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cfelcopro
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 14 août 2006 : 18:59:39
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Bonjour,
je remarque sur beaucoup de contrats la clause de résiliation suivante: Résiliation par le syndicat uniquement pour faute grave et légitime dument justifiée, pour le syndic avec préavis de 3 mois aux copros.Cette inégalité de traitement est scandaleuse. Est ce une clause abusive ?
et je ne parle pas du reste !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 20:09:00
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non.
c'est tout à fait normal.
il s'agit d'une part de la récocation du syndic en cours de mandat: il faut bien que ce soit dument justifié. Cette solution est d'alleurs sauf faute grave ( et dûment prouvée ou prouvable par des justificatifs écrits) proscrire. Le syndic pouvant demander par voie judiciaire des dommages et interets pour rupture abusive de contrat.
et délai de 3 mois au cas ou le syndic ne souhaite plus continuer son mandat est pour permettre au syndicat de copropriété de rechercher un nouveau syndic |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 20:15:47
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faites le parallele avec le code du travail
l'employeur ( le syndicat ) ne peut mettre fin au contrat que pour faute
l'employé ( le syndic ) peut démissionner quand il veut sous réserve du préavis de 3 mois
cela a toujours fonctionner comme cela
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 23:23:39
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Dans tous les contrats de syndic que je connais, il y a parallélisme absolu entre les formalités de démission du syndic et delles de sa révocation.
Le syndic démissionnant en cours de mandat doit respecter un délai de trois mois, et notifier sa démission à chaque copropriétaire par LRAR en indiquant les motifs sérieux et légitimes de sa décision.
Par contre tous les contrats ne comportent pas l'engagement de convoquer une assemblée pour la désignation du successeur et celà est critiquable.
Dans le cas d'un grand groupe, cette omission a été rectifiée depuis le premier janvier dernier.
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cfelcopro
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 23:50:24
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Nefer je comprends votre argumentation mais pour faire référence à bambous et au code du travail, il me semble que le rapport entre les 2 parties est différent de celui d'un employeur à son employé mais plutôt celui d'un client à son fournisseur et encore !
Le fait pour le syndic de résilier peut être en cours de mandat oblige à une AG supplémentaire et peut mettre la copro en difficulté. C'est en fait une résilation anticipée sans motif véritable et il serait plus judicieux de prévoir un résiliation du syndic en fin de mandat ou avant l'AG annuelle ou l'obliger à convoquer, au terme du préavis, une AG pour élire son successeur sauf si également il existe des raisons graves et légitimes.
D'autre part une négociation peut elle avoir lieu sur ce point précis!
Enfin existe t'il un argumentaire juridique.
En tout cas vous êtes sympas d'avoir donné vos avis, même si je ne suis pas convaincu. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 08:52:19
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la négociation est toujours possibles...dans tous les domaines.
pour le reste , il y a des syndics...mauvais (pour ne pas en dire plus), mais il y a aussi des copropriétés .....ingérables |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:45:19
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comme déjà indiqué ce qui n'est pas normal(éventuellemnt scandaleux)c'est lorsque les copropriétaires,CS en tête,ne négocie pas un complément tel que:
Le syndic,de son côté pourra,pendant la même période mettre fin à ses fonctions à conditions dans prévenir,le président du conseil syndical et ledit conseil ou à défaut chaque copropriétaire,sauf disposition contraire du règlement de copropriété,par LR AR,au moins trois mois à l'avance,en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa démission.
Il s'engage à convoquer l'assemblée générale appelée à élire son successeur.
C'est ce que nous avons fait rajouter sur le notre,sûrement pas parfait mais qui a le mérite d'exister
Nous avons également une autre clause par laquelle le syndic s'engage à nous prévenir en cas de changement majoritaire d'actionnaires + réunion AG à ses frais si demande faite comme prévu par l'article 8 D1967 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 11:59:48
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Statutairement, un changement d'actionnaire majoritaire n'impose aucune formalité. Le contrat de syndic n'est pas modifié.
Una asseemblée générale ne peut en tirer aucune conséquence, ni positive ni négative.
Par contre, les modifications que peut ultérieurement imposer un nouvel actionnaire majoritaire peuvent être sanctionnées si elles affectent les modalités primordiales de l'exécution du mandat.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:25:21
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JPM, nous avons eu ce problème il y a qq années.
La totalité des actions du petit cabinet immobilier qui était notre syndic a été acheté par un groupe financier qui se "diversifiait" (syndic, location,vente + une autre entité pour maisons clés en main).
Le responsable-gestionnaire a été écarté au profit d'un autre venant d'un gros groupe, le n°2 aussi.
Comme vous l'indiquez aucun changement au niveau contrat;par contre relations détestables,dificultée sinon + pour avoir les différents documents concernant l'administration de la copropriété, paiement sans vérification des factures etc...
Comme par hasard le changement d'actionnaire est intervenu juste après l'AG "renouvelant" le contrat de syndic, heureusement d'un an.
Nous avons changé de syndic à la fin de l'année précitée mais avons souhaité éviter d'avoir à supporter le même problème car malheureusement, actuellement, beaucoup de petits se font manger par les gros souvent moins près du quotidien des copropriétaires
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:39:01
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fèlix: ce n'est pas les petits qui se font manger par les grands, mais les chefs d'entreprise de petits cabinets (gérants, PDG...) qui vendent leur cabinet au plus offrant!!!peu importe le groupe financier auquel ils vendent.
que ces chefs d'entreprise prennent leur retraite ou fassent une opération purement commerciale |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 16:12:17
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| d'accord nefer mais le résultat est identique pour les copropriétaires |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 17:21:51
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Felix 1930
J'ai répondu en fonction de la question posée : changement d'actionnaire majoritaire. Dans ce cas Felix 1930 a 60 % des parts ou actions et le vend à Oldman : pas de changement juridique.
Vous nous parlez de vos difficultés à la suite d'une vente de la totalité des actions, c'est à dire vraisemblablement une fusion absorption ou une opération de ce genre. La situation juridique est alors différente. Dans la quasi totalité des cas l'ancienne société disparait même si le nom, acheté aussi, reste. Il y a substitution de syndic. Il faut une assemblée.
En second lieu, les problèmes juridiques sont une chose. Les problèmes pratiques en sont une autre. J'ai répondu sur les juridiques. Sur les pratiques il est difficile de faire un bilan.
Tout le monde connait les difficultés actuelles. Les pouvoirs publics en premier lieu. Une question est de savoir s'ils ont une idée sur les orientations futures de l'activité 
On dit à juste titre que certaines opérations relèvent du passage en force. C'est le sentiment légitimement ressenti par les copropriétaires. Mais il faut savoir qu'il est matériellement impossible de réaliser régulièrement une opération valant substitution. Elle doit être réalisée rapidement et il faut à peu près un an pour réunir toutes les assemblées d'une centaine de syndicats.
Pas facile
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ETASPAK
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Contrat de syndic
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