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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
 Posté - 01 sept. 2006 : 11:59:57
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Bonjour,
le propriétaire de mon immeuble (propriétaire unique), pour la mise en vente de ses appartements , a crée une copropriété et a établi un réglement de copropriété désignant le premier syndic.
Or celui-ci nous a jamais soumis le moindre contrat d'entretien de l'immeuble ou de ces éléments collectifs ou assurance pour approbation, partant du principe que les anciens contrats du propriétaire nous étaient pleinement applicables. Du coup, nous ne délibérons sur aucun contrat (même si la date d'anniversaire des anciens contrats a depuis lors été dépassé et que le contrat est en reconduction)!
Nous lui avons adressé des mises en demeure pour nous communiquer les contrats établies au nom de la copropriété (car nous ne savons pas si les contrats sont restés au nom de l'ancien propriétaire ou bien si un avenant de changement de titulaire a été fait par le syndic. Bref nous bénéficions de fait des prestations sans qu'aucune AG ait délibérée sur un contrat car notre syndic dit que les contrats ont été transféré sans nous expliqué comment et dans quelles conditions).
Dans notre réglement de copropriété, il n'était prévu que le transfert du contrat de travail du gardien (même si celui-ci ne nous a pas été porté à notre connaissance lors de l'achat) .Aucun mot sur les autres.
Que me conseiller pour clarifier la situation?
Peut-on obliger le syndic à prendre en charge toutes les sommes qu'il a versé au nom de la copropriété au motif qu'aucun contrat n'a été voté?
Bref que me conseillez vous ?
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 13:15:43
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Il me semble que le syndic n'a pas à faire voter tous les contrats en AG.
En revanche, il doit obligatoirement consulter le Conseil Syndical pour tout contrat dont le montant dépasse le seuil de consultation voté en AG, et faire voter ceux dont le seuil de mise en concurrence voté en AG est dépassé:
l'article 11 du décret du 17 Mars 1967 prévoit que :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; (...)" |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 15:16:08
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Bonjour,
le souci que nous rencontrons est qu'aucun contrat n'a été voté en AG (aucun contrat n'a jamais été inscrit à l'ordre du jour)et la plupart des contrats "reconduits" excède les seuils où la mise en concurrence est obligatoire.
En revanche, nous bénéficions de fait de prestations depuis plus d'un an.
Lorsque nous avons mis en demeure notre syndic de nous fournir les contrats sur lequel ils se fondaient pour établir le budget ou lorsque nous lui avons demandé communication des contrats de la copropriété (qui existe depuis plus d'un an), certains contrats nous ont été fournis, d'autres non.
les contrats qui nous ont été fournis étaient des contrats établis au nom de l'ancien propriétaire de l'immeuble et datait quasi tous de l'année de construction de celui-ci et avaient été renouvelés tacitement grâce à une clause de reconduction tacite (l'ancien propriétaire n'aurait pas résilié ses contrats lors de la créatin de la copropriété).
Nous avons fait remarquer à notre syndic que les contrats étaient établis au nom de l'ancien propriétaire et non du syndicat des copropriétaires et demander que la situation soit régularisée.
Depuis ,silence radio. Le syndic paie avec nos appels à provision les prestataires.
d'où ma question, que faire.
je ne sais pas si je me trouve dans une situation où notre syndic paie des prestataires dont le titulaire (et débiteur) est l'ancien propriétaire (qui aurait du résilier les contrats existants)
ou bien si le syndic a pris l'initiative de conclure un avenant de changement de titulaire sans la moindre concertation ni avec le conseil syndical ni avec l'assemblée des co-propriétaires (puisque la question n'a jamais fait l'objet de la moindre résolution).
Pour la situation passée, pouvons nous refuser d'approuver les comptes et demander à ce que le syndic supporte seuls les factures des fournisseurs (puisque aucun contrat n'a jamais été approuvé en AG)
Pour l'avenir, que faire pour que la situation cesse (les contrats de l'ancien propriétaire n'ayant jamais été renégocié sont pour certains d'entre eux très chers).
PS: l'ancien propriétaire a conservé un nombre de voix significatif dans la co-propriété.
Citation :
Initialement entré par alice78
Il me semble que le syndic n'a pas à faire voter tous les contrats en AG.
En revanche, il doit obligatoirement consulter le Conseil Syndical pour tout contrat dont le montant dépasse le seuil de consultation voté en AG, et faire voter ceux dont le seuil de mise en concurrence voté en AG est dépassé:
l'article 11 du décret du 17 Mars 1967 prévoit que :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; (...)"
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 16:06:04
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Y a-t-il un conseil syndical dans la copropriété ? ses membres doivent être élus lors de l'AG.
le syndic doit fournir au CS une copie de tous les contrats, sans restriction.
Par ailleurs, tous les contrats arrivés à échéance et reconduits par tacite reconduction sans information préalable du syndic par le prestataire peuvent être dénoncés à tout moment, sans pénalité (loi Chatel).
vous pourrez alors faire appel aux prestataires de votre choix.
Honnêtement, je n'ai pas d'avis sur la conduite à tenir pour l'approbation des comptes. Je pense que des personnes + avisées que moi vous donneront une réponse. |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 16:57:01
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Bonjour,
merci de votre réponse.
Oui, il y a un conseil syndical et lui-même a envoyé les mises en demeure mais sans succès (lorsqu'il s'était rendu dans les locaux du syndic en début de mandat, les contrats étaient au nom de l'ancien propriétaire. le syndic a prétendu que tous les dossiers n'étaient pas complets et voyageaient entre plusieurs locaux et que les contrats avaient nécessairement été transférés du fait de la création de la copropriété! Il n'a jamais communiqué l'acte de transfert de ces contrats malgré les recommandés).
Pour l'avenir, j'avais effectivemment pensé à invoquer la loi chaptel mais comme je ne suis pas sûre que les contrats ont réellement été établis au nom du syndicat des copropriétaires
(il est en effet possible qu'ils soient restés au nom de l'ancien propriétaire qui, semble t'il, a pour gestionnaire notre syndic ..)..
Je ne me suis dit
- soit les contrats sont établis au nom de l'ancien propriétaire et je les ignore en disant que le syndicat des copropriétaires n'est pas titulaire des contrats (problème: obtenir une liste complète des prestataires et comme le syndic ne fait rien à part payer toutes les factures qui sont présentées + les prestataires ne vont-ils pas invoquer le fait que nous ayons bénéficié des prestations)
- soit ils sont établis au nom du syndicat des copropriétaires:
en ce cas, les prestataires ont ils informé notre syndic de la reconduction tacite des contrats qui auraient été mis au nom du syndicat des copropriétaires par notre syndic sans l'autorisation des copropriétaires et lui comme d'habitude a -t'il été laissé courir.
bref, je ne sais pas:
- si les prestataires ont manqué ou non à l'obligation d'informer le syndic de l'arrivée de l'échéance pour dénoncer
- si notre syndic a pris l'initiative, sans la moindre autorisation, de reprendre au nom des syndicats des copropriétaires l'ensemble des contrats existants en signant des avenants de transfert de titulaire.
Bref un sacré sac de noeud!!
Citation :
Initialement entré par alice78
Y a-t-il un conseil syndical dans la copropriété ? ses membres doivent être élus lors de l'AG.
le syndic doit fournir au CS une copie de tous les contrats, sans restriction.
Par ailleurs, tous les contrats arrivés à échéance et reconduits par tacite reconduction sans information préalable du syndic par le prestataire peuvent être dénoncés à tout moment, sans pénalité (loi Chatel).
vous pourrez alors faire appel aux prestataires de votre choix.
Honnêtement, je n'ai pas d'avis sur la conduite à tenir pour l'approbation des comptes. Je pense que des personnes + avisées que moi vous donneront une réponse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 17:52:41
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Il y a peut-être et même sans doute des formalités qui ont été omises.
Ceci étant, il est courant, dans le cas de mise en copropriété d'un immeuble ancien, de conserver les fournisseurs et entrepreneurs en place. Celà ne préjuge pas de la suite mais assure la continuité des prestations, ce qui est un avantage certain et pas toujours assuré quand il y a division d'un immeuble ancien.
Vous précisez que les prestations ont été fournies. Pourquoi le syndic aurait-il à en supporter le coût, même si l'on admet l'hypothèse d'un défaut de régularisation.
La prétention des copropriétaires ne serait justifiée qu'en cas de doublon.
Mettez en ordre tout celà et profitez de la prochaine assemblée pour faire le point et décider, le cas échéant, de rechercher d'autres fournisseurs.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 18:02:43
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lorsque le CS fera le controle des comptes acant l'approbation des comptes en AG, il pourra vérifier l'intitulé des factures et, au besoin, relever toutes les factures dont le libellé n'est pas au nom du syndicat des copropriétaires du.....
vous pourrez ainsi voter l'approbation des comptes sous réserves du retrait des factures.........., qui ne concernent pas la copropriété!!! |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 20:00:49
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bonjour.
La copropriété étant encore "jeune" il faut laisser au syndic le temps de faire les choses . Mais laisser le temps ne veut pas dire que ce syndic doit se contenter de reprendre sans au moins actualiser . C'est peut être un syndic lent ,mais aussi peut être un syndic pas à la hauteur . Il est du role du CS ' s'il fait son travail , de "talonner" ce syndic . Au moment de l'AG et du controle des comptes les choses deviendront claire quant aux compétences de ce syndic .
mikis |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 22:08:28
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cema:
A quel date l'immeuble a t il été mis en copropriété ?
Quel est la date de la derniere AG ? |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 23:56:01
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Citation :
Initialement entré par cema
Bonjour,
merci de votre réponse.
Oui, il y a un conseil syndical et lui-même a envoyé les mises en demeure mais sans succès (lorsqu'il s'était rendu dans les locaux du syndic en début de mandat, les contrats étaient au nom de l'ancien propriétaire. le syndic a prétendu que tous les dossiers n'étaient pas complets et voyageaient entre plusieurs locaux et que les contrats avaient nécessairement été transférés du fait de la création de la copropriété! Il n'a jamais communiqué l'acte de transfert de ces contrats malgré les recommandés).
Audience publique du 5 octobre 2004 Rejet.
N° de pourvoi : 03-14138 Rapporteur : M. Rouzet.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Laugier et Caston, la SCP Waquet, Farge et Hazan.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Publication :Bulletin 2004 III N° 162 p. 149
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 2003-02-14
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille quatre.
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2003-02-14
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Remise des pièces et fonds disponibles au nouveau syndic - Diligences de l'ancien syndic - Détermination.-
Obligations - Un syndic qui a l'obligation de détenir l'ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété doit effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à une société d'archivage et les transmettre à son successeur en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18-2.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X10X03X00162X000
Application de l'art. 18-2 de la loi de 1965, et 33-1 et 34 du décret de 1967 modifié.
Citation :
Pour l'avenir, j'avais effectivemment pensé à invoquer la loi chaptel mais comme je ne suis pas sûre que les contrats ont réellement été établis au nom du syndicat des copropriétaires
(il est en effet possible qu'ils soient restés au nom de l'ancien propriétaire qui, semble t'il, a pour gestionnaire notre syndic ..)..
Je ne me suis dit
- soit les contrats sont établis au nom de l'ancien propriétaire et je les ignore en disant que le syndicat des copropriétaires n'est pas titulaire des contrats (problème: obtenir une liste complète des prestataires et comme le syndic ne fait rien à part payer toutes les factures qui sont présentées + les prestataires ne vont-ils pas invoquer le fait que nous ayons bénéficié des prestations)
- soit ils sont établis au nom du syndicat des copropriétaires:
en ce cas, les prestataires ont ils informé notre syndic de la reconduction tacite des contrats qui auraient été mis au nom du syndicat des copropriétaires par notre syndic sans l'autorisation des copropriétaires et lui comme d'habitude a -t'il été laissé courir.
bref, je ne sais pas:
- si les prestataires ont manqué ou non à l'obligation d'informer le syndic de l'arrivée de l'échéance pour dénoncer
- si notre syndic a pris l'initiative, sans la moindre autorisation, de reprendre au nom des syndicats des copropriétaires l'ensemble des contrats existants en signant des avenants de transfert de titulaire.
Bref un sacré sac de noeud!!
Les contrats doivent être rédigés au nom du Syndicat des Copropriétaires !!!
Le CS doit en détenir copie comme d'ailleurs, de toute pièces concernant le Syndicat, à leur demande au syndic.
Ils doivent faire l'objet d'une délibération par l'assemblée au titre de l'article 11 du décret modifié (surtout ceux concernant les ascenseurs !)
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0806/abus815.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0806/abus814.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0806/abus812.htm
Dispositions relatives aux sommes exclues du budget prévisionnel
Article 44 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Les règles concernant le budget prévisionnel ne sont pas applicables aux sommes qui n'en font pas partie. Ce budget ne comprend que les dépenses relatives aux travaux de maintenance et assimilés.
Le décret du 27 mai 2004 a entrepris de préciser quels étaient les travaux qui n'entraient pas au sein de ce budget (travaux conservatoires ou d'entretien autres que de maintenance, travaux afférents aux éléments d'équipement communs autres que de maintenance, amélioration, adjonction, ...).
Dispositions relatives à la définition des travaux de maintenance= BUDGET PREVISIONNEL
Article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
L'élaboration d'un budget prévisionnel nécessite de connaître ce qu'il faut entendre par travaux de maintenance. Le décret de 2004 vient donner la définition réglementaire de tels travaux.
Dispositions relatives à la mise en concurrence des prestataires de services
Article 19-2 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises
La loi SRU avait introduit la prévision selon laquelle l'assemblée générale arrêtait à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Selon le décret du 27 mai 2004, si l'assemblée générale n'a pas défini les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=10&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
VW |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 10:28:35
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Bonjour,
je vous remercie de vos contributions respectives.
Au jour d'aujourd'hui, aucun contrat établi au nom de notre syndicat ne nous a été communiqué malgré les mises en demeures.
Lors de l'approbation des comptes, nous serons donc confontés à 3 cas de figure:
- soit notre syndic continue à rien nous communiquer
- soit notre syndic nous communique les contrats mais établis au nom de l'ancien propriétaire
- soit notre syndic communique les contrats établis au nom de notre copropriété (mais pas soumis à approbation de l'AG).
Si nous refusons d'approuver les comptes, que se passe-t'il?
Quel est le sort des appels à provision appelés pendant ces exercice? (le budget prévisionnel a été voté en cours du 1er exercice sans le moindre justificatif du fait des voix de l'ancien propriétaire et de la peur agitée par le syndic d'être en faillite et de recourir à un admnistrateur judiciaire).
Quels sont nos recours en ce cas? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 10:49:04
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Vous prenez rendez vous au cabinet du syndic et vous procédez à l'examen des contrats en question.
La gueguerre postale n'est pas une bonne solution.
Mais si alors vous vous heurtez à un mur, il faut alors passer à la guerre éclair car rien ne peut justifier de refus total de communication du syndic.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 15:52:03
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Bonjour,
"Guerre éclair" ou pas, si le syndic ne respecte aucun texte, il faut le "bazarder" ,et ,le plus tôt possible serait le mieux, car il semble que vous avez suffisamment d'arguments qui mettent en relief sa carence et son incompétence professionnelle jutifiant une quelconque rémunération ,appelée habituellement "honorairez".
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 11:46:15
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Citation :
Initialement entré par cema
Bonjour,
Si je comprend le probleme qui se pose, je ne comprend pas bien vos motivations.
Est-ce que les prestations sont acceptables ? Si oui, vous pouvez vouloir les améliorer, mais cela ne passe pas par un guerre de tranché.
Si les prestatiosn sont innaceptables, vous mettez à l'Odj de la prochaine AG le changement de prestataire.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:17:30
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Le principal problème est:
- l'absence de lisibilité (connaitre le périmètre des prestations. Certaines prestations ne sont pas effectuées mais il est impossible de savoir si c'est parce qu'ele ne sont pas dans le contrat ou bien si cela résulte d'un manque de suivi de ces contrats)
- et le prix des prestations (du fait de l'absence de mise en concurrence et renégociation depuis des lustres, les contrats sont au dessus du prix du marché. S'il y avait eu un vote, le prix du contrat voté aurait été moindre).
.
Citation :
Initialement entré par giwdul
Citation :
Initialement entré par cema
Bonjour,
Si je comprend le probleme qui se pose, je ne comprend pas bien vos motivations.
Est-ce que les prestations sont acceptables ? Si oui, vous pouvez vouloir les améliorer, mais cela ne passe pas par un guerre de tranché.
Si les prestatiosn sont innaceptables, vous mettez à l'Odj de la prochaine AG le changement de prestataire.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:55:44
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Citation :
Initialement entré par cema
Le principal problème est:
1 l'absence de lisibilité (connaitre le périmètre des prestations. Certaines prestations ne sont pas effectuées mais il est impossible de savoir si c'est parce qu'ele ne sont pas dans le contrat ou bien si cela résulte d'un manque de suivi de ces contrats)
2 et le prix des prestations (du fait de l'absence de mise en concurrence et renégociation depuis des lustres, les contrats sont au dessus du prix du marché. S'il y avait eu un vote, le prix du contrat voté aurait été moindre).
Sur le 1) Vous avez les contrats d'avant. Vous savez donc ce qu'ils couvrent ou pas. Vous pouvez (et avez) demander les contrats en cours. Qu'ils soient à l'ordre de l'ancien proprio ou du syndicat ne change pas le contenu de la prestation.
Pour le 2) Vous pouvez proposer en AG un prestataire moins cher et une résolution pour qu'à la prochaine échéance des contrat le prestataire soit changé sauf si l'ancien s'aligne.
Pas vraiment besoin de tirer sur le syndic. D'autant qu'avec cette attitude le syndic va voir que vous prenez les choses en main et serra surement plus rigoureux. |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 10:52:22
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Bonjour,
sur le premier point, c'est déjà fait mais sans résultat malgré un déplacement dans les locaux du syndic (explication de l'époque: les archives + documents seraient sortis du dossier pour réexamen).
Après: des promesses de communication puis le syndic dit qu'il est débordé. Les mois passent.
Après les recommandés sans jamais la moindre réponse (impossible de savoir si les deux contrats (les seuls complets) établis au nom du propriétaire étaient encore actifs du fait des clauses de reconduction tacite (possible qu'ils aient été résiliés au moment de la création de la copropriété).
Bref si je demande la résiliation, je ne sais pas de quels contrats et puis cela serait reconnaitre que des contrats ont été souscrits au nom de la copropriété (je ne sais même pas si c'est le cas ou si nous sommes restés en statut quo et je ne vais pas résilier le contrat d'un tiers à savoir l'ancien propriétaire de l'immeuble).
J'aimerais que la situation soit claire pour une fois et que notre copropriété soit gérée en toute transparence, ce qui est loin d'être le cas.
Citation :
Initialement entré par giwdul
Citation :
Initialement entré par cema
Le principal problème est:
1 l'absence de lisibilité (connaitre le périmètre des prestations. Certaines prestations ne sont pas effectuées mais il est impossible de savoir si c'est parce qu'ele ne sont pas dans le contrat ou bien si cela résulte d'un manque de suivi de ces contrats)
2 et le prix des prestations (du fait de l'absence de mise en concurrence et renégociation depuis des lustres, les contrats sont au dessus du prix du marché. S'il y avait eu un vote, le prix du contrat voté aurait été moindre).
Sur le 1) Vous avez les contrats d'avant. Vous savez donc ce qu'ils couvrent ou pas. Vous pouvez (et avez) demander les contrats en cours. Qu'ils soient à l'ordre de l'ancien proprio ou du syndicat ne change pas le contenu de la prestation.
Pour le 2) Vous pouvez proposer en AG un prestataire moins cher et une résolution pour qu'à la prochaine échéance des contrat le prestataire soit changé sauf si l'ancien s'aligne.
Pas vraiment besoin de tirer sur le syndic. D'autant qu'avec cette attitude le syndic va voir que vous prenez les choses en main et serra surement plus rigoureux.
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problème de syndic-vote des contrats
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