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Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé contradictoirement par les parties et joint au contrat. Pourtant, ne précisant pas que son absence invalide le bail, elle ne le rend pas réellement obligatoire et prévoit même l'éventualité de son absence.

En cas d'absence d'état des lieux, certaines règles s'imposent et sont différentes selon qu'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie du locataire.


1- L'état des lieux d'entrée du locataire

Dans le cas de l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable : il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.

Il existe deux possibilités d'écarter cette présomption de bon état :
le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies ou témoignages qui seront soumis à l'appréciation du juge

le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n'ait donné suite). Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage et de réparation.


2- L'état des lieux de sortie du locataire

L'hypothèse où l'état des lieux n'est pas dressé au moment du départ du locataire sera cette fois préjudiciable au propriétaire, car il ne pourra pas établir l'état du logement et aura toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.
Textes de référence
article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
article 1731 du code civil

Dernière mise à jour : Juillet 2006

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Que puis-je faire contre ma proprietaire?

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