-vous au courant de sa décision ? En a t-il fait état au sein de la copropriété ? en AG ? Car si l'AG a approuvé la désignation de cet avocat et ses honoraires, ça change !! C'est le syndicat qui devra supporter ces frais d'avocat.
Un autre solution se présente dans laquelle un syndic peut requérir un administrateur provisoire : c'est dans le cas d'une copropriété en difficultés (art. 62-2 du décret). Dans ce cas, l'autorisation d'une AG n'est pas nécessaire.
Ce sujet a été, entre autres, traité récemment :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40713
VW |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 13:11:44
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Virginia,
Ma question est justement peut il prendre un avocat et fair cette requete alors qu'il est en coure de mandat ?
Citation :
Mais comment êtes-vous au courant de sa décision ? En a t-il fait état au sein de la copropriété ? en AG ? Car si l'AG a approuvé la désignation de cet avocat et ses honoraires, ça change !! C'est le syndicat qui devra supporter ces frais d'avocat.
Je suis au courant, 1 an apres,car la facture apparait dans la comptabilité reprise par le nouveau syndic. Il n'y a jamais eut d'AG sur ce point, et encore moins la designation d'un avocat pour la copropriété. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 23:12:21
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Ma réponse est toujours la même que ci-dessus.
Mais vous indiquez, si j'ai bien compris, avoir découvert une facture honoraires avocat engagés par votre ancien syndic, sans aucune autorisation d'une AG.
C'est bien celà ? Cette facture mentionnait quel objet ou justificatif de procédure ?
VW |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 00:03:40
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Ouverture de dossier,
Requete afin de nomination d'un administrateur provisoire,
Provision sur honoraire: |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 00:04:36
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Salut yaume,
Vous ne posez pas la question à votre nouveau syndic ?
Ou vous voulez contrôler sa reponse peut etre ?
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 00:51:48
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Yaume
Est-ce que cette procédure de demande d'aministrateur provisoire devant le TGI a bien été faite par votre ancien syndic ?
Vous devez le savoir puisqu'un administrateur provisoire notifie son ordonnance à tous les copropriétaires !
S'il a vraiment fait ça, c'est qu'il sentait sa fin prochaine et surtout devait se sentir en mauvaise posture (démuni de mandat) ; s'il a requis réellement le TGI dans le cadre de l'art. 47D, ces frais sont à la charge du requérant.
VW |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 15:28:03
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Ca m'enerve un peu qu'a chaque fois que l'on pose une question sur le forum, on nous en pose d'autre (sans mechanceté) :)
air jordan, non je ne pose pas la question au nouveau, car d'une part je suis pas sur qu'il en connaisse la reponse, encore moins sur qu'il donne la bonne, et vous savez les syndics.....sinon on ne serait pas la, et il n'y aurait pas un tel frorum !!! , non ?
Virginia, Oui par l'ancien, mais la facture de l'avocat date de avant la fin de son mandat ,imputé sur le compte de la copropriété, ce n'est pas l'avocat de la copropriété, mais un avocat pris par le syndic uniquement pour cette demarche.
Ce que je repproche, c'est qu'au lieu de faire cette procedure, puisqu'il savait qu'on allait etre sans syndic, pourquoi n'a t il pas convoqué une AG pour élire un remplacement, j'estime qu'il a mal fait son boulot.
Mais tout cela est il valable devant un tribunal, peut on demander le remboursement de ces frais d'avocat ? et voir d'administrateur provisoir ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 16:22:20
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et que dit exactement l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire ?
puisqu'elle a été notifiée à tous les copropriétaires (c'est obligatoire) , vous savez sur quel fondement juridique cette désignation a été faite. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 22:06:30
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Citation :
Initialement entré par yaume
Ca m'enerve un peu qu'a chaque fois que l'on pose une question sur le forum, on nous en pose d'autre (sans mechanceté) :)
C'est quelques fois nécessaire Yaume, pour essayer de mieux comprendre l'exposé et y répondre 
Citation :
air jordan, non je ne pose pas la question au nouveau, car d'une part je suis pas sur qu'il en connaisse la reponse, encore moins sur qu'il donne la bonne, et vous savez les syndics.....sinon on ne serait pas la, et il n'y aurait pas un tel frorum !!! , non ?
Virginia, Oui par l'ancien, mais la facture de l'avocat date de avant la fin de son mandat ,imputé sur le compte de la copropriété, ce n'est pas l'avocat de la copropriété, mais un avocat pris par le syndic uniquement pour cette demarche.
Vous allez donc pouvoir demander à votre nouveau syndic, avec autorisation de l'AG, de récupérer, au moins, les frais engagés par l'ancien lors du dépot de réquête au TGI, car il a payé avec les fonds du Syndicat, sans autorisation, un avocat censé le représenter, LUI, au TGI !
Mais attendu qu'ayant relevé que la note de 39 138 francs émise par l'avocat correspondait pour partie à un honoraire de résultat que la société Marabel ne justifiait pas avoir été autorisée par le syndicat des copropriétaires à engager ou à payer, que l'autorisation de l'assemblée générale n'avait pas été sollicitée pour le paiement de cette facture, la cour d'appel, qui n'avait pas à subordonner sa réclamation à l'encontre de son ancien syndic à la mise en oeuvre préalable d'une action en répétition susceptible d'être exercée à l'encontre de l'avocat, a retenu que la société Marabel n'avait pas conclu une convention préalable d'honoraires portant sur le paiement d'honoraires de résultat ayant un caractère facultatif, et qu'en acceptant de son propre chef de payer la facture dans ces conditions, elle avait commis une faute dont elle devait répondre des conséquences, à savoir le préjudice correspondant au paiement de la partie d'une somme à laquelle le syndicat des copropriétaires n'était en réalité pas tenu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Marabel aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Marabel à payer au syndicat des Copropriètaires de la Résidence Les Coteaux de Bry la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Marabel ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille deux.
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section B) 2000-10-26
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Paiement d'honoraires à un avocat sans avoir été autorisé par le syndicat des copropriétaires.
Codes cités : Code civil 1147.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2002X06X03X00008X056
Citation :
Ce que je repproche, c'est qu'au lieu de faire cette procedure, puisqu'il savait qu'on allait etre sans syndic, pourquoi n'a t il pas convoqué une AG pour élire un remplacement, j'estime qu'il a mal fait son boulot.
Mais tout cela est il valable devant un tribunal, peut on demander le remboursement de ces frais d'avocat ? et voir d'administrateur provisoir ?
J'aurais eu le même réflexe que vous Yaume !!! C'est, si on peut dire, un "coup classique" de la part d'un syndic pas très clair et encore moins honnête..
Encore faudrait-il voir ce qui est prévu dans son contrat, paragraphe "Durée", pour connaître ses obligations en matière de "démission"...
Mais il a préféré la fuite comme un rat, en mettant le Syndicat devant le fait accompli avec, en surplus, les honoraires d'un administrateur provisoire, non désiré et prévu par le Syndicat, non ?
Donc, de par son comportement, le Syndicat a subi un préjudice certain. Ca, il ne faut pas le perdre de vue !
Votre nouveau syndic doit connaître tout ça. Et comme il a un devoir de conseil, il a intérêt à mettre tous les atouts de votre côté !
Si votre Syndicat accepte d'engager des frais d'avocat pour récupérer ce montant, et si vous faites partie du CS de votre copro, n'hésitez pas à demander à votre syndic que l'avocat vienne exposer (ou l'inverse, vous en son Cabinet) l'argumentation qu'il compte exploiter.
Vous pourriez aussi, en fonctions des infos de votre nouveau syndic, revendiquer ces faits auprès de sa Caisse de Garantie et son assurance Responsabilité Civile Professionnelle !!!
Il serait bon que ceux-là aussi sachent ce qu'il se passe dans leur Confrérie ! 
Et ce qui qui vaut pour les honoraires d'avocat évoqués dans cet arrêt vaut pour tout le reste : un syndic ne peut engager une dépense sans autorisation d'une AG. Et quand on voit à quoi se limite le budget prévisionnel (art. 44 et 45D = frais de maintenance, on se dit qu'il faut se prononcer sur tout ce qui concerne les dépenses de la copro. Et c'est tant mieux ! 
VW |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 00:00:32
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Je sais bien que vous allez me prendre pour un §ùùù%$^(enfin ce que vous voulez), nefer, mais que voulez vous que l'ordonnance mentionne de spécial à part la désignation du dit administrateur pour convoquer une AG afin d'elire un syndic.
La question n'est pas sur cette ordonnance, mais sur le fait que l'ancien syndic est fait cette requete !
Pour récuperer les frais d'honoraire je pense que le TI peut suffir, non Virginia ? puisque il me semble que c'est quelque chose de plutot simple, donc pas de necessité d'un avocat, pcque franchement entre nous dépenser autant de frais en avocat pour se faire rembourser une somme a peu pres identique ???
Par contre si c'etait pour recuperer les frais qu'à couté l'administrateur, la je dis pas !! je pense que ce serait meme necessaire !! :) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 08:44:15
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Citation :
Initialement entré par nefer
puisqu'elle a été notifiée à tous les copropriétaires (c'est obligatoire) , vous savez sur quel fondement juridique cette désignation a été faite.
le fondement juridique = précisez quel article de loi a été utilisé |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 10:27:52
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Le syndic peut-il demander lui-même la désignation d'un administrateur provisoire ? oui
Le syndicat peut-il récupérer les frais et honoraires liés à cette procédure gracisuse ? Tout dépend de savoir la raison pour laquelle la requête était présentée. Sauf erreur cette raison n'est pas précisée par Yaume.
Si l'assemblée appelée à renouveler le mandat n'a pas été convoquée en temps utile ;
par faute du syndic : le syndicat peut demander le remboursement
par faute du CS qui aurait demandé le report de l'assemblée ou n'aurait pas vérifié les comptes en temps utile : le syndicat ne peut pas demander le remboursement
encore qu'en principe le syndic peut passer outre une demande de report. Mais si les comptes n'ont pas été vérifiés par le CS, l'assemblée risque de capoter.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 16:59:06
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trop drole JPM,
Tout d'abord je pense assez avoir expliqué les raisons, et le deroulement de ctte operation par le syndic.
Quand a des assemblées qui capotent parceque le CS n'as pas controlé les comptes, je crois bien voir sur ce forum que bcp de Cs ne controlent pas forcement les comptes, de plus je crois bien me souvenir que le CS n'a aucune decision a prendre, soit il ne peut imposer au syndic de reporter une AG, surtout si les convoquations ont deja été envoyé, de plus il me semble que vous nous ayez deja dit que le Cs ne pouvait avoir de reponsabilités.
Mais je reponds quand meme , non le CS n'a pas demandé a reporter l'AG puisque tout simplement aucune n'a été prévu par le syndic.
Nefer, pour le fondement c'est bien l'article concernant l'administrateur provisoire, et non celui du syndic judiciaire comme vous avez l'air de vouloir l'entendre :) |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 20:53:58
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Citation :
Initialement entré par yaume
Pour récuperer les frais d'honoraire je pense que le TI peut suffir, non Virginia ? puisque il me semble que c'est quelque chose de plutot simple, donc pas de necessité d'un avocat, pcque franchement entre nous dépenser autant de frais en avocat pour se faire rembourser une somme a peu pres identique ???
Effectivement, yaume, vous pouvez saisir le juge des proximités (si montant inférieur à 4000 €) ou le TI pour montant entre 4000 et 10.000 €.
Mais avant d'engager quoique ce soit, faites vous confirmer par votre syndic actuel qu'il serait possible d'ajouter également les honoraires de l'administrateur provisoire que vous avez "supportés" pour comportement maffieux de votre syndic sortant.
JUGE DE PROXIMITE (le Particulier juin 05)
Le Particulier N° 990 - Juin 2005 - BREVE - p12
Jugement des litiges : les nouvelles compétences des tribunaux
Les attributions des juges de proximité ont été étendues et les seuils de compétence des tribunaux civils réévalués (loi n°2005-47 du 26 janvier 2005, JO du 27). Les juges de proximité sont désormais compétents pour tous les conflits dont le montant est inférieur à 4 000 euros, ainsi que les litiges entre bailleurs et locataires portant sur la restitution du dépôt de garantie. Les tribunaux d'instance (TI) sont compétents pour tous les litiges portant sur des montants compris entre 4 000 euros et 10 000 euros, ainsi qu'en matière de crédit à la consommation et sur tous les problèmes de baux et loyers autres que ceux relevant des juges de proximité. Les tribunaux de grande instance (TGI) sont, eux, compétents pour tous les litiges dont le montant est supérieur à 10 000 euros et le restent pour tout ce qui touche au droit de propriété et aux problèmes de copropriété.
lien vers les formulaires. http://www.justice.gouv.fr/vosdroit/cerfa1.htm#1
VW |
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