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 Sujet  |
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LilYoda
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 16 août 2006 : 15:24:15
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Bonjour.
J'ai trouvé une maison idéale pour laquelle j'ai signé un compromis.
Sur le terrain se trouve une remise agricole que le propriétaire existant à fait convertir en habitation, et il peut prouver que les travaux se sont terminés en 2000. Il a fait régulariser la situation auprès des impôts, et paie maintenant sa taxe foncière en tenant compte de la surface de la maison normale plus la remise réaménagée en maison.
Si j'achète le terrain avec la maison et la remise, suis-je responsable penalement ou civilement des conséquences de sa construction sans permis? Ou est-ce que cela dépends des termes du compromis?
Est-ce qu'il y a une loi ou jurisprudence qui fait que la responsabilité civile ou pénale d'un aménagement ne peut être transférée à l'acheteur?
J'ai remarqué que le compromis est assez vague sur ce point, disant seulement que je "fais mon affaire personelle de la situation"... Donc je m'inquiète (peut être pour rien, mais bon, je préfère demander...)
Merci.
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Edité par - LilYoda le 16 août 2006 15:24:38 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:12:27
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| puiqu'il n'y a pas de condition suspensive sur la régularisation à la charge du vendeur, vous prenez les lieux en l'état :ce sera votre responsabilité |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 17:17:00
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Citation :
Initialement entré par nefer
puiqu'il n'y a pas de condition suspensive sur la régularisation à la charge du vendeur, vous prenez les lieux en l'état :ce sera votre responsabilité
mais trois ans après les faits, il y a eu extinction de l'action publique, donc vous ne risquez plus ni amende ni démolition si preuve possible de la date de fin des travaux.
en revanche, vérifiez que la situation est "régularisable" en regard des règles d'urbanisme applicables, en terme de COS particulièrement, et régularisez les constructions par un PC de régularisation.
dans le cas contraire, vous pourriez être bloqué pour toute tentative de travaux...
cordialement
Emmanuel
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LilYoda
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 19:08:04
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Citation :
mais trois ans après les faits, il y a eu extinction de l'action publique, donc vous ne risquez plus ni amende ni démolition si preuve possible de la date de fin des travaux.
Il me semblait avoir lu que c'est 3 ans pour le pénal, mais 10 pour le civil?
De plus, dans le cas ou la mairie ou autres me forcerait à démolir, qu'est-ce qui serait démoli? L'intérieur? Le batiment existait déjà en tant que remise, mais est-ce qu'il serait démoli par extension? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 août 2006 : 19:18:41
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le civil, c'est jusqu'à 30 ans, et même ad aeternam pour certaines anomalies...ou gênes excessives de voisinage.
mais la démolition au delà de 3 ans, c'est presque uniquement en cas d'emprise irrégulière sur la propriété du voisin, et là, il y a imprescriptibilité, alors...
la mairie ne peut plus attaquer, en revanche elle peut bloquer toute nouvelle demande qui ne permettrait pas de régulariser la situation.
quant à savoir ce qui serait démoli, vues les circonstances, l'occurence me semble peu probable !
voyez en mairie si c'est régularisable en l'état avant de signer.
cordialement
Emmanuel
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LilYoda
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 19:28:49
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Bon, j'ai vu la mairie, la voirie, c'est un peu casse tête...
1) le terrain est en zone constructible, donc en théorie, un PC de régularisation est possible
2) le terrain est au long d'un chemin communal (voie communale, pas un chemin rural privé), qui n'est au jour d'aujourd'hui pas carossable
3) ce chemin communal ne fait pas 3m50 de large, mais d'un autre coté la voie principale à laquelle il se raccorde ne fait pas 3m50 non plus.
4) il n'y a pas de borne à incendie, mais apparemment, ça peut être remplacé par la construction d'une réserve d'eau sur la propriété.
5) les terrains autours ne sont pas construits, et font tous moins de 2500, donc tous inconstructibles selon le PLU de Grasse (donc pas de voisins, et apparemment pour longtemps)
J'avais déjà signé le compromis, donc j'ai demandé à faire faire un avenant au compromis ajoutant comme clause suspensive l'obtention du PC de régularisation
Cela dit je me pose quelques questions:
- la règle des 3m50 de large du chemin est elle applicable même quand les voies principales à laquelle elle se raccorde ne font pas 3m50 (mon opel zafira touche presque des 2 cotés de la rue qui va jusqu'au chemin communal, donc je suis sur que ça fait pas 3m50). Si le PC est refusé pour cause des 3m50, puis-je le contester?
- l'agent me dit qu'après avoir vérifié avec le notaire (soit disant un gourou de l'urbanisme), les poursuites au civil pour faire détruire l'habitation) sont limitées à 10 ans. Est-ce que quelqu'un à un lien vers une loi ou jurisprudence qui dit dans quels cas c'est 10 ans, ou 30 ans, ou inprescriptible?
- dans ces 10 ans ou 30 ans ou plus, qui peut intenter une action au civil? n'importe qui? Ou est-ce qu'il faut que la personne prouve que la conversion de remise agricole en habitation lui cause un préjudice?
- si le vendeur ne veut pas signer l'avenant, j'ai le choix de me retirer (encore dans le délai de 7 jours). Mais si je choisis de l'acheter quand même, apparemment, la responsabilité civile et penale de la construction sans PC m'est transmise automatiquement. Concrètement, je risque quoi? Quelqu'un à un lien vers 1 loi? Quand je demande à l'urbanisme, ils me font les gros yeux, et quand je demande au notaire, il me dit que si je passe le délai des 10 ans, je risque plus rien, tout le monde s'en fout.
- je sais que le vendeur a fait régulariser aux impôts (taxe foncière) la remise en tant qu'habitation. Il est actuellement assuré pour 2 maisons, donc apparemment couvert. Mais si quelqu'un a un accident dans la remise convertie en maison, est-ce que les assurances peuvent se défausser si je ne peux pas prouver qu'il y a eu un PC?
Merci à tous.
Quel sac de noeuds. C'est dommage car la propriété est vraiment extraordinaire, mais j'hésite encore. Si le vendeur ne veut pas signer l'avenant (ce que je soupconne), je sais pas vraiment si je me met dans la m**** en achetant quand même. |
Edité par - LilYoda le 17 août 2006 19:51:29 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 19:47:58
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Citation :
Initialement entré par LilYoda
Bon, j'ai vu la mairie, la voirie, c'est un peu casse tête...
1) le terrain est en zone constructible, donc en théorie, un PC de régularisation est possible
bonne nouvelleCitation :
2) le terrain est au long d'un chemin communal (voie communale, pas un chemin rural privé), qui n'est au jour d'aujourd'hui pas carossable
3) ce chemin communal ne fait pas 3m50 de large, mais d'un autre coté la voie principale à laquelle il se raccorde ne fait pas 3m50 non plus.
4) il n'y a pas de borne à incendie, mais apparemment, ça peut être remplacé par la construction d'une réserve d'eau sur la propriété.
5) les terrains autours ne sont pas construits, et font tous moins de 2500, donc tous inconstructibles selon le PLU de Grasse (donc pas de voisins, et apparemment pour longtemps)
un règlement, ça se modifie et ça évolue avec le temps... ne comptez pas la dessus: si vous ne voulez pas de voisins, achetez le voisinage!Citation :
J'avais déjà signé le compromis, donc j'ai demandé à faire faire un avenant au compromis ajoutant comme clause suspensive l'obtention du PC de régularisation
très bien!Citation :
Cela dit je me pose quelques questions:
- la règle des 3m50 de large du chemin est elle applicable même quand les voies principales à laquelle elle se raccorde ne font pas 3m50 (mon opel zafira touche presque des 2 cotés de la rue qui va jusqu'au chemin communal, donc je suis sur que ça fait pas 3m50). Si le PC est refusé pour cause des 3m50, puis-je le contester?
si le POS prévoit une largeur supérieure, vous pouvez contester mais votre contestation a peu de chances d'aboutir. Si le même POS prévoit au contraire des dérogations pour les voiries anciennes, par exemple, prévoyez dès la demande de PC de préciser que votre dossier s'inscrit dans le cadre de ces dérogationsCitation :
- l'agent me dit qu'après avoir vérifié avec le notaire (soit disant un gourou de l'urbanisme), les poursuites au civil pour faire détruire l'habitation) sont limitées à 10 ans. Est-ce que quelqu'un à un lien vers une loi ou jurisprudence qui dit dans quels cas c'est 10 ans, ou 30 ans, ou inprescriptible?
rien à ma disposition... Surtout, je ne vois pas d'où viennent ces 10 ans !Citation :
- dans ces 10 ans ou 30 ans ou plus, qui peut intenter une action au civil? n'importe qui? Ou est-ce qu'il faut que la personne prouve que la conversion de remise agricole en habitation lui cause un préjudice?
pour agir au civil, comme ailleurs d'ailleurs (pénal ou administratif), il faut avoir un intérêt à agir... Si vos voisins se taisent, ne négligez pas la possibilité d'une action d'une association agréée qui a par essence intérêt à agir (association locale d'usagers agréée ou association agréée de protection de l'environnement)Citation :
- si le vendeur ne veut pas signer l'avenant, j'ai le choix de me retirer (encore dans le délai de 7 jours). Mais si je choisis de l'acheter quand même, apparemment, la responsabilité civile et penale de la construction sans PC m'est transmise automatiquement. Concrètement, je risque quoi? Quelqu'un à un lien vers 1 loi? Quand je demande à l'urbanisme, ils me font les gros yeux, et quand je demande au notaire, il me dit que si je passe le délai des 10 ans, je risque plus rien, tout le monde s'en fout.
à mon avis, au delà de trois ans, il ne vous reste que le risque civil : aucun risque d'amende ou de démolition donc... je maintiens que le "décennal" ne correspond à rien de ma connaissance. au pire, vous risquez donc d'avoir à verser des indemnités à un voisinb pour gêne excessive de voisinage... mais laquelle! En revanche, en l'absence d'une régularisation administrative (PC), vous risquez d'être bloqué pour toute nouvelle demande de travaux à venir (DT ou PC), y compris pour changer la forme d'une fenêtre ! Il n'y a pas de délai de prescription permettant de régulariser d'office une construction sans permis, même si c'est totalement débile (allez chercher le PC du chateau de Versailles, bon courage!)Citation :
- je sais que le vendeur a fait régulariser aux impôts (taxe foncière) la remise en tant qu'habitation. Il est actuellement assuré pour 2 maisons, donc apparemment couvert. Mais si quelqu'un a un accident dans la remise convertie en maison, est-ce que les assurances peuvent se défausser si je ne peux pas prouver qu'il y a eu un PC?
là, je ne vois pas le rapportCitation :
Merci à tous.
Quel sac de noeuds. C'est dommage car la propriété est vraiment extraordinaire, mais j'hésite encore. Si le vendeur ne veut pas signer l'avenant (ce que je soupconne), je sais pas vraiment si je me met dans la m**** en achetant quand même.
restez sur votre idée du PC de régularisation en clause suspensive... surtout dans le sud, où ca truande parait-il pas mal avec l'urbanisme jusqu'à ce qu'on se fasse pincer !
cordialement
Emmanuel
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 14:05:28
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pour info, j'ai retrouvé la référence aux 10 ans: il y a prescription administrative, effectivement, pour les constructions construites avec permis mais n'ayant pas respecté les règles du PC Cette prescription particulière a été introduite par la loi ENL au début de l'été.
Cette loi a prévu un article L111-12 du CU :
"Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
(...)
e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire
(...)
sachant que le changement de destination (batiment d'exploitation agricole vers habitation) est soumis à PC et qu'il n'y a pas eu de PC, il n'y a pas, à mon avis, prescription ...
qu'en pensent d'autres forumistes, puisqu'on est aux limites de l'exercice, avec un batiment agricole qui peut avoir été réalisé avec PC mais un changement de destination sans PC ? 
cordialement
Emmanuel
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 août 2006 14:12:07 |
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