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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 06 août 2006 : 20:58:44
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Bonjour.
Notre syndic a convoqué la dernière assemblée générale sans respecter les délais (pas de question urgente, et différence de 6 jours avec le délai obligatoire). Les questions inscrites à l'ordre du jour n'étaient pas urgentes, mais elles étaient gravissimes : ratification de travaux sans PC (2 étages sur notre petit bâtiment en copro..!), saisie immobilière de copros contestataires, etc.
Evidemment les auteurs des méfaits étant majoritaires, tout est passé.
Avec la bénédiction du syndic, car il est leur architecte...
Pour arranger le tout, le mandat de ce syndic venait à échéance 2 jours avant la date de l'assemblée (durée du mandat très précisément fixé, sans ambiguïté, par une précédente AG).
Il s'est donc fait réélire au cours d'une assemblée nulle, et nous n'avons plus de syndic.
Tant mieux d'ailleurs, car nous aspirons à avoir provisoirement un syndic judiciaire (je sais, je sais, vous ne le conseillez jamais, je vous lis avec assiduité..., mais le cas est ici un peu spécial).
Il faut absolument faire un recours en annulation de cette assemblée, dans le délai de 2 mois, mais... le "syndic" ne notifie pas le PV de cette assemblée, et nous ne pouvons pas faire une sommation de notifier un PV à un syndic dont nous savons qu'il ne l'est plus !
Ou si, quand même ?
J'ai aussi lu (c'est peut-être imprécis) qu'il n'y a pas de sanction en cas d'absence de notification du PV d'assemblée. Cette société et ses comparses copropriétaires majoritaires jouent donc sur du velours. (inutile de dire par qui est constitué le CS, et qui a présidé l'assemblée...)
Comment faire ?
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Edité par - runoe le 06 août 2006 21:33:27 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 21:26:19
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pas de notification de PV = pas de délai de 2 mois (article 42)
le point de départ de ce délai pour agir en annulation de résolution ou d'AG sera la date de notification du PV.
avez vous en premier vérifié si le contrat du syndic est toujours valable ??? |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 21:37:53
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Merci nefer.
J'avais entre-temps completé mon exposé.
Est-ce que je dois comprendre de votre réponse que 1/ le délai de 2 mois n'a pas commencé à courir, ça je suis bien d'accord, mais qu'éventuellement 2/ pas besoin que ce délai commence à courir pour assigner en annulation ? Après tout, je n'avais pas pensé à une solution aussi simple, on s'égare, parfois.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 22:48:05
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runoe,
Relisant votre description des évènements, je ne vois malheureusement pas autant de points contestables que vous semblez le penser.
1) Le mandat de syndic était en cours de validité quand il a convoqué l'AG. Celle-ci était donc régulièrement convoquée. Le fait que son mandat se terminait 2 jours avant l'AG, n'a eu pour seule conséquence que, pendant ces deux jours, vous n'aviez pas de syndic (encore que, la jurisprudence semble accepter la prorogation du mandat dans ce cas particulier où la convocation a été faite en cours du mandat). Mais, l'AG ayant été régulièrement convoquée par son syndic, a élu son syndic (le même). Vous avez donc un syndic.
2) Ratification de travaux sans permis de construire. L'obligation de veiller à l'existence d'un PC lors de travaux, incombe à l'autorité administrative. L'AG accepte les travaux si ceux-ci sont conformes à ce qu'elle souhaite. L'autorité administrative donne le permis de construire si les travaux sont conformes à la règlementation applicable. C'est celui qui fait les travaux sans PC qui est responsable et non l'AG qui a accepté les travaux. La légalité du vote de l'AG ne peut être remise en cause par l'absence du PC.
3) La ratification a été votée à la majorité (avez-vous vérifié si c'était la bonne majorité (art.25 ou 26 ?) ? Rien à dire la-dessus non plus, sauf s'il s'agissait clairement d'un abus de majorité (si l'intérêt de la copropriété a été écarté au profit de l'intérêt personnel des copropriétaires formant la majorité, ou d'un autre intérêt distinct de celui de la copropriété).
4) Si vous avez voté contre la ratification, vous devez effectivement sommer le syndic de vous adresser (dans les 2 mois suivant l'AG) le PV faisant apparaître la résolution que vous attaquez et faisant apparaître que vous vous y êtes opposé.
5) Un seul point met en cause la légalité de l'AG. C'est le délai de convocation qui n'a pas été respecté. Ce n'est que sur ceci ou sur un éventuel abus de majorité que vous pouvez engager une action. |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 23:11:53
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LD47, merci pour ces précisions.
Nous, trois petits copropriétaires ayant en tout 15% des tantièmes, souhaitons en effet que cette assemblée soit annulée, sur le fondement de votre 5/ qui n'est pas contestable.
Croyez bien que ce n'est pas par esprit procédurier, mais comment ne pas s'élever, par exemple, contre des gens (syndic architecte + marchand de biens copropriétaire) qui ont construit sans droit (le TA vient de le confirmer il y a huit jours) deux étages au-dessus de nous et qui font passer des factures de travaux en factures pour le compte de la copro, y compris ce qu'ils appellent un "ravalement" alors qu'il s'agit des enduits de façade de leur construction neuve, et qui - parce que nous regimbons à payer - votent en AG une autorisation pour enclencher un processus de saisie immobilière de nos lots ?
Bien sûr, on ne saisit pas aussi simplement, et encore faut-il qu'ils aient un titre exécutoire en un premier temps.
Mais nous souhaitons tout simplement que ces malversations cessent (je ne veux pas vous encombrer avec tous les exemples, notamment l'appropriation de notre local chaufferie, réuni à un logement du marchand de biens et transformé en chambre à coucher, la réduction de notre local ordures pour agrandir un autre logement, etc.)
Il faut que tout cela cesse.
Pendant longtemps, tout a été fait sous le prétexte (insensé) qu'il existait un ancien PC et qu'un PC est lié au sol et non a une personne.
Le CE s'est prononcé fin 2005, et le TA vient de juger qu'il n'y avait pas de PC qui puisse être mis en oeuvre.
Maintenant, donc, nous tenons à ce que appropriations, attribution de charges indues, etc., finisse par cesser. |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 23:24:09
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Juste une question, évoquée plus haut puis oubliée.
Quand il s'agit d'une irrégularité dans la convocation d'une AG, est-il nécessaire que le PV de l'AG soit notifié pour contester sa validité, ou bien, même si le délai de 2 mois n'a pas commencé à courir, est-il possible de le faire ? Pourquoi attendre, si on peut le faire dès maintenant et si on est de bonne foi ?
Resterait ensuite à ce qu'une AG convoquée par un administrateur judiciaire ne réélise pas le même syndic, mais chaque problème en son temps, nous en avons déjà tellement bavé depuis quatre ans.  |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 00:23:19
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La contestation doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble.
Le recours à un avocat est donc obligatoire.
L'action doit être introduite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification (LR avec AR) du procès-verbal de l'assemblée.
Si la notification est irrégulière, ou s'il n'y a pas de notification, on peut contester la décision pendant dix ans.
De même, le copropriétaire qui n'a pas été convoqué ou qui a reçu une convocation hors délai dispose d'un délai de dix ans pour agir.
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 08:50:05
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
Si la notification est irrégulière, ou s'il n'y a pas de notification, on peut contester la décision pendant dix ans.
Donc, si je comprends bien, rien n'empêche de contester (dans les formes que vous indiquez) dès maintenant, sans attendre une hypothétique notification ?
D'autre part, si la réponse est Oui, je me demande pourquoi le PV d'assemblée n'est pas notifié : j'ai cru que c'était précisément pour empêcher une contestation. Mais si ce n'est pas le cas, quelle pourrait être la raison de ne pas notifier, et de commettre alors une nouvelle irrégularité sans intérêt ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 10:00:18
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concernant le défaut de permis de construire, il faudrait consulter les services de l'urbanisme de votre commune, qui eux pourraient agir du point de vue de la légalité....
concernant l'approbation des comptes , j'espère que vous êtes opposant (que vous avez voté contre) afin de pouvoir assigner, demander une expertise judiciaire des comptes |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 10:49:11
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Citation :
Initialement entré par nefer
concernant le défaut de permis de construire, il faudrait consulter les services de l'urbanisme de votre commune, qui eux pourraient agir du point de vue de la légalité....
Oui, nous le faisons en effet.
Citation :
Initialement entré par nefer
concernant l'approbation des comptes , j'espère que vous êtes opposant (que vous avez voté contre) afin de pouvoir assigner, demander une expertise judiciaire des comptes
Pas opposants, car nous n'avons pas été à l'AG (menaces) et ne voulions pas subir comme la dernière fois (grossièretés, obscénités, ce sont des vrais voyous).
Etre seulement "défaillant" empêche d'assigner et de demander une expertise judiciaire des comptes ? J'espère que nous n'avons pas commis une erreur.
Une réponse à mon post de 8 heures 50 (possibilité d'agir dès maintenant, avant notification hypothétique) ? Merci beaucoup à tous, d'avance.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 14:08:17
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vous pouvez être opposant ou défaillant.
je pensais que vous étiez présent à cette AG.... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 20:53:38
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bonsoir runoe
face à l'extrême gravité des faits qui se cumulent le mieux est de prendre un avocat avec vos autres copros et faire en effet annuler l'AG (convoc tardive etc...) et demander l'administration judiciaire provisoire ...avec expertise judiciaire des comptes etc Ceci serait mieux de toute façons que votre horrible syndic puis les malversations mises en évidence -->plainte en pénal ... non ? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 20:58:29
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Il faut absolument faire un recours en annulation de cette assemblée, dans le délai de 2 mois, mais... le "syndic" ne notifie pas le PV de cette assemblée, et nous ne pouvons pas faire une sommation de notifier un PV à un syndic dont nous savons qu'il ne l'est plus !
Ou si, quand même ?
mais un syndic n'a pas deux mois maximum pour notifier un PV?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 23:03:02
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| et oui mais malheureusement il n'y a pas de sanction si ce délai est dépassé |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 08:07:42
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bonjour,
Notre syndic c'est pareil : convocation hors délai et pas de notif du PV en tous cas aux opposants et défaillants
mais bon la "sanction" c'est la possibilité de faire annuler l'AG (convoc hors délai, puis citer les carences et irrégularités de comptes) quand on veut... mais qui peut se payer ce luxe  ? à part les copros qui vont partir ensuite pour ne pas payer les frais de mutation  car faire cela c'est s'exposer à se retrouver ensuite avec un même syndic ! repris par les copros |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 11:50:33
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Merci de ne pas partir dans tous les sens.
LD47 a dit ce qu'il en était sur le fond.
- contestation de l'AG pour délai de convocation non respecté : Il s'agit d'un vice de forme. La contestation d'un copropriétaire qui n'est ni opposant ni défaillant est recevable s'agissant d'une convocation illicite (idem si pas de convoc, de pdt de séance élu, pas de secrétaire, etc ..)
Dans ce cas, la justification de l'action se fait sur la base de la convocation irrégulière, peu importe un PV de l'AG ....
- contestation d'une décision de l'AG. Il faut être opposant au sens de la décision prise, ou défaillant, cad absent et non représenté. Dans ce cas IL FAUT un PV d'AG afin de démontrer l'irrégularité de la décision : soit décision illicite, soit décision contraire à l'intéret collectif du syndicat "abus de majorité dans un interet partisant" (ou les 2 !)
Ces actions devant le TGI demanderont au moins 18 mois avant d'aboutir, hors appel éventuel .... Il faut le savoir
Une LRAR au syndic lui rappelant les dispositions de L.art.42 qui imposent au syndic de notifier le PV d'AG aux opposants et défaillants dans le délai de 2 mois suivant la tenue de l'AG. L'absence de cette notification dans le délai prescrit relève de la "carence du syndic" comme il est dit au dernier alinéa de L.art.18. |
Edité par - gédehem le 09 sept. 2006 12:02:04 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 14:45:59
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Merci de rassembler Gedehem et navrée de l'éparpillement
question : je croyais en tant qu'opposant ou défaillant on avait le droit de contester une résolution, ou une décision que si celle-ci cause un préjudice financier grave à cet opposant ou défaillant, ou encore que ceci modifie la répartition des tantièmes.
Donc si une réso est illicite (ex une clause de contrat, une facturation de contrat ... ) si ça ne me cause pas un préjudice personel grave, voir pas du tout, mais au syndicat oui, je puis demander au tribunal de la faire annuler ?
Si une facture est présumée fausse (faux numéro siren..), et pas de preuve que le travail ait fait ou totalement fait ai-je le droit de demander l'annulation de l'approbation des comptes par exemple ?
Conseillez-vous de le faire ou plutôt recommandez-vous de ne réserver ce genre de chose qu'aux pb extrêmement graves comme le relative la personne qui a initié ce post ? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 14:48:25
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Citation :
[i]comme le relate la personne qui a initié ce post (Runeo) ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 17:30:24
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Si une décision a été prise de façon illicite vous pouvez en demander l'annulation.. Le juge est là pour sanctionner ce qui n'est pas conforme aux textes..
Cette action est indépendante d'un éventuel préjudice, financier ou autre... L'interet à agir ne s'entend pas ici s'agissant d'actes illicites, contraires aux textes.
Si une décision entérine une erreur voire une fausse facture, c'est autre chose qui ne relève pas du juge du fond. Il faut voir alors les Sce URSSAF ou répression des fraudes.
Si la facture est payée et que l'AG entérine le fait que le travail ne soit pas fait ne relève pas non plus du juge du fond ! Que voulez vous qu'il y fasse si les copropriétaires sont des idiots ! .. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 19:36:16
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Bonjour,
Quand est-il d'une résolution où n'était pas joint à la convocation un ou des devis travaux ?
Ce ou ces devis n'ont été remis que lors de l'assemblée générale aux présents, donc ni aux absents ou représentés.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Pas de notification du PV d'assemblée.
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