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anne-marie92
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1 réponse |
 Posté - 12 juil. 2006 : 17:16:36
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Bonjour,
Nous sommes plusieurs copropriétaires à vouloir saisir une association de consommateurs dans le cadre de l'art L132-1 du code de la consommation, pour tenter de mettre un terme à un ensemble de clauses abusives de notre contrat de syndic. Malheureusement minoritaires, nous n'avons pas d'autre choix aujourd'hui que d'introduire cette actio
J'espère que ma demande n'est pas déplacée sur ce forum mais quelqu'un peut-il m'indiquer où trouver ce type d'association de défense, qui soit compétente pour ester en justice sur cette notion ?
Merci
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Edité par - anne-marie92 le 12 juil. 2006 17:18:28 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
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ETASPAK
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 23:53:53
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Cher Eastpark, il est toujours agréable de consulter l'office notariel de Baillargues (de très bonne qualité) mais encore faut-il suivre l'actualité 
L'arrêt Foncia de la Cour d'appel de Paris de 2003 avait fait grand bruit ....
Mais ce n'était rien à côté du boum !!!! de sa cassation sanglante.
Autant dire que l'indication est ici inopportune.
Pour l'instant, il faut admettre sans nul doute l'existence de clauses abusives dans certains contrats de syndic, mais il faut y regarder à deux fois, surtout quand on constate que le législateur lui-même refait le point a posteriori comme c'est le cas pour la loi ENL.
Je continue à penser que dans les contrats, réserve fait du classement certainement abusif de certaines prestations dans les exceptionnelles alors qu'elles sont courantes, ce sont surtout les montants réclamés qui sont de plus en plus exagérés.
Or sur ce point, le conseil syndical peut non pas négocier mais taper du poing sur la table et l'assemblée peut faire de même.
Il ne faut pas prétendre que tous les syndics demandent 400 € pour telle ou telle prestations. D'autres se promènent entre 90 et 140 € pour les mêmes.
Anne Marie 92 peut, si bon lui semble, nous donner quelques exemples de clauses litigieuses, en laissant tomber les honoraires de mutation imputables au vendeur et les honoraires de recouvrement comprenant les relances puisque ces questions sont désormais réglées.
Pour élaguer plus encore, je rappelle la réponse ministérielle relative au carnet d'entretien : carnet conforme au décret = pas d'honoraire ; carnet " enrichi " = honoraires possibles. Ce n'est qu'une réponse ministérielle, il est vrai, mais dans le cas d'interprétation d'un décret, d'application ou non, une réponse ministérielle a plus de valeur que sur l'interprétation d'une loi. C'est en effet l'auteur du décret qui répond. Il est mieux placé que quiconque pour commenter ce qu'il a écrit 
Dans le cas d'une loi, un article peut avoir été voté contre l'avis du Gouvernement.
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cfelcopro
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 00:12:59
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Pour Info, nous avons renégocier le contrat syndic en éliminant les clauses abusives citées dans la Commission des clauses abusives.
Lors d'une récente AG dans une autre copro, j'ai demandé à l'ensemble des copropriétaires présents de renouveler le contrat syndic (Gestrim )à condition d'enlever les clauses abusives. Si le syndic refuse, il fait quoi ? Rien ! L'AG est souveraine. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 23:23:10
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Mon cher cfelcopro,
Je vous deconseille de negocier un contrat de syndic pendant l'ag.
Si le syndic refuse vous vous demandez ce qu'il fait ?
C'est tres simple :Il vous laisse en plan sans syndic et vous etes bon pour l'administration judiciaire si aucun coproprietaire ne propose sa candidature au titre de syndic benevole.
Je felicite pour une fois gestrim qui a ete assez sympa pour accpeter la negication en AG !
Mais que fait votre conseil syndical ?
Avec un syndic plus accrocheur, vous auriez eu droit sans nul doute à l'administration judiciaire !
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Edité par - air jordan le 21 juil. 2006 23:23:53 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 19:46:01
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et pourquoi ne négocierait-on pas en AG
ni le syndic ni le conseil syndical sont Dieu le Père
et si tout est laissé au CS comme trop de syndics ont tezndance à le faire ou à le faire croire, on en arrive à ce que les copros ne se déplacent plus tant ils sont écoeurés de voir qu'ils n'existent pas, que d'autres votent n'importe quoi et que les réponses aux questions sont demandées par écrit avec les pouvoirs ...
copros = vaches à lait tout justes bons à payer sans poser de questions !? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 22:41:20
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Moi perso, la copro qui cherche à negocier en Ag, sans debat préalable avec les membres du CS, je refuse.
Je lui explique qu'elle peut voter contre moi et refuser ma candidature et que celle ci se retrouvera sans syndic pro à la fin de l'ag.
La negociation , je ne la refuse jamais,je peux meme la suggerer, mais toujours prealablement à l'ag.
Les copros qui veulent passer en force, je suis desole d'etre si aggressif : je les dégage vite fait. |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 23:41:23
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entierement d'accord avec air jordan. Le contrat doit se négocier bien longtemps avant l'ag et tranqilement. Non seulement vous manquez de respect à votre syndic, et je comprends la réaction de air jordan, mais vous risquez de passer à coté de points importants parce que l'ambiance qui règne en ag n'est pas propice à une négociation. si le syndic vous sort un texte de loi de son cru pour faire passer un article du contrat, comment ferez vous pour
vérifier en peine ag ?
Prenez le temps de négocier avant, c'est préférable.
Qaunt au conseil syndical, il n'est pas dieu le père. Heureusement.
Mais n'oubliez pas qu'il est elu par les copropriétaire et que vous pouvez participer avec eux à la négociation. Tout seul, vous n'arriverez à rien du tout. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 00:05:04
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on reconnait dans vos propos malheureusement l'attitude de nbrx syndics.... le pb dans tous ces expositions de cas, c'est qu'on joue sur des rapports de force et non sur des compétences
Air Jordan, j'ai une idéee de la copro et de la démocratie différente. Les gens qui n'ont pas de pbs ne cherchent pas sur les forums des explications ou des solutions
nous avons des pbs avec des syndics et c'est d'autres syndics qui répondent curieux ! Citation :
Moi perso, la copro qui cherche à negocier en Ag, sans debat préalable avec les membres du CS, je refuse.
Je lui explique qu'elle peut voter contre moi et refuser ma candidature et que celle ci se retrouvera sans syndic pro à la fin de l'ag.
La negociation , je ne la refuse jamais,je peux meme la suggerer, mais toujours prealablement à l'ag.
Les copros qui veulent passer en force, je suis desole d'etre si aggressif : je les dégage vite fait.
pardonnez-moi mais vous reflétez les réactions que d'autres dénoncent.. pourquoi ne négocierait-on pas, pourquoi le contrat de syndic devrzait être négocié par le CS, parce qu'ils laissent passer n'importe quoi (exemple plus que doublement des "frais de vente" cette année, chantage pour les travaux si les honoraires(très gras) du syndic ne sont pas acceptés je ne m'en occupe pas, résultat je donne à des cabinets d'étude etc
pour qui se prenne les syndics à part ce que les copros leur laisse croire être et nous sommes plusieurs à penser que vous êtes doués pour trompez les copros et vous prendre pour des personnes qui peuvent tout faire
en tout cas je n'en connais pas plus de 2 ou 3 qui tiendrait comme gestionnaire dans un groupe ou collectivité qui suit sa gestion ou qui passerait pour des personnes sérieures auprès d'un analyse de gestion ou un CAC...
pour revenir à la question de AM92, l'UFC et d'autres assoc vous aideront et vous en arriverez à ce qu'on vous dise, le syndic en premier que ca va couter cher, durer longtemps etc
achetez un code de la copro (Litec est commenté et lisible avec une loupe ) vous en saurez autant voire plus que de nbx gestionnaires
nous sommes ici en tant que copro pour aller dans l'interet des syndicats et non des syndics
Citation :
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 00:39:57
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Nous n'avançons pas.
Laissez moi prendre un exemple.
Je vais devoir embaucher une nouvelle sécretaire.
J'ai plusieures candidatures, je decris le poste, les fonctions.
Je retiens une personne.
A ce moment que faire ?
Lui faire signer le contrat et parler de sa remuneration.
Ou attendre le 1er mois, et au moment de lui verser le 1er salaire commencer à pinailler sur le montant ?
Ceci est le meilleur moyen d'etre d'abord dans l'illegalité et d'aller au clash avec cette personne.
Pareil pour le contrat de syndic il ne se negocie pas en AG où le nombre de personnes fait que ce debat technique ne sera pas compris par la tres grande majorite des coproprietaires.
Encore une fois, je ne suis pas contre la négociation mais pas en AG.
Pire, je considerai cette demarche comme perverse de la part des membres du CS :
Et là oui, je m'enerve, je montre les dents et je passe en force et avec les menaces en plus
La majorite des copro que je gere ont conclu un mandat de trois ans avec moi.
La raison en est simple : les contrats sont negociés, le CS est avisé des differentes options et prix de ma gestion et de toutes les infos necessaires.Des honoraires de base plus eleves que la moyenne et un minimum de tarifications particulieres (presque pas pour tout dire), un compte separé obligatoire.Voila quelques exemples.
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Edité par - air jordan le 23 juil. 2006 00:41:49 |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:02:47
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océan,
Citation :
on reconnait dans vos propos malheureusement l'attitude de nbrx syndics.... le pb dans tous ces expositions de cas, c'est qu'on joue sur des rapports de force et non sur des compétences
Air Jordan, j'ai une idéee de la copro et de la démocratie différente. Les gens qui n'ont pas de pbs ne cherchent pas sur les forums des explications ou des solutions
nous avons des pbs avec des syndics et c'est d'autres syndics qui répondent curieux !
[...]
Une AG est faite pour voter… et non pour découvrir en tombant de l’armoire, le contenu du contrat syndic et commencer à « vouloir négocier », autrement dit à vouloir virer des phrases qui paraissent douteuses et/ou sabrer de moitié le prix de certaines prestations...
Une pré AG est faite pour discutailler de tout (et souvent de rien, il est vrai…). C’est à ce moment là que l’on se met d’accord pour voter jaune ou violet, lors de l’AG… en tout cas c’est LA réunion à laquelle personne ne veut assister car :
1) ça va être la foire d’empoigne comme d’habitude… après une bonne journée au boulot, ça n’enchante pas vraiment…
2) ça va blablater pendant des demi heures entières pour quedal… et les mêmes que l’an dernier vont reposer les mêmes questions…
3) ça pourrait flinguer la soirée de ces chers copros qui ne veulent surtout pas s’investir sous pretexte qu’ils n’y connaissent rien mais qui hurlent au scandale dans le hall, dès que des charges augmentent…
Quant à air jordan, quand il écrit: Citation :
Moi perso, la copro qui cherche à negocier en Ag, sans debat préalable avec les membres du CS, je refuse.
Je lui explique qu'elle peut voter contre moi et refuser ma candidature et que celle ci se retrouvera sans syndic pro à la fin de l'ag.
La negociation , je ne la refuse jamais,je peux meme la suggerer, mais toujours prealablement à l'ag.
Les copros qui veulent passer en force, je suis desole d'etre si aggressif : je les dégage vite fait.
Il me paraît sensé sur ce coup...
Sinon, je ne suis pas syndic.
Lo |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:03:39
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Citation :
air jordan
Messages 565
Posté - 22 Jul 2006 : 22:41:20
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Moi perso, la copro qui cherche à negocier en Ag, sans debat préalable avec les membres du CS, je refuse.
Je lui explique qu'elle peut voter contre moi et refuser ma candidature et que celle ci se retrouvera sans syndic pro à la fin de l'ag.
La negociation , je ne la refuse jamais,je peux meme la suggerer, mais toujours prealablement à l'ag.
Les copros qui veulent passer en force, je suis desole d'etre si aggressif : je les dégage vite fait.
Si vous "acceptez" un débat préalable cela sous-entend que c'est avec le CS.
Si vous avez un CS complaisant, ou qui refuse d'appliquer les loi, décret et RCS, vous avez tous les atouts de votre côté. Sinon ?
Sinon comment voulez-vous que les copropriétaires débattent de vos honoraires si ce n'est lors de la réunion annuelle de la copropriété ?
Tout contrat est soumis au vote de l'assemblée.
Les syndics qui veulent passer en force, je les dégage vite fait. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:09:27
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quelle technicité y-a-t-il dans un contrat de syndic ????????????, à 90% les contrats reprennent les textes de la Loi et si des syndics ne veulent pas en discuter en AG (honoraire courants, honoraires particuliers) est le minimum qu'on peut avoir
doit-on vous rappeler AJ que c'est l'AG qui décide et non des CS sans doute moutons pour accepter un contrat de 3 ans alors qu'il me semble me souvenir que la commission de la copro recommande justement un an !!! ceci est du bon sens et de l'interet des syndicats et non des syndics !!!
pour la secrétaire je ne vois vraiment pas le rapport avec un contrat de syndic, des travaux et le droit des copropriétaires en AG
de plus en plus de syndics ne veulent pas que des copros de mieux en mieux informés participent à la gestion
nous n'avancons pas effectivement avec de telles références, un syndic doit gérer en bon père de famille
AM doit-on comprendre que vous etes sur le dépt 92? pour eventuellement vous orienter mais attention période de vacances risque de fermeture jusqu'en septembre mais de nbx livres sont dispo en bibliothèques comme lecture pour la plage |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:12:40
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Heu mathi, et c'est qui élit le cs ?
C'est le syndic ?
Vous me ferez remarquer que le syndic les arrose par la suite ?
De qui se moque t on ?
Vous dites,"les syndics qui veulent passer en force, je les dégage vite fait", seulement vous n'etes pas le/la seule à decider , vous oubliez les autres coproprietaires.
Moi par contre, je decide seul si je la vire ou non.
Et puis de tout façon, vous n'êtes en aucun cas la personne avec laquelle une discussion est possible puisque pour vous un syndic est A LA BASE UN VOLEUR.
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Edité par - air jordan le 23 juil. 2006 01:29:20 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:21:39
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Pour repondre à Ocean, un mandat de trois ans peut etre une bonne chose
pour les deux parties si le syndic s'engage à certaines choses, par exemple une augmentation raisonnée des honoraires tous les ans, voire un gel des honoraires si les hono de base sont suffisants,une ou deux ag speciales offertes...........les autres trucs je ne le dis pas, je garde mes trucs, des confreres pourraient consulter ce site |
Edité par - air jordan le 23 juil. 2006 01:30:04 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:32:45
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merci Mathieu, la différence c'est que nous sommes des copropriétaires qui connaissons toutes les "manip" de certaains syndics ... refuser de débattre et non "négocier" des éléments du contrat de syndic en AG est suffisamment parlant...
Air Jordan vous êtes un mandataire et non le gérant d'une société (la copro) ce qui veut dire que c'est l'AG qui décide et non le syndic ou le CS et que le CS et le syndic ne font pas leur tambouille entre eux ! exemple dans ma copro en un an malgré tous les pbs avec l'ancien syndic aucun compte vérifié, le gardien le gestionnaire ne sait même pas établir un contrat ni ce que sont des UV et un taux d'emploi, je vous laisse imaginer le reste et la direction du syndic s'en moque, le principal ce sont les honoraires perçus d'avance au début du trimestre etc etc
ca dure depuis 10 ans et ca continue
bonne nuit et bonne lecture, coté copropriétaire du Litec etc moi je vais passer à autre chose car effectivement avec de telles réactions de syndics on n'avance pas dans l'interet des copros en fait seuls concernés par ce qu'ils votent et ce qu'ils paient... alors oui le contrat de syndic est le premier qui doit être transparent, débattu et clean, sans interprétation scabreuse des virgules ou des formulations que vos confrères n'hésitent à ressortir aux povres copros |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 01:44:33
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ok ocean
En septembre j'ai une ag à plus de 300 copro.
Je vais m'amuser à negocier mon contrat, clauses par clauses.
On fera voter chaque copro clause par clause.
Ah non mince , je suis syndic pour trois ans.
Ce qui m'amene à dire que vous n'avez meme pas remarque mon precedent post.
ET on accuse les syndics d'etre sourds aux problemes des copros !! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 08:24:57
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air jordan,
Vous m'avez fait remarquer à deux reprises, sur des sujets différents, que mes réponses semblaient démontrer une animosité contre les syndics. Je vous le répète ici, ce n'est pas du tout le cas. Je n'en ai que contre les mauvais syndics.
Dans le présent sujet, malheureusement, vous semblez un peu jouer ce rôle, non pas sur le plan de votre compétence professionnelle qui ne semble pas du tout en cause, mais sur le plan de vos rapports avec votre mandant qui est le syndicat des copropriétaires, qui est composé, comme vous ne pouvez l'ignorer, des copropriétaires.
Je suis totalement d'accord avec anne-marie92, cfelcopro, océan et mathi sur ce sujet. En copropriété, le pouvoir appartient à l'AG et non au syndic ni au CS. Vous dites ne vouloir négocier qu'avec le CS, mais ce n'est pas du tout le rôle du CS. Ca ne l'empêche pas de le faire, si ça peut déjà empêcher que le contrat proposé à l'AG ne présente de clauses abusives. Dans tous les cas, le résultat de cette négociation ne s'impose en aucune manière à l'AG qui est souveraine pour décider. Vous dites que le CS est élu par l'AG. C'est exact. Mais il n'est pas élu pour décider en lieu et place de l'AG. Il est élu pour contrôler et assister le syndic.
Vous faites état des difficultés d'un débat reprenant clause par clause votre proposition en AG. Ce qui est vrai pour vous est vrai aussi pour les copropriétaires. Si l'AG s'allonge inutilement sur des questions minimes, elle ne s'allonge pas que pour vous. Elle s'allonge pour tous les copropriétaires présents qui auraient peut-être aussi autre chose à faire. S'ils restent, c'est tout simplement qu'ils souhaitent voter un mandat qui leur paraît plus conforme à ce qu'il devrait être. Et c'est leur droit le plus absolu.
Dans le cadre des remarques que vous m'avez faites, dans le sujet suivant :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42007
vous avez écrit que mes propos ("L'avis du syndic sur le sujet n'est d'aucun intérêt") démontraient peu ou pas de respect pour le métier de syndic. Je m'en suis excusé et expliqué le sens de ces termes qui n'avaient aucunement pour objet de manquer de respect envers quelque profession que ce ce soit. Je viens de lire le présent sujet et je constate que de votre côté, malgré les remarques que vous faites aux autres, vous ne faites pas dans la dentelle. Votre phrase : "Les copros qui veulent passer en force, je suis desole d'etre si aggressif : je les dégage vite fait." semble démontrer un total mépris (et un mépris inacceptable) pour les copropriétaires qui entendent faire respecter leurs droits. Vous semblez ne les aimer que quand ils ressemblent à des moutons. J'espère me tromper. |
Edité par - LD47 le 23 juil. 2006 08:27:56 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 juil. 2006 : 08:48:21
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Une pré AG est faite pour discutailler de tout (et souvent de rien, il est vrai…). C’est à ce moment là que l’on se met d’accord pour voter jaune ou violet, lors de l’AG… en tout cas c’est LA réunion à laquelle personne ne veut assister car :
1) ça va être la foire d’empoigne comme d’habitude… après une bonne journée au boulot, ça n’enchante pas vraiment…
2) ça va blablater pendant des demi heures entières pour quedal… et les mêmes que l’an dernier vont reposer les mêmes questions…
3) ça pourrait flinguer la soirée de ces chers copros qui ne veulent surtout pas s’investir sous pretexte qu’ils n’y connaissent rien mais qui hurlent au scandale dans le hall, dès que des charges augmentent…
C'est la première fois que j'entends parler d'une pré AG. Qu'est-ce que c'est ? Qui convoque ? Qui est convoqué ? Où se passe la réunion ? Sur la base de quel article de loi ? Qu'est-ce qu'on y décide ? Quelle valeur ont ces décisions ? |
Edité par - LD47 le 23 juil. 2006 08:50:02 |
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