Citation :

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Initialement entré par wroomsi
les problèmes que vous évoquez sont d'ordre essentiellement civil (empiètement, égout de toit, ...). Préparez donc tout ce qu'il faut pour montrer civilement la gêne

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Citation :

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Initialement posté par Laurent CAMPEDEL

Lorsque l'on construit en limite de propriété, il existe évidemment des libertés et des restrictions.

D'abord, il faut établir si vous avez le droit de construire en limite de propriété.

• par rapport au droit public, vous le saurez
  • en consultant en mairie les règles locales d'urbanisme (et/ou en lisant le réglement de lotissement si c'est le cas).
    Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent.
    
  • en appliquant l'article R111-18 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
    Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.


• par rapport au droit privé.
  
  • Ici, une seule chose est à vérifier : que votre voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété batie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison.
  • A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
    A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelques fois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler à ce sujet n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
    Toutes constructions érigées au mépris des règles locales, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc.
  • Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue ou le soleil. Sachez que ces arguments, à la totale appréciation du juge, sont très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus important du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge renvoi dos à dos les parties.

Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce que vous pouvez construire.

• D'un point de vue urbanistique
  • D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
    
    • Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.
    
    
    • Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
  • Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
    Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...
  
  
  • Enfin, il y a une subtilité à connaître.
    Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanismeune règle édicte qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Le schéma suivant précise la chose.
    
    
    
    Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
    L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
    L'angle peut bien sur être obtus.
    
    NB:si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a peut-être une possibilité. Vous devez pouvoir construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisement long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite.
    Mais ce mur, s'il n'est pas suffisement incorporé à l'architecture global du projet, peut alors être assimilé à un mur de clôture, et donc être soumis aux règles afférentes (POS, PLU, lotissement, etc.). Ces règles, en limitant la hauteur des murs de clôtures, rend alors "inefficace" la tentative. Cependant, si rien n'est précisé dans les règles locales, c'est l'article 663 du code civil qui s'applique. Lisez le bien et surtout le terme "minimum"...
    
    Mais il y a plus subtil encore.
    Cette même règle a un autre effet très souvent oublié des services instructeurs : elle s'applique aussi aux toîtures !
    Pour vous en convaincre, voici le même schéma, mais simplement retourné à 180°. On alors non plus une vue en plan, mais une coupe de la construction.
    
    
    
    Cette règle interdit donc aussi de construire une pente de toît allant vers son voisin. Sauf à utiliser la même astuce que proposée plus haut, à savoir mener le mur construit en limite plus haut que le bas du toît. Sa hauteur devra être suffisante pour que le toît visible depuis derrière ce mur soit à plus de Xm de la limite (et ici, on ne craint pas qu'il soit assimilé à un mur de clôture).
    
  
  
  
  


• D'une point de vue civil.
  


• Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bati en limite.
  Sachez que ces jours ne vous procurent pas une servitude sur votre voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
  La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créées pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériaux de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing.
• Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si les règles locales d'urbanisme permettent de penter un toît vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir les eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un cheneau. Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.

NB:n'hésitez pas à me signaler les coquilles et autres fautes...

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Initialement posté par fernand12
Bonjour,

Dans les échanges suivant ce brillant exposé, quelqu'un a conclu sans être démenti qu'on ne pouvait donc accoler une construction contre une palissade (je présume mitoyenne). Ai-je bien compris ? et pour une clôture privative ? si on veut empêcher une construction, suffit-il de rendre mitoyen un mur de clôture ?
j'ai du mal comprendre. cela parait étrange.
Merci de votre réponse svp.

Fernand12

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Initialement posté par grosmorne

Bonjour. je collectionne les difficultés de mitoyenneté avec un de mes voisins. (Vous m'avez déjà bien dépanné, dans cette rubrique, au regard de certaines de ses prétentions). Il a implanté son mur pignon en limite séparative comme le prévoit le lotisement. Pour celà il avait enlevé la clôture mitoyenne avec notre accord sous réserve de refermer de par et d'autre des extrémités de son mur une fois celui-ci enduit. Hier, les enduiseurs en faisant leurs métrés définitifs pour être payés, s'aperçoivent que le mur s'écartait de la limitepour atteindre 10cm au point le plus éloigné (là où la clôture doit reprendre). Voici une photo explicative.


Question: comment ce voisin va t'il pouvoir remettre la clôture mitoyenne en place sans que celà ne pose un problème de distance? Déjà qu'il nous dit que nous devrons faire attention à son enduit, que nos plantes ne viennent pas toucher le mur (elles sont implantées à plus de 0,70m de la limite)etc...Comme si nous étions des enfants. Au regard de l'urbanisme cette implantation n'est pas conforme mais c'est son problème. Nous ce qui nous préoccupe c'est qu'il referme sans que nous ayons un problème de terrain du fait de l'erreur de ses maçons. Merci.

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Initialement posté par fernand12

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Initialement entré par wroomsi
les problèmes que vous évoquez sont d'ordre essentiellement civil (empiètement, égout de toit, ...). Préparez donc tout ce qu'il faut pour montrer civilement la gêne

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Je ne comprends pas EMMANUEL, par civil tu veux dire " contentieux civil lié à la contestation d'un droit réel" ?
Il n'y a pas d'empiètement mais une DT qui n'a été déposée qu'en son nom propre au lieu des 2 et notre courrier d'accord pour une palissade mitoyenne enlevé du dossier , la palissade est bien en limite....Nous avons heureusement fait signer un reçu pour les chèques des factures que nous lui avons remboursées, il s'agit d'escroquerie en quelque sorte....nous lui avons demandé et la Mairie aussi de refaire une DT rectificative dont nous avons rempli la partie nous concernant et qu'il devait compléter et il ne le fait pas...
Par contre son appenti enfreint les règles d'urbanisme car il ne pouvait pas le construire en limite car cette limite est occupée par cette palissade....et son appenti est à 10 ou 20 cm donc....il n'aurait jamais du obtenir de DT
On voulait laisser courir s'il modifiait la couverture en imitation tôle marron et les gouttières ...mais là vu son attitude....

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Initialement posté par grosmorne

Bonjour. les difficultés avec mon voisin s'amoncellent, je n'ai jamais vu ça. Il vient de terminer ses travaux de construction en limite par une étanchéité réalisée au pied de son mur, sur 30cm chez nous avec notre accord et le dit mur est enduit. Il doit remettre en l'état par réparation des dégâts sur les plantes et refermer à l'identique la clôture de par et d'autre de son mur. (voir mon message du 17.04). Nous avons établi une convention très précise qui fixe ses devoirs et qui s'achève Mardi soir 22. Or, il vient de nous apprendre qu'il ne pourra respecter ce délai, faute de temps disponible (pourtant il vient de passer plusieurs jours à faire sa clôture sur d'autres limites)et du retard de passage d'un couvreur. La convention n'en fait nul état.Depuis le début de son chantier, nous lui avons accordé trois autorisations écrites de passage, jamais respectées au niveau des délais; nous avons accepté que la clôture demeure ouverte pendant plusieurs mois et avons du faire nous mêmes la police pour des passages non autorisés d'artisans qui trouvaient que c'était plus rapide et maintenant à nouveau il ne tient pas ses engagements.
Je lui ai dit qu'à partir du 23.il ne disposera d'aucun droit de passage. Mais devant une telle mauvaise foi et la négation même du respect des autres, suis-je en droit de lui dire que s'il ne respecte pas cette dernière convention, je demande la remise en l'état du terrain y compris l'enlèvement de son étanchéité qui est chez nous? Si l'affaire s'envenime nous ferons passer un huissier pour un constat et suite à donner. Mais la menace de l'enlèvement de l'étanchéité (qui consiste en un matériau souple collé sur la base de la clôture et qui remonte sur son mur avec un solin pour faire la jonction avec l'enduit)peut le faire revenir à de meilleurs sentiments, la question est: ai-je le droit de formuler légalement cette précision? merci.

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Initialement posté par grosmorne

Dans la convention il n'y a pas de condition d'annulation, c'est exact. Toutefois je pars du postulat que si ce monsieur ne respecte pas ses obligations, nous n'avons pas nous à accepter ses travaux sur l'emprise de notre terrain. Soit il exécute sa part de la convention soit tout est annulé. Le clash vient d'arriver tout à l'heure, c'est nous qui passons pour des gèneurs et ce couple le crie haut et fort sans doute pour nous impressionner. Nous avons cru qu'en montrant notre bonne volonté les problèmes s'évacueraient, au contraire, je crains que ces personnes aient pris ceci pour de la faiblesse.

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Initialement posté par Emmanuel WORMSER

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Initialement posté par fernand12
Bonjour,

Dans les échanges suivant ce brillant exposé, quelqu'un a conclu sans être démenti qu'on ne pouvait donc accoler une construction contre une palissade (je présume mitoyenne). Ai-je bien compris ? et pour une clôture privative ? si on veut empêcher une construction, suffit-il de rendre mitoyen un mur de clôture ?
j'ai du mal comprendre. cela parait étrange.
Merci de votre réponse svp.

Fernand12

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non : cet exposé montre (mais il n' a malheureusement pas été confirmé par une décision du juge alors que je suis convaincu que Laurent a raison) que l'on ne peut pas mettre un toit en pente vers le voisin quand la règle d'urbanisme impose un choix entre construction en limite et construction à X-m.

le juge a déjà indiqué qu'une construction contre un mur mitoyen, sans démolition dudit mur, respectait la règle de construction en limite même si la limite de propriété réelle est située au milieu du mur, donc à 10 cm. de la construction... mais le juge n'avait pas été interrogé sur la question de la pente du toit.

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Initialement posté par fernand12
A votre avis, cette réponse du juge n'est-elle pas contestable dans la mesure où selon le code civil un mur mitoyen n'appartient pas à chaque propriétaire jusqu'à son milieu, mais pour son intégralité à chaque propriétaire à hauteur de 50 % de la propriété (et non de 50 % du mur), donc il n'y a pas de limite de propriété au milieu du mur ?
merci de votre avis
fernand12

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Initialement posté par Emmanuel WORMSER

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Initialement posté par fernand12
A votre avis, cette réponse du juge n'est-elle pas contestable dans la mesure où selon le code civil un mur mitoyen n'appartient pas à chaque propriétaire jusqu'à son milieu, mais pour son intégralité à chaque propriétaire à hauteur de 50 % de la propriété (et non de 50 % du mur), donc il n'y a pas de limite de propriété au milieu du mur ?
merci de votre avis
fernand12

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le juge appréciait ici le respect d'une règle administrative d'urbanisme, fondée sur des motifs de salubrité notamment car visant à interdire la création d'espaces insalubres entre deux constructions.

il ne se fonde donc pas sur la valeur civile de la limite mais sur le motif de la règle d'urbanisme et conclut donc normalement que la règle d'urbanisme est respectée.

contestable peut-être.
contesté : pas à ma connaissance.

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Initialement posté par grosmorne

Bonjour. Les difficultés se poursuivent avec mon voisin irracible. la dernière autorisation de passage (il y en a six au cours des sept derniers mois) s'est terminée hier soir. Il s'agissait d'autoriser le passage pour enduire son mur pignon de 24m de long réalisé sur limite comme l'autorise le réglement du lotisement.
Le problème est que ce monsieur a enlevé la clôture mitoyenne. Devant son insistance, nous lui avons donné notre accord sous réserves de refermer la clôture restante au droit des deux parties de son mur. Ceci a été reconduit dans la convention de passage qui stipulait que ces travaux devaient être achevés dans le délai de la convention. Le mur a été enduit, mais la clôture non refermée. Lorsque nous lui avons fait remarqué, nus avons reçu de lui et de sacompagne des insultes et des commentaires du genre "vous les retraités vous n'avez que ça à faire embêter le monde" je suis poli;aucune des conventions précédentes n'a été respectées par ce monsieuret depuis 7 mois notre terrain est ouvert.
Maintenant ce sont des couvreurs qui se présentent pour passer sur notre terrain pour terminer leur travaux et sans qu'une autorisation n'est été demandée. Que me conseillez vous de faire?

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Initialement posté par grosmorne

Merci. le mot paillasson est dur mais il donne l'image exacte que nous ressentons maintenant après avoir été trop conciliants à en paraître faibles, ce qui n'est pas dans notre caractère. Passage interdit sans autorisation demandée et écrite passée devant notaire avec dans le contenu le préalable du respect de la précédente convention et des conséquences si non suivi.

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