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LeNabot
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 Posté - 30 août 2006 : 10:56:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je vous dis qu'il y a 36 arrêts qui parlent du mandat de recherche. Avec et surtout SANS mandat de vente.
Nulle part il n'est dit qu'un mandat de recherche doit être précédé d'un mandat de vente.
jcm
Certes. Mais un mandat de recherche doit correspondre à une contrepartie contractuelle réelle. Si un client vient vous voir pour dire je veux visiter l'appartement que j'ai vu sur telle annonce, c'est un contrat sans cause parce que l'AI ne cherche rien du tout. Vous avez un arrêt en se sens que je vous ai cité en entier. Le copié/collé fonctionnant très bien chez moi. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:07:33
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Ah, on progresse, vous admettez donc qu'un mandat de recherche peut exister sans mandat de vente préalable !
Quant à vos dires, vous savez que je n'ai pas la même interprétation de cet arrêt, mais je n'ai pas l'intention d'y revenir.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:23:47
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En voilà un :
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 mai 2002 Cassation
N° de pourvoi : 00-14897
Inédit titré
Président : M. LEMONTEY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Christian Boisson, venant aux droits de son ancienne épouse, Mme Boisson-Landry, exerçant sous l'enseigne Century 21, demeurant 10, rue de l'Ancienne Comédie, 86000 Poitiers,
en cassation d'un arrêt rendu le 26 janvier 2000 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), au profit :
1 / de M. Thierry Chapelle,
2 / de Mme Laurence Quercy, épouse Chapelle,
demeurant ensemble Les Babins, Montgame, 86210 Vouneuil-sur-Vienne,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 mars 2002, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, MM. Renard-Payen, Durieux, Mme Bénas, MM. Guérin, Sempère, Gridel, conseillers, Mme Catry, conseiller référendaire, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. Boisson, aux droits de Mme Boisson-Landry, de la SCP Tiffreau, avocat des époux Chapelle, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de recherche d'un bien en vue de l'acquérir, fait visiter un immeuble et qu'ensuite, l'acquéreur traite directement avec le vendeur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Attendu que, le 23 juillet 1994, les époux Chapelle ont donné mandat non exclusif à Mme Boisson-Landry jusqu'au 31 décembre 1994 de rechercher un pavillon en vue de l'acquérir ; que, postérieurement, les époux Chapelle ont signé par l'intermédiaire du même agent, qui le leur avait fait visiter, une offre d'achat d'un immeuble ;
qu'en définitive, les époux Chapelle ont acquis cet immeuble le 21 avril 1995 par l'intermédiaire d'autres agents immobiliers ; que Mme Boisson-Landry a assigné les époux Chapelle en paiement de sa commission ;
Attendu que pour débouter M. Boisson, venant aux droits de Mme Boisson-Landry, de cette demande, l'arrêt attaqué retient que la clause du mandat, par laquelle les époux Chapelle se sont engagés, sous peine d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires, à n'acheter les biens proposés par l'agent immobilier que par son intermédiaire, même après l'expiration du mandat, est nulle en application de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 qui prohibe les conventions qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ; que, de surcroît, le mandat n'étant pas exclusif, cette clause n'est pas licite ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas contesté que les époux Chapelle avaient visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agent immobilier titulaire d'un mandat dont les effets étaient limités dans le temps, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne les époux Chapelle aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes tant de M. Boisson que des époux Chapelle ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille deux.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:24:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ah, on progresse, vous admettez donc qu'un mandat de recherche peut exister sans mandat de vente préalable !
Si la recherche correspond à une véritable prestation. Pas quand un bien est en stock.
Ceci dit une jurisprudence à propos du comportement des AI exigeant un mandat de recherche. Pas très reluisant pour votre profession. Et dans la liste des 36 arrêts.
Quand je dis qu'il est malhonnête de faire signer un mandat de recherche à l'occasion d'une visite, je sais ce que je dit : ce sont des méthodes de truands.
Cour d'appel de Riom
Audience publique du 5 août 2003
N° de pourvoi : 02/1962
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
N° 1962
- 2 -
Vu le jugement rendu le 12 juin 2002 par le Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND condamnant la SARL Agence X IMMOBILIER à payer des dommages-intérêts à M. X... pour n'avoir pas retransmis à son mandant son offre d'acquisition d'un immeuble et lui avoir ainsi fait perdre une chance d'en devenir propriétaire ;
Vu la déclaration d'appel remise le 4 juillet 2002 au greffe de la Cour ;
Vu les conclusions d'appel signifiées le 4 novembre 2002 par la SARL Agence X IMMOBILIER ,
Vu les écritures signifiées le 3 février 2003 par M. X... ; LA COUR
Attendu que les éléments produits et les explications fournies ne permettent pas de faire reconsidérer l'appréciation du premier juge qui apparaît avoir effectué une exacte analyse des données de fait et en avoir tiré les conséquences juridiques qui s'imposaient ;
Attendu que l'appelante prétend que M. X... ne justifie pas d'un préjudice et qu'il est encore en mesure d'acquérir l'immeuble de son choix ; que selon elle, l'offre d'achat dont il fait état est intervenue postérieurement à l'acceptation de l'offre émanant d'un autre acquéreur ; qu'elle estime reconventionnellement que le comportement ultérieur de M.Y lui a au contraire causé un préjudice dont elle sollicite l'indemnisation ;
Mais attendu que les pièces versées aux débats démontrent que M. X... a bien souscrit le 26 septembre 2000 une offre d'achat et versé un chèque d'acompte de 5 % du prix de vente de l'immeuble ; que le témoin Z présent sur place atteste de ce que l'Agence avait alors confirmé qu'aucune autre offre n'avait alors été enregistrée et que celle de M. X... était valable ; que cette situation est également attestée par le propre négociateur de l'Agence X ;
Attendu que selon les documents produits par M. X..., l'offre acceptée par le vendeur l'a été postérieurement à la sienne, le 27 septembre, et portait sur un moindre prix ; que cette affirmation n'est pas démentie par l'appelante qui a préféré prudemment s'abstenir de communiquer, alors pourtant qu'elles lui ont été officiellement réclamées, toutes pièces à ce sujet ; N° 1962
- 3 -
Attendu que, ce faisant, l'appelante a commis une faute par rétention, l'explication de son attitude étant fournie par son négociateur et résidant dans sa volonté de réaliser une opération financière juteuse en encaissant non seulement sa commission sur la vente mais aussi celle afférente au mandat de recherche qu'elle avait fait souscrire à l'acquéreur qu'elle a ainsi préféré privilégier ;
Attendu que cette faute est à l'origine d'un préjudice incontestable puisque même avec une somme équivalente, M. X... ne peut être assuré de retrouver une maison identique à celle sur laquelle il avait fixé son choix et présentant les mêmes caractéristiques ; qu'en outre, en offrant une somme supérieure à celle proposée par l'autre acquéreur, il avait normalement toutes les chances d'emporter l'adhésion du vendeur ;
Attendu qu'au regard du contexte ci-dessus rappelé et du préjudice subi, la Cour estime que l'indemnisation arbitrée par le Tribunal est insuffisante et qu'il convient d'en élever le montant à la somme de 8.000 euros ;
Attendu que l'équité commande en outre d'allouer à l'intimé une indemnité de 1.500 euros pour les frais non taxables entraînés par la procédure d'appel ;
Attendu que l'appelante dont le comportement peu orthodoxe est seul à l'origine des démarches entreprises par M. X... ne saurait par contre invoquer un quelconque préjudice pouvant en être résulté pour elle ; PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare l'appel recevable ;
Dit cet appel injustifié ;
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 8.000 äuros le montant des dommages-intérêts que la SARL Agence X IMMOBILIER est condamnée à payer à M. X... ;
Ajoutant, condamne la SARL Agence X IMMOBILIER à payer à M. X... une nouvelle somme de 1.500 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; N° 1962
- 4 -
Condamne la SARL Agence X IMMOBILIER aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. |
Edité par - LeNabot le 30 août 2006 11:28:33 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:49:41
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Petit joueur ! La cour d'appel de Riom !
Allez voir : cour de cass, chambre criminelle, 11 mai 92, n° de pourvoi 91-85429, je cite :
"(...)le mandat de recherche donné à un agent immobilier par l'acquéreur potentiel d'un appartement est indépendant du mandat de vente donné par le vendeur et donne droit à une rémunération distincte ;"
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:57:33
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Citation :
Initialement entré par jcm
Petit joueur ! La cour d'appel de Riom !
Allez voir : cour de cass, chambre criminelle, 11 mai 92, n° de pourvoi 91-85429, je cite :
"(...)le mandat de recherche donné à un agent immobilier par l'acquéreur potentiel d'un appartement est indépendant du mandat de vente donné par le vendeur et donne droit à une rémunération distincte ;"
jcm
Ayez quand même le courage de tout citer alors. Vous êtes en train de travestir la portée de l'arrêt.
qu'en l'espèce l'agence Victor-Hugo avait fait valoir qu'elle avait reçu mandat de Mme Gaullier de négocier pour son compte, avec le vendeur de l'appartement, une prorogation des délais de signature de l'acte authentique et d'intervenir auprès de la banque pour l'obtention de son prêt ; que ces services, distincts de la rémunération du mandat de vente par le vendeur, justifiaient une rémunération distincte...
PS : vous en pensez quoi de l'AI qui s'est fait étripé par la Cour d'Appel de Riom ?  |
Edité par - LeNabot le 30 août 2006 12:00:34 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:07:18
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Comme je vous l'ai dit, vous avez une bonne trentaine d'arrêts qui valident le mandat signé par le seul acquéreur.
Je pense que l'arrêt de RIOM aurait été cassé en cassation. Le fait de se faire rémunérer par un mandat de vente et par un mandat de recherche pour la même affaire est légal ; nonobstant l'aspect moral (que vilipende la cour d'appel) si le montant total est trop élevé. Une condition supplémentaire toutefois : que ces deux rémunérations apparaissent clairement sur le compromis, ce qui est de nature à limiter les abus éventuels.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:15:01
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que l'arrêt de RIOM aurait été cassé en cassation.
Ah ouais ? Sur quelles bases légales ?
Citation :
Une condition supplémentaire toutefois : que ces deux rémunérations apparaissent clairement sur le compromis, ce qui est de nature à limiter les abus éventuels.
Quand vous verrez un AI clair sur ses rémunérations, qu'on me siffle alors. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:25:19
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que l'arrêt de RIOM aurait été cassé en cassation.
Ah ouais ? Sur quelles bases légales ?
Je viens de le dire (post précédent).Citation :
Une condition supplémentaire toutefois : que ces deux rémunérations apparaissent clairement sur le compromis, ce qui est de nature à limiter les abus éventuels.
Quand vous verrez un AI clair sur ses rémunérations, qu'on me siffle alors.
Un AI est obligé d'être clair, puisque la comm doit : être affichée en vitrine ; figurer sur le mandat ; figurer sur le compromis. Que vous faudrait-il de plus ?
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 13:49:19
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je viens de le dire (post précédent).
La condamnation de l'AI par la cour d'appel de Riom a été prononcé sur une autre base. Lisez bien, vous le découvrirez;
Citation :
Un AI est obligé d'être clair,
Comme celui de la Cour d'Appel de Riom ?????
Pour être clair un AI doit établir un mandat de vente du propriétaire du bien lorsqu'il entre une affaire en stock. Ne serait-ce que pour se protéger, sinon c'est un fou. Et pour le proposer à la visite pour un acquéreur potentiel suite à une annonce, il doit se baser sur ce compromis de vente, que vous le vouliez ou non. Observez bien ce que je dis avec la chronologie. La recherche c'est fondamentalement autre chose.
La clarté c'est cela. Et non le jus de boudin que vous être en train de couler, sinon il vous arrivera les même avatars que l'AI de la cour d'appel de Riom. |
Edité par - LeNabot le 30 août 2006 13:50:39 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 16:10:45
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Je n'ai jamais dit que je procédais de cette façon, et d'ailleurs je ne le fais pas. Mais contrairement à votre interprétation, c'est parfaitement légal eu égard à la loi Hoguet.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 16:19:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Mais contrairement à votre interprétation, c'est parfaitement légal eu égard à la loi Hoguet.
Ce n'est pas mon interprétation, mais en l'occurrence celle de magistrats. Je vous ai fourni un arrêt de la cour d'appel de Caen. J'en reviens toujours à ce que j'ai dit dès le départ. Que vous habilliez la clause litigieuse sous l'appellation de mandat de recherche ou de visite, elle est sans contrepartie réelle, et cela se déduit des circonstances. Indépendamment de considérations de droit pénal ou de tromperies de l'agent immobilier quand il masque son mandat de vente qu'il détient nécessairement lorsqu'il propose un bien qu'il a en stock. Quant à la jurisprudence validant le double mandat ou la double commission, elles sont tirées de circonstances très particulières que vous avez occultées probablement volontairement, c'est à dire que dans l'exemple que vous avez donné, l'agent immobilier était missionné pour proroger les délais de signature de l'acte authentique, mais également pour trouver un financement. Ce qui devient quand même très différent.
Citation :
Que cet acte n'a en réalité aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier; Qu'en effet, en leur faisant connaître cette affaire et en leur faisant visiter l'immeuble, Monsieur N... ne leur a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait contractées envers son mandant, le vendeur;
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Edité par - LeNabot le 30 août 2006 16:23:01 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 16:38:52
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Il n'est pire sourd que celui qui ne veut pas entendre. Vous êtes désespérant. J'ai un métier, j'y retourne.
jcm |
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