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LeNabot
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 Posté - 29 août 2006 : 16:59:04
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Idem pour century21. Les propres confrères de jcm.
http://www.pasquet-immobilier.com/pp.asp?reference=13&lg=fr
Le texte. Qui rejoint mon analyse. Sans appel.
La loi impose à tout agent immobilier de détenir un mandat de vente du propriétaire (une autorisation écrite) pour présenter, faire visiter et conclure la vente du bien de celui-ci aux acquéreurs potentiels |
Edité par - LeNabot le 29 août 2006 17:00:18 |
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jcm
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Posté - 29 août 2006 : 18:17:03
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Et le pape, il dit quoi ?
Il a peut-être lu l'art. 72, lui.
C'est quoi, l'une des parties ?
Chapitre VII : Les conventions prévues par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.
Article 72
Modifié par Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 art. 45, art. 46 (JORF 23 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006).
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
jcm |
Edité par - jcm le 29 août 2006 18:20:34 |
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LeNabot
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Posté - 29 août 2006 : 20:07:42
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| Jcm. Vos confrères ont une analyse contraire à la vôtre. Quant au dernier arrêt, il veut dire ce qu'il veut dire, un de vos confrères a fait exactement ce que vous préconisez, c'est à dire qu'il a entendu faire visiter, donc négocier sans détenir un mandat nécessairement donné par le propriétaire, c'est à dire le vendeur. Le résultat, l'agent immobilier s'est fait étriper par le tribunal correctionnel, la cour d'appel et la cour de cassation. Tous les échelons. Car il est comme vous, il n'a pas compris la leçon, comme vous semblez ne pas comprendre l'analyse des juges qui ont une autre lecture de l'article du décret du 20 juillet 1972, ainsi que la position d'un réseau de vos confrères, qui disent exactement comme moi : tout agent immobilier doit détenir un mandat de vente du propriétaire pour présenter, faire visiter et conclure la vente du bien de celui-ci aux acquéreurs potentiels |
Edité par - LeNabot le 29 août 2006 20:16:07 |
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jcm
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Posté - 29 août 2006 : 20:17:02
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Relisez le derniers des arrêts dont vous nous tartinez :
"REJET du pourvoi formé par la société Investissement Conseil, contre un arrêt du 29 juin 1984 de la cour d'appel de Colmar, chambre correctionnelle, qui ayant condamné Schwartz Denis pour avoir exigé des sommes d'argent représentatives de commissions et d'entremise sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, infraction prévue et réprimée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, a déclaré ladite société civilement responsable ."
Où reproche-t-on à l'AI de ne pas avoir eu de mandat du vendeur ?
Dans cette affaire, il n'y avait pas de mandat du tout. Hors sujet.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 20:25:34
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| Apprenez donc à Century21 à faire les tartines alors. Car ils disent exactement comme moi. Quand vous avez un bien en stock, vous devez avoir un mandat de vente pour le faire visiter. Point barre. |
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jcm
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Posté - 29 août 2006 : 22:45:40
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C'est normal. Soit on parle juridique, soit on parle marketing.
Juridique ? Le mandat est obligatoire, donné par l'une des parties : le vendeur, ou l'acquéreur potentiel.
Marketing ? Le mandat doit être donné par le vendeur, car de cette manière l'AI a toute latitude pour agir : publicité, visites, négociation... sans effrayer à ce stade le client acquéreur en l'obligeant à signer un mandat pour simplement être en rêgle.
Il est donc de bonne politique pour un AI - C21 ou n'importe quel autre, sauf peut-être 4 % - de prétendre que le mandat DE VENTE est obligatoire.
Je n'ai donc rien à apprendre sur ce point à century 21, ni à n'importe lequel de mes confrères.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 23:11:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
C'est normal. Soit on parle juridique, soit on parle marketing.
Juridique ? Le mandat est obligatoire, donné par l'une des parties : le vendeur, ou l'acquéreur potentiel.
Marketing ? Le mandat doit être donné par le vendeur, car de cette manière l'AI a toute latitude pour agir : publicité, visites, négociation... sans effrayer à ce stade le client acquéreur en l'obligeant à signer un mandat pour simplement être en rêgle.
Il est donc de bonne politique pour un AI - C21 ou n'importe quel autre, sauf peut-être 4 % - de prétendre que le mandat DE VENTE est obligatoire.
Je n'ai donc rien à apprendre sur ce point à century 21, ni à n'importe lequel de mes confrères.
jcm
Là vous me sortez un charabia difficilement compréhensible. Le juridique justement retient la nécessité de la présence d'un mandat de vente quand un AI fait visiter un bien issu de son stock.
Une autre jurisprudence. Civile celle là. Qui égratigne un peu plus le mandat de recherche. (cas d'un AI qui a tenté le coup de la double commission).
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 27 juin 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20710
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en ses première et troisième branches :
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou de rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu que la société APS Conseil a reçu mandat de vendre un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble sis à Paris, la commission étant stipulée à la charge de l'acquéreur ; que Mlle X... a acquis cet appartement, selon acte authentique en date du 8 novembre 2002 ;
Attendu que pour faire droit à la demande en paiement par Melle X... de la commission réclamée par l'agent immobilier, l'arrêt attaqué retient que le mandat de recherche que Mlle X... avait confié à l'agence ASP Conseil à la même date que la reconnaissance d'honoraires qu'elle avait signée le 23 juillet 2002 concernait bien un appartement de deux pièces de sorte qu'elle avait acquis un immeuble conforme au mandat de recherche et signé une reconnaissance d'honoraires correspondant à ce mandat en qualifiant elle-même l'opération comme réalisée et en remettant un chèque en paiement des honoraires ; qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société ASP conseil aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société ASP conseil à payer à Mlle X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société ASP conseil ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six. |
Edité par - LeNabot le 29 août 2006 23:23:13 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 00:01:39
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"Chapitre VII : Les conventions prévues par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.
Section I : Les conventions relatives aux opérations de l'article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.
Article 73
Modifié par Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 art. 45, art. 47 (JORF 23 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006).
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire."
Normal. Ne cherchez pas plus loin.
Pour des raisons de pure forme, la commission n'était pas due.
"alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties"
Il est de notoriété publique que le montant de la commission et l'indication de la partie qui en a la charge doivent, à peine de nullité, être inscrits dans l'engagement des parties.
Il est de jurisprudence constante qu'une reconnaissance d'honoraires n'est licite que si elle est postérieure à l'acte authentique.
http://www.edpref.com/docs/281A.pdf
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27499
Et alors ?
Rien de nouveau sous le soleil.
jcm |
Edité par - jcm le 30 août 2006 00:07:06 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 08:33:45
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Citation :
Pour des raisons de pure forme, la commission n'était pas due.
Non monsieur. Surtout des conditions de fond. Car l'AI de l'arrêt était un gros malin. Il entendait percevoir une double commission.
qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission
Entendons commission inscrite sur le mandat de recherche. |
Edité par - LeNabot le 30 août 2006 08:34:29 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 09:22:03
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Ben voyons ! Un mandat n'est pas un contrat de vente. Si la Cour avait voulu dire mandat, elle aurait dit mandat. Mais vous voulez tellement avoir raison que vous en devenez pitoyable.
La Cour statue en vertu du deuxième alinéa de l'art. 73, qui précise : "Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge, sont portés dans l'engagement des parties."
Elle rappelle :
"...d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties "
"alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties"
Par ailleurs, les reconnaissances d'honoraires que font signer les AI en même temps que le compromis, voire entre le compromis et l'acte, n'ont aucune valeur juridique. Le droit à commission résulte uniquement des indications du mandat ET du compromis, OU d'une reconnaissance d'honoraires postérieure à l'acte authentique :
http://www.edpref.com/docs/281A.pdf
jcm |
Edité par - jcm le 30 août 2006 09:25:33 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 09:33:49
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ben voyons ! Un mandat n'est pas un contrat de vente. Si la Cour avait voulu dire mandat, elle aurait dit mandat. Mais vous voulez tellement avoir raison que vous en devenez pitoyable.
Je remet les points sur les i.
L'arrêt :
Attendu que la société APS Conseil a reçu mandat de vendre un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble sis à Paris, la commission étant stipulée à la charge de l'acquéreur
...
Attendu que pour faire droit à la demande en paiement par Melle X... de la commission réclamée par l'agent immobilier, l'arrêt attaqué retient que le mandat de recherche que Mlle X... avait confié à l'agence ASP Conseil à la même date que la reconnaissance d'honoraires qu'elle avait signée le 23 juillet 2002 concernait bien un appartement de deux pièces de sorte qu'elle avait acquis un immeuble conforme au mandat de recherche et signé une reconnaissance d'honoraires correspondant à ce mandat en qualifiant elle-même l'opération comme réalisée et en remettant un chèque en paiement des honoraires.
Donc présence à la fois d'un mandat de vente et d'un mandat de recherche. Comme le mandat de recherche a été occulté lors de la vente, puisque devant le notaire, l'AI n'a pas quand même eu le culot de réclamer ouvertement deux commissions voici le résultat.
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris.
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Edité par - LeNabot le 30 août 2006 09:35:09 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 09:55:48
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Donc vous ne savez pas lire un arrêt ? Voici le motif de la cassation :
"qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
Aucun rapport avec vos propos. La cour d'appel a précisé que l'acquéreur avait bien signé un mandat d'acheter, ce qui ouvrait droit à commission. La cour de cass, très logiquement, dit que ça ne suffit pas, puisqu'il aurait fallu que la comm soit également mentionnée dans le "contrat de vente" (engagement des parties).
Aucun rapport non plus avec une volonté de percevoir une double commission.
Dans cet arrêt :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=162788&indice=3&table=INCA&ligneDeb=1
et dans deux ou trois autres, la cour de cass valide l'utilisation du mandat de recherche, en précisant qu'il est indépendant du mandat de vente et donne lieu à une rémunération distincte.
jcm |
Edité par - jcm le 30 août 2006 10:12:05 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:13:28
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Citation :
Initialement entré par jcm
La cour d'appel a précisé que l'acquéreur avait bien signé un mandat d'acheter, ce qui ouvrait droit à commission.
Mandat de recherche pour être précis. Cela ouvre droit à commission à condition que la commission relative à ce mandat soit mentionné dans le contrat de vente. Comme vous le dites. Sinon il y a volonter de dissimuler.
Citation :
Aucun rapport non plus avec une volonté de percevoir une double commission.
Alors pourquoi la Cour de Cassation mentionne-t-elle un mandat de vente ?????????????????????????? Je suppose que ce n'est pas gratuit non ?
PS : vos liens ne marchent pas (session expirée). |
Edité par - LeNabot le 30 août 2006 10:14:42 |
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jcm
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5131 réponses |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:28:23
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Citation :
Initialement entré par jcm
Non.
Dans cet arrêt :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=162788&indice=3&table=INCA&ligneDeb=1
et dans deux ou trois autres, la cour de cass valide l'utilisation du mandat de recherche, en précisant qu'il est indépendant du mandat de vente et donne lieu à une rémunération distincte.
jcm
Vos liens ne marchent pas. Peut être chez vous, mais pas chez moi, parce que legifrance utilise un cookie stocké sur le micro client.
Mettez moi uniquement le numéro de pourvoi je pourrai lire l'arrêt. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:38:10
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Sur le moteur de recherche légifrance cassation, tapez "mandat recherche" et "agent immobilier", vous en avez 36.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:41:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
Sur le moteur de recherche légifrance cassation, tapez "mandat recherche" et "agent immobilier", vous en avez 36.
jcm
Ce n'est pas ce que je vous demande. Vous mettez des liens inexploitables. Ce n'est pourtant pas dur de mettre un numéro de pourvoi ? |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:45:27
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Vous n'êtes pas capable d'aller sur légifrance tout seul ? Je ne suis pas votre boy.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:48:50
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous n'êtes pas capable d'aller sur légifrance tout seul ? Je ne suis pas votre boy.
jcm
Vous me demandez de commenter un arrêt. Comment voulez vous que je devine parmi une liste de 36 arrêts. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:52:57
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Je vous dis qu'il y a 36 arrêts qui parlent du mandat de recherche. Avec et surtout SANS mandat de vente.
Nulle part il n'est dit qu'un mandat de recherche doit être précédé d'un mandat de vente.
jcm |
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