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 Sujet  |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 23 juil. 2006 : 09:44:33
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Pour Anne-Marie 92,
Avec le moteur de google cliquez sur <<<universimmo associations >>>,
vous trouverez des pages et des listes d'associations toujours utiles aux copropriétaires qui s'investissent dans ce domaine. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 13:30:21
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Air Jordan, je suis d'accord avec vous sur le fond, pas sur la forme.
Ecrire que vous "dégagez vite fait" les copros est provocant et dessert vos propos.
Je suis président de CS depuis plusieurs années. Le constat : l'AG est le pire endroit pour négocier quoique ce soit.Pour plusieurs raisons : le temps est court, les gens viennent la plupart du temps sans avoir lu, l'assemblée est trop nombreuse pour débattre.
Pour le contrat de syndic, il faut négocier avant l'AG avec le syndic, et arriver en AG avec un projet consensuel (CS+ Syndic), le présenter et répondre à toutes les questions. L'assemblée se déroule bien, les gens ont en face d'eux un CS responsable et un syndic coopératif.
Pour les travaux, c'est idiot de choisir une couleur de peinture en AG : les gens sont tendus et non disponibles. Bien plus efficace de provoquer une réunion informelle dans l'immeuble : j'ai procédé de la sorte pour un changement de boite à lettres : réunion de deux heures dans le hall. Nous nous sommes séparés une fois le projet défini : l'AG n'a fait qu'enregistrer la décision. De cette façon nos AG durent en moyenne 1h30, et nous nous quiitons avec le sourire ! |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 14:01:54
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Citation :
Initialement entré par LD47
[...]
C'est la première fois que j'entends parler d'une pré AG. Qu'est-ce que c'est ? Qui convoque ? Qui est convoqué ? Où se passe la réunion ? Sur la base de quel article de loi ? Qu'est-ce qu'on y décide ? Quelle valeur ont ces décisions ?
LD47,
La réponse à vos questions qui se voudraient candides :
Citation :
Initialement entré par mespres
[...]
Pour les travaux, c'est idiot de choisir une couleur de peinture en AG : les gens sont tendus et non disponibles. Bien plus efficace de provoquer une réunion informelle dans l'immeuble : j'ai procédé de la sorte pour un changement de boite à lettres : réunion de deux heures dans le hall. Nous nous sommes séparés une fois le projet défini : l'AG n'a fait qu'enregistrer la décision. De cette façon nos AG durent en moyenne 1h30, et nous nous quiitons avec le sourire !
Lo |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 14:10:24
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Citation :
Initialement entré par mespres
Air Jordan, je suis d'accord avec vous sur le fond, pas sur la forme.
Ecrire que vous "dégagez vite fait" les copros est provocant et dessert vos propos.
Bonjour mespres,
Bon c'est vrai je m'emporte assez facilement !
j'ai sans doute ete un peu trop aggressif sur ce coup !
Cordialement |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 22:02:36
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Je suis d'accord aussi bien avec air jordan, (qui reconnait avoir été un peu agressif sur ce coup, ce qui est très bien), mespres et Lo_, sur le fait que tout ce qui peut être préparé avant est une bonne chose. Je reconnais que les discussions en AG sont très difficiles et que, tant qu'on peut le faire, discuter de points précis avec des personnes qui s'y intéressent, qui savent mieux que les autres, est positif pour tout le monde, y compris les copropriétaires qui pourront rentrer chez eux plus tôt. Donc, Lo_, d'accord pour les pre AG, si c'est comme ça que vous les voyez. D'accord avec toute négociation avec le CS.
De ces discussions préliminaires, il doit bien sûr ressortir un travail déjà avancé qui correspond, en principe à ce que souhaitent les copropriétaires. Donc, si on arrive à l'AG avec un travail déjà dégrossi, c'est super.
Par contre, un point sur lequel, j'estime qu'il n'y a pas de concessions à faire, est le pouvoir de l'AG. Si, en AG, même avec ce travail dégrossi, un copropriétaire n'est pas d'accord sur un point, qu'il explique les raisons de son désaccord, l'AG a parfaitement le droit de le rediscuter. Le dégrossissage du travail ne correspond pas au transfert du pouvoir. Les "dégrossisseurs" ne sont pas les décideurs. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 10:17:02
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| Finalement beaucoup de commentaires ! mais plus d'Anne-Marie 92 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 10:52:03
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| Ce qui est pratique avec les personnes qui posent des questions, même si elle ne s'intéressent pas à la réponse, c'est que ça sert de tremplin à ceux qui s'intéressent à la copropriété, pour débattre de tout. Personne ne poserait de question, il n'y aurait aucun débat et ce serait nul. Imaginez un monde sans les débats sur Universimmo!!! Quelle tristesse!!! |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 11:38:58
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LD47,
Par contre, un point sur lequel, j'estime qu'il n'y a pas de concessions à faire, est le pouvoir de l'AG. Si, en AG, même avec ce travail dégrossi, un copropriétaire n'est pas d'accord sur un point, qu'il explique les raisons de son désaccord, l'AG a parfaitement le droit de le rediscuter. Le dégrossissage du travail ne correspond pas au transfert du pouvoir. Les "dégrossisseurs" ne sont pas les décideurs.
Vous n’avez qu’une partie de la vision d’une AG… celle où ça se passe mal, bien entendu… alors vous craignez qu’un copro ne puisse s’exprimer… vous craignez qu’on oublie d’entendre ce copro parce qu’il y a eu pré AG… et enfin, vous craignez que tous les copros non présents aux discussions avant l’AG ne soient pas entendus à l’AG…
L’autre partie de la vision , c’est quand ça se passe bien… Pré AG ou pas, ça discutera en AG mais pas genre foire d’empoigne où ça traîne en longueur pour quedal… Il sera effectivement évoqué ce qu’il en ressort de la pré AG, mais chaque copro a tout a fait le droit de ne pas être d’accord et de l’exprimer…
Une remarque sur : Les "dégrossisseurs" ne sont pas les décideurs.
Bah, j’suis pas trop d’acc… Un copro décide… et a le loisir de dégrossir… donc un copro dégrossisseur ou pas est un copro décideur …
Lo |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 12:53:52
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Lo_,
Mes remarques avaient pour origine les messages d'air jordan, par lesquels, il faisait savoir qu'il ne négociait jamais avec l'AG, qu'il fallait que les négociations aient eu lieu préalablement avec le CS. Il me semble que vous avez donné raison à sa manière de voir les choses. Je dis que ce n'est pas au CS de décider, qu'il n'a jamais été élu pour ça. Il s'agit d'un contrat entre le syndicat, représenté par l'AG, et le syndic. Ce sont les deux parties au contrat. Et que lisons-nous ? Que l'une des parties n'accepte pas que l'autre (l'AG) puisse ne serait-ce que l'ouvrir à ce sujet. Il veut bien négocier mais avec d'autres personnes qui n'ont jamais reçu de mandat de l'AG pour négocier à sa place.
Alors, quand je dis que les dégrossisseurs ne sont pas les décideurs, ça veut bien dire que si le CS peut bien dégrossir le sujet, discuter avec le syndic pour faire en sorte que la contrat proposé convienne à l'AG, il n'incombe pourtant certainement pas au CS de décider à la place de l'AG. Dans une pré-AG, comme vous les faites (personnellement, je n'ai jamais été invité à une pré-AG et je n'ai jamais connu de syndic qui en faisait), tout ce qui peut y être dit peut aussi avoir pour objet de dégrossir, mais pas de décider. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 13:37:45
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Finalement beaucoup de commentaires ! mais plus d'Anne-Marie 92
Vous avez raison Oldman, mais il faut avouez que pour son premier et unique message, les commentaires sont bien loin de correspondrent à sa demande, qui je vous le rappelle est une recherche d’association de consommateurs dans le cadre de l'art L132-1 du code de la consommation.
Avouez qu’il y a de quoi être dubitatif de la part d'Anne-Marie 92 . |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 13:42:11
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LD47,
Mes remarques avaient pour origine les messages d'air jordan, par lesquels, il faisait savoir qu'il ne négociait jamais avec l'AG, qu'il fallait que les négociations aient eu lieu préalablement avec le CS.
Bah c’est clair qu’un copro qui en AG interpelle le syndic en lui disant un truc du genre : « oui mais vos honoraires ont augmenté de 3,2% rapport à l’an dernier… c’est trop cher, il faudrait qu’on négocie à la baisse de 1,7%... » Le syndic qui l’envoie pêtre même poliment, je serai d’acc avec lui, sans pour autant être syndic moi-même...
Ce copro avait un an pour rencontrer le cs et évoquer cette chose inéluctable: l'augmentation des honoraires du syndic... maintenant, c'est sûr que si le copro attend que le cs vienne à lui... ça risque de durer un certain temps...
Quant au reste de votre post, j’entends bien tout ce que vous venez d’écrire… cela conforte ce que je vous disais plus haut : vous ne connaissez qu'un modèle de copro où tout n’est pas mis en œuvre pour que ça se passe pas « comme sur des roulettes »… c'est bien dommage voir presque dommageable... :/
Lo |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 13:50:03
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Quant au reste de votre post, j’entends bien tout ce que vous venez d’écrire… cela conforte ce que je vous disais plus haut : vous ne connaissez qu'un modèle de copro où tout n’est pas mis en œuvre pour que ça se passe pas « comme sur des roulettes »… c'est bien dommage voir presque dommageable... :/
Lo
Je ne sais aps si vous discutez le point de savoir si les dégrossisseurs sont ou pas les décideurs.
Si c'est bien là dessus que vous argumentez, il faut noter le distinguo :
La pre Ag réunis des copro sans formalisme.
L'AG réunis les copro, tous les copros en application de la loi de 65. L'AG a une personalité morale. Elle est décideuse.
Les décideurs sont donc les copros PENDANT l'AG. Ni avant, ni après.
Cela n'empèche pas les discutions avant (vécu dans mon ancienne copro de façon très éfficasse et sans le syndic). Mais elles restent des discutions et il serait choquant qu'en AG qqun dise "nous avons décidé que..." au lieu de dire "lors de nos discution ceci a été dit...".
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 14:07:15
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Avouez qu’il y a de quoi être dubitatif de la part d'Anne-Marie 92 .
Etre dubitatif... moué... am92 est-elle allée en page d’accueil d’UI, en bas à gauche...? 
Toutes les adresses utiles
Lo |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 15:08:37
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| Allons….pas tout le monde s’appelle Lo_ !....... |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 juil. 2006 : 22:40:55
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Citation :
Quant au reste de votre post, j’entends bien tout ce que vous venez d’écrire… cela conforte ce que je vous disais plus haut : vous ne connaissez qu'un modèle de copro où tout n’est pas mis en œuvre pour que ça se passe pas « comme sur des roulettes »… c'est bien dommage voir presque dommageable... :/
Lo_, je vous assure que, en matière de syndic, j'en ai vu... En matière de gestion de copropriété, aussi. C'est vrai que je n'avais pas vu de syndics qui organisaient des pré-AG. Mais peu importe ce que je connais ou pas. Quand on discute de principes et de règles, il faut tenir compte de tous les cas de figure, ne pas se dire que, puisqu'un syndic que je connais et qui est sympa, écoute tout le monde, la règle peut être assouplie et on peut considérer que les syndics ont le droit de ne négocier qu'avec le CS. Les règles sont en général faites à cause de ceux qui abusent de leur position et pour les empêcher de le faire.
Juste un petit conseil sans malice. Les doubles négations sont à manipuler avec précaution. On se trouve souvent à dire le contraire de ce qu'on voulait dire. Quand vous dites :"... où tout n’est pas mis en œuvre pour que ça ne se passe pas «comme sur des roulettes», si on annule le premier "pas" en mettant tout en oeuvre, on met donc tout en oeuvre pour que ça ne se passe pas «comme sur des roulettes». Alors qu'il est évident que vous préconnisez que tout soit mis en oeuvre pour que ça se passe comme sur des roulettes.
Citation :
Bah c’est clair qu’un copro qui en AG interpelle le syndic en lui disant un truc du genre : « oui mais vos honoraires ont augmenté de 3,2% rapport à l’an dernier… c’est trop cher, il faudrait qu’on négocie à la baisse de 1,7%... » Le syndic qui l’envoie pêtre même poliment, je serai d’acc avec lui, sans pour autant être syndic moi-même...
Ce copro avait un an pour rencontrer le cs et évoquer cette chose inéluctable: l'augmentation des honoraires du syndic... maintenant, c'est sûr que si le copro attend que le cs vienne à lui... ça risque de durer un certain temps...
Là dessus, je suis aussi en désaccord avec vous sur plusieurs points. D'abord, vous dites : "Ce copro avait un an pour rencontrer le CS...". En premier lieu ce copro n'a aucunement à rencontrer le CS pour lui demander l'autorisation de ne pas être d'accord sur l'augmentation du contrat de syndic. Votre phrase sous-entend, si fort que tout le monde l'entend parfaitement, que le "vulgaris copro" doit s'adresser au CS et non au syndic pour discuter du contrat de syndic. Aussi bien air jordan que vous, vous voulez intercaler de force un CS entre le syndic et l'AG pour débattre du contrat de syndic. Or, ce CS n'a rien à y voir, mais rien de rien. Air jordan, en tant que syndic, dit : "je ne discute mon contrat de syndic qu'avec le CS" et selon vous, le "vulgaris copro" devrait faire de même : en discuter avec le CS. Mais, pourquoi pas avec la voisine de ma tante qui s'intéresse beaucoup à la copropriété ? Elle a, de plus, exactement autant de pouvoir que le CS pour décider de ce contrat.
Autres conséquences de cet intermédiaire que vous voulez à tout prix intercaler entre les deux parties au contrat :
- Si le CS est d'accord avec le syndic qui veut une augmentation de 10%, le "vulgaris copro" doit-il se dire qu'il n'a plus qu'à la fermer et payer ?
- Si le CS est d'accord avec le copro, mais ne sait pas négocier ou négocie mal avec le syndic en acceptant, par exemple, au lieu des 10% prévus, une augmentation de 9,5%, le "vulgaris copro" doit-il se dire que c'est déjà pas mal, qu'il n'a plus qu'à la fermer et payer ?
Et une dernière : vous dites que le "vulgaris copro" avait un an pour débattre de ça. Mais, c'est faux. Ce n'est que quand il reçoit la convocation, qu'il découvre l'augmentation que veut le syndic. Ca fait deux semaines au lieu d'un an. C'est quand même un peu différent. |
Edité par - LD47 le 25 juil. 2006 22:44:15 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 00:02:34
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le pb est bien que cette situation est de + en + fréquente c'est ce que les syndics appellent la gestion dsyndicale : ils ne veulent être en contact avec personne d'autres que les CS voire même le president uniquement, le copro lambda est à exclure surtout s'il pose la moindre question pertinente.... mais les c-------s qui paient c'est bien les autres copros
et les syndics font bien tout pour que les autres ne connaissant pas les lois, le RC etc croient qu'il faille passer par le CS
et très souvent les CS sont plus a défendre le syndic que le syndicat et c'est là que cela pêche
et bien aussi parce que les autres copro se laissent raconter n'importe quoi
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 00:15:16
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Il me semble que tout le monde à raison dans ce débat.
Il est évident que le contrat d'oit être discuté dans un premier temps entre le syndic et le conseil syndical, réputé investi de la confiance de la majorité des copropriétaires et chargé de la défense raisonnable de leurs intérêts.
Le résultat de cette discussion n'a d'autre valeur que celle de l'avis du conseil syndical qui ne s'impose à personne.
Si le CS a refusé toute augmentation, le syndic peut maintenir sa demande et l'assemblée peut suivre ou désavouer le CS.
Si il y accord CS / syndic pour 2,70 %, l'assemblée peut pareillement suivre ou désavouer.
Un copropriétaire peut lever le bras et annoncer qu'à son avis 2,70, c'est trop. Il peut même dire pourquoi. Il appartient au président de laisser le copropriétaire s'exprimer, de le couper s'il abuse de son temps de parole, de permettre un bref débat et d'éviter qu'il ne tourne en discussion stérile.
On vote et on compte les voix.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 00:37:21
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c'est aussi le travers car implicitement cela veut dire que le pdt de l' AG est aussi le pdt du CS, donc on a tjs les 2-3 voire 4 personnes qui "dirigent" tout !!!
et ces pré-AG, qui ne sont d'aucune valeur, peuvent faire avancer les choses et ouvrir les zieux sur les compétences de ces personnes et de découvrir d'autres copropriétaires et de voir des retournements de situation devant le syndic
c'est l'AG qui décide mais quand on entend qu'on est là pour voter sans qu'aucun débat soit possible sur les pb de fond, on se demande ce qu'il faut faire
et pour ceux qui ne connaissent pas dans notre copro innovation cette année , 2 oiu 3 personnes ne voulant pas être au CS (peur des responsabilités après de grosses irrégularités renouvelées font leur propre réunion (avec le syndic dans un 1er temps), et font signer des copros et après disent "il a été décidé" de ..... et on vous explique qu'une enveloppe de travaux a été votée et qu'ils ont droit de faire ce qu'ils veulent
ne dites pas que cela n'existe pas c'est ce que nous vivons et bien entendiu pour le reste c'est le CS qui décide
on a beau être 2 oiu 3 à leur expliquer que la copro ce n'est pas comme cela que cela se passe, ils n'en ont rien à faire ...
donc oui je pense qu'am92 a raison de vouloir se faire appuyer par une association ARC, Adil, Fedecco, CNL etc
mais on peut aussi avoir des surprises avec certains tribunaux ...
il serait interessant un jour d'avoir un juge qui écrive sur la copro |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 04:36:49
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Les remarques d'océan sont tout à fait exactes. Beaucoup de syndics voudraient que la copropriété soit une "démocratie représentative" où le peuple des copropriétaires élit ses représentants, tout comme à l'échelle du pays, le peuple élit les siens aux différents niveaux. C'est vrai que, même pour un "bon" syndic, il est beaucoup plus facile de travailler comme ça. Tous les circuits sont plus courts, les décisions sont plus rapidement prises. Pour les "mauvais" syndics, c'est vraiment la panacée. Le travail est déjà plus facile, comme pour les autres, et en plus, il leur suffit de travailler un peu les relations avec cette minorité pour obtenir ce qu'ils veulent. Certains de ces "mauvais syndics" vont même jusqu'à payer des repas au CS aux frais de la copropriété, pour les dédommager de leur temps consacré "bénévolement" à l'intérêt collectif. Il peut également y avoir d'autres avantages sous des formes diverses, mais toujours sur le dos des autres copropriétaires. Difficile pour un CS qui bénéficie de ces largesses (avec l'argent des autres) du syndic, de s'opposer à une augmentation de ses honoraires, de discuter un contrat rempli de clauses abusives, de vérifier les comptes avec l'impartialité nécessaire.
Pour tous les syndics, bon ou mauvais, la "démocratie représentative" en copropriété serait une excellente chose. Mais la loi ne consacre pas du tout ce type de démocratie. En copropriété, c'est la "démocratie directe". Les règles sont faites ou modifiées par l'AG et il n'y a pas de représentants de l'AG pour décider à sa place.
Il y a donc une tentation évidente des syndics, qui sont l'exécutif de la copropriété, de considérer les seuls autres élus de la copropriété (le CS) comme les représentants de celle-ci, seuls habilités, à part le syndic lui-même, à parler en son nom et à prendre des décisions à sa place.
Cette grave dérive est latente et sournoise. On ne cesse de répéter aux copropriétaires de s'adresser au CS. Si vous voulez que le syndic vous écouté, adressez-vous donc au CS. Si les copropriétaires ne réagissent pas, la situation va s'imposer de fait et le rôle du copropriétaire lambda sera de voter (que dis-je, pas de voter, mais de lever la main, le sens du lever de main, ce qui constitue un vote, devant être laissé à l'appréciation du syndic) et surtout de payer. |
Edité par - LD47 le 26 juil. 2006 04:56:09 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 08:49:05
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LD 47 Quelle modification proposez-vous ?
soit législative ou règlementaire ?
soit de simple comportement ? du syndic ? du CS ? des copropriétaires ?
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