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asi77
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911 réponses |
 Posté - 06 sept. 2006 : 12:28:58
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Bonjour,
Je reprécise :
Je déconseille l'achat immo pour les primo accédants (pour leur résidence principale) ayant :
- comme projet immo de rester moins de 10 ans
- des durées de prêt 25-30 ans
- comme endettement 25-30%
- comme projet l'achat d'un bien temporaire (pour acheter + grand)
- un achat au prix du marché
Je rappelle que :
- Un prêt sur 25 ans (taux 4,1%) (avec apport 10%) et revente dans 7 ans, vous serez PERDANT par rapport à une location de même durée ... en supposant que vous revendiez au même prix !
- Un prêt sur 30 ans (taux 4,3%) (avec apport 10%) et revente dans 10 ans, vous serez PERDANT par rapport à une location de même durée ... en supposant que vous revendiez au même prix !
Vu le contexte économique en France et US, le retournement du marhé immobilier est en cours ...
Une baisse conséquente est attendue par TOUS les économistes.
Si vous achetez maintenant dans les conditions pré-citées ... vous risquez de plus pouvoir revendre !
A bon entendeur ...
PS : je suis dispo pour en discuter.
asi77
Pour mémoire :
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
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Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 19:38:29 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 13:38:19
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TRès beau tout çà asi77, mais vos similations ne semblent pas intégrer la diversité des biens liée notamment à leur localisation.
POur ce qui concerne les économistes , leur parole ne sont pas de type "biblique" et rien ne vous dit que dans beaucoup d'endroits un +20% sur 5ans n'est pas du tout aberrant. Ce qui n'exclut pas des variations +/- dans d'autres endroits disons plus spéculatifs.
Vos tableaux sont intéressants mais ils trouvent leur limite assez rapidement et tout acheteur/investisseur doit pouvoir intègrer d'autres données (l'immobilier c'est du sur-mesure).
Perso je suis content de ne pas avoir écouté les Cassandres dans votre genre, c'était en 2004.
bp |
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mitjayo
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315 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 13:57:28
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Asi77...
Je me demande si par hasard, vous n'etes pas un disque rayé...
Vous repétez inlassablement la même chose...
A la longue on est en droit de s'interroger sur l'objectivité de vos postes, certes intéressants... |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 14:55:47
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mitjayo
Ce ne sont plus des rayures , ce sont des tranchées gravées dans le disque ! (Faut dire qu'en 5ans , çà a eu le temps de creuser).
PLus sérieusement, je crois que toiut a été dit sur le sujet. Inutile de redémarrer un topic là-dessus.
bp |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:32:17
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Citation :
Initialement entré par mitjayo
Asi77...
Je me demande si par hasard, vous n'etes pas un disque rayé...
--> oui !
Citation :
Vous repétez inlassablement la même chose...
--> non !
Citation :
A la longue on est en droit de s'interroger sur l'objectivité de vos postes, certes intéressants...
--> L'objectif de mes posts est simple : INFORMER ! Nous sommes dans une société de non-dit (et notamment sur le marché immo).
Rappelez vous ceci :
En immobilier comme en bourse : il y a des gagnants et il y a des perdants.
Lorsque le marché monte (bourse ou immo) ... tous les acheteurs sont des gagnants ... où tout du moins ont le sentiment de l'être !
Lorsque le marché se retourne (bourse ou immo), les perdants sont TOUJOURS ceux qui ont acheté au plus haut.
Les questions que vous allez me poser :
1) "mais, si cela se trouve on n'a pas atteint le sommet !"
2) "mais, si cela se trouve les prix vont continuer encore à monter pendant plusieurs années !"
3) "mais, si cela se trouve les prix vont simplement se stabiliser !"
Pour la 1ère question : est ce important de savoir si c'est 2005, 2006 ou 2007 ... dans un marché qui se retourne. La vraie question (à mon sens) est plutot de dire ... "Si je revends dans x années, serais je perdant ?". Dans TOUS les cas, un actif (bourse ou immo) totalement surévalué (comme c'est le cas) a TOUJOURS une phase de BAISSE.
Pour la 2ème question : nous assistons à un ralentissement des prix (voir des baisses dans certaines régions). Pourquoi ? Tout simplement par ce que le ménage ne peuvent plus suivre ! C'est la solvabilité des ménages (non extensibles) qui va caper à la hausse les prix de l'immo. Dans un contexte de taux en hausse, ce "capage" va être assez net !
Pour la 3ème question : c'est le mythe de la stabilité ou de l'atterissage en douceur !
Il y aura certainement une stabilité des prix pendant qq mois / 6 mois / 1 an ... Mais il n'existe AUCUN cycle immo ayant fait +120% sans baisse CONSEQUENTE. Pour preuve j'avais fait un post sur ce sujet sur un autre forum : http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?symbole=immobilier&id_message=346304093
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 15:57:00 |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:33:31
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bprudhon, vous êtes primo accédants avec les conditions pré-citées ?
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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lilyslayer
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:49:16
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Bonjour,
J'ai besoin d'un petit conseil :
Je suis primo accédante. J'envisage un prêt sur 15 ans pour un appartement de 80m2 bien situé et dont je fais baisser le prix (cause travaux).
Je pense qu'il a du potentiel par rapport à la ville, au fait que la résidence gagne en standing (suite à travaux) et à la proximité du RER.
Qu'en pensez vous?
Est-ce quand même trop risqué?
Autre point : j'ai droit au prêt à taux 0 cette année mais après je dépasserai le plafond. Ca fait 20 000 euros en plus.
Dois-je acheter maintenant ou attendre encore? Si ou combien de temps (je ne peux plus voire mon F2 en peinture)?
Merci par avance! |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:59:42
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Suivez les conseils du devin asi77 : N'ECHETEZ SURTOUT PAS! Attendez plutôt 10ans encore quand le quartier aura pris 10% de plus et restez locataire pendant ce temps.
PLus sérieusement , vous pourvez vous documentez utilement :
"34. Faut-il encore investir dans l'immobilier ?
Alors que les prix de l'immobilier continuent de grimper et que les taux
d'intérêt pourraient remonter, la fièvre acheteuse qui a saisi les Français
ne semble pas près de s'apaiser.
48. Les bonnes questions à se poser avant l'achat
52. Nouveaux ménages, nouveaux besoins immobiliers"
(Source : Les Enjeux-LesEchos de ce mois-ci)
Vous avez fait baisser un peu le prix, vous en avez marre de voir votre F2, le quartier a de l'avenir, la copro est entretenue, vous avez droit au taux 0 : eh bien , foncez! Et surtout n'écoutez pas les Cassandres genre radoteur comme asi77.
Si vous pouvez le faire aujourd'hui , faites-le et dans 15ans vous serez dazns une situation toujours plus enviable qu'un locataire.
bp |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 16:51:43
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lilyslayer,
Avec un prêt sur 15 ans, vous allez amortir beaucoup plus rapidement tous les frais liés à l'achat (notaire, agence ...) que sur 25 ans.
---> Vous prenez nécessairement moins de risque en cas de baisse.
D'autre part, vous prenez un bien déjà suffisamment grand ... pour voir venir.
Autre point : en prenant un prêt à taux zéro, vous avez des conditions TRES restrictive si vous deviez louer votre bien (cf post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41074 ). A ne pas négliger !
Ma question : est-ce un bien temporaire ... pour acheter plus grand dans x années ?
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 16:56:40 |
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lilyslayer
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:02:50
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Et bien pour être honnête, c'est faute de pouvoir acheter une maison...
Je ne pense pas que l'on reste pendant la durée totale du prêt mais on va quand même tabler sur 7/8 ans.
Pour le prêt à taux 0, peut-on le rembourser intégralement en cas de vente?
En tout cas, merci pour les conseils parce que là on est en plein brouillard. Si je crois le nouvel obs et les Echos, on peut encore acheter mais c'est pas eux qui vont se retrouver comme des couillons dans 5 ans... |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:17:58
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Si vous pouvez le faire aujourd'hui , faites-le et dans 15ans vous serez dans une situation toujours plus enviable qu'un locataire.
bp
L'erreur bprudhon est de comparer 15 ans en étant locataire ou 15 ans propriétaire !
Je n'ai JAMAIS dit qu'il ne fallait pas acheter. Je dis simplement que le contexte actuel (ralentissement/retournement) doit amener les acheteurs actuels a bien réfléchir sur leur projet.
Si l'on envisage l'achat d'une maison ou d'un appart suffisamment grand ne nécessitant pas un achat temporaire ... le risque est quasi nul (sous réserve : non mutation, non divorce, non surrendettement) ... vu que l'on ne vendra - a priori - pas !
Dans un contexte "normal" (prix non surévalué) l'achat est toujours gagnant sur une durée moyenne (j'entends par rapport à une location).
Aujourd'hui, il s'agit d'un contexte "anormal", l'achat sera gagnant sur de très longue durée.
asi77
Citation :
Initialement entré par bprudhon
TRès beau tout çà asi77, mais vos similations ne semblent pas intégrer la diversité des biens liée notamment à leur localisation.
... un marché "en baisse" touche indifférent les quartiers : la preuve (lire la colonne 91-98) : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 17:23:13 |
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mitjayo
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315 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:25:46
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Asi77 et Monsieur Proudhon,
Je viens de lire avec intérêt l'article paru dans le mensuel des echos.
Au final, bien que l'article semble fort complet, il fait tres fouilli et vague.
je n'ai eu qu'une seule impression au final : incertain.
En effet, ils me semblent trop prudent pour annoncer une eventuelle hausse, et ils le sont tout autant pour annoncer pour annoncer une baisse.
Bref, j'ai le sentiment mitigé qu'ils ont ecrit pour pas grand chose et qu'ils n'ont fait qu'empiler les hypotheses sans parler de l'ordre croissant d'importance...
J'aurais tant aimé avoir leur avis pour l'avenir, car la ils se basent sur "aujourd'hui". Or aujourd'hui tout le monde le sait "les prix sont historiquement élevés, mais les taux sont bas, mais risquent de remonter"
D'ailleurs la reponse a lilyslayer est plus que flou : on dirait "oui mais non" car X et Y argument...
Ce qui est fort probable c'est que tout devrait se jouer en 2007, soit dans 4 mois ! Alors je ne sais pas du tout quoi lui repondre ! peut etre attendre 2007 pour voir un horizon s'eclaircir ?
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Edité par - mitjayo le 06 sept. 2006 17:28:29 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:42:17
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Citation :
Initialement entré par lilyslayer
Pour le prêt à taux 0, peut-on le rembourser intégralement en cas de vente?
Il est tout à fait possible de le rembourser ... mais vous pouvez aussi le reporter sur le prochain achat.
Mais attention pour pouvoir revendre, il faut que le capital restant dû la banque (voir le tableau d'amortissement) soit inférieur au prix de vente dans 7 ans.
A noter que dans un marché en baisse, le bien du bien futur aura lui aussi baissé (peut être
dans les mêmes proportions)...
En clair, s'il y avait moins value sur le bien ... il est important de ne pas en "Negative Equity" (capital restant dû la banque supérieur au prix de vente dans x ans.)
Il est important de noter que même si vous faisiez une moins-value en vendant dans 7 ans, il sera certainement + intéressant de racheter un bien plus grand (car il sera beaucoup moins cher) ... encore faut il ne pas être en "Negative Equity".
En espérant être à peu près clair.
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 18:02:15 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 19:26:32
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Pour mémoire quelques avis d'économistes à propos du marché immobilier :
- Daniel Cohen :
économiste français, professeur d'économie à l'École normale supérieure et à Paris I et à l'École d'économie de Paris.
Citation :
"Un krach est nécessaire"
( http://www.explorimmo.com/guidprat/gpstat/prix_marche_immobilier.shtml )
- Jean Pierre Petit :
chef économiste de Exane BNP Paribas.
Citation :
"En achetant aujourd'hui, un particulier doit être conscient que la valeur réelle de son bien pourrait être dans 10 ans de seulement 50 à 60 % de sa valeur actuelle."
( http://img147.imageshack.us/my.php?image=entretienjpp7ms.jpg )
- Marc Touati :
chef économiste de Natexis Banques Populaires
Citation :
"Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant."
( http://www.dossiersdunet.com/article634.html)
Bonne lecture (liens aussi à lire !)
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 06 sept. 2006 19:43:01 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 08:39:17
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"Au final, bien que l'article semble fort complet, il fait tres fouilli et vague.
je n'ai eu qu'une seule impression au final : incertain.
En effet, ils me semblent trop prudent pour annoncer une eventuelle hausse, et ils le sont tout autant pour annoncer pour annoncer une baisse.
Bref, j'ai le sentiment mitigé qu'ils ont ecrit pour pas grand chose et qu'ils n'ont fait qu'empiler les hypotheses sans parler de l'ordre croissant d'importance..."
Les journalistes des "Echos" ne sont pas des Mme Irma. Ils ne savent pas plus lire dans l'avenir que vous et moi. Ils ont beau empiler des chiffres, bien malin celui qui saura dire ce qui se passera en 2007 ou 2009. Certains avaient prédi un krach/une baisse dès 2004 et 2005 (voire meme 2003), la suite vous connaîssez.
L'honnêteté est de dire que oui, ca peut baisser, oui ça peut monter mais qu'en réalité on en sait rien. Les Enjeux-LesEchos sont plus sérieux que les magazines style Capital, le Point par exemple et çà se voit dans leur édition de septembre.
POur l'achat immo chaque individu/famille doit faire son choix en fonction de sa situation perso, l'aspect financier est loin d'être le seul pris en compte. Il faut sortr des modèles, le marché immo n'est pas modélisable comme le temps qu'il va faire dans 6mois. Trouvez moi un météorologue qui vous dira le temps qu'il va faire dans 6mois!
Bonne continuation
bp |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 09:30:06
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Excellente conclusion de bp  que je salue au passage.
Citation :
Trouvez moi un météorologue qui vous dira le temps qu'il va faire dans 6mois!
et même la semaine prochaine !!! et pourtant ils sont tous archi-diplomés 
alors un conseil lilyslayer: Faites TRÈS attention aux contributeurs qui vous incitent avec tant de certitude à faire ceci ou cela! prenez ces avis avec le recul nécessaire ....
On peut dire tant de choses sous le couvert de l'anonymat .... et on peut faire dire tant de choses aux chiffres ... : rappelez-vous que les conseillers ne sont pas les payeurs !
bonne chance pour le futur. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 09:46:33
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Bonjour Joulia 
Ah les experts .. et soi-disant experts, spécialistes et autres qui soit connaîssent tout sur rien ou rien sur tout ! Le pire est quand ils s'improvisent Mme Irma.
Le climat comme le marché immo sont comme un éléphant qui serait étudié par une piétaille de spécialistes aveugles : l'un s'occupera d'un bout d'oreille, un autre d'un bout de patte, un autre d'un bout de queue , un 3è d'un bout de trompe. En conclusion de leurs observations le 1er dira c'est un hippo et il est assis, un autre dira non c'est un tapir et il est couché, le 3è dira c'est un rhino et il est debout ...
Allez c'était le moment "ironie" de la journée
Bonne continuation
bp |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 09:53:34
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Monsieur Proudhon,
Je suis bien d'accord avec vous que les journeaux n'annoncent pas vraiment l'avenir, mais d'un point de vue personnel je prefere encore l'article de capital, qui me semble plus complet avec les variations des prix par régions et villes (car avant de globaliser, l'immo a paris, ce n'est pas du tout la meme chose en province !) et moins phraseur que celui des echos...
Quant à lepoint...Il n'ont pas tant parlé d'immobilier ces derniers temps...Et ca reste néanmoins considéré comme un journal assez serieux non ?
Mais bon tout reste subjectif...
Lilyslayer devrait peut etre acheter ces trois journaux pour se faire un point de vue personnel (surtout capital pour voir les prix moyens. Si l'immo ne baisse pas tant, il ne monte pas tant, c'est pourquoi je préconnisais de prendre son temps...D'ailleurs je me retrouve dans sa situation (car j'hésite entre acheter ou louer aujourd'hui et attendre un peu, bien que j'ai un apport plus que conséquent et j'hesite entre placer cet apport dans un truc fiable bancaire et l'investir dans l'immo). Donc personnellement, je prefere attendre quelques mois pour y voir plus claire, surtout au niveau des taux d'interets. Il faut se dire qu'il ne sert a rien de se precipiter dans l'immo, car il ne s'agit pas de day trading (ca ne monte pas de 15% en une journée) et donc sur le moyen terme les prix varient peu
Peut etre que je me trompe.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 10:09:00
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Je suis tout à fait d'accord avec Joulia sur ce point :
Citation :
Initialement entré par Joulia
alors un conseil lilyslayer: Faites TRÈS attention aux contributeurs qui vous incitent avec tant de certitude à faire ceci ou cela! prenez ces avis avec le recul nécessaire ....
On peut dire tant de choses sous le couvert de l'anonymat .... et on peut faire dire tant de choses aux chiffres ... : rappelez-vous que les conseillers ne sont pas les payeurs !
Ne vous basez sur mon seul avis. Forgez vous VOTRE opinion sur ce sujet.
Bonne continuation.
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 07 sept. 2006 10:16:39 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 10:24:06
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Ah les experts .. et soi-disant experts, spécialistes et autres qui soit connaîssent tout sur rien ou rien sur tout ! Le pire est quand ils s'improvisent Mme Irma.
Attention : ne pas confondre prévision (science inexacte) et calcul d'amortissement d'un prêt immobilier avec taux fixe !
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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lilyslayer
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 12:52:23
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Merci à tous pour vos conseils.
Je suis vraiment dans une situation génante. Ma raison me dit d'attendre un peu, histoire de ne pas foncer tête baisser dans un bourbier.
J'ai bien lu tous les articles des différents magazines cités, et malheureusement, ils ne peuvent pas grand chose pour nous. Reste plus, que l'Express de ce matin... je l'achète ce soir.
J'ai vu sur seloger.com se matin que les tarifs s'étaient stabilisés dans l'Essonne (chez moi).
L'appartement que j'ai vu a du potentiel, mais ce n'est pas un coup de coeur. En plus, je remarque que dans ma ville, certains appartements sont en vente depuis 4 mois sans résultat... et ceux qui se vendent voient leur prix sérieusement négocié. C'est tout ça qui me met la puce à l'oreille et qui me dit de me méfier...
Je pense que je vais continuer à prospecter et je ne foncerai que si j'ai un coup de foudre.
J'ai un loyer actuellement très bas (- de 600 euros) et donc je peux mettre pas mal d'argent de côté.
Prudence est mère de sûreté, mais si je trouve la perle, tant pis pour le prix... |
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Je déconseille l'achat immo pr les primo-accédants
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