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DALLOZ
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 09 août 2006 : 13:58:18
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Bonjour
Je voudrais savoir si quelqu’un pourrait me donner la marche à suivre pour l’exhaussement d’un mur mitoyen séparant 2 lots de copropriété.
Le mur actuel mesure 1m10 de hauteur et je souhaiterais l’exaucer à 1m80 car le vis-à-vis est très important (les règles d’urbanisme du secteur autorisent jusqu'à 2 m de hauteur). Avant de faire la demande officielle en AG, j’ai fait part de mon projet à mon voisin qui refuse catégoriquement la modification de ce mur arguant qu’il est conforme à la définition du RC et à ce titre aucune modification de ce mur n’est possible ?
Puis-je invoquer en AG l’Art. 658 du code civil qui précise que chaque copropriétaire a le droit de faire surélever un mur mitoyen. Je précise qu’il ne subira aucun préjudice (ensoleillement, vue etc.…) de l’exhaussement de ce mur mitoyen si ce n’est la vue directe sur mon lot !
Merci pour votre aide.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:28:19
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Quel pseudo... C'est un nom que j'ai déjà vu ailleurs, mais par porté par qui ?
A priori, l'art 658 est en votre faveur, effectivement, et si vous avez lu les commentaires de cet article dans le code civil édité par votre homonyme (quel coquin, cet éditeur, d'avoir osé vous parodier...), vous aurez noté qu'une décision formant jurisprudence et datant de 1866 retient qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir le consentement du voisin pour exhausser un mur mitoyen à ses propres frais.
Cependant, avant d'engager les travaux, vous devriez tenter de trouver trace du RC dont le voisin se prévaut; en outre, une servitude affecte peut-être ce mur (à vérifier sur votre acte de propriété...)... Bref, blindez-vous et mettez en demeure, par LRAR, le voisin de vous présenter des motifs d'oppositions "légalement" incontournables.
La solution de l'accord amiable semble cependant préférable: essayez de savoir pourquoi précisément et réellement il est opposé à cet exhaussement ? Si sa seule réponse est l'extase dans laquelle le plonge la vue sur votre piscine, passez outre; mais peut-être est-ce simplement qu'iil craint des détérioration pendant les travaux sur les rosiers qu'il cultive au pied du mur depuis 36 ans... Il suffirait alors peut-être de le rassurer....
cordialement
Emmanuel |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:29:06
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prendre comme pseudo le nom du célèbre éditeur.....vous n'avez surement pas besoin d'aide puisque toute une bibliothèque à votre disposition
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DALLOZ
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 17:33:17
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Merci pour vos commentaires.
Puisque tout travaux doit être autorisé en AG, il va sûrement refuser la modification de ce mur en AG. Faut-il dans ce cas demander l’autorisation du TGI ? ou puis-je passer outre avec l'art. 658 ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 18:31:28
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Citation :
Initialement entré par DALLOZ
Merci pour vos commentaires.
Puisque tout travaux doit être autorisé en AG, il va sûrement refuser la modification de ce mur en AG. Faut-il dans ce cas demander l’autorisation du TGI ? ou puis-je passer outre avec l'art. 658 ?
Bennon : si l'AG est contre, votre "contrat" de copro prime sur le code civil... comme tout contrat privé qui ne contrevient pas audit code: le code civil dit le droit minimal, votre règlement de copro peut être plus raide.
donc même le TGI ne pourra a priori pas contredire la copro...
cordialement
Emmanuel
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 08:46:09
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Dans une copropriété, le sol est propriété indivise des copropriétaires.
Le code cicil ne s'applique puisqu'il n'est pas question de voisinage au sens de propriétaires différents de 2 "héritages"
C'est donc le règlement de copro qui s'applique.
Le mur de séparation est vraisemblablement "parties communes"?
Bien lire le RdC |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 09:58:49
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Mout,
N'oubliez pas l'article 7 de la loi de 65 :
Citation :
Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Cet article a pour objet évident de d'établir le fondement des droits et devoirs s'appliquant aux cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre. Ces droits et devoirs sont, d'après cet article, définis par les règles s'appliquant à la mitoyenneté. Ces règles sont définies par le code civil (article 653 à 673).
L'article 658 définit clairement un droit applicable à un "copropriétaire" et non à un propriétaire.
Il semble donc bien que cet article s'applique au cas de DALLOZ.
Je ne comprend pas très bien, cependant, comment un tel droit accordé à un copropriétaire (droit parfaitement défini) pourrait s'opposer à la copropriété, qui pourrait ne pas vouloir la surélévation du mur.
A mon avis, mais j'aimerais avoir celui d'autres intervenants, ce droit ne peut s'opposer qu'à l'autre "propriétaire" de la mitoyennté du mur et non pas à la copropriété.
DALLOZ semble craindre que cet autre "propriétaire" n'utilise son droit de vote en AG pour obtenir un refus de la copropriété d'accorder le droit de surrélever.
Comme le fait remarquer wroomsi, il y a deux solutions : ou le voisin de DALLOZ a une bonne raison de s'opposer et il faut qu'il la dise, ou il n'en a pas et dans ce cas, le fait de s'opposer, par un vote majoritaire, à quelque chose, sans que cela ne soit dans l'intérêt de la copropriété, constitue un "abus de majorité", qui peut entraîner l'annulation de la décision de refus. |
Edité par - LD47 le 10 août 2006 10:00:31 |
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DALLOZ
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 12:43:12
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Il est précisé dans le RC « conditions particulieres » que les copropriétaires devront à frais partagés construire sur la ligne divisoire un mur de séparation de 1m10 de hauteur. Ce mur a été construit il y a une vingtaine d’années et d’après le PV d’AG de l’époque ce mur a bien été financé à frais partagé (50/50) et non pas selon les tantièmes de copro. Cette précision inscrite dans le RC conforte l’analyse de LD47 (Article 7 de la loi de 65).
S’agissant d’une copro. à 2 et même étant majoritaire je ne vois pas, malgré vos précieuses analyses, comment je dois procéder pour exhausser ce mur en respectant le droit. Dois-je faire parvenir à l’autre copropriétaire une LRAR lui faisant part de mon projet avec le rappel de l’article 658 et effectuer les travaux ou passer par une AG avec demande de modification de ce mur de séparation au titre de l’article 25 b en précisant l’article 658 du code civil en ayant la quasi certitude d’un refus en AG.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 12:57:45
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Citation :
Initialement entré par DALLOZ
Il est précisé dans le RC « conditions particulieres » que les copropriétaires devront à frais partagés construire sur la ligne divisoire un mur de séparation de 1m10 de hauteur. (...)
S’agissant d’une copro. à 2 et même étant majoritaire je ne vois pas, malgré vos précieuses analyses, comment je dois procéder pour exhausser ce mur en respectant le droit. Dois-je faire parvenir à l’autre copropriétaire une LRAR lui faisant part de mon projet avec le rappel de l’article 658 et effectuer les travaux ou passer par une AG avec demande de modification de ce mur de séparation au titre de l’article 25 b en précisant l’article 658 du code civil en ayant la quasi certitude d’un refus en AG.
Si le RC prévoit 1,10m., le mur doit être maintenu à 1,10m; jusqu'à modification du RC par une AG et un vote par majorité qualifiée. Si refus en AG, rien de possible à mon sens : le RC est un contrat dont vous avez accepté les termes et qui vous lie à la copro; si vous ne modifiez pas les termes du contrat, il s'impose au delà du 658 du CC.
Pour moi, le 25b s'applique parfaitement.
cordialement
Emmanuel
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DALLOZ
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 13:28:38
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| Si je vous comprends bien, je dois demander en AG l'autorisation de modifier ce mur avec l'article 25 b. En cas de refus de l'autre copropriétaire, puis-je demander l'autorisation du TGI en invoquant l'abus de majorité de l'autre copro. en l'absence de motif sérieux? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 13:49:53
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vous pouvez essayer... mais je ne connais pas le sens actuel des décisions de justice sur ce type de demande.
cordialement
Emmanuel
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 22:06:34
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L’analyse de wroomsi me paraît correcte. La hauteur du mur étant définie par le RDC, seule une modification de celui-ci pourrait permettre de la changer. L’article 25b me paraît approprié aussi, quoique, cela dépend de savoir si la modification de la hauteur affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble. En effet , le 25b dit ceci :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) .....
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) .....
....."
Ces travaux n’affectent pas les parties communes de l’immeuble, puisqu’il s’agit d’un mur mitoyen et non d’une partie commune. Même pas d'une partie commune spéciale.
Ils peuvent affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, s’ils sont visibles de l’extérieur de l’immeuble. S’ils ne le sont pas, alors le 25b ne s’applique pas. Dans ce cas, il semblerait que l'article 658 puisse s'appliquer directement sans l'autorisation de personne. Il reste néanmoins la stipulation faite sur le RDC de la hauteur de ces murs. Mais (toujours dans le cas où ce mur ne serait pas visible de l'extérieur), le RDC aurait-il vocation à annuler, sans intérêt pour la copropriété, l'effet d'un article du Code Civil ? Je pense que non et la légalité de cette stipulation serait donc à étudier.
Il reste quand même une interrogation importante. L’analyse, que je partage, de wroomsi donne clairement la réponse suivante :
"Un copropriétaire ne peut faire exhausser un mur mitoyen sans l’accord de l’AG"
Alors que l’aticle 658 du Code Civil dit exactement le contraire :
"Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen,"
Je reste perplexe. Ce droit, prévu par le Code Civil, serait-il inapplicable ? L’article s’applique aux "copropriétaires" qui sont donc dans une copropriété où il y a un RDC et une loi qui s’applique et dit qu’il faut l’accord de l’AG pour modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Comment doit-on comprendre cette contradiction apparente ? Désolé, DALLOZ, de ne pas avoir de réponse claire à vous apporter.
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Edité par - LD47 le 10 août 2006 22:10:09 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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DALLOZ
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 13:43:44
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Merci à tous pour vos analyses et propositions. Ce site est vraiment intéressant et bourré de bons conseils.
Je pense que je vais me diriger vers la proposition de EASTPAK qui m’occasionnera sûrement moins de frais.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 12:08:27
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A priori DALLOZ habiterait un rez-de-chaussée avec, peut être, un jardinet tout au long du mur mitoyen.
Si c'est le cas, pourquoi ne pas planter une haie de Lauriers, Glycine ou tout autre... pour faire simple.
ab |
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Mur mitoyen
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