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toughnounours
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 19 août 2006 : 16:42:13
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Je débute dans la profession de syndic de copropriété et je voudrais savoir, même de façon génerale, au travers de quelles actions un conseil syndical (impliqué) peut devenir un atout fort pour son syndic et l'execution de sa mission.
Merci.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 21:59:16
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Voyez ces liens :
L’implication du conseil syndical :
Un conseil syndical actif et motivé, qui travaille en symbiose avec le syndic, est la meilleure façon de réaliser des économies.
Pourtant, les vocations pour entrer au conseil syndical sont plutôt rares.
Le plus souvent, le meilleur argument est d’expliquer aux copropriétaires que s’ils se dérobent, aucun conseil syndical ne pourra être désigné par l’assemblée, laissant ainsi au syndic la totalité de la gestion que personne ne pourra contrôler au cours de l’année.
Certes, il s’agit d’un travail continu qui demande un minimum d’implication.
Mais celui-ci peut parfois aboutir à une baisse significative des coûts.
En outre, l’implication du conseil syndical qui contrôle tous les postes de charges empêche souvent le syndic de commettre des erreurs.
De plus, il n’est pas inutile de se pencher sur les salaires des gardiens concierges, ainsi que sur les autres contrats, en vérifiant notamment leur contenu et la date de la dernière renégociation, qui peut remonter à plusieurs années.
Le rôle du conseil syndical est tout aussi essentiel dans l’étude des devis de travaux.
Enfin, le conseil syndical peut veiller au règlement des charges dans les délais et, connaissant les copropriétaires mieux que le syndic, seconder efficacement celui-ci dans sa chasse aux charges impayées.
http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=3194880
http://www.inter-coproprietes.com/Writings/Consynd.html
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 12:21:24
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Toughnounours, vous débutez en tant que bénévole ou en tant que pro ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 12:32:50
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| si c'est en tant que syndic c'est grave................ |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 15:17:55
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Citation :
Initialement entré par nefer
si c'est en tant que syndic c'est grave................
salut nefer ,
Qui n'a pas un jour débuté dans un métier ?
Au contraire, c'est une bonne initiative d'aller recueillir l'avis de copropietaires experimentés sur l'idée qu'ils se font des relations syndic-cs
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 15:20:01
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Citation :
Initialement entré par toughnounours
Je débute dans la profession de syndic de copropriété et je voudrais savoir, même de façon génerale, au travers de quelles actions un conseil syndical (impliqué) peut devenir un atout fort pour son syndic et l'execution de sa mission.
Merci.
Si tu es syndic pro,salut à toi cher confrere !
Si tu est benevole salut à toi aussi
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 20:34:03
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Nefer, c'est vous qui êtes grave. Contentez-vous, pour le cas d'espèce, de répondre aux questions plutôt que d'apporter des jugements à l'emporte-pièce et, de façon générale, sachez développer des conseils plutôt que de posez systématiquement des questions aux questions, auxquelles (les questions posées initialement) vous ne répondez finalement pas...
Tout d'abord, bienvenue, Toughnounours.
D'accord avec Etaspak.
Un conseil syndical motivé, et motivant, est celui dont les membres (ou au moins une partie d'entres-eux) connaissent parfaitement le règlement de copropriété et très bien la configuration des lieux et des bâtiments. Et un peu la législation en vigueur.
Les actions du CS devenant un atout pour le Syndic sont celles décrites par les textes : surveillance et assistance.
Une surveillance régulière et pointue (comptes, actions, tenue des délais etc.), dans un esprit de "partenaire", permet de maintenir une saine pression sur le Syndic mais permet également de ressortir les éventuelles erreurs au plus tôt.
Pour cela, le Syndic, par un comportement positif et ouvert, incitera le CS à venir "fouiner" dans ses livres et à participer activement en qualité de témoin / surveillant.
L'assistance, de mon point de vue, doit être large. Certains vous diront que le Syndic est payé pour gérer la copropriété et que le syndicat des copropriétaires doit en avoir pour son argent, sans encore "payer une deuxième fois" par un investissement humain du CS. Je ne suis pas d'accord avec ce genre d'assertion : l'union fait la force.
Mais pas trop large : il ne faut pas confondre les rôles des uns et des autres et il n'est pas question, pour le CS de se substituer au Syndic.
Le Syndic n'étant pas en permanence sur site, le CS doit principalement jouer le rôle de courroie de transmission permanent entre les copropriétaires et le Syndic. Rien n'est plus désagréable (et inutile) que d'arriver à l'assemblée générale et de constater que tout le monde a un élément à régler, un sujet d'insatisfaction.
Puis, lors de l'évaluation de prestataires, l'implication active du CS est un élément essentiel : une vision partagée de tous les membres du CS permet, pour ce dernier, d'être convaincu d'avoir fait le bon choix pour son mandant (le syndicat des copropriétaires), et facilite le traitement des questions à l'ordre du jour des assemblées.
Enfin, un CS prévoyant et engagé établira un plan de gestion de la copropriété à 2, 5 ou 10 ans : les gens aiment les surprises... mais pas les mauvaises. Définir un plan, le diffuser, le "travailler" lors des assemblées prévient les copropriétaires de ce qui les attend et les incitera à constituer des fonds de réserve.
Je vous souhaite beaucoup de plaisir dans votre nouvelle activité.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 20:47:56
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+1 : Tout à fait d'accord avec la vision de kopro !
C'est un plaisir pour moi que de travailler avec un cs fonctionnant selon ces principes !
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 00:06:19
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Je suis, moi aussi tout à fait d'accord avec la description qu'a faite kopro, de la mission du CS.
Kopro dit que le CS ne doit pas se substituer au syndic et c'est tout à fait exact. J'ajoute aussi qu'il ne doit pas non plus se substituer à l'AG en prenant les décisions à sa place. Le CS contrôle, assiste et donne son avis. Le décideur est l'AG. |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 08:32:45
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Le travail du syndic sera d'autant meilleur qu'il aura su capter dans l'exercice de son boulot la confiance du conseil syndical. Le syndic n'est pas à demeure sur l'immeuble, il ne peut se déplacer sur le site quotidiennement, il a donc besoin de l'assistance du conseil syndical (et, s'il existe, du gardien).
Ce lien est important car progressivement la relation humaine entre le gestionnaire et le représentant du conseil fera que le premier aura simplement à cœur de donner satisfaction au second. Or, il ne faut jamais oublier qu'habituellement, un gestionnaire a dans le meilleur des cas à gérer une cinquantaine d'immeubles ; il aura donc tendance, inconsciemment ou non, à privilégier celui avec lequel il entretient de bonnes relations au détriment parfois du râleur patenté, jamais content, toujours critique et suspicieux. C'est une constante dans les relations humaines même si personne n'acceptera de se reconnaître dans cette description.
Mais bien entendu, et c'est là où réside la difficulté, la confiance n'exclut pas le contrôle du conseil en général et de son représentant en particulier. Celui-ci veillera à ne pas créer de relations ambiguës avec le syndic afin de conserver intact sa liberté de contrôle. Pas de familiarités, pas de tutoiement, etc. Et le syndic que vous voulez devenir devra de son côté adopter un comportement ouvert et répondre favorablement à toutes demandes de contrôle de la part du conseil surtout dans les premiers mois de la relation. Vous devrez notamment ouvrir vos livres largement à première demande, afin de démontrer que vous n'avez rien à craindre de tels contrôles, que vous devrez considérer toujours comme naturels... N'oubliez pas non plus et jamais que le doute commence à s'installer chez un conseil syndical et au-delà dans une copropriété, quand les comptes ne sont pas carrés, ne lésinez donc pas dans vos embauches sur la qualité de votre comptable. Vous en retirerez un confort inestimable.
La loi ne dit rien d'autre à propos du conseil quand elle précise : le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.
Bon courage pour votre nouveau métier. Il vous en faudra car dans l'échelle de popularité, le métier de syndic se situe, je crois, dans les toutes dernières places, juste avant celui d'agent immobilier, c'est pas peu dire !
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 10:15:38
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Permettez-moi de réitérer ma question sur le syndic pro ou bénévole, car il me semble que le rôle du CS est sensiblement différent dans les deux cas.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 10:52:02
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Citation :
Initialement entré par jpc347
Le travail du syndic sera d'autant meilleur qu'il aura su capter dans l'exercice de son boulot la confiance du conseil syndical. Le syndic n'est pas à demeure sur l'immeuble, il ne peut se déplacer sur le site quotidiennement, il a donc besoin de l'assistance du conseil syndical (et, s'il existe, du gardien).
Ce lien est important car progressivement la relation humaine entre le gestionnaire et le représentant du conseil fera que le premier aura simplement à cœur de donner satisfaction au second. Or, il ne faut jamais oublier qu'habituellement, un gestionnaire a dans le meilleur des cas à gérer une cinquantaine d'immeubles ; il aura donc tendance, inconsciemment ou non, à privilégier celui avec lequel il entretient de bonnes relations au détriment parfois du râleur patenté, jamais content, toujours critique et suspicieux. C'est une constante dans les relations humaines même si personne n'acceptera de se reconnaître dans cette description.
Mais bien entendu, et c'est là où réside la difficulté, la confiance n'exclut pas le contrôle du conseil en général et de son représentant en particulier. Celui-ci veillera à ne pas créer de relations ambiguës avec le syndic afin de conserver intact sa liberté de contrôle. Pas de familiarités, pas de tutoiement, etc. Et le syndic que vous voulez devenir devra de son côté adopter un comportement ouvert et répondre favorablement à toutes demandes de contrôle de la part du conseil surtout dans les premiers mois de la relation. Vous devrez notamment ouvrir vos livres largement à première demande, afin de démontrer que vous n'avez rien à craindre de tels contrôles, que vous devrez considérer toujours comme naturels... N'oubliez pas non plus et jamais que le doute commence à s'installer chez un conseil syndical et au-delà dans une copropriété, quand les comptes ne sont pas carrés, ne lésinez donc pas dans vos embauches sur la qualité de votre comptable. Vous en retirerez un confort inestimable.
La loi ne dit rien d'autre à propos du conseil quand elle précise : le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.
Bon courage pour votre nouveau métier. Il vous en faudra car dans l'échelle de popularité, le métier de syndic se situe, je crois, dans les toutes dernières places, juste avant celui d'agent immobilier, c'est pas peu dire !
+1 tout à fait d'accord rien n'est à enlever dans le post de jpc347 !
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toughnounours
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 09:56:50
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Tout d’abord merci à tous pour votre aide extrêmement précieuse.
Je comprend les remarques de mfld et nefer et je me doit d’y répondre. Je suis étudiant en gestion immobilière dans le domaine de syndic depuis très peu de temps. Ce domaine m’intéresse énormément mais je n’ai aucune expérience (antérieure) concrète dans l’immobilier.
J’essaye de comprendre au mieux les rouages de la profession de syndic et je dois dire que vos remarques à tous m’y aident beaucoup.
Mes études me poussent à remarquer que le conseil syndical semble être un organes sensible, et peut-être peu exploité, de la copropriété. Je veux approfondir ce sujet et surtout produire un rapport dans le cadre de mes études qui sera tourné vers les différents moyens organisationnels et relationnels pour rendre optimale la relation de travail entre le syndic et son conseil syndical.
J’espère être claire, et j’attends toutes remarques qui pourraient m’aider dans cette optique. Merci à tous de l’aide que vous m’apportez.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 11:11:28
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Voius empruntez dans une biblio ou achetez le livre de l'ARC (unarc.asso.fr) sur le conseilsyndical et vous passez vos nuits à lire les forums et rubriques des sites traitant de la copropriété après avoir appris ou tout au moiuns lu le code de la copro 
et avoir recherché dans votre ville à rencontré des conseils syndicaux : les râleurs vous en apprendront beaucoup pour peu qu'ils aient de l'expérience : cherchez a rencontré des copropriétaires, dans votre ville il y en a beaucoup ainsi que des antennes locales des associations, les parents copros d'amis étudiants etc
mettez-vous une armure pourcomprendre que les objectifs d'un syndic est sa rentabilité et ne prenez pas mal certaines réactions: les pbs que nous avons vizennent souvent de jeunes gestionnaires qui débutent auxquels notre gestion est laissée et qui bien souvent ont en face d'eux qq copros récalcitrants ayant qq decennies de plus |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 13:34:22
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Citation :
Initialement entré par océan
mettez-vous une armure pourcomprendre que les objectifs d'un syndic est sa rentabilité et ne prenez pas mal certaines réactions: les pbs que nous avons vizennent souvent de jeunes gestionnaires qui débutent auxquels notre gestion est laissée et qui bien souvent ont en face d'eux qq copros récalcitrants ayant qq decennies de plus
Jeunes gestionnaires certes, mais dont le bagage juridique est certainement superieur puisque aujourd'hui un gestionnaire "jeune" a souvent un bac +5 avec un troisieme cycle specialisé en droit immobilier (droit de la copro, droit de l'urbanisme, droit des assurance).
Le seul probleme d'un "jeune" gestionnaire étant son manque d'experience tres vite comblé, il est vrai.
Mais au moins, les fondations techniques des jeunes gestionnaires sont bien présentes !
Jeune ou vieux un syndic assite d'un CS efficace fera un tres bon, boulot. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 11:05:04
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Air jordan,
Il ets possible que les "jeunes" gestionnaires soient bien armés techniquement mais il y a une chose qui me perturbe dans vos propos: un conseil syndical efficace. Par expérience, je me permet de préciser que l'efficaciter du CS est d'autant plus importante que le gestionnaire, jeune ou "expérimenté" souhaite l'intégrer dans le processus gestionnel. Car un gestionnaire peut avoir la facheuse tendance de ne pas considérer le CS comme un organe utile (tout au moins pour la gestion d'une coporpriété) mais plutôt une gêne.
Un CS efficace mais qui se heurte à un gestionnaire soit inefficace soit "malhonnête" a tendance à beaucoup pédaler pour avancer un peu.
Tout cela pour dire qu'il ne faut pas renverser les rôles: le syndic fait et le CS le contrôle et l'aide dans la mesure où le gestionnaire le permet. |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 13:03:16
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Un gestionnaire qui ne travaille pas en étroite collaboration avec le conseil syndical est un sot ou il a quelque chose à cacher. De toutes façons, il est à plus ou moins long terme condamné. En plus, c'est tellement plus confortable !
Le gestionnaire devra cependant vérifier en permanence que le conseil n'est pas coupé de ses troupes, je veux dire des copropriétaires. D'où la sage précaution pour lui d'élargir le plus souvent possible la diffusion des informations délivrées au conseil à l'ensemble de la copropriété.. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:16:51
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De mfld : Citation :
Permettez-moi de réitérer ma question sur le syndic pro ou bénévole, car il me semble que le rôle du CS est sensiblement différent dans les deux cas.
La loi ne prévoit aucune différence entre syndic pro et syndic non pro. Le principe qu'ils sont tenus aux mêmes obligations et disposent des mêmes prérogatives pour la gestion. Seules modalités distinctes : compte séparé obligatoire pour le non-pro, semi obligatoire pour le pro ; des honoraires toujours pour le pro, exceptionnellement pour le non-pro.
Si le CS participe effectivement à la gestion, il sort de sa fonction légale. Dans certains cas, celà marche très bien. Dans d'autres pas du tout.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 14:20:10
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Je crois, JPM, que vous n'avez pas saisi ma pensée derrière cette demande de précision.
Un exemple : un syndic pro a beaucoup plus besoin du CS comme agent de liaison entre son cabinet et le terrain, alors qu'un syndic bénévole est généralement sur place, et a moins besoin de cette fonction de liaison.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 15:40:47
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Citation :
Initialement entré par lanfeust
Air jordan,
Il ets possible que les "jeunes" gestionnaires soient bien armés techniquement mais il y a une chose qui me perturbe dans vos propos: un conseil syndical efficace. Par expérience, je me permet de préciser que l'efficaciter du CS est d'autant plus importante que le gestionnaire, jeune ou "expérimenté" souhaite l'intégrer dans le processus gestionnel. Car un gestionnaire peut avoir la facheuse tendance de ne pas considérer le CS comme un organe utile (tout au moins pour la gestion d'une coporpriété) mais plutôt une gêne.
Un CS efficace mais qui se heurte à un gestionnaire soit inefficace soit "malhonnête" a tendance à beaucoup pédaler pour avancer un peu.
Tout cela pour dire qu'il ne faut pas renverser les rôles: le syndic fait et le CS le contrôle et l'aide dans la mesure où le gestionnaire le permet.
Aucun probleme avec vos propos, je suis d'accord !
Je pense simplement qu'un jeune gestionnaire peut plus facilement jouer le jeu etant moins "formaté" !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 16:47:43
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Vous avez raison, mfld, mais la fonction de liaison n'entre pas dans la mission légale.
Bien d'accord pour dire qu'on ne peut la négliger mais trop souvent, elle dévie vers l'absence totale de visites de l'immeuble par le syndic.
On peut d'autre part rappeller que le fonction de liaison entre par contre dans la mission normale d'une concierge. Mais volià ! il n'y a pas toujours une concierge 
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