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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 28 août 2006 : 13:11:13
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C'est bien ce que je dis. Par l'une des parties, et pas obligatoirement par le vendeur, comme vous l'écriviez faussement.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:28:50
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Citation :
Initialement entré par jcm
C'est bien ce que je dis. Par l'une des parties, et pas obligatoirement par le vendeur, comme vous l'écriviez faussement.
jcm
C'est bien ce que je craignais. Vous diagonalisez et vous interprétez selon une verstion qui vous arrange. Quand un bien est en vitrine et que l'AI en fait la publicité, le décret exige un mandat. Sinon c'est bidouille et compagnie comme hélas on en voit souvent. Sans mandat de vente, l'AI ne peut strictement rien faire légalement. Ni publicité, ni visite, ni marchandage, ni quoi que ce soit. Vous tenez cette obligation de par le décret qui exige un mandat. Et si vous n'avez pas de mandat, vous êtes un clandestin. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:38:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Et quand il n'y a pas d'obligation envers le vendeur, puisque pas de mandat de vente ? Dans ce cas la solution n'aurait pas été la même, quoi que vous puissiez en penser.
jcm
L'agent immobilier est un professionnel. S'il n'a pas de mandat de vente, il ne lui reste plus qu'à se coucher.
LeNabot, vous noyez le poisson, comme d'habitude. Ce dont je vous entretiens, c'est de votre erreur consistant à dire que le mandat de vente est obligatoire, ce qui est faux, puisque l'art. 72 du décret, que vous exhumez vous même, précise que le mandat peut être délivré par l'une des parties.
Qu'un mandat soit obligatoire, on le sait depuis belle lurette.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 14:42:40
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Citation :
Initialement entré par jcm
[brLeNabot, vous noyez le poisson, comme d'habitude. Ce dont je vous entretiens, c'est de votre erreur consistant à dire que le mandat de vente est obligatoire, ce qui est faux, puisque l'art. 72 du décret, que vous exhumez vous même, précise que le mandat peut être délivré par l'une des parties.
Manisfestement tel un aveugle vous ne lisez absolument rien.
Je répète ce que j'ai dit :
Quand un bien est en vitrine et que l'AI en fait la publicité, le décret exige un mandat. Sinon c'est bidouille et compagnie comme hélas on en voit souvent. Sans mandat de vente, l'AI ne peut strictement rien faire légalement. Ni publicité, ni visite, ni marchandage, ni quoi que ce soit. Vous tenez cette obligation de par le décret qui exige un mandat. Et si vous n'avez pas de mandat, vous êtes un clandestin.
Dernière remarque, si au cours d'une visite, votre client refuse de signer un mandat de recherche, parce que je vous ferais observer que rien dans la loi ne l'y oblige, et le fait d'avoir fait de la publicité pour un bien en étant dépourvu de mandat fait de vous un agent immobilier exerçant dans la clandestinité la plus absolue. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 15:20:19
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Eh bien c'est faux, la publicité n'entre pas dans le champ d'application de la loi Hoguet, vous avez encore perdu une belle occasion de vous taire.
Quant au reste, vous énoncez des évidences. Le mandat doit être PREALABLE, et ne peut donc être réclamé AU COURS de...
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 15:43:48
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien c'est faux, la publicité n'entre pas dans le champ d'application de la loi Hoguet, vous avez encore perdu une belle occasion de vous taire.jcm
jcm toujours à côté de ses shoes....
Et pourtant....... 
Article 6 de la loi HOGUET (70-9 du 2 janvier 1970)
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
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Edité par - LeNabot le 28 août 2006 15:47:46 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 16:14:50
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Et où parle-t-on de mandat là dedans ?
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 16:25:03
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Vous avez une lecture je dirais très spéciale des lois.
L'article 6 renvoie à l'article 1er qui définit ce que peut faire un agent immobilier. Et le pouvoir de ce qu'il peut faire, cet agent le détient d'un mandat PREALABLE écrit. Art 72 du décret.
Je ne vais pas me mettre à vous apprendre votre profession. Non ? |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 16:39:37
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Non. Ni le droit. La cour de cassation criminelle le 26 juin 1976 (bull. crim. p. 603 n° 203 - ann. loy. 1977,818, a confirmé que la publicité peut être effectuée sans mandat.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 19:54:53
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Mais lorsque vous entamez ne serait ce qu'une visite, vous entrez dans le champ d'application de la loi pénale. Donc jcm, si vous faites visiter un bien pour lequel vous n'avez aucun mandat, vous devenez délinquant.
Cour de Cassation
Chambre criminelle
Audience publique du 15 décembre 1987 Rejet
N° de pourvoi : 84-94134
Publié au bulletin
Président :M. Bonneau, conseiller le plus ancien faisant fonction
Rapporteur :M. Morelli
Avocat général :M. Robert
Avocat :M. Choucroy.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
REJET du pourvoi formé par la société Investissement Conseil, contre un arrêt du 29 juin 1984 de la cour d'appel de Colmar, chambre correctionnelle, qui ayant condamné Schwartz Denis pour avoir exigé des sommes d'argent représentatives de commissions et d'entremise sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, infraction prévue et réprimée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, a déclaré ladite société civilement responsable .
LA COUR, .
Vu le mémoire produit ;
Attendu que ce mémoire est irrecevable en ce qu'il est présenté au nom de Schwartz, qui ne s'est pas pourvu ;
Sur le mémoire en ce qu'il est présenté au nom de la société " Investissement Conseil " ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 1er, 6, 18-2° de la loi du 2 janvier 1970, de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale :
" en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Denis Schwartz, président-directeur général d'une société dont l'objet social est notamment de réaliser des transactions immobilières, coupable du délit de perception de commissions sans mandat ;
" aux motifs que si la Cour de Cassation dans un arrêt du 24 juin 1976 avait retenu que le délit était constitué lorsque l'agent immobilier se trouvait hors d'état de produire le mandat écrit afférent à une opération déterminée, encore fallait-il pour qu'une telle inobservation soit caractérisée qu'il y ait eu effectivement de la part de l'intéressé une négociation ou un engagement relatif à l'opération considérée, que dans ce cas l'agent immobilier s'est borné " à proposer par voie d'annonces certains biens immobiliers ", sans qu'il ait été établi, relève la Cour de Cassation, " qu'il ait en l'espèce effectivement négocié avec quiconque ou se soit engagé à l'occasion de la mise en vente de biens dont il s'agit ", qu'en revanche, quant au cas présent, la société Investissement Conseil après avoir fait paraître une annonce dans les journaux indiquant qu'elle disposait de terrains à bâtir sis à Molsheim, avait reçu la visite de Abbas et lui avait donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition de ces terrains, en lui précisant à la fois le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible selon elle de traiter cette affaire, qu'il est donc établi que la société Investissement Conseil avait dépassé le stade de la simple publicité et pouvait être considérée comme ayant commencé la négociation proprement dite, du moins comme s'étant engagée vis-à-vis de l'acquéreur même si celui-ci a ensuite traité l'affaire sans son concours ;
" alors que, d'une part, si aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, et si l'inobservation de cette disposition peut donner lieu à l'application des sanctions pénales prévues par l'article 18-2° de la loi du 2 janvier 1970 lorsque l'agent immobilier se trouve hors d'état de produire le mandat écrit afférent à une opération déterminée, encore faut-il pour qu'une telle inobservation soit caractérisée qu'il y ait eu effectivement de la part de l'intéressé une négociation ou un engagement relatifs à l'opération considérée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui se borne à relever que la société demanderesse, après avoir fait paraître une annonce dans les journaux indiquant qu'elle disposait de terrains à bâtir sis à Molsheim, avait reçu la visite de Abbas et lui avait
donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition de ces terrains en lui précisant à la fois le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible de traiter cette affaire, n'a aucunement établi l'existence d'une négociation ou d'engagement relatifs à l'opération considérée ; d'où il suit qu'en prononçant une condamnation de ce chef la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
" alors, d'autre part, et en tout état de cause que la cour d'appel n'a pu, sans contradiction, relever, d'un côté, que la société avait dépassé le stade de la simple publicité et avait commencé la négociation proprement dite et, d'un autre côté, que l'acquéreur avait traité l'affaire sans son concours " ;
Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué qu'ayant lu dans un journal une annonce par laquelle la société " Investissement Conseil ", dont Schwartz était le président-directeur général, proposait des terrains à bâtir, et ayant pris contact avec cette firme, Abbas a signé une " fiche de visite " où il reconnaissait avoir obtenu des renseignements sur ces terrains et s'engageait, au cas où il réaliserait l'une de ces affaires avec ou sans le concours de ladite société, à régler à celle-ci la commission d'usage ; qu'après s'être infructueusement adressé à une personne dont le nom était mentionné sur le document en cause cet acheteur a finalement traité directement avec la mairie de Molsheim et a acquis une parcelle située dans un lotissement communal ; que quelques mois après la transaction ainsi conclue la société " Investissement Conseil " a réclamé à Abbas des honoraires et, ayant introduit, pour leur paiement, une procédure devant le tribunal d'instance, a été déboutée de sa demande ; que, tout en déclarant la société précitée civilement responsable, le tribunal correctionnel a condamné Schwartz du chef du délit prévu et réprimé par les articles 1er, 6, 18-2° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que pour confirmer le jugement la juridiction du second degré analyse les dispositions de l'article 1er de ladite loi, puis de l'article 72 susvisé, selon lequel nul ne peut " négocier ou s'engager, à l'occasion d'opérations spécifiées par cet article 1er, sans détenir un mandat écrit, préalablement délivré à cet effet par l'une des parties " ; qu'elle rélève ensuite, que pour que l'inobservation des prescriptions légales soit caractérisée, il doit y avoir eu effectivement, de la part de l'intéressé, " une négociation ou un engagement relatif à une opération déterminée " ;
Attendu qu'à cet égard la même juridiction souligne que la société " Investissement Conseil " ne s'était pas bornée à proposer par voie d'annonces un bien immobilier, mais avait reçu la visite d'un client auquel elle avait " donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition des terrains en précisant le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible de traiter l'affaire " ; que de cette analyse les juges concluent qu'en l'espèce cette agence immobilière " avait dépassé le stade de la simple publicité et pouvait être considérée comme ayant commencé la négociation proprement dite, du moins comme s'étant engagée vis-à-vis de l'acquéreur, même si celui-ci a ensuite traité l'affaire sans son concours " ;
Attendu qu'en l'état de ces motifs, exempts d'insuffisance ou de contradiction, d'où il résulte que, sans être munie du mandat exigé par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 la société demanderesse avait entamé la négociation visée par le même article la cour d'appel a caractérisé en tous ses éléments l'infraction reprochée ; qu'elle a ainsi justifié sa décision sans encourir les griefs allégués au moyen qui ne peut, dès lors, être accueilli ;
Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
REJETTE le pourvoi
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Edité par - LeNabot le 28 août 2006 20:20:58 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 20:53:27
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Mais lorsque vous entamez ne serait ce qu'une visite, vous entrez dans le champ d'application de la loi pénale. Donc jcm, si vous faites visiter un bien pour lequel vous n'avez aucun mandat, vous devenez délinquant.
Je n'ai jamais prétendu le contraire. Encore une fois, vous noyez le poisson.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 21:00:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je n'ai jamais prétendu le contraire. Encore une fois, vous noyez le poisson.
jcm
Jcm, reprenez plus haut.
Vous aviez affirmez qu'un mandat de vente n'était pas obligatoire. Or si vous proposez un bien pour lequel vous n'avez aucun mandat de vente, vous devenez un délinquant.
Parce que vous vous autorisez à négocier pour le compte du vendeur, et que si celui ne vous y a pas autorisé par écrit et par mandat, vous ne pouvez civilement pas le faire, d'une part, et vous risquez de devenir du gibier pour le tribunal correctionnel, d'autre part. Est-ce que vous comprenez ça. Se permettre de négocier et d'engager un vendeur SANS MANDAT de sa part ?????????????? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 22:18:58
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Dialogue de sourds. Comme à chaque fois.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 22:27:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dialogue de sourds. Comme à chaque fois.
jcm
Non pas de sourds. Vous êtes aveugle. Parce que vous, vous ne savez pas lire et déduire ce qui se trouve dans une jurisprudence. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 11:39:23
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Dialogue de sourds. Comme à chaque fois.
jcm
Non pas de sourds. Vous êtes aveugle. Parce que vous, vous ne savez pas lire et déduire ce qui se trouve dans une jurisprudence.
Ca vous savez faire, tartiner de jurisprudences qui n'ont rien à voir avec le sujet. Par exemple dites moi où j'aurais écrit que le mandat n'est pas obligatoire ?
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 12:04:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ca vous savez faire, tartiner de jurisprudences qui n'ont rien à voir avec le sujet. Par exemple dites moi où j'aurais écrit que le mandat n'est pas obligatoire ?
Vous déviez comme d'habitude.
Je reformule.
Une personne vient vous voir suite à une annonce. Pour visiter (on entre en phase de négociation), vous devez avoir un mandat. Nécessairement donné par le vendeur. Parce que vous êtes susceptible de l'engager. Et qu'un mandat de recherche donné par le visiteur ne saurait le remplacer.
C'est mieux pour votre comprenette ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 14:01:48
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Ca vous savez faire, tartiner de jurisprudences qui n'ont rien à voir avec le sujet. Par exemple dites moi où j'aurais écrit que le mandat n'est pas obligatoire ?
Vous déviez comme d'habitude.
Je reformule.
Une personne vient vous voir suite à une annonce. Pour visiter (on entre en phase de négociation), vous devez avoir un mandat. Nécessairement donné par le vendeur. Parce que vous êtes susceptible de l'engager. Et qu'un mandat de recherche donné par le visiteur ne saurait le remplacer.
C'est mieux pour votre comprenette ?
Eh bien vous avez tort. Le mandat signé par l'acquéreur est suffisant. Et votre bonne raison "vous êtes susceptible de l'engager" est tout aussi fausse. Un AI ne peut engager son mandant - qu'il soit vendeur ou acquéreur - qu'en présence de la mention expresse de l'article 72 du décret de 72, mention jamais utilisée en pratique, ce qui fait que les mandats d'AI sont des mandat d'entremise et non des mandats de vente, quel que soit leur intitulé, et qu'ils soient signés par le vendeur ou l'acquéreur.
Mais vous le savez, nous en avons déjà parlé longuement. Alors ou vous le faites exprès, ou vous n'avez pas de mémoire.
Dans les deux cas, vous me faites royalement perdre mon temps. Vous ressassez les mêmes inepties à longueur de post. Je ferais mieux de les ignorer, mais je pense aux lecteurs que vous induisez en erreur.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 14:09:08
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien vous avez tort. Le mandat signé par l'acquéreur est suffisant.
Non. Parce que vous même, à juste titre, aviez dit qu'on ne pouvait pas signer un mandat de recherche à L'OCCASION d'une visite. Vous devez nécessairement détenir un pouvoir du vendeur.
La situation serait différente si un client venait vous voir pour dire : trouvez moi quelque chose et que vous signiez un mandat de recherche. Toujours dans cet exemple, si peu de temps après, vous trouviez quelque chose, comme un appartement que quelqu'un voudrait vendre, là vous pouvez passer au compromis sans faire signer un mandant de vente au vendeur.
MAIS EN AUCUN CAS, VOUS NE POUVEZ VOUS PASSER D'UN MANDAT DE VENTE POUR DES AFFAIRES QUE VOUS AVEZ EN STOCK.
C'est mieux comme explication ? |
Edité par - LeNabot le 29 août 2006 14:10:37 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 16:37:13
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Trois paragraphes, trois erreurs.
Mais j'en ai assez de perdre mon temps.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 16:46:00
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Vous devriez alors faire corriger pas mal de sites d'agents immobiliers. Parce qu'ils sont exactement la même analyse que la mienne.
Un exemple :
http://www.fontainebleau-immobilier.com/dico.htm
Ce paragraphe.
Commission : terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.
Et des sites qui reproduisent cette analyse vous en avez à la pelle.
La situation qui consiste pour un agent immobilier de proposer un bien sorti de son stock à un client sans détenir un mandat de vente du propriétaire est une situation de délinquance. Ni plus, ni moins.
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Edité par - LeNabot le 29 août 2006 16:51:17 |
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