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Auteur |
Sujet |
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antoine24
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 19:25:19
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Bonjour, Ma propriétaire vend son immeuble à un promoteur qui veut tout détruire. Motif de fin de bail (par huissier) : "Motif légitime et sérieux : un acquéreur veut exclusivement acheter l'immeuble en son entier, vide de tout occupant, en vue de la restructuration totale de l'unité foncière. Le bailleur est donc dans l'impossibilité d'offrir aux locataires d'acquérir le logement qu'ils occupent, car tel n'est pas l'objet de la vente".
Je pensai que le motif allégué n'était pas honnête, et je m'apprêtai à faire contester par voix de justice cette fin de bail.
Or je vois sur www.quechoisir.og (espace abonné) : "Si le bailleur décide de réaliser de gros travaux de construction, de rénovation ou de transformation, il peut notifier son congé au locataire à l'échéance du bail. Cette notification doit préciser le motif invoqué et y adjoindre une copie soit du permis de construire, soit d'un devis détaillé, d'une description précise des travaux avec estimation du coût, ou d'un contrat d'entreprise. De plus, le montant des travaux doit être supérieur à celui cumulé de trois années de loyer. Enfin, le délai d'exécution ne peut excéder les vingt-quatre mois suivant la date d'expiration du préavis de six mois." Dans ma fin de bail, est adjoint la promesse de vente du propriétaire au promoteur, et la promesse de l'achat du promoteur pour construire une trentaine de nouveaux logements.
Dans mon cas, ce n'est pas le propriétaire qui réalise les travaux, mais un promoteur, qui "n'achète que si l'immeuble est vide".
Moi, j'aurai voulu acheter... evidemment, en utilisant le 'motif légitime et sérieux', il n'y a plus de droit de préemption... pourtant, il s'agit d'une vente ???
Pensez-vous que je puisse contester cette fin de bail ?
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extazclub
Pilier de forums
383 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 19:53:24
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si l'immeuble est vendu d'un bloc (different d'une vente a la decoupe donc) vous ne disposez pas du droit de preemption |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 20:52:59
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Votre sujet autait été plus judicieusement déposé dans le "registre" locataire, mais bon, c'est pas le problème !
Extazclub indique Citation : si l'immeuble est vendu d'un bloc (different d'une vente a la decoupe donc) vous ne disposez pas du droit de preemption
Et je ne suis pas en accord avec cette affirmation sous quelques réserves.
1 - Avez-vous un contrat pour un logement d'habitation régit par la loi de 1989 ?
2 - A quelle date précise a été signé voptre bail ?
3 - Avez-vous pris connaissance de l'article 15 de cette même loi de 1989 ? Citation : http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
Publication au JORF du 8 juillet 1989
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 15
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé. Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
De plus, avez-vous reçu les documents indiqués par quechoisir ? Citation : Cette notification doit préciser le motif invoqué et y adjoindre une copie soit du permis de construire, soit d'un devis détaillé, d'une description précise des travaux avec estimation du coût, ou d'un contrat d'entreprise. De plus, le montant des travaux doit être supérieur à celui cumulé de trois années de loyer. Enfin, le délai d'exécution ne peut excéder les vingt-quatre mois suivant la date d'expiration du préavis de six mois."
Donc, pour ma part, votre bailleur y va "à l'esbrouffe" et associez-vous aux autres locataires pour refuser de quitter les lieux, à moins que j'ai véritablement "râter" un épisode de la saga "vive les promoteurs immobiliers".
Christophe |
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antoine24
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 21:24:13
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Merci de répondre ! Pour extazclub, oui, dans la vente en bloc, je n'ai pas droit de préemtion, mais l'acheteur achète dans ce cas avec les baux en cours... Je suis (pour l'instant) sauvé.
Pour quelboulot : - mon bail est bien sous la loi de 89 - mon bail a été signé le 15 janvier 98, j'ai reçu l'huissier le 13 juillet 2006... rien à dire ! - j'ai déjà lu 100 fois cette loi de 89, et je l'ai même rappelé à mon proprio avant qu'il ne m'envoie la fin de bail.. c'est sans doute pour cela qu'il ne me donne pas congé pour vente, mais pour 'motif légitime et sérieux'. - enfin, non, je n'ai pas exactement les documents donnés par quechoisir, mais seulement cette attestation, d'un notaire, d'une promesse unilatérale de vente (faite le 11 juillet !) de l'immeuble entre le proprio et le promoteur + une attestation du promoteur qui indique que son but est de démolir pour 'y édifier une construction neuve de 30 logements'.
Cela fait évidemment document 'officiel', mais cela les rendent-ils légitimes ??
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 21:42:30
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Citation : Cela fait évidemment document 'officiel', mais cela les rendent-ils légitimes ??
Aux yeux du bailleur et du futur acheteur, certainement.
Aux yeux de la loi, certainement pas !
Ils devra vous conserver, vous et les autres locataires, car je ne comprends toujours pas vraiment l'article de quechoisir dans le cadre d'un bail loi de 1989 ?
Christophe |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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antoine24
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 18:06:54
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J'ai changé de forum, car celui ci est plus adéquat ! Y a t-il d'autres avis ?? Merci. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 20:41:52
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A côté de chez moi, ils ont renové très très sérieusement un petit immeuble. Dirais-je qu'il ne restait que les murs extérieurs et une partie de la toiture.. Je sais que les locataires ont été relogés à droite, à gauche et quelque fois je les ai vu changer de logements dans ce même bâtiment. Bonjour le bruit et la poussière, faut-il vraiment que le loyer soit si minime pour tenir dans ces conditions. Cela fait 3 ans que ça dure! |
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antoine24
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 23:49:21
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Ici, il ne s'agit pas de rénover, mais de détruire une maison de maitre de 100 ans avec jardin pour faire un collectif de deux étages en façade et quatre étages en arrière-cour (PLU oblige). 30 logements avec parking au lieu de 6. Il ne s'agit pas du proprio actuel qui veut 'rénover sérieusement' sa maison (il laisse sa baraque tomber en ruine depuis belle lurette), mais d'un promoteur qui veut racheter une surface au centre de la ville de Toulouse. Mon proprio a donc trouvé un promoteur qui veut acheter 'vide de tout locataire', et donc fournit au proprio la raison de sa vente pour motif légitime et sérieux : a trouvé un acheteur qui veut acheter le lot entier pour détruire et reconstruire, mais qui ne veut acheter que 'vide' (et donc avec ce motif, adieu le droit de préemption)(pour le libellé exact du motif, voir le premier post). Moi, je me dis que si le promoteur veut aussi 100 balles et un mars, il n'a qu'à le dire : on se cotisera (nous les locataires actuels) pour lui fournir (c'est évidemment ironique !). Même si je trouve (et tant mieux) que la loi actuelle ne facilite pas le propriétaire ( je comprends bien qu'il préfère vendre tout d'un coup !), il ne faut pas pousser : nous sommes six locataires actuellement, et aucun des six ne retrouvera un logement comme nous avons : pas trop cher et au centre de la ville. Alors tanpis pour le propriétaire à qui je ne veux rien de mal, mais il va falloir qu'il fasse attention à ses locataires lors de la transaction qu'il mène. Ou du moins, que le promoteur fasse aussi ses comptes. Je n'ai aucune intention de laisser vendre cette batisse tranquille en nous mettant tous en dehors de la ville et en nous proposant 3 cacahuètes.. Le proprio a des locataires, il assume. Le promoteur veut faire 30 studios minables qu'il va vendre à prix d'or, qu'il assume aussi. Alors la raison que le proprio invoque pour la fin de mon bail (voir mon premier post), j'ai envie de le contester, et c'est d'ailleurs l'objet de ce premier post : à votre avis, le puis-je ? Je ne parle pas du côté sentimental de la chose (locataire depuis 15 ans, méchant loup-promoteur qui veut mettre des personnes modestes dehors), mais de la légalité de leur fin de bail. S'il me proposait de me reloger, ou s'il me donnait les moyens de me reloger, je m'en vais sans problème et je les laisse faire leur truc : mais pas question de partir à dix bornes pour leur beaux yeux pour qu'il fasse leur 'beau programme'. Donc, et je précise mon premier post : 1 : pensez-vous que la fin de bail que j'ai reçue est contestable (vu les réponses de Quelboulot et Joulia (merci à eux), je commence à me faire une idée) 2 : si on arrive à négocier, quelle peut être la base de négociation d'une 'indemnité' compensatoire : quels critères ? (différence de loyer pour un logement similaire ? déménagement ? ancienneté ?...).
Merci pour tout ceux qui ont un avis.. tout est bon à prendre. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 23:59:12
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vous devriez regrouper tous les locataires et contacter une association de locataires (style AFOC, CNL, CGL..) |
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