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 Sujet  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 17 août 2006 : 00:58:31
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Bonjour,
Notre syndic a libellé la résolution concernant le vote de son contrat ainsi:
"L'AG désigne à nouveau la société XX, Syndic du syndicat des copropriétaires pour 1 exercice comptable suivant les modalités du contrat joint à la convocation, qu'elle approuve
Le mandat sera échu lors de l'assemblée génerale qui renouvellera ou élira dans les conditions de majorités requise par la loi, le syndic, au plus tard dans les neuf mois qui suivent la cloture des comptes du dernier exercice, soit le 30/09/07."
Je souhaiterai connaitre votre opinion sur une telle resolution ?
Nota: notre AG a lieu le 05/09/2006
Merci
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Edité par - yaume le 17 août 2006 00:59:17 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 10:16:04
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Bof... quel purée rédactionnelle  !
Si on suit la commission et la jurisprudence, la seule rédaction valable serait : "l'AG désigne XXX comme syndic du SDC YYY pour une durée de 1 an, du 05/09/2006 au 05/09/2007 inclus". Point.
Bon, alors maintenant, se pose la question d'éviter de se retrouver "bêtement" sans syndic une fois la date passée. Sachant que l'AG d'approbation des comptes doit se dérouler dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice à approuver, on fait un peu de sauce:
"Le mandat de XXX prendra fin lors de l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice 2006, c'est à dire au plus tard le 30/06/2007".
On peut relever encore la sauce pour prévoir le cas d'une deuxième AG si le syndic n'a pas été désigné à la première:
"A défaut de la nomination d'un syndic lors de cette AG d'approbation des comptes, le mandat sera prolongé de 2 mois, à charge du syndic de convoquer une seconde AG pour désigner le syndic".
A la fin, ça devient carrément indigeste (et fort peu défendable devant un juge), et tout cela parce qu'une AG étant tellement chère grâce à nos chers syndics pros, et dérangeante pour ces braves copros qui n'ont rien demandé, on essaye d'en faire qu'une dans l'année, alors qu'un système idéal serait:
- d'en faire une avant la fin de l'exercice pour fixer le budget et désigner le syndic pour l'année suivante,
- et d'en faire une autre après la fin de l'exercice pour approuver les comptes de l'année précédente, et rectifier le budget en conséquence.
Le dit système ne pouvant être viable que si le CS fait son boulot de contrôle continu des comptes, of course  !
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Edité par - mfld le 17 août 2006 10:17:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 15:02:55
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Oui, mfld a raison, la résolution est cafouilleuse et il faut la rectifier.
Vous pensez peut être aussi au problème du vote en bloc de la désignation du syndic et de l'adoption de son contrat.
Comme pour les travaux, il est maintenant admis qu'il peut y avoir un vote unique sur le tout. C'est le bon sens même dès lors que l'assemblée a tous les éléments en main, et pour tous les syndics.
Désigner Dupont sous réserve qu'il accepte les conditions du contrat de Durand est absurde. C'est avant l'assemblée que ce genre de négociation doit être mené.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 15:46:29
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j'avoue avoir du mal a suivre:
mfld , j'aime bien votre proposition,
JPM auriez vous une formulation a proposer ?
J'ai du mal a comprendre c'est que lorsque l'on signe le contrat c'est pour un an a un tarif fixe,
D'ailleurs je me rend compte que j'ai du mal a comprendre la resolution !!
1/ AG le 05/09/06 --->election syndic
2/ AG avant le 30/06/07 ---> aprobation des comptes
3/ AG avant le 30/09/07 ---> election syndic.
J'avoue que j'ai vraiment du mal a suivre le "cafouillement" comme vous dites ???
Merci pour votre aide |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 17:24:23
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Oui, c'est vrai qu'au niveau des dates, ma prose est incohérente  .
Bon, je peux vous la refaire dans une rédaction soignée, mais il faudrait pour cela m'indiquer les dates de début et de fin d'exercice. Etes-vous calé sur l'année civile, ou décalé ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 18:04:12
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Je laisse faire mfld qui pose une bonne question.
Il est absurde de désigner pour un exercice (par exemple du 01/01/06 au 31/12/06, puisque l'assemblée annuelle ne peut avoir lieu avant la clôture de l'exercice 
La périodicité normale correspond au temps entre deux assemblées annuelles tenues dans le délai maximum de 6 mois après la clôture de l'exercice. On doit donc parler d'un an (et non pas d'un exercice).
Comme l'assemblée de 2007 peut parfaitement être tenue en avril 2007 alors que l'assemblée annuelle précédente a été tenue en mars 2006 il faut prévoir une durée supérieure à un an, ce qui ne veut pas égale à deux ans.
J'en reste à mon système : un nouveau syndic est élu le 14 mars 2005 pour une durée courant jusqu'au 30 juin 2006.
L'assemblée tenue le 17 avril 2006 le désigne à nouveau pour une durée courant jusqu'au 30 juin 2007 et ainsi de suite.
Rien ne s'oppose au renouvellement par anticipation et vous avez la certitude de ne pas rester sans syndic au milieu du premier semestre.
Un seul problème, je le souligne de moi même : le syndic n'est pas renouvelé le 17 avril 2006. La solution de principe est que le nouveau syndic soit désigné avec effet au 1er juillet 2006 jusqu'au 30 juin 2007 et ensuite on reprend.
Il serait souhaitable que cette solution soit validée comme usage et qu'une clause du contrat stipule des modalités précises. Celà ne serait pas difficile si le système devenait courant.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 18:34:20
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notre exercice comptable va du 01/01 au 31/12.
Et désolé, mais je ne critique aucunement tou ce que vous dites, c'est juste que j'ai toujours autant de mal a comprendre ces resolutions, et dieu sait si le sujet est souvent abordé dans le forum et les questions se pose !! :)
Mais j'ai du mal a voir qu'elle est la solution "parfaite". |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 10:09:36
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Rebonjour yaume,
Bon, si votre exercice est calé sur l'année civile, l'approbation des comptes de l'année 2006 doit intervenir avant le 30/06/2007 (le délai de 9 mois actuel n'est pas normal).
Si vous restez sur le principe d'une seule AG annuelle pour approuver les comptes et désigner le syndic (le plus classique), cette AG doit donc intervenir entre le 01/01/2007 et le 30/06/2007. Le mandat de syndic doit donc se terminer au plus tôt lors de cette AG, et au plus tard le 30/06/2007.
Votre prochaine AG étant prévue le 05/09/2006, cela nous donne la proposition de résolution suivante:
"L'AG désigne (à nouveau) XXX comme syndic du SDC YYY à compter de ce jour du 05/09/2006. Son mandat se terminera lors de la prochaine AG appelée à approuver les comptes de l'exercice 2006, et ce au plus tard le 30/06/2007. A défaut de nomination d'un syndic lors de cette AG d'approbation des comptes, le mandat sera prolongé de 2 mois, à charge du syndic pendant ce délai de convoquer une seconde AG pour désigner le syndic".
Et si votre syndic vous fait remarquer que cela fait un mandat de moins d'un an, faites-lui remarquer en retour que c'est un recadrage pour cette année, car approuver les comptes 9 mois après l'exercice, c'est trop long ! Et que l'année prochaine, s'il est sage, on repartira sur une durée d'un an, comme préconisé par JPM.
Cela vous convient-il ?
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Edité par - mfld le 18 août 2006 10:10:13 |
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