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ogaudant
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 02 juin 2003 : 12:59:48
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Locataires depuis 3 ans, nous rencontrons depuis le début de nombreux problème avec notre bailleur que nous allons vous décrire rapidement et précisement.
SOUS ESTIMATION FLAGRANTE DE CHARGE :
provisions innitiales de 550 Frs mensuelles, elles sont désormais de 850 frs et on peu variée en 2001 et 2002. Le Bailleur a lui même écrit cette phrase :
"Votre provisions de charge était à l'origine de 550 frs. Le montant précédent était de 500 frs, somme que je n'avais pas augmenté depuis 3 années et finalement augmenté de 50 frs aprés avoir demandé conseil auprès de l'agence de location qui m'a déconseiller d'augmenter trop sensiblement le loyer, donc je me suis tenu à 50 frs d'augmentation seulement". (sic)
DROIT DE BAIL
Notre bailleur a continué à percevoir le droit de bail jusqu'en mars 2003. Il nous l'a finalement remboursé en avril.
AUGMENTATION DE LOYER
Notre bailleur a utilisé deux mauvais indices pour calculer l'augmentation annuelle de loyer(juillet 2002). Nous avons refusé et recalculé l'augmentation que nous payons depuis mars 2003.
Pour c'est trois litiges nous avons fait une déclaration au greffe du tribunal. L'association de défense des locataires, que nous consultons, invoque l'arrêt de la Cour d'appel de Metz du 13/02/1997 et de l'art.23 de la loi du 06/07/89, pour demander l'annulation des augmentations de charge jusqu'en mars 2003.
Qu'en pensez-vous ?
TRAVAUX
Une multitude de travaux n'ont jamais été réalisé ou après de longs délais.
Changement des volets : stipulé dans l'état des lieux réalisé 1 an après
Plomberie : Fuite de la vidange de baignoire. réalisé 8 mois après alors que seule de très courtes douches étaient devenue possible.
Electricité : promotelec a fait une expertise qui dégage 7 point "très grave". : Aucun travaux
Joint de carrelage SdB : vétuste mais non signalé dans l'état des lieux. Le bailleur refuse sa remise en état et nous écrit qu'il s'agit de réparations locatives.
Voilà c'est un peu long. Désolé. Nous quittons notre logement le 15 juillet. Nous nous moquons donc que les travaux soient réalisés maintenant. Pouvons -nous demander des Dommages et intérets ? Une réduction rétro-active de loyer ?
Notre déclaration au greffe ne pouvant intégrer les problèmes de travaux est-ce une bonne solution ?
Merci d'avance
Olivier
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 11:37:40
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Je ne connais pas les arrêts de cours d'appel que vous citez. S'ils se basent sur le fondement du dol pour accorder une baisse de loyer rétroactive à hauteur de la régularisation des charges, vous avez de bonnes chances de l'emporter avec la reconnaissance écrite de votre bailleur!!!
Quant aux travaux non réalisés, il faut continuer à vous battre mais éviter la voie de la déclaration au greffe, qui ne peut pas vous accorder d'indemnité au titre des troubles de jouissance passés. Si vous estimez que le logement était inhabitable, vous pourrez demander la restitution de la différence entre le loyer payé et le loyer calculé suivant les modalités de la loi de 1948.
Thoveyrat |
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ogaudant
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 15:13:01
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Merci pour votre réponse.
Je ne connais pas l'arrêt de la cour de Metz, mais d'après l'association, des régularisations de charges aurait été purement et simplement annulé à la suite d'une sous estimation. Quant à l'article 23 du 06/07/89 qui stipula que les provisions de charges ne peuvent avoir lieu que si elles sont régularisée annuellement, met - il en défaut mon bailleur qui ne l'a pas fait antérieurement à notre location ?
Enfin pour ce qui est des travaux, notre appartement a toujours été habitable. Nous avons juste été privé de baignoire (douche minute obligatoire) pendant neuf mois et absence de volet pendant 1 an. Alors puis-je prétendre à une réduction de loyer rétro-active ou à des dommages et intérets pour cela ?
Cordialement
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 10:40:12
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Disons que vous ne pouvez pas demander des indemnités faramineuses pour ces travaux non faits, mais si vous demandez restitution d'un quart ou d'un tiers du loyer (à condition bien entendu de pouvoir prouver que le bailleur était averti), ce n'est pas perdu d'avance.
Si une cour d'appel annule une régularisation de charges pour sous-estimation, ce jugement risque d'être cassé, qu'en pensent les juristes du forum?
Quant à l'article que vous sitez, je n'ai pas remarqué qu'il empêchait une régularisation sur plusieurs années.
Thoveyrat |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 10:41:19
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Encore une fois, je devrais me relire! ("sitez" pour "citez")
Thoveyrat |
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ogaudant
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 13:55:11
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ah les fôtes, on en fait tous et moi le premier !
Tout mes courriers avec le bailleur ont été fait par lettre AR (ces réponses sont souvent des mails). Personnelement je suis un peu surpris par l'optimisme de l'association quant à l'annulation des régularisations de charges.
merci pour vos réponses
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 20:12:15
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Citation :
Personnelement je suis un peu surpris par l'optimisme de l'association quant à l'annulation des régularisations de charges.
Moi aussi !
Que les provisions aient été sous-estimées est une chose, mais il n'y a aucun fondement à annuler une régularisation si celle-ci s'appuie sur des factures et des dépenses incontestables...
Ainsi que l'écrit Thoveyrat, le jugement peut éventuellement prévoir une baisse de loyer rétroactive si le fondement du dol est reconnu mais pas l'annulation de régularisation. Attention, l'intention dolosive doit être prouvée, la charge de la preuve vous appartient et, dans les faits, il est souvent difficile de l'obtenir.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 22:16:55
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L'avantage dans le cas d'Ogaudant, c'est que son bailleur le reconnaît par écrit!
Thoveyrat |
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ogaudant
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 01:27:32
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Tout d'abord merci à vous deux.
J'ai demandé à l'association le texte de la Cour d'appel de Metz en date du 13 février 1997, celle-ci a estimé que :
" le mandataire, tenu d'indiquer le prix et les conditions d'une location, devait demander au syndic de l'immeuble de lui communiquer le budget prévisionnel de fonctionnement des charges générales car le montant des charges constitue un élément déterminant dans les conditions d'une location. A défaut, ayant indiqué au candidat locataire un montant de charge au m2 minoré par rapport à celui mentionné dans ledit budget, le professionnel devait réparer le préjudice découlant de la faute commise."
Pour moi cela parait clair, mais pour des juristes et les spécialistes ?
ßien à vous
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 08:30:00
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Réparer le préjudice, cela ne veut pas dire annuler la régularisation de charges (les charges sont dues de toutes façons, et une cour d'appel qui les supprimerait prendrait le risque de voir sa décision cassée, tiens, voilà que la charcutière ignare se met à commenter doctement un arrêt de cour d'appel), mais exiger du bailleur qu'il rembourse le locataire de la somme qu'il lui a extorquée par dol (i.e. un loyer plus élevé que ce qu'il aurait accepté en ayant connaissance du montant réel des charges).
en tous cas, bravo Ogaudant d'avoir trouvé cette jurisprudence!
Thoveyrat |
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ogaudant
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 14:46:43
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mais alors que veux dire "réparer le préjudice" ?
bien à vous
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juin 2003 : 04:12:50
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Tout d'abord, quel type de préjudice avez-vous eu à subir?
Moral, Physique, Economique?
dans votre cas, je pense qu'il ne peut être qu'économique, car le total loyer+charges après régularisation est largement supérieur au loyer des locations de même standing et surface dans votre voisinage.
Ensuite, tenter de le chiffrer!
Il vous faut démontrer que, dans votre voisinage, un bien de même standing et surface se loue à tel prix, inférieur au total loyer+charges après régularisation.
La réparation du préjudice sera donc une indemnité égale à cette différence (entre le loyer+charges après régularisation que vous avez payé et le loyer de référence du voisinage) multiplié par le nombre de mois ou vous avez payé votre loyer.
C'est cela, le préjudice que le bailleur devra réparer.
Par contre, un locataire est tenu de payer les charges récupérables, et il ne peut s'y soustraire par aucun moyen.
Prados |
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