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teo
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 Posté - 13 août 2006 : 22:58:17
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Bonjour,
Je suis rentré de vacances le WE dernier et j'ai découvert dans le couloir de mon immeuble une affiche de la Lyonnaise des Eaux indiquant qu'ils coupaient l'eau pour non paiement de facture le 18/08/2006 et d'appeler en urgence le syndic (un seul contrat pour tout l'immeuble de 13 logements)
J'appelle le syndic (je fais parti du conseil syndicale) et apprend que la facture d'avril de la Lyonnaise ne peut être réglée (env. 1000 €) car notre copro est en déficit (-300 €).
Je tombe des nues, copro en déficit car 3 propriétaires ne paient pas leurs charges (ils doivent 3500 € en tout) depuis des mois et problème avec la Lyonnaise depuis Avril et au courant le 7 aout seulement (officiellement le 12/08/2006 par lettre avec AR).
J'ai contacté la Lyonnaise qui comprend ... mais veut son règlement ... (ils ont déja prévenu qu'ils couperaient en juillet, ils l'ont fait qq heures en pleins journée)
Il me semble que le syndic a tout faux dans la gestion de cette affaire mais que puis je faire TRES RAPIDEMENT pour éviter la coupure d'eau dans l'immeuble ?
J'ai cherché sur le net et trouvé ca : http://www.assemblee-nationale.fr/11/propositions/pion2569.asp mais pas trouvé de décret ou de loi modifiée suite à cette proposition ?
Il semble que pour éviter ce genre de problème il faut passer à l'individualisation des contrats d'eau (http://www.unarc.asso.fr/site/actions/eaucont/decret2.htm), est ce que qqun sait si la Lyonnais fait ca du coté d'Orléans car il semble que les fournisseurs peinent pour mise en application ce qui pourrait me faire un argument pour le service contentieux de la Lyonnaise.
A part forcer le syndic à avancer les € pour le paiement de la facture je ne sais pas quoi faire pour empêcher cette coupure qui serait catastrophique pour ma petite famille (1 enfant 5 ans et 1 bb de 11 mois) et pour les autres occupants de l'immeuble
merci d'avance pour vos conseils
teo
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 23:32:09
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demandez en urgence au fournisseur la copie des factures impayées et les lettres de rappel envoyées au syndic et lui proposer un délai jusqu'à mi septembre pour vous laisser le temps de contacter les copropriétaires.
demandez au président du CS de mettre en demeure le syndic de procéder au recouvrement des charges impayées: (mise en demeure, prise d'hypothèque légale..... ) en l'informant qu'il commet une faute professionnelle en mettant la copropriété en péril et en difficulté et qu'il devra assumer les conséquences de sa carence...
de quand date votre dernière AG annuelle ?
qui avait conrôlé les comptes ??
de quand date les débiteurs ???
le syndic n' a surement pas effectué son travail, mais il semle aussi que les copropriétaires laissent faire....et que le CS n'exerce pas son role!
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teo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 23:42:46
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Merci pour les conseils, je vais essayer de négocier une délai supplémentaire avec le fournisseur mais pas gagné car deja fait pour décaler de juillet en aout (mais vu les congés rien n'a avancé :(
Dernière AG en février 2006
Comptes controlés à cette occasion mais non validés car de nombreuses erreurs (plusieurs appels de cot pour même chose ...)
Pas de date concernant les débiteurs.
"le syndic n' a surement pas effectué son travail, mais il semle aussi que les copropriétaires laissent faire....et que le CS n'exerce pas son role!"
Difficile pour les copro et le CS (j'en fait parti pour la première fois) de faire la part des choses entre les pb qui semblent importants (travaux à venir, recalcul des répartitions, erreur du syndic sur les appels de cot, ...) et ce que je croyais être du "standard" (relancer les propriétaires, alerter si problèmes longtemps à l'avance, ...) lors d'une réunion qui fait ch.. tout le monde et gache une soirée (voila en gros ce que j'en pensais ... avant ...)
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 23:54:45
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vous oubliez que c'est votre patrimoine que vous défendez!!!!
il va bien falloir que le CS se penche en urgence sur les règles de la copropriété: loi d e65, décret de 67.
avant de vous occuper de travaux, il faut d'urgence assainir la situation financière.
si le syndic ne poursuit pas les débiteurs, c'est le syndicat qui sert de banque.
Pourquoi voulez vous qu'ils payent leurs charges ?????
en espérant que votre syndic soit présent lundi ou mercredi, il va falloir d'urgence agir.
donc depuis février 2006, rien n'a été fait pur controler ce syndic ???? |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 11:01:05
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En complément des informations et avis donnés par nefer le Conseil syndical < peut à tout moment prendre connaissance et copie,à sa demande et après en avoir donné avis au syndic,de toutes pièces ou documents,correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et,d'une manière générale à l'administration de la copropriété.
Il reçoit,en outre sur sa demande,communication de tout document intéressant le syndicat > ceci est un extrait de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965
Vous pouvez (vous en avez le droit)de demander à votre syndic communication de toutes les pièces concernant ce problème eau
Vous indiquez <comptes contrôlés mais non validés car de nombreuses erreurs > si cela veut "dire" que les comptes non pas été approuvés vous avez fait une erreur .En effet il aurait été souhaitable,dans votre cas,de n'approuver les comptes que partièllement ce qui permet au syndic de poursuivre le recouvrement du solde des charges approuvées mais non payées par certains copropriétaires.
Ceci n'excuse nullement le syndic qui,en fonction de l'article 19-2 loi de 1965, doit mettre en demeure le retardataire, de payer les appels de fonds dès que la date d'exigibilité est écoulée |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 11:19:54
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comme le dit Felix, le fait de ne pas avoir approuvé les comptes de l'exercice 2005 (mêm avec des réserves), empeche le syndic de poursuivre les débiteurs pour le recouvrement des appels et charges de cette période.......
donc il ne reste plus au syndic que de faire EN URGENCE un appel de fond exceptionnel auprès de tous les copropriétaires, puisque le compte d'un syndicat ne peut pas être débiteur: ua cas où le solde n'est pas sufisant, le syndic ne DOIT pas payer de factures. |
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teo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 15:49:21
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L'appel de fond en urgence a été fait (lettre AR reçue samedi) mais j'ai du mal à contacter les proprios car la plupart en congés.
Coté Lyonnaise je pense avoir un report jusqu'à fin aout mais j'aurais la confirmation mercredi.
Conseil syndical prévu pour 30/8.
Donc si je comprend bien, il faut absolument une approbation (meme partielle) des comptes pour poursuivre les débiteurs, donc une AG.
N'est il pas possible que le syndic commence qqchose auprés des débiteurs avant ?
J'ai réussi à me procurer le num de portable d'un propriétaire débiteur (croisé les futurs locataires ce matin ...), que me conseillez vous comme attitude, est ce qu'en tant que membre du CS je peux faire qqchose de particulier ?
teo |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 15:56:41
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nefer, petite rectification pour les appels de fonds trimestriels c'est l'approbation du budget qui permet de les faires et s'ils ne sont pas réglés à la date d'exigibilité (en principe le 1er de chaque trimestre sauf décision contraire de l'AG)le syndic peut (doit)sans avoir besoin de l'accord de l'AG,en poursuivre de recouvrement.
Par contre c'est le solde des comptes,non approuvés,qui ne peut être,légalement,poursuivii
pour la dernière partie de votre message entièrement d'accord et s'il ne le fait pas c'est une faute de sa part.
Il me semble que teo devrait faire une lettre commune avec les autres copropriétaires "bons payeurs" pour mettre en demeure le syndic de faire tout le necessaire pour que la coupure d'eau n'ait pas lieu |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 16:42:07
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non seulement le necessaire pour le paiment de l'eau mais aussi et SURTOUT la poursuite des débiteurs.
oui les appels de provision étaient exigibles, mais comme le syndic apparement n' a rien fait ni pour les appels ni pour la régularisation...ce n'est pas en plein mois d'aout qu'il va assigner les débiteurs.
le CS devrait exiger de voir les dossiers contentieux de ces débiteurs, sans attendre la fin du mois (teo: puisque vous êtes présent, prenez rendez vous en urgence afin d'avoir copie de tous les documents pour la réunion de votre CS) puis exiger une AG aux frais du syndic pour l'approbation des comptes (avec des réserves clairement stipulés dans le texte de la résolution et pas une approbation partielle comme vous le dites). |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 17:57:26
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1/ Les appels de charges trimestriel sont exigibles, et donc le syndic à l'obligation d'engager les procédures pour que ces appels soit recouvrés, si cela avait été fait !!! Vous n'auriez jamais été dans cette situation !!! C'est une faute du syndic !! Il en va de sa responsabilité !!
2/ L'individualisation des contrats d'eau, n'y pensez meme pas !!! Ca coute tres tres chers, et vu la situation !!!! Vous voyez ce que je veux dire !!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 18:52:07
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d'accord avec yaume 1 et 2
par contre pour le 2 si actuellement votre répartition "consommation eau froide" est aux tantièmes il est souhaitable d'envisager la pose et le relevé avec compteurs divisionnaires ce qui permettrait une facturation auprès des copropriétaires plus réelle noptamment dans le cas de consommation importante de certains (peut être les mauvais payeurs).
Nous avons des divisionnaires en location + maintenance + relevé = 10€/an par point de livraison (je crois que la moyenne pour ce type de contrat est de l'ordre de 15€/an/lot desservii) |
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teo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 21:48:52
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Bon la Lyonnaise n'a pas coupé l'eau à la copro, un délai supplémentaire nous a été donné.
En revanche, la situation ne s'améliore pas, le syndic réunie le CS mardi prochain et veut nous faire signer un procés verbal pour passer devant juge et être mis en administration provisoire. J'ai posé la question de quid si nous ne signons pas ? alors "vous vous retrouvez sans syndic, en "electron libre", il vous faudra retrouver une autre syndic et vous savez on se connait tous et on discute ensemble ..."
Leur mandat se termine fin juin et ils ne se représenteraient de toute facon pas pour une reconduction
A coté de ca, ils ont engagés des poursuites judiciaire contre au moins un des mauvais payeur qui passe devant le tribunal en octobre, pour les deux autres qui ne paient pas leur charges depuis moins de temps ils n'ont pas dépassés le stade de la mise en demeure. J'aurais le détail et les copie de tout lors du CS.
Devons nous signer ce procés verbal et passer coté administration provisoire ? vu les différents echanges sur le sujet sur ce forum, ce n'est pas une partie de plaisir mais bon il est clair que notre syndic actuel fait tout pour se débarasser de nous alors que choisir ?
Nous ne serons que 2 sur les 3 membres du CS mardi, peut on engager toute la copro (12 copropriétaires) à nous deux ? Faut il une AG ?
Que se passe t il concrètement une fois ce procés verbal signer ? combien de temps pour passer devant le juge ? cbien de temps pour que l'admin provisoire passe à l'action ? que va t il faire de concret ?
D'après le syndic, la Lyonnaise ne pourrait couper l'eau dans cette situation, est ce vrai ?
Désolé pour toutes ces questions, mais nous sommes un peu débordés par les évènements et le temps presse ... :(
teo
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 22:33:18
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1/ l'eau pas coupé, cool.
2/ Procés verbal + administrateur provisoire,
PV Qui contiendra quoi ? Le syndic n'as pas besoin d'un Pv du CS pour mettre une copropriété sous administration provisoire.
De plus le CS n'a aucune obligation de faire des reunions avec le syndic.
Maintenant, on ne decide pas de faire nommer un administrateur provisoire comme ca. Il faut qu'il y ait des raisons.
-soit le syndic est en carence (il n'arrive pas à executer sa mission par impossibilité volontaire ou non).
-soit la copropriété se retrouve sans syndic (démission du syndic, ou non election + fin de mandat).
N'importe qui peut faire une requete pour la nomination d'un administrateur provisoire ,y compris vous.
Quand a la petite phrase du syndic, vous pourrez je pense lui repondre aisément, qu'il y a beaucoup de copropriété dans le coin, on discute beucoup sur les places de marchés !! :)
L'administration provisoire n'a rien de mauvais (a part qu'elle coute cher), je pense qu'elle est plus interessante si c'est vous qui en faite la demande car vous pourrez demander expressement que la situation financiere soit rétablit, et les impayés réglés.
Concernant les impayés voici le deroulement notrmal:
-Le syndic met en demeurre
-Apres 30 jours le syndic peut commencer la procedure (et souvent ils attendent bien trop longtemps)
Le tout est de savoir dans votre cas, si le syndic a joué correctement le jeu, ou si il fait trop trainer les choses.
Ce PV n'a aucune valeur juridique, bien evidemment vous ne pouvez pas engagé la copro dans une quelconque procedure, vous CS !!
Au lieu de s'empresser comme cela, il pourrait plutot convoquer une AG afin palier au probleme (c'est son role).
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teo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 22:50:08
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Citation :
Initialement entré par yaume
Ce PV n'a aucune valeur juridique, bien evidemment vous ne pouvez pas engagé la copro dans une quelconque procedure, vous CS !!
Au lieu de s'empresser comme cela, il pourrait plutot convoquer une AG afin palier au probleme (c'est son role).
Je suis bien d'accord mais leur argument est qu'il faut agir avant que la Lyonnaise ne coupe l'eau le 30/8 car une fois la procédure engagée elle ne pourrait pas le faire !?! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 00:03:32
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Oui, c'est sur que maintenant ca devient tendu, le probleme c'est qu'ils n'ont pas réagit au momment necessaire.
Mon avis est que ca fait un bail que la situation date, les societes des eaux ne coupe pas l'eau comme ca du jour au lendemain.
Par experience perso (Generale des eaux) , on a 2 facturation en avril et septembre.
Si la facture d'avril n'est pas payé, generalement on nous adresse un avis de coupure (avec delais) en septembre.
Autant vous dire que ca laisse quand meme au moins 6 mois pour reagir.
Donc votre syndic aurait dut reagir , et vous pouvez lui faire remarquer, maintenant il parait evident qu'il faudra une avance pour combler le probleme momentanément.
Mais puisqu'il veut jouer au jeu du PV, faites y lui inscrire qu'il s'engage a retablir la situation des impayés dans les 3 mois. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 00:07:28
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teo: c'est inxact.
ce n'est pas la nomination d'un administrateur provisoire qui empeche une coupure du fournissuer.
il en est autrement si la copropriété est déclaré en difficulté.
en revanche, il semblerait que soit le budget prévisionnel ne soit pas élaboré correctement, soit qu'il n'y ait pas d'avance de trésorerie (ancien fond de roulement) car m^me si un copro est en retard iln'est pas normal de ne pas pouvoir payer les factures d'eau.
donc si votre syndic veut démissionner (c'est peut être le mieux) qu'il le fasse, mais il doit informer les copropriétaires et "faire un préavis" de 3 mois pour vous permettre de rechercher un autre syndic et qu'il vous convoque une AG pour la nomination.
Le chantage qu'il vous fait est plutot à renverser à son encontre pour carence en matière de gestion. |
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HELP Coupure d'eau pour impayé par le syndic
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