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Interic
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 Posté - 24 août 2006 : 23:38:26
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Bonsoir à tous,
Voici notre problème :
Aujourd'hui nous étions prêts à louer une maison 4 chambres avec du cachet qui nous plaisait et dont le loyer nous sembait abordable au regard de sa surface.
Nous avions visité cette maison par nous même un mois et demi auparavant et une seule fois, sans personne de l'agence, sans les clefs et en ayant sonné chez les locataires antérieurs qui étaient encore dans la maison, donc une visite trés rapide.
Emballés, nous avons réfléchi et décidé, dés le lendemain de demander la location de cette maison.
A cet effet et à la demende de l'agence, nous avons versé un mois le loyer à titre "d'indemnité d'immobilisation" par cheque non encaissé (tout en sachant, grace à la lecture de vos questions/réponses, qu'il s'agit là d'un procédé illegal ne respectant pas la loi Hoguet de 1970. Merci à vous en passant!)
Nous ne l'avons pas revisité, ni seuls ni avec l'agence (qui ne nous ne l'a pas proposé non plus...)
Un rendez vous a été enfin pris ce soir avec une personne de l'agence dans cette maison pour :
- signer le bail
- procéder au réglement des loyers, dépot de garantie et frais d'agence
- effectuer l'état des lieux
- pour qu'on nous remette les clefs
Lors de ce rendez vous, nous avons tout d'abord signé le bail puis seulement après commencé à procéder à l'état des lieux.
Pendant cet état des lieux, nous avons constaté que cette maison n'était pas du tout conforme à ce que nous en attendions, avec un état général plus que vetuste. Entre autres exemples :
- moquette usée et noircie à changer dans toutes les pièces ou escaliers,
- sous la moquette présence d'un parquet dans un état déplorable...
- nombreux carrelages au sol des couloirs cassés ou décelés,
- peinture défraichie ou tachée dans toutes les pièces,
- quasiment tous les murs et plafond avec des fentes ou des défauts
- un mur dans une chambre ayant pris l'humidité complètement effrité, donc à refaire (ce qui avait été promis par l'agence qui nous a informé avoir fait procéder à un devis par une entreprise pour réparation aux frais de la propriétaire),
- cumulus électrique de 150 litres alimentant 2 salles de bain ce qui nous semble peu pour une maison ou peuvent vivre 6 personnes,
- quasiment tous les robinets des lavabos ou des radiateurs gripés,
- electricité à notre avis non conforme (prise de courant sans prise de terre, prises et interrupteurs trés anciens, cables électriques non fixés et "volants" pour certains, prises de courant à moins de 50 cm des sanitaires ! etc.)
Ainsi au fur et à mesure de l'état des lieux, mon amie et moi-même allions de déconvenue en déconvenue... Nous nous sentions de moins en moins emballés à l'idée de vivre dans cette maison avec nos 3 enfants. Nous n'avions pas vu cette maison ainsi. Les travaux à effectuer dépassant selon nous la simple décoration d'usage, nous aurions du passer un temps fou et dépenser une fortune pour rendre cette maison convenablement habitable...
Bref, bien qu'ayant signé le bail une heure avant, nous n'avons pas voulu signer l'état des lieux (qui avait malgré tout été mené jusqu'au bout) et avons exprimé notre volonté de réfléchir à la représentante de l'agence immobilière qui avait bien évidemment compris nos doutes.
Celle-ci a téléphoné immédiatement à sa directrice et est revenue en nous disant que si nous refusions de signer l'état des lieux et si, par conséquent, elle ne nous donnait pas les clefs, le bail n'avait plus de valeur et s'annulait. Elle a même ajouté qu'en cas de recours devant les tribunaux nous obtiendrions gain de cause et qu'elle avait eu un cas similaire la semaine dernière ou elle avait du s'incliner. Elle est repartie avec les baux signés, l'état des lieux non signés et nous a proposé que sa directrice d'agence nous appelle pour fixer un rendez vus afin d'étudier ensemble la suite à donner.
La question est donc : un bail signé en bonne et due forme peut il être annulé dés lors que l'état des lieux effectué sitôt après est refusé par les preneurs et que les clefs ne sont donc pas remises à ces mêmes preneurs ?
Je voudrais ainsi savoir si la position exprimée par l'agence est vraie ou si nos devons nous inquiéter d'éventuels problèmes à venir comme le maintien du contrat, des indemnités à verser etc.
De plus je compte faire opposition dés demain à mon cheque dit "de réservation".
Nous vous remercions grandement de votre aide.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 00:04:36
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Brut de pomme une jurisprudence versaillaise.
Je ne sais pas si le logement est impropre à sa destination. Si c'est oui, le bail est résolu. C'est à dire qu'il est censé ne pas avoir existé. Mais si le logement n'est pas reconnu impropre à sa destination, les désordres sont tels que vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts au bailleur, mais également à l'agent immobilier qui a manqué à son devoir de conseil.
Mettez donc le texte sous le nez de la directrice de l'agence. La partie en vert est intéressante c'est vers le bas.
Cour d'appel de Versailles
Audience publique du 3 décembre 1999
N° de pourvoi : 1997-9382
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 1993, à effet au 1er novembre 1993, la SCPI IMMO'POSTE a donné à bail à Monsieur Gérard X... un appartement sis au 41, avenue Georges Pompidou à LEVALLOIS PERRET, lot n° 165. L'entrée dans les lieux de Monsieur X... devait intervenir le 9 octobre 1993, moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la prise d'effet du contrat de bail.
Une clause particulière du bail mentionnait que l'appartement objet du contrat, était neuf, situé dans un immeuble neuf lui aussi, et n'avait jamais été occupé.
Arguant des désordres affectant l'appartement, Monsieur X... a cessé de régler loyer et charges et a rendu les clés au propriétaire le 16 mars 1995.
Par ordonnance de référé du tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET en date du 8 décembre 1994, Monsieur Y... a été désigné comme expert avec pour mission d'examiner les désordres existant dans l'appartement loué et d'en déterminer la cause ; préciser dans quelle mesure ces désordres rendent le logement inhabitable ou justifient une diminution du loyer ; indiquer les travaux nécessaires à la réparation des désordres et chiffrer ceux-ci.
L'expert a déposé son rapport le 12 juin 1996.
Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 1996, la SCPI IMMO'POSTE a fait citer Monsieur X... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU, pour obtenir avec exécution provisoire, la condamnation de Monsieur X... à lui verser la somme de 87.675,95 Francs au titre des loyers et charges impayés et subsidiairement, dire et juger que l'abattement de loyer ne saurait excéder la somme de 25 % des loyers restant dus avec condamnation dans cette hypothèse de Monsieur X... à verser au
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU la somme de 65.756,25 Francs à ce titre.
La SCPI IMMO'POSTE a en outre sollicité la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU à lui verser la différence entre le montant de la condamnation prononcée par le tribunal et le montant des loyers restant dus par Monsieur X..., à savoir 87.675,95 Francs et celle de Monsieur X... en tous les dépens comprenant les frais d'expertise.
Monsieur X... a fait valoir qu'en raison des nombreux désordres affectant son logement, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ; il a ainsi sollicité la résolution du bail ; le remboursement de la somme de 21.200 Francs correspondant aux loyers et accessoires perçus outre celle de 36.500 Francs en réparation du préjudice matériel subi et 10.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a sollicité le débouté de la SCPI IMMO'POSTE, sollicitant subsidiairement la garantie de la SNC FRANCAISE DE CONSTRUCTION et de son assureur pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.
Par jugement contradictoire en date du 4 septembre 1997, le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET a rendu la décision suivante :
Vu le rapport de Monsieur Y... du 12 juin 1996,
- constate que Monsieur X... a subi un réel préjudice de jouissance pendant la durée du bail qu'il avait avec la SCPI IMMO'POSTE signé le 8 octobre 1993,
- condamne la SCPI IMMO'POSTE à réparer ledit préjudice par un abattement de 29.225,32 Francs sur les loyers dus par Monsieur X...,
- condamne en tant que de besoin Monsieur X... à régler la somme de 58.450,63 Francs sur les loyers arriérés du 1er mars 1994 au 15 mars 1995,
- condamne le Syndicat des Copropriétaires à garantir la SCPI IMMO'POSTE du montant des condamnations prononcées contre elle soit 29.225,32 Francs,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne la SCPI IMMO'POSTE à verser à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens incluant les honoraires de l'expert.
- dit que le Syndicat des Copropriétaires devra garantir la SCPI IMMO'POSTE du montant de ces dernières condamnations,
- rejette le surplus des demandes principales ou reconventionnelles. Monsieur Gérard X... a fait appel de cette décision le 13 novembre 1997. Il fait grief au premier juge d'avoir refusé de prononcer la résolution judiciaire du bail alors que la SCPI IMMO'POSTE a manqué à ses obligations du bailleur découlant de l'article 1719 du code civil ; qu'elle ne pouvait ignorer les malfaçons affectant l'immeuble ; qu'il a été dans l'obligation d'effectuer par lui-même certains travaux pour un montant de 14.692,94 Francs. Il indique qu'il est donc parfaitement fondé à solliciter la résolution judiciaire du bail et la restitution de la somme de 65.733,23 Francs.
Il reproche ensuite au premier juge de l'avoir condamnée à payer la somme de 87.675,95 Francs, représentant le montant des loyers impayés pour la période du 1er mars 1994 au 16 mars 1995, alors que d'une part, il a résilié le contrat de bail par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 novembre 1995 et ce, en raison des désordres et de l'absence de remèdes apportés et d'autre part, qu'ayant été licencié le 31 octobre 1994, il était en droit de voir son préavis de résiliation réduit de trois mois à un mois conformément aux stipulations contractuelles, dès lors qu'il existe un lien de causalité manifeste entre la perte de son emploi et le congé donné au bailleur daté du même jour que la rupture de son contrat de travail.
Il allègue également avoir quitté les lieux le 25 octobre 1994 et ne devoir donc aucune indemnité d'occupation, même si les clés n'ont été restituées que le 16 mars 1995, le congé ayant mis fin au bail et à l'obligation de payer le loyer. Il reconnaît cependant devoir la somme de 57.392,13 Francs pour la période du 1er mars 1994 au 31 novembre 1994.
Il conteste enfin la décision du premier juge en ce qu'elle a décidé que le loyer devait subir un abattement d'un tiers en raison des troubles subis, alors qu'il ressort des conclusions de l'expert que les désordres équivalaient à la non utilisation d'une pièce de l'appartement et que c'est donc un abattement de 50 % qui aurait du être prononcé.
Par conséquent, il demande à la cour de :
Vu l'article 1741 du code civil :
Vu le rapport d'expertise déposé le 13 juin 1996,
Vu le jugement rendu par le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET du 4 septembre 1997,
- dire et juger que les différents désordres constatés dans l'appartement de Monsieur Gérard X... le rendent impropre à sa destination,
En conséquence,
A titre principal,
- prononcer la résolution du bail signé le 8 octobre 1993,
- dire et juger que Monsieur X... n'est redevable d'aucun loyer, d'aucune indemnité d'occupation et d'aucune somme quelle que soit à
la SCPI IMMO'POSTE,
En conséquence,
- condamner la SCPI IMMO'POSTE à restituer la somme de 51.040,29 Francs à Monsieur X... correspondant au dépôt de garantie, à l'indemnité d'occupation et aux loyers payés,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le délai de préavis prend fin le 30 novembre 1994 et que Monsieur X... n'est redevable que de la somme de 57.392,13 Francs au titre du remboursement des loyers et charges impayés à la date du 30 novembre 1999,
- dire et juger que l'abattement en réparation du préjudice subi par Monsieur X... s'élève à 50 % du montant de l'ensemble des loyers sur la période du 1er novembre 1993 au 30 novembre 1994, soit la somme de 47.616 Francs,
En conséquence,
- dire et juger que Monsieur X... n'est redevable que de la somme de 9.776,13 Francs à la SCPI IMMO'POSTE (57.392,13 Francs - 47.616 Francs),
- condamner la SCPI IMMO'POSTE à payer à Monsieur X... la somme de 15.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamner la SCPI IMMO'POSTE aux entiers dépens lesquels seront directement recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
La SCPI IMMO'POSTE réplique que Monsieur X... est entré dans les lieux avant la prise d'effet du bail ; qu'il n'est donc pas surprenant que certains détails de finition n'aient pas été réalisés ; qu'en outre, dès les premières réclamations de Monsieur X..., elle s'est retournée vers le maître de l'ouvrage qui a remédié aux
désordres, comme l'a d'ailleurs reconnu Monsieur X... dans un courrier en date du 6 janvier 1994 ; que concernant le problème affectant la glissière des placards, Monsieur X... a remédié lui-même à ces problèmes ; que les désordres allégués étaient donc, aux dires de l'expert, de faible importance justifiant un abattement du tiers du montant du loyer et pas au-delà.
Elle soutient en outre que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur X... tendant à la résiliation du bail et à la restitution des loyers, dès lors qu'elle n'a manqué que partiellement à ses obligations contractuelles et que Monsieur X... a pu jouir, même partiellement de l'appartement ; que Monsieur X... n'a jamais rapporté la preuve qu'il aurait donné congé en raison de la perte de son emploi, bénéficiant ainsi d'un préavis ramené à un mois ; qu'en tout état de cause, il n'a restitué les clés - ce qui caractérise juridiquement la restitution des lieux - qu'au mois de mars 1995 et doit donc les loyers jusqu'à cette date. Par conséquent, elle prie la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si par impossible les condamnations prononcées à l'encontre de la SCPI IMMO'POSTE étaient modifiées il lui est demandé de :
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à garantir intégralement la SCPI IMMO'POSTE de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,
- condamner Monsieur X... aux entiers dépens d'appel au profit de la SCP JUPIN ALGRIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Syndicat des Copropriétaires indique que l'abattement d'un tiers des loyers est manifestement excessif au regard des désordres
signalés et sollicite le débouté de Monsieur X... ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 20.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et sa condamnation en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 21 octobre 1999 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 29 octobre 1999.
Par conclusions signifiées le 26 octobre 1999, au visa des articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile, la SCPI IMMO'POSTE demande à la cour de constater qu'elle n'a pas été en mesure de prendre connaissance ni de répondre à la nouvelle demande formulée par Monsieur X... dans ses écritures signifiées le 21 octobre, jour de la clôture et par conséquent, de les rejeter des débats.
Par conclusions signifiées le 27 octobre 1999, Monsieur X... s'oppose à cette demande et subsidiairement, demande à la cour d'ordonner le rejet des débats des conclusions et pièces signifiées par les intimés le 15 octobre 1999.
SUR CE, LA COUR:
1) Sur la demande de rejet des débats des conclusions de Monsieur X... du 21 octobre 1999
Considérant que la date de la clôture, fixée initialement au 9 septembre 1999, toutes les parties ayant alors conclu, a été repoussée une première fois au 7 octobre 1999, l'avoué de l'appelant ayant communiqué le 6 septembre un certain nombre de pièces; que l'avoué du syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou a conclu récapitulativement le 6 octobre 1999, mais que celui de Monsieur X... a conclu de nouveau le 7 octobre, date fixée pour la clôture, en présentant de nouveaux arguments;
Considérant que pour assurer le caractère contradictoire des débats, la clôture a été de nouveau reportée au 22 octobre 1999, afin de permettre à la SCPI IMMO'POSTE de répondre aux conclusions du 7 octobre, ce qu'elle a fait par conclusions signifiées le 15 octobre, qui ne comportent pas de nouvelles prétentions; que le bordereau récapitulatif des pièces invoquées à l'appui de ces conclusions ne diffère pas de celui des pièces communiquées à l'appui des conclusions signifiées le 29 mars 1999; que dans ces conditions, il n'apparaît pas que le principe du contradictoire n'ait pas été respecté pour ces dernières conclusions et ce bordereau récapitulatif de la SCPI IMMO'POSTE , que la Cour retient dans le débat;
Considérant qu'en revanche, les conclusions signifiées par l'appelant le 21 octobre, jour même de la clôture, comportent des demandes nouvelles par rapport à ses précédentes écritures du 7 du même mois; que la SCPI IMMO'POSTE n'a donc pas été en mesure de prendre connaissance ni de répondre aux prétentions nouvelles de l'appelant; que dans ces conditions, le principe du contradictoire n'ayant pas été respecté, la Cour écarte des débats les conclusions de Monsieur X... signifiées le 21 octobre 1999;
2) Sur la résolution du bail
Considérant que l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur d'un logement, l'obligation de le délivrer en bon état d'usage et de réparation, de façon qu'il puisse être habité, usage pour lequel il a été loué;
Considérant qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert judiciaire que très rapidement, après l'entrée dans les lieux, Monsieur X... a constaté de nombreux désordres dans l'appartement loué, ce dont il a informé son bailleur dès le 19 octobre 1993, lequel n'en a pas contesté la réalité; que d'ailleurs, Monsieur
X... a fait établir un constat d'huissier le 6 septembre 1994 qui fait état de ces désordres, affectant les stores de la chambre et du séjour, les panneaux coulissants du placard dans le couloir, les deux fenêtres situées dans ce même couloir (qui ne pouvaient rester en position totalement ouverte), l'émail de la baignoire, le chauffage dans le séjour (insuffisant) et les infiltrations d'eau dans le séjour;
Considérant que l'expert judiciaire, lors de sa visite des lieux, a constaté les désordres suivants:
[* défaut de fonctionnement du store intérieur de la chambre 2,
*] fuite en partie basse du châssis extérieur de la chambre,
[* défaut d'étanchéité du mur rideau dans le séjour,
*] éclats sur l'émail de la baignoire,
[* défaut de réglage du chauffage et de l'eau chaude,
*] défaut de fonctionnement de l'interphone;
Considérant que l'expert souligne notamment, parmi ces désordres persistants, que le mauvais fonctionnement du store de la chambre 2 qui sert à occulter la lumière, ainsi que la fuite en partie basse du châssis extérieur de cette même chambre nuisent à sa destination;
Considérant qu'il résulte cependant de ces constatations que le logement n'était pas totalement impropre à sa destination et que le
bailleur n'a donc manqué que partiellement à son obligation de délivrance de la chose louée; que la cour fait siennes les conclusions de l'expert judiciaire qui indique que l'ensemble et le nombre des désordres peuvent être assimilables à la non utilisation d'une pièce de l'appartement (lequel en comprend trois); qu'il n'y a donc pas lieu à résolution du bail ni partant, à restitution par la SCPI IMMO'POSTE des loyers perçus par elle, comme le prétend l'appelant, mais à condamnation de la bailleresse à réparer le préjudice né des troubles de jouissance subis par Monsieur X... du fait de la délivrance partielle et imparfaite des lieux loués, et ce sous la forme ici d'une réduction du montant des loyers pour assurer cette réparation;
Considérant que par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge, compte tenu des constatations de l'expert judiciaire et de la carence du bailleur à faire réaliser certains travaux, a condamné la société IMMO'POSTE à réparer le préjudice de Monsieur X... par une réduction du tiers des loyers dus; que néanmoins et de surcroît, il convient d'appliquer ce même taux de réduction aux loyers perçus, le trouble de jouissance ayant existé dès le début de la location; qu'il ressort du décompte de la bailleresse établi le 7 novembre 1996, versé au débats et non contesté par Monsieur X..., qu'il a versé la somme de 37.840,29 Francs au titre des loyers, de sorte qu'il conviendra de déduire la somme de 12.613,43 Francs de celle dont il reste redevable au titre des loyers non réglés;
3) Sur le montant des loyers non réglés
Considérant que Monsieur X... a déclaré résilier le contrat de location par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 1994 adressée à la SEGF-GTI, mandataire du bailleur; qu'il prétend bénéficier du délai de préavis réduit à un mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de son licenciement survenu à la même date; que cependant, le congé du 31 octobre 1994 n'a pas été donné pour ce motif, lequel n'a même pas été invoqué devant le premier juge; que par ailleurs, devant la cour, Monsieur X... ne démontre pas l'existence d'un lien entre son licenciement, notifié à l'intéressé le 18 juillet 1994 et la résiliation de son bail par lettre du 31 octobre suivant; que dès lors, il ne peut être tenu compte que du motif de résiliation indiqué dans la lettre de congé, laquelle se réfère uniquement aux désordres survenus dans le logement et à l'incapacité du bailleur à résoudre les problèmes en résultant;
Considérant qu'enfin, l'expert judiciaire a noté dans son rapport que Monsieur X... avait remis les clefs du logement à son propriétaire le 16 mars 1995, ce que ce dernier ne conteste pas, tout en alléguant ne pas avoir occupé l'appartement au delà du début de novembre 1994 et donc ne devoir aucune indemnité d'occupation pour la période postérieure; qu'il est de droit constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement; qu'elle a lieu au moment où le
propriétaire est mis en mesure de reprendre la pleine possession des lieux; qu'en conséquence, la restitution des lieux se réalise à la fois par leur libération et par la remise de toutes les clés au propriétaire; qu'à cet égard, l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de deux mois imparti à celui-ci pour restituer le dépôt de garantie a pour point de départ la restitution des clés; que par conséquent, Monsieur X... est bien redevable des loyers jusqu'à la date d'expiration du préavis de trois mois, soit le 28 février 1995, puis d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'au 16 mars 1995;
Considérant que l'expert judiciaire indique que selon l'examen des comptes arrêtés par le mandataire du bailleur, versé aux débats et non contesté par Monsieur X..., celui-ci est redevable de la somme de 87.675,95 Francs pour la période du 1er octobre 1993 au 16 mars 1995, après remboursement du dépôt de garantie de 13.200 Francs; qu'après abattement du tiers de ce montant, soit 29.225,32 Francs et déduction de la somme de 12.613,43 Francs, sommes mises à la charge de la société IMMO'POSTE au titre de sa condamnation à réparer le trouble de jouissance, Monsieur X... doit lui régler à la somme de 45.837,20 Francs; que la cour, réformant le jugement déféré, le condamne donc au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1996;
4) Sur la demande de garantie de la société IMMO'POSTE envers le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou
Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires en vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que partant, il doit garantir la société IMMO'POSTE des sommes mises à sa charge au titre de la réparation du trouble de jouissance subi par son locataire; que d'ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le principe de sa garantie dans ses écritures devant la cour;
Considérant que par conséquent, la cour condamne le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à garantir la société IMMO'POSTE de la condamnation à réparation prononcée contre elle à hauteur de la somme de 41.838,75 Francs;
5) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
Considérant que l'équité ne commande pas d'allouer à Monsieur X... une indemnité complémentaire pour les frais irrépétibles exposés en appel, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ni de faire application de ces mêmes
dispositions en faveur des intimés;
6) Sur les dépens
Considérant que la société IMMO'POSTE sera condamnée aux entiers dépens, le syndicat des copropriétaires devant la garantir également de cette condamnation;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
Vu les articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile;
Ecarte des débats les conclusions de Monsieur X... signifiées le 21 octobre 1999;
Déboute Monsieur X... de sa demande de rejet des débats des conclusions signifiées et des pièces communiquées par la société IMMO'POSTE le 15 octobre 1999;
Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt;
Et y ajoutant et réformant:
Condamne la société IMMO'POSTE à réparer le préjudice subi par Monsieur X... par une réduction de 41.838,75 Francs sur les loyers versés et dus par celui-ci;
Condamne Monsieur X... à payer à la société IMMO'POSTE la somme de 45.837,20 Francs, déduction faite de cet abattement et du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1996;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à garantir la société IMMO'POSTE de la condamnation prononcée contre elle pour un montant de 41.838,75 Francs;
Déboute les parties des fins de toutes leurs autres demandes;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Condamne la société IMMO'POSTE, avec la garantie du syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Et ont signé le présent arrêt:
Le Greffier,
Le Président,
B. TANGUY
A. CHAIX
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Edité par - LeNabot le 25 août 2006 08:05:33 |
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Lo_
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3209 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 00:05:30
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La question est donc : un bail signé en bonne et due forme peut il être annulé dés lors que l'état des lieux effectué sitôt après est refusé par les preneurs et que les clefs ne sont donc pas remises à ces mêmes preneurs ?
En clair… vous signez un bail d’un logement que vous avez visité au pas de course 1 ½ mois auparavant… ça ou comment vous engager à louer en fermant les yeux très fort... c'est du pareil au même... :S
Déjà, signer avant de (re)visiter = source d’embrouille/de surprise…
Ensuite, visiter au pas de course = source d’embrouille/de surprise…
Vous en faites actuellement les frais...
Bail signé = contrat formé… il vous reste donc à envoyer votre préavis, que vous l’habitiez ou pas et règler ce que prévoit votre bail (loyer, charges, impôts, etc...)
Lo |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 00:20:55
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Citation :
Initialement entré par Lo_
La question est donc : un bail signé en bonne et due forme peut il être annulé dés lors que l'état des lieux effectué sitôt après est refusé par les preneurs et que les clefs ne sont donc pas remises à ces mêmes preneurs ?
En clair… vous signez un bail d’un logement que vous avez visité au pas de course 1 ½ mois auparavant… ça ou comment vous engager à louer en fermant les yeux très fort... c'est du pareil au même... :S
Déjà, signer avant de (re)visiter = source d’embrouille/de surprise…
Ensuite, visiter au pas de course = source d’embrouille/de surprise…
Vous en faites actuellement les frais...
Bail signé = contrat formé… il vous reste donc à envoyer votre préavis, que vous l’habitiez ou pas et règler ce que prévoit votre bail (loyer, charges, impôts, etc...)
Lo
Votre intervention est lamentable. Je vous invite à lire attentivement la jurisprudence citée, d'une part parce que je pense qu'il y a matière à réfléfir pour vous, et que d'autre part, la jurisprudence peut prononcer la résolution du bail si le logement est impropre à sa destination et dans une moindre mesure accorder des dommages et intérêts sous la forme d'une réduction du loyer si les désordres sont avérés. |
Edité par - LeNabot le 25 août 2006 00:21:27 |
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evora0606
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520 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 09:49:25
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bonjour.
dans un autre sujet...
Posté - 04 Aug 2006 : 17:31:24
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Citation :
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Initialement entré par greieras
Nous venons de quiter le Sud de la France pour nous instaler dans le Nord et on a trouvé une maison par l'intérmédiaire d'une agence.
Pusqu'on été très loin, nous n'avons pas vu la maison avant. On a signé le contrat faisant confiance à cette agence.
Sur le contrat tout été clair: cour, 2 caves, chambres avec chéminées
sauf que la cour est comune, le voisin l'utilise aussi, les 2 caves éxiste: l'une d'entre elles appartient au voisin, l'autre au proprietaire et le 3 chéminées sont bouchées, juste déco.
En plus le loyer est très cher
Est'ce que je peut faire plainte? Auprès de qui?
Merci pour votre reponse
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bonjour.
votre histoire me fait penser à la mésaventure que j'ai connue,il y a quelques années en cherchant une location sur marseille.
visite d'un appartement dont un des charmes était sa chambre de bonne au dernier étage,qui pouvait me servir de bureau.
lors de la visite,(zut alors!),pas de clef pour visiter la chambre de bonne.
option est prise cependant,n'habitant pas tout près non plus,et difficulté à trouver un 3 pièces.
le temps que la proprio fasse son choix...je redescends,signe le bail,fais des chèques,et on part faire l'état des lieux...
et bien sûr,toujours pas les clés de la chambre de bonne.
je retourne à l'agence,me plains,car la chambre est mentionnée au bail,comme votre cour et votre cave(?),j'annule tout,personne ne conteste et on me rend mes chèques...
oui,car la chambre de bonne était utilisée par la proprio qui y entassait les meubles du dit appartementquand elle le louait vide!
en somme,on pouvait utiliser la ch de b à condition de louer en meublé!
c'était à marseille.
je pense que si on ne peut jouir d'un des éléments mis sur le bail,alors on peut demander l'annulation du bail ou si c'est trop tard,une contrepartie par exemple financière?
pour ma part les faits étaient incontestables.une pièce en moins.
la "fausse" description qui avait même paru dans un journal,était écrite dans le bail!
il y avait incohérence entre les lieux et leur description.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 12:41:25
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[...]
Votre intervention est lamentable. Je vous invite à lire attentivement la jurisprudence citée, d'une part parce que je pense qu'il y a matière à réfléfir pour vous, et que d'autre part, la jurisprudence peut prononcer la résolution du bail si le logement est impropre à sa destination et dans une moindre mesure accorder des dommages et intérêts sous la forme d'une réduction du loyer si les désordres sont avérés.
Non seulement ça a le nez sale mais en plus c’est myope… Dans le genre posts lamentables, vous pourriez me donner des cours… alors restez zen, garder votre provoc à balles 2 pour faire le coq là où vous impressionneriez, genre réunion de parents d’élèves, club de bridge ou encore loto dominical… Ne vous en déplaise, tout l’monde n’a pas envie de jouer au lenabot/bibix qui par manque de reconnaissance de leur ego par leur entourage font les cakes sur un forum pour avoir l’impression d’exister et aident à baisser le niveau d’intérêt du forum.
Si à tout hasard, la grâce vous touche et ne vous rende ni coq, ni cake… on ne sait jamais, un coup de foudre bien tombé… vous trouveriez p’tet l’intérêt d’expliquer pourquoi vous ne parlez que d’une éventuelle situation de logement impropre à sa destination en occultant d’autres possibilités… pour l’instant, ça vous dépasse...
Sur ce, votre début de polémique juste pour vous la peter, j’vous y laisse… vous oubliez que vous n’êtes qu’un pion parmi les plus de 6 milliards que nous sommes et ça n’vous grandit pas.
Lorsque l'on modifie son post 8h après une réponse d'autrui, on a l'honnêteté de préciser où... enfin ça, c'est pour ceux qui respectent certaines règles éthiques... les cakes n'y comprennent rien à ces règles...
Lo |
Edité par - Lo_ le 25 août 2006 12:45:01 |
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quelboulot
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6445 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 13:52:41
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Citation :
LeNabot
Messages 4329
Posté - 25 Aug 2006 : 00:04:36
...
Brut de pomme une jurisprudence versaillaise.
Bien que non juriste je souhaiterais vous préciser qu'une Cour d'Appel, fusse-t-elle de Versailles, ne "fait pas " LA jurisprudence.
http://fr.wikipedia.org/wiki/Jurisprudence
De plus, chaque cas étant particulier, il est toujours bien difficile de se prévaloir de la jurisprudence en la matière.
Alors, que vous puissiez évoquer cet arrêt, c'est bien, mais que savez-vous du montant du loyer prévu dans le bail ?
Est-il surévalué, sous évalué ou au "juste prix" par rapport aux loyers du voisinage et à l'état du logement ?
Je n'en sais rien et vous non plus.
Sans vouloir aucunement vexer Interic :
Que le chauffe eau qui alimente deux sdb ne fasse que 150 litres, est-ce une clause résolutoire du bail ?
Que l'électricité de soit pas aux normes, est-ce, à ce jour une clause résolutoire du bail ? et, sauf mauvaise lecture des textes dernièrement promulgués, le "diagnostic électrique" n'est prévu qu'en cas de vente d'un logement de plus de 15 ans. Rien pour la location selon le nouvel article 3-1 de la Loi de 1989 Citation :
Article 3-1
Créé par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 III (JORF 9 juin 2005).
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Et encore, dans ce texte, il est bien stipulé : "Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. "
Dans le cadre de cette location, il semble bien qu'Interic soit face à une agence qui accepte son revirement et c'est tant mieux pour lui. Ce qui, pour moi, ne lui permets pas pour autant de faire opposition à son chèque de réservation.
Lo, dans son intervention indique que le contrat été signé et qu'Intéric s'est donc engagé à louer ce logement qu'il avait eu l'occasion de visiter auparavant?
C'est un fait bien réel et signature il y a, donc engagement des parties !
LeNabot, vous avez d'ailleurs pris la précaution d'indiquer : "Je ne sais pas si le logement est impropre à sa destination."
Cela ne vous autorise par pour autant me semble-t-il, vous qui vous targuez plus qu'à votre heure de votre "chrétientée", de traiter son intervention de, je vous cite Citation :
LeNabot Enregistré - 25 Aug 2006 : 00:20:55
Votre intervention est lamentable. Je vous invite à lire attentivement la jurisprudence citée, d'une part parce que je pense qu'il y a matière à réfléfir pour vous, et que d'autre part, la jurisprudence peut prononcer la résolution du bail si le logement est impropre à sa destination et dans une moindre mesure accorder des dommages et intérêts sous la forme d'une réduction du loyer si les désordres sont avérés.
Bêtement, moi j'associe charité à chrétientée.
Alors contentez-vous d'intervenir avec modération aux propos d'autrui, vous le chrétien.
Moi, je ne suis pas concerné... je n'ai pas fait état de mon appartenance ou non à un courant religieux ! 
Christophe |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 15:06:14
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Au risque de vous froisser une nouvelle fois, et ce n’est pas là un problème de religion, l’intervention incriminée m’a fait bondir et partir à la verticale. Car présenté comme cela a été fait, cela veut dire que le locataire est dépourvu de recours et tant pis pour lui, il paye le préavis et la commission, il se démerde et il ne fait pas chier. Je ne vous apprendrai pas non plus qu’un bail est un contrat qui comporte des obligations et des droits accordés de manière mutuelle à chaque partie. Et qu’à ce titre, ce qui fait foi de l’état général est bien l’état des lieux entrant. Lorsque l’on visite un appartement, je vois mal un candidat locataire tester tous équipements d'un appartement occupé, faire une partie de robinets, et pourquoi pas pendant qu’on y est, s’enfermer dans les toilettes pour y satisfaire un besoin bien naturel et s’assurer que la chasse d’eau évacue bien tout ce qu’on y a laissé.
Quant à la jurisprudence, elle a au moins le mérite d’exister et elle sert à titre d’exemple. Et cet exemple démontre clairement qu’un locataire dispose bien de recours, que la résolution du bail peut être prononcée, du moins un dédommagement pour les cas les moins extrêmes. Et que les désordres qui permirent un dédommagement étaient les suivants :
Citation :
défaut de fonctionnement du store intérieur de la chambre 2,
fuite en partie basse du châssis extérieur de la chambre,
défaut d'étanchéité du mur rideau dans le séjour,
éclats sur l'émail de la baignoire,
défaut de réglage du chauffage et de l'eau chaude,
défaut de fonctionnement de l'interphone;
Quant à l’attitude de l’agence, elle est surtout due à la véritable compréhension de son problème, sa responsabilité pouvant être recherchée, en clair la peur d’être frappée au porte-monnaie, autant voir le problème en face.
Alors je le répète, l’intervention incriminée est lamentable, car c’est à classer dans la catégorie de ce que l’on peut entendre dans le café du commerce.
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Edité par - LeNabot le 25 août 2006 15:16:10 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 15:21:16
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Lorsque l'on modifie son post 8h après une réponse d'autrui, on a l'honnêteté de préciser où... enfin ça, c'est pour ceux qui respectent certaines règles éthiques... les cakes n'y comprennent rien à ces règles...
Lo
Madame, pour ce problème de modification, l'arrêt étant tellement long (j'ai toujours le souci de cite en entier), j'ai mis en partie verte, un paragraphe que vous feriez bien de méditer. Cela vous évitera accessoirement de déraper gravement dans vos réponses. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 16:38:28
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LeNabot,
Quand j'indiquais "De plus, chaque cas étant particulier, il est toujours bien difficile de se prévaloir de la jurisprudence en la matière."
Il me paraît nécessaire de revenir à l'arrêt cité.
Il s'agissait dans le cas jugé d'un logement loué "neuf" Citation :
Une clause particulière du bail mentionnait que l'appartement objet du contrat, était neuf, situé dans un immeuble neuf lui aussi, et n'avait jamais été occupé.
Sans cette précision qui fait toute la différence, jamais un huissier puis un expert judiciaire n'aurait relevé comme il l' fait Citation :
Considérant que l'expert judiciaire, lors de sa visite des lieux, a constaté les désordres suivants:
[* défaut de fonctionnement du store intérieur de la chambre 2,
*] fuite en partie basse du châssis extérieur de la chambre,
[* défaut d'étanchéité du mur rideau dans le séjour,
*] éclats sur l'émail de la baignoire,
[* défaut de réglage du chauffage et de l'eau chaude,
*] défaut de fonctionnement de l'interphone;
Je surligne à dessein deux remarques particulièrement minimes...
De plus, le jugement condamne le syndicat de copropriétaire Citation :
Et y ajoutant et réformant:
Condamne la société IMMO'POSTE à réparer le préjudice subi par Monsieur X... par une réduction de 41.838,75 Francs sur les loyers versés et dus par celui-ci;
Condamne Monsieur X... à payer à la société IMMO'POSTE la somme de 45.837,20 Francs, déduction faite de cet abattement et du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1996;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à garantir la société IMMO'POSTE de la condamnation prononcée contre elle pour un montant de 41.838,75 Francs;
Déboute les parties des fins de toutes leurs autres demandes;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Condamne la société IMMO'POSTE, avec la garantie du syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Dans cet exemple, il était évidemment facile, s'agissant d'un appartement neuf situé dans un immeuble neuf, jamais habité, de définir les responsabilités des uns et des autres.
Un éclat d'émail de la baignoire, indiqué sur l'EDL "entrée", ne participe pas et ne participera jamais à la définition d'un logement pouvant être déclaré comme impropre à sa destination.
Alors, oui, vous avez raison de faire savoir que le locataire n'est pas un gueux sans droits et vous n'êtes pas le seul, bien heureusement, sur le site d'UI.
Non, ne connaissant pas le montant du loyer demandé dans le bail signé par Intéric, vous ne pouvez, tout comme moi, juger du rapport - état du logement/montant du loyer demandé -
Que l'agence sur le coup soit frileuse car éventuellement échaudée récemment, tant mieux pour Intéric.
Mais, et ce sans pour autant passer deux heures dans les toilettes, qu'Intéric demande à revoir le logement avant de s'engager à signer son prochain bail.
Car il lui sera bien plus difficile que dans le cas cité, arrêt Cour d'Appel de Versailles, de faire la preuve que tous les dysfonctionnements constatés sont imputables au bailleur.
Je vous rappelle que le logement était loué "neuf" et que cette clause insérée dans le bail a eu des conséquences non négligeables dans l'arrêt et le jugement rendu Citation :
Une clause particulière du bail mentionnait que l'appartement objet du contrat, était neuf, situé dans un immeuble neuf lui aussi, et n'avait jamais été occupé.
Christophe |
Edité par - quelboulot le 25 août 2006 16:40:09 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 16:58:39
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Je vous rappelle que le logement était loué "neuf" et que cette clause insérée dans le bail a eu des conséquences non négligeables dans l'arrêt et le jugement rendu [quote]Une clause particulière du bail mentionnait que l'appartement objet du contrat, était neuf, situé dans un immeuble neuf lui aussi, et n'avait jamais été occupé.
La circonstance que l'appartement était neuf est absolument indépendant du droit à résolution du bail ou à indemnité.
La base légale étant, je cite l'arrêt :
Considérant que l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur d'un logement, l'obligation de le délivrer en bon état d'usage et de réparation, de façon qu'il puisse être habité, usage pour lequel il a été loué;
Lorsqu'un bailleur manque simplement à cette obligation, même partiellement, cela ouvre une voie de recours au locataire. Les désordres étant, et je suis bien d'accord avec vous, de l'appréciation souveraine des juges qui composent le tribunal ou la cour.
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Edité par - LeNabot le 25 août 2006 17:02:45 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 18:00:19
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Eh ! bien voyez-vous LeNabot, suis-je bête, mais je préfère grandement votre dernière intervention Citation :
Considérant que l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur d'un logement, l'obligation de le délivrer en bon état d'usage et de réparation, de façon qu'il puisse être habité, usage pour lequel il a été loué;
Lorsqu'un bailleur manque simplement à cette obligation, même partiellement, cela ouvre une voie de recours au locataire. Les désordres étant, et je suis bien d'accord avec vous, de l'appréciation souveraine des juges qui composent le tribunal ou la cour.
A l'intervention initiale ou vous indiquiez Citation :
LeNabot Enregistré - 25 Aug 2006 : 00:04:36
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Brut de pomme une jurisprudence versaillaise.
Je ne sais pas si le logement est impropre à sa destination. Si c'est oui, le bail est résolu. C'est à dire qu'il est censé ne pas avoir existé. Mais si le logement n'est pas reconnu impropre à sa destination, les désordres sont tels que vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts au bailleur, mais également à l'agent immobilier qui a manqué à son devoir de conseil.
Mettez donc le texte sous le nez de la directrice de l'agence. La partie en vert est intéressante c'est vers le bas.
Car en la matière, vous, vous êtes certainement capable de définir ce qui rend "impropre à sa destination un logement" et vous permettrai d'intenter une action en justice contre votre bailleur avec des chances de réussite.
Mais il est tout aussi dangereux de dire et d'écrire à un néophyte :
"taisez-vous, y'a rien à voir"
que
"allez-y, vous allez gagner" avec une liste de dysfonctionnements telle que celle énoncée dans le jugement et que je reprends volontairement Citation :
Considérant que l'expert judiciaire, lors de sa visite des lieux, a constaté les désordres suivants:
[* défaut de fonctionnement du store intérieur de la chambre 2,
*] fuite en partie basse du châssis extérieur de la chambre,
[* défaut d'étanchéité du mur rideau dans le séjour,
*] éclats sur l'émail de la baignoire,
[* défaut de réglage du chauffage et de l'eau chaude,
*] défaut de fonctionnement de l'interphone;
Car il ne faudrait pas que tout locataire se croit en droit d'obtenir, à coup sûr grâce à la fameuse jurispridence citée par vous, une minoration de loyer car le volet ferme mal ou la baignoire est ébrèchée.
Je sais, je suis parfois assez "lourd", mais attention à la manière dont peuvent être interprêtées certaines affirmations...
On risque, bien involontairement, d'envoyer quelqu'un au 
Christophe |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 19:00:50
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Il est vrai qu'il est des fois difficiles de faire la frontière entre un bien "habitable" et le taudis que l'on qualifierai de "merde", pour être terre à terre.
Je reprend la liste de celui qui a initié le fil et je surligne en rouge le plus grave, ce qui pour moi est un désordre évident.
- moquette usée et noircie à changer dans toutes les pièces ou escaliers,
- sous la moquette présence d'un parquet dans un état déplorable...
- nombreux carrelages au sol des couloirs cassés ou décelés,
- peinture défraichie ou tachée dans toutes les pièces,
- quasiment tous les murs et plafond avec des fentes ou des défauts
- un mur dans une chambre ayant pris l'humidité complètement effrité, donc à refaire (ce qui avait été promis par l'agence qui nous a informé avoir fait procéder à un devis par une entreprise pour réparation aux frais de la propriétaire),
- cumulus électrique de 150 litres alimentant 2 salles de bain ce qui nous semble peu pour une maison ou peuvent vivre 6 personnes,
- quasiment tous les robinets des lavabos ou des radiateurs gripés,
- electricité à notre avis non conforme (prise de courant sans prise de terre, prises et interrupteurs trés anciens, cables électriques non fixés et "volants" pour certains, prises de courant à moins de 50 cm des sanitaires ! etc.)
Le mur, c'est un véritable problème, de même que le cumulus électrique. Je rappelle que c'est un pavillon, 4 pièces tout de même. 150 litres d'eau chaude, ça part vite.
La plomberie ce n'est pas neutre non plus.
Un mot concernant l'électricité. A vérifier : la gravité des défauts de normes que seul un expert peut mettre en évidence. Mais je peux en toucher deux mots, car actuellement je gère un sinistre, un début d'incendie d'origine électrique dans un pavillon loué. L'expert de l'assureur du locataire m'a mis dans la figure un problème de normes électriques, que j'ai vite contrecarré, car de par le code civil, un locataire est présumé responsable civilement d'un incendie, sauf à prouver des fautes ou négligences commises par le bailleur, casserole qu'on a tenté de m'accrocher au derrière, il faut bien, ça fait partie du jeu. Je m'en suis sorti, car j'ai pu prouver de par le relevé de consommation EDF, une utilisation anormale d'électricité (présence de convecteurs électriques, alors qu'il y a un chauffage au gaz !!!). Mais résultat des courses, l'assurance exige une mise au norme stricte, ce que je ne conteste pas dans son principe et encore moins maintenant puisque les experts ayant conclu à la responsabilité civile du locataire, cette remise en norme est financée par l'indemnité versée par l'assureur du locataire. Le dossier n'est toujours pas clos, l'accord définitif des assureurs n'ayant pas encore été notifié. Ce qui veut dire que ce n'est pas encore gagné.
Tout ça pour dire aussi que rien n'est à prendre à la légère, ni au niveau de la responsabilité et des obligations du bailleur sur le plan civil, ni au niveau du respect des normes. Quand vous assistez à une réunion contradictoire formelle d'experts comme celle que je me suis tapée, ceux-ci vont même jusqu'à mesurer la section des fils. |
Edité par - LeNabot le 25 août 2006 21:43:16 |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 01:51:32
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Tout ce qui a été décrit dans le sujet était visible lors de la première visite (admettons que pour le parquet, ce soit moins évident), encore fallait-il s'y intéresser… aussi, quel est l'intérêt de signer un contrat de bail alors, qu’il y a eu visite, réflexion et décision (je ne l'invente pas, c'est noté dans le sujet) pour vouloir l’annuler ensuite… ?
P’tet pour passer pour de pauvres gens qui se seraient fait avoir… j’ai visité, j’ai pas voulu voir, j’ai réfléchi et décidé de le prendre donc j’ai signé mais maintenant que je l’ai sous le nez, je suis obligé de voir et du coup je change d’avis j’en veux plus… Quelque part, ça paraît vraiment gros quand même…
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Puisque rien n'est à prendre à la légère, fort de constater en réponse, un texte long comme un jour sans pain, intéressant certes mais ce « rien » n’exclut pas l’importance que doit porter un locataire –et ce, dans son unique intérêt-, au soin d’une visite minutieuse du bien qu’il souhaite louer… et là, rien n’est dit… :/
Serait-ce en effet presque devenu banal de vouloir trouver une faute coûte que coûte ailleurs, que d’admettre/se rendre compte que l’on n’a pas fait les choses tout à fait sérieusement avant de s’engager…? ://
Lo |
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Interic
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 15:22:08
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Bonjour,
Merci de vos différents échanges que je viens de consulter ayant du malheureusement m'absenter quelques jours.
Plusieurs points sont cependant à préciser :
1) Le loyer est de 1050 € (hors charges car maison individuelle)
2) Je ne nie pas que la première et seule visite que nous ayons effectuée a été trop rapide et succincte. Nous aurions pu ou du relever certains défauts tels que l'électricité défectueuse et à notre sens non conforme, le cumulus de capacité non suffisante etc.
A notre décharge le fait que la maison était encore occupée par les locataires précédents, en travaux, dans un état de désordre lié à ces mêmes travaux mais aussi qu’il y régnait un certain « foutoir » et que nous ne voulions pas déranger plus qu’il ne fallait.
3) Loin de nous l'idée selon laquelle "Serait-ce en effet presque devenu banal de vouloir trouver une faute coûte que coûte ailleurs, que d’admettre/se rendre compte que l’on n’a pas fait les choses tout à fait sérieusement avant de s’engager…? ://" Toujours est-il que nous serons beaucoup plus prudents la prochaine fois…
4) La maison était en rénovation (travaux de peinture principalement semblait-il) et nous avons cru, à tort, que ces travaux rendraient la maison dans un état décent en matière de propreté (murs, moquettes, carrelages…)
5) Pour rappel, nous avons effectué la visite de la maison de notre propre chef et sans assistance de qui que ce soit de l’agence, en y sonnant à l’improviste vers 19 heures. L’agence nous ayant dit ne pas réussir à joindre les locataires en place nous avait donné simplement l’adresse et le numéro de téléphone (tout en nous ayant fait signer au préalable un « bon de visite » sur lequel l’exclusivité envers l’agence était précisément indiquée)
6) Les travaux promis par l’agence n’ont pu être effectués avant notre entrée dans les lieux. En plus de ne pouvoir utiliser réellement une des chambres avant l’exécution de ceux-ci, nous aurions donc eu à subir les inconvénients inhérents (poussière, bruit, présence et passage dans la maison des personnes en charge des travaux, autres dégâts possibles etc)
J’ai omis de vous préciser que, en matière de travaux, la cabine douche d’une des 2 salles de bains était à changer (un devis a été demandé a priori par l'agence auprès d’une entreprise pour changement aux frais de la propriétaire) donc 2ème pièce non utilisable complètement et 2ème chantier en prévision…
Ceci m’amène aux réflexions suivantes :
1) L’agence, mandatée, étant sensée connaître les lieux mieux que nous, n’aurait-elle pas du nous proposer une visite « à vide » avec, pour nous comme pour eux, la possibilité de vérifier en détail leur état ?
La vérification de la bonne adéquation entre chose louée et prestation demandée n’est elle pas de son ressort ? N’y a-t-il pas défaut de conseil voire de surcroît « défaut de service » ?
2) Certains équipement sont défectueux et ni l’agence ni la propriétaire ne se sont livrées à quelque intervention que ce soit. Je m’interroge donc : cela signifie-t-il que, par exemple, les poignées des robinets de radiateurs et d’éviers auraient dû être réparés par nos soins et/ou à nos frais ? Par conséquent, cela sous-entend d’une façon plus générale, que le locataire est tenu de rendre les lieux à son départ non seulement dans un bon état à comparer à celui constaté lors de sa rentrée mais de les rendre en fait dans un meilleur état ? (je me vois mal regripper les robinets en quittant les lieux !)
3) Est-ce finalement légitime d’une part, et légal d’autre part, de signer les baux avant de procéder à un état des lieux détaillé qui est en fait la seule photographie des lieux rendue possible au jour J ? L’inverse ne serait-il pas plus logique ?
4) Comment dés lors appliquer l’Article 6 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que vous m'avez fait connaître ? Il y a selon nous manquement au paragraphe a) et en particulier non respect de ceci « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » quand l’installation électrique nous semble mettre en péril la sécurité de nos enfants notamment dans les salles d’eau.
5) Et dernier point, mais à mon sens et bien que non juriste, le plus juridiquement marqué, les clefs n’ont pas pu être remises, l’état des lieux n’a pu être signé : le bail est il valable ? En effet, si je ne me trompe, l’état des lieux en fait partie intégrante, et la remise des clefs est la matérialisation de ce contrat. Sans remise des clefs, point de bail, non ?
Nous avons rendez vous ce soir avec l’agence pour voir quelle sera la suite qui sera donnée à cette affaire. Nous vous tiendrons bien entendu informé. Si toutefois vous avez quelque avis ou conseil à nous donner, n’hésitez pas !
Merci d’avance
Eric
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 15:31:15
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| un bail peut tout à fait être signé avant l'entrée dans les lieux: c'est la date de prise d'effet, indiqué sur le bail, qui est le point de départ et non la date de signature. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 00:29:54
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Citation :
Initialement entré par LeNabot
[...]
Votre intervention est lamentable. Je vous invite à lire attentivement la jurisprudence citée, d'une part parce que je pense qu'il y a matière à réfléfir pour vous, et que d'autre part, la jurisprudence peut prononcer la résolution du bail si le logement est impropre à sa destination et dans une moindre mesure accorder des dommages et intérêts sous la forme d'une réduction du loyer si les désordres sont avérés.
Non seulement ça a le nez sale mais en plus c’est myope… Dans le genre posts lamentables, vous pourriez me donner des cours… alors restez zen, garder votre provoc à balles 2 pour faire le coq là où vous impressionneriez, genre réunion de parents d’élèves, club de bridge ou encore loto dominical… Ne vous en déplaise, tout l’monde n’a pas envie de jouer au lenabot/bibix qui par manque de reconnaissance de leur ego par leur entourage font les cakes sur un forum pour avoir l’impression d’exister et aident à baisser le niveau d’intérêt du forum.
Si à tout hasard, la grâce vous touche et ne vous rende ni coq, ni cake… on ne sait jamais, un coup de foudre bien tombé… vous trouveriez p’tet l’intérêt d’expliquer pourquoi vous ne parlez que d’une éventuelle situation de logement impropre à sa destination en occultant d’autres possibilités… pour l’instant, ça vous dépasse...
Sur ce, votre début de polémique juste pour vous la peter, j’vous y laisse… vous oubliez que vous n’êtes qu’un pion parmi les plus de 6 milliards que nous sommes et ça n’vous grandit pas.
Lorsque l'on modifie son post 8h après une réponse d'autrui, on a l'honnêteté de préciser où... enfin ça, c'est pour ceux qui respectent certaines règles éthiques... les cakes n'y comprennent rien à ces règles...
Lo
Explosée de rire  !!!!! Votre illustration me rappelle tout à fait cette page :
http://www.acbm.com/virus/num_20/monstres-clowns-forums-internet-egoland.html
VW |
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Bail signé peut il être aussitôt annulé ?
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