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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 16 août 2006 : 17:55:23
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situation : un petit immeuble avec 5 copropriétaires (3 appartements et 2 studios). Chacun , depuis longtemps, gare 1 voiture dans la cour considérée comme partie commune dans des emplacements de parkings bien identifiés par des limites peintes, mais ces parkings n'existent pas dans l'EDD.
Pour que la cour reste partie commune, nous voulons formaliser ce droit d'usage en modifiant le règlement de copropriété et en attribuant un droit de jouissance à l'euro symbolique à chacun des copropriétaires.
Cette attribution d'un droit de jouissance privatif à l'euro symbolique est-elle licite ?
Peut-on prévoir que , dans le cas où les 2 studios sont réunis en 1 seul appartement, le propriétaire ne se voit attribuer qu'un seul parking (et non pas les 2 parkings des 2 studios )?
Quelles sont les formalités à prévoir suite à cette résolution (simple dépot de pièces auprès du notaire ?)
(et j'ai encore d'autres questions...) merci de votre réponse.
dmsi
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:01:50
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puisque ce parking n'existe pas dans l'EDD, c'est simplement une cour.
un droit de jouissance est gratuit.....
concernant l'utilisation des parkings vous ne pouvez prévoir qu'un réglement interieur ou alors vente de parties communes |
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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:07:58
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merci de la réponse .
-avez-vous une référence à me donner pour justifier que l'attribution d'un droit de jouissance privatif est gratuit ? ou bien un texte qui interdirait de faire attribuer ce droit de jouissance privatif à l'euro symbolique ?
- y-a-til une différence entre "règlement intérieur" et "règlement de copropriété" ?
dmsi |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 18:59:18
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dmsi: il semblerait que vous ne connaissiez pas le fonctionnement de base d'une copropriété.
je vous invite à lire attentivement les 2 textes principaux:
la loi de 65 et le décret de 67 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 20:18:53
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Les réponses de Nefer sont souvent brèves, et il faut parfois creuser un peu pour en comprendre le sens  . Je me permets donc d'expliciter pour éviter toute confusion.
Nefer exprime que le droit de jouissance de votre cour est gratuit, dans le sens où cette cour n'étant pas actuellement grévée par des droits exclusifs à certains copropriétaires, tous les copropriétaires ont le droit d'en jouir également (article L.9), dans les limites éventuellement fixées par le RC et les décisions de l'AG prises à l'article L.26.
Le règlement intérieur dont il parle n'existe pas en tant que tel, mais est constitué par l'ensemble des décisions d'AG venant en complément du RC, et opposables aux seuls copropriétaires (et non aux tiers si elles ne sont pas publiées, ce qui revient au même que modifier le RC).
Sa première suggestion est donc de préciser les règles de jouissance de cette cour par décision d'AG. Attention, cependant, à ne pas confondre cette "organisation" interne avec une constitution de droits réels et exclusifs sur cette cour, ce qui ne peut passer que par une cession, objet de sa seconde suggestion, et encore sous certaines conditions.
Nefer, suis-je fidèle à vos pensées ?
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Edité par - mfld le 16 août 2006 20:27:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 00:29:56
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Par une décision d'assemblée prise à l'unanimité, les copropriétaires actuels peuvent concéder des droits de jouissance sur des emplacements clairement définis d'une cour commune.
Chaque concession sera accordée à l'utilisateur actuel pris en qualité de propriétaire du lot principal n° N . En effet un droit de jouissance exclusive doit être attaché à un lot principal.
Il faudra reporter tout celà dans le règlement de copropriété.
Il est prudent de consulter le notaire avant l'assemblée et de mettre point les projets de résolutuion avec lui.
Il faut vérifier qu'il n'y a pas de problème administratif.
S'il y a un opposant, il ne faut pas s'obtiner sur le projet !
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 01:40:58
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MSI vous n'etes pas clair:
Citation :
Pour que la cour reste partie commune, nous voulons formaliser ce droit d'usage en modifiant le règlement de copropriété et en attribuant un droit de jouissance à l'euro symbolique à chacun des copropriétaires.
Si vous souhaitez que la cour reste partie commune alors ne touchez a rien, pourquoi donner un droit de joussance à chaque copropriétaire, alors que l'ensemble des copropriétaires ont se droit sur les parties communes.
Franchement , je pense que vous vous compliquez la vie, ou alors je n'ai pas compris ce que vous recherchiez.
(Surtout dans une copro de 5, ca ferait bcp de frais pour franchement pas grand chose) |
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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 09:47:45
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merci de vos réponses très professionnelles pour moi qui ne le suis pas.
Le problème réel est le suivant:
- en 2004, l'AG a décidé à l'unanimité une "attribution à l'euro symbolique des parkings" sans autre précision. Le syndic de l'époque (devenu propriétaire d'un studio par la suite ...!)n'a pas, à mon avis, bien préparé cette décision et laissé une grosse ambiguité : attribution d'un droit de jouissance ou de propriété ?
- en 2005, le nouveau syndic a voulu faire enregistrer la vente, mais le notaire a refusé car la modif d'EDD n'avait pas été approuvée. Le nouveau syndic a voulu faire passer une modification de l'EDD résultant de la décision de 2004: cette modification qui aurait entériné une vente a été rejetée par 80% des propriétaires.
- en 2006, un propriétaire (l'ancien syndic de 2004) assigne en justice la copropriété pour faire reconnaitre son droit de propriété sur son parking en argant que la la décision de 2004 a créé un droit (vente parfaite avec accord sur la chose et le prix).
Aujourd'hui, je veux me présenter devant le juge avec une résolution qui lui montrerait que 80% des propriétaires sont d'accord pour l'attribution d'un droit de jouissance sur ces parkings et non pas un droit de propriété.
Pour une bonne gestion de cette petite copropriété, je préfère éviter son morcellement. De plus, il serait inique que le propriétaire d'un studio (10%) recoive la même part qu'un propriétaire d'appartement (25%).
Il y a bien sûr derrière tout ça un certain intérêt spéculatif car le "petit immeuble" est en bord de mer et pourrait un jour faire l'objet d'un programme de reconstruction.
=> vaut-il mieux faire voter une résolution "attribution d'un droit de jouissance à l'euro symbolique" ou bien créer un règlement intérieur avec mention de l'utilisation de la cour commune par les propriétaires ?
=> je n'ai pas vu qu'il était illicite d'attribuer un droit de jouissance à l'euro symbolique(mon but étant de reprendre la résolution de 2004 en la précisant, pour ne pas faire croire au juge que la copropriété se serait ravisée).
dmsi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:08:35
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Une attribution à l'euro symbolique des parkings , c'est une expression qui n'a aucun sens, ni juridique ni même dans le langage commun.
Si vous voulez consolider les droits individuels d'usage des emplacements, il faut procéder comme indiqué ci dessus et consulter en premier lieu le notaire. Chacun non metier ....
Vos indications montrent bien les dangers des solutions sympathiques et économiques. Tout le monde il est gentil jusqu'à ce qu'un individu renâcle.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:14:46
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MSI : si vous aviez été plus précis dés votre premier message........
puisque la résolution de 2004 n'a aucune valeur juridique ( voir le notaire), il vous faudra étudier la question depuis le début.
quelque soit la solution choisie ( à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires) : vente de parties communes, statu quo....mzid il vous faudra l'accord des autres copropriétaire pour réunir la majorité requise suivant votre choix, sans oublier que le texte de la résolution doit être déterminée avec le notaire qui sera en charge d'enregistrer l'acte (si nécesaire)pour éviter une résolution qui ne servirait à rien.
une vente de parties communes nécessite un modificatif d'EDD voté en AG, pouvoir au syndic pour sugner l'acte, le montant de la vente, les modalités de répartition du produit de la vente (CCG, fond travaux....) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:24:04
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Voyez également ce lien:
Parking - jouissance exclusive :
Question :
Pour chaque lot de notre copropriété, nous bénéficions d'un emplacement de parking numéroté. Cet emplacement n'est pas privatif et n'apparaît pas sur le contrat de vente de notre lot. Quels sont les droits que nous avons sur cet emplacement, quel moyen avons nous pour éviter l'utilisation abusive par d'autres véhicules que le notre de cet emplacement ?
Réponse :
Dans votre cas il s'agit vraisemblablement d'une partie commune à usage ou à jouissance exclusive. Si cela n'apparaît pas sur votre titre de propriété, cette attribution est peut-être inscrite dans votre règlement de copropriété ou a fait l'objet d'un vote de résolution en assemblée générale.
Si c'est le cas, c'est au titre constitutif du droit (règlement de copropriété ou décision d'assemblée générale) qu'il appartient de répondre à votre question (quels sont les droits sur cet emplacement).
Il appartient également au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale.
http://www.mon-immeuble.com/faq/faqpartiescommunes.htm
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:36:12
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Je suis d'accord avec JPM : prétendre qu'il y a eu accord sur la chose et que la vente est parfaite me paraît peu défendable, car la chose "parking" n'existait pas au moment de la première résolution, qui ne reste que de principe. A cette époque n'existait qu'une cour commune.
Et pour éviter de "tomber" lors de la recherche l'intention des parties, il vous faut effectivement vous appuyer sur le refus formel des copropriétaires de céder plus que le droit d'usage exclusif des emplacements de parking.
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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:54:13
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merci de vos réponses;
à chacun son métier: oui, bien sûr, mais le problème c'est de bien le faire...Dans mon affaire, seul le notaire a bien fait son travail en refusant d'enregistrer la vente;les syndics n'ont pas préparé le texte de la résolution avec le notaire: c'est effectivement du bon sens, merci de me le rappeler; et les propriétaires ont été trop confiants envers leur ancien syndic devenu propriétaire.
- je suis convaincu de mon bon droit, le problème c'est de convaincre le juge. Et là, tout le monde me dit (avocat compris) que nous avons 50% de chance de gagner.
en attendant, je pense que je vais surseoir au vote d'une nouvelle résolution et attendre la décision du juge en espérant qu'il ne décide pas "attribution à l'euro symbolique => vente d'un droit de propriété"
Donc, affaire à suivre : je pourrais vous tenir au courant de la décision de justice à venir. Cela pourrait faire jurisprudence si le juge décide que la vente est faite, alors que la modif de l'EDD n'a pas été approuvée!
Hélas, je reste sur ma faim: je n'ai pas vu qu'il était illicite d'attribuer un droit de jouisance à un euro symbolique.
dmsi |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 11:04:33
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Oui, il est certain qu'il y a un risque quand le juge va rechercher l'intention, mais je serais plus optimiste que les 50% annoncés, car celui qui se prétend lésé est le premier responsable de son préjudice. C'est un point sur lequel il est impératif d'insister lourdement lors de l'audience. Comme de s'opposer au principe de la vente en pleine propriété et admettre le principe de la cession d'un droit de jouissance.
Sur la question de la légalité, je répondrais que la cause est licite, et que ce n'est pas la peine de poursuivre dans cette direction, ceci pour tenter d'assouvir votre faim .
Je pense que nous serions tous extrêmement intéréssés par les conclusions du tribunal  ...
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Edité par - mfld le 17 août 2006 11:06:12 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 11:17:27
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et l'ancien syndic a peut être essayé de faire "valide" une telle résoution dans la perspective, en devenant co-propriétaire, de faire valoir ce droit.......il y avait anguille sous roche... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 12:20:21
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| MSI, votre syndic en 2004 était professionnel et non copropriétaire, de ce fait il n’a aucune prétention sur cette décision, le seul qui aurait put demander un préjudice, c’était l’ancien copropriétaire. |
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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 12:55:52
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
MSI, votre syndic en 2004 était professionnel et non copropriétaire, de ce fait il n’a aucune prétention sur cette décision, le seul qui aurait put demander un préjudice, c’était l’ancien copropriétaire.
En fait, l'ancien syndic qui a "préparé" et rédigé la résolution de 2004 est devenu propriétaire quelques semaines avant l'AG, mais au travers d'une SCI, distincte de son agence. Pendant l'AG de 2004, il était à la fois syndic (son agence) et propriétaire (en fait sa SCI) et il a fait désigner un nouveau syndic pendant cette AG.
Il(la SCI) demande à la justice de reconnaître que l'AG 2004 a créé un droit de propriété sur les parkings, droit à partir duquel la copropriété doit s'obliger à approuver un modificatif de l'EDD. Ce à quoi je m'oppose avec 80% des tantièmes.
dmsi |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 13:59:56
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Au moment du vote il était encore syndic professionnel, qui a pris part au vote concernant sa participation, quel est son rôle dans cette SCI, il y a conflit d’intérêt surtout pour un euro symbolique  .
Les fonctions du syndic peuvent être exercées par toute personne physique ou morale. Il peut s’agir d’un copropriétaire bénévole ou d’un syndic professionnel, extérieur à la copropriété.
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=3225
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Edité par - ETASPAK le 17 août 2006 14:01:26 |
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MSI
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 16:08:28
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
Au moment du vote il était encore syndic professionnel, qui a pris part au vote concernant sa participation, quel est son rôle dans cette SCI, il y a conflit d’intérêt surtout pour un euro symbolique .
"son rôle dans la SCI" ? SCI, d'après le nom, formée par le père et ses 2 fils: sans aucun doute actionnaire;
"conflit d'intérêt" : je suis bien d'accord, j'espère que le juge en tiendra compte.
dmsi |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 16:10:03
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Oué j'ai lu un peu en travers mais je vais essayer de dépatouillé un peu tout ca:
Le notaire a refusé: Pourquoi ?
Parceque pour ques ses fameuses places de parking soit "vendable", il faut d'abord une création de lots !! Et donc modification du RDC.
On ne peut pas acheter un bout de partie commune comme ca, la demarche normal est:
-Projet de modification du RDC (creation des nouveaux lots)
-Vente des lots à XXX prix.
Ces 2 points doivent etre voté en AG, Or ce n'est pas le cas.
De plus a noter que les tribunaux (je crois) sont un peu hostile à la vente à l'euro symbolique.
Et dans votre cas tous cela s'explique, et je crois que c'est JPM qui a titillé le sujet, un lot avec une place de parking privé coutera plus cher que sans.
L'ancien syndic a bien manoeuvré pour ce faire un petit pécule sur ce coup.
Mais le notaire a raison, il ne peut pas enregistrer un lot qui n'existe pas.
A mon avis vous avez tout pour gagner, de plus fouillez un peu pour voir si'il n'y a pas un lien entre la SCI et son agence, car ca semble louche.
Y a un site societe.com
Mon conseil pour le momment ne chercher pas à faire voter un droit de jouissance quelconque, car ce n'est pas le probleme.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 16:44:31
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Citation :
Initialement entré par MSI
"son rôle dans la SCI" ? SCI, d'après le nom, formée par le père et ses 2 fils: sans aucun doute actionnaire;
"conflit d'intérêt" : je suis bien d'accord, j'espère que le juge en tiendra compte.
dmsi
[/quote]
Qui a voté le jour de l’assemblée générale, le syndic ou quelqu’un d’autre ? |
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attribution d'un droit de jouissance à l'euro symb
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