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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 09 sept. 2006 : 01:30:12
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Ok, je crois avoir compris en explorant les liens indiqués que l'option du syndic bénévole est tout à fait accessible mais cela représente tout de même un minimum de travail (ouverture de compte, appel des fonds, demande de communication des archives, convocation de l'AG...) et surtout une responsabilité importante.
Il y a par contre une chose qui m'échappe: en présupposant que les copropriétaires soient unanimes quant au souhait de voter contre le syndic sortant mais qu'aucun d'entre nous ne souhaite assumer la charge de syndic bénévole, les syndics que nous avons consulté sont tous prêts à assurer les aspects matériels de la convocation de l'AG suivante qui les désignera comme nouveau syndic.
L'article 46 que vous citez, tel que modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995), prévoit qu'à "défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical".
A contrario, si aucun des copropriétaires n'exerce de requête en ce sens, le syndic sortant ne peut ni n'a aucun intérêt à le faire... Je ne vois pas non plus sur quelle base le syndic sortant intenterait une action pour obtenir des dommages et intérêts.
Dans ces conditions, le scénario proposé par l'un des cabinets consultés (scénario que j'évoquais dans mon premier post) n'est pas forcément inenvisageable... et les copropriétaires restent des râleurs spectateurs!!
Fais-je fausse route?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 09:18:16
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le copropriétaire qui introduit le référé pour la nomination de l'administrateur provisoire peut demander pour cette nomination le cabinet xxx ou monsieur y...(qui se trouve être le gérant dudit cabinet): cela dépend où est situé votre immeuble.
c'est tout à fait possible en province lorsque l'immeuble n'est pas situé dans une grande commune.
vous pouvez vous renseigner auprès de l'avocat que vous chargerez de déposer cette requete. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 09:39:53
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Durit, je vous cite :
Selon ce Cabinet, il s'agirait:
1) De se faire désigner Président de séance afin de veiller à ce que le budget soit débattu avant l'élection du syndic (apparemment, le PDT peut demander une inversion de l'ordre de l'examen des points à l'ordre du jour). Cela permet d'assurer la continuité de la copropriété (possibilité d'un appel de fonds...).
Pas de problème, tout en vérifiant la feuille de présence et la rédaction du procès verbal.
2) De voter contre le renouvellement du syndic. En l'espèce, nous n'avons pas de problème s'agissant de la majorité des tantièmes, nous frisons l'unanimité.
Pas de problème du moment que vous frisez l’unanimité.
3) Dès lors, dixit le Cabinet consulté, notre syndic considérera que sa mission de syndic s'arrête, nous fera ou non signer le PV (si ce n'est pas le cas, nous le ferons nous mêmes) et nous reconduira à la porte.
Pas de problème, surtout ne pas oublier de faire une photocopie du procès verbal et de la feuille de présence, à défaut prendre des photos.
4) Sur le trottoir, le conseil syndical signera un convocation à une nouvelle AG qui sera en réalité (pour les aspects matériels) convoquée par le Cabinet pressenti pour être notre futur syndic.
À partir du moment que vous avez révoqué votre syndic, le conseil syndical n’a pas plus ce pouvoir, vous n’avez pas d’autres choix que de saisir en référé le tribunal de Grande Instance.
Voyez ces liens :
Dans tous ces cas, il n'y a plus de syndic à qui demandé une assemblée pour nommer un nouveau syndic. L'article 8 du décret du 17 mars 1967 ne peut plus s'appliquer et on tombe dans l'application des articles 46 et 47 de ce même décret qui prévoient :
Dans le cas de " défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ", la nomination d'un syndic (pas forcément judiciaire) par " le président du tribunal de grande instance (…) sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical " ;
Dans tous les autres cas, la désignation d'un " administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé ".
Dans les deux cas, la mission première du syndic nommé par le tribunal ou de l'administrateur provisoire est de convoquer une assemblée pour faire nommer un nouveau syndic, mais aucun délai maximum n'est fixé pour y procéder…
Il est normal que cette procédure ne soit pas du goût des copropriétaires en raison des délais nécessaires et du coût - à fonds perdus - de la parenthèse du syndic ou de l'administrateur nommé par le tribunal (l'expérience quasi générale est que ces syndics ou administrateurs en font vraiment le minimum et que la gestion de l'immeuble s'arrête presque totalement pendant cette parenthèse, ce qui en soi est un scandale malheureusement peu dénoncé…).
Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction ; en effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété un épée de Damoclès pendant au moins dix ans, tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic, puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif, chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !…
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=4
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGavant.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 12:25:08
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OUPS ...!!!. Faisons simple ...
Durit :
- vous (un petit groupe de copropriétaires) préparez l'AG : 1 candidat pdt de séance, un candidat secrétaire choisis parmi vous.( il est exclu qu'un candidat syndic 'prof' soit élu au bureau !!) Prévoir 2 "scrutateurs" chargé de procéder aux décomptes des voix durant les votes (prévoir papier et calculettes).
Tout ceci est prévu D.art.15.
- Le pdt de séance une fois élu doit impérativement se faire remettre la feuille de présence signée par les copropriétaires et mandataires à leur arrivée. Il faut l'exiger, c'est au pdt de séance de la détenir pour validation (D.art.14) Ne pas commencer l'AG sans avoir cette feuille.
- le pdt de séance prend l'ODJ dans le sens souhaité : 1/- élection du syndic.
- une fois le syndic provisore élu, vous décidez du reste, en particulier d'un budget prévisionnel même provisoire ! C'est impératif pour permettre au syndicat de fonctionner.
- Si l'AG a lieu dans les locaux du syndic il risque de vous expulser s'il n'est pas élu : prévoir une solution de replis afin de poursuivre l'AG qui se sera 'transportée'.
Pour la rédaction du PV c'est tout simple : vous (les scrutateurs, le pdt) notez le résultat précis des votes ... comme cela était rédigé dans le PV de l'AG de l'année dernière. Un candidat "syndic prof" vous dira comment faire.
Si Durit indiquait un mail on pourrait lui faire passer une doc toute simple là dessus ! 
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Edité par - gédehem le 09 sept. 2006 12:29:29 |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 16:22:07
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Merci pour l'ensemble de vos explications.
J'espérais une possibilité de sortie en nous en remettant, pour les aspects matériels, au candidat pressenti pour la reprise de syndic. C'eut été une solution rapide et économique à tous points de vue: pas d'investissement des copropriétaires en temps, en argent...
Mais carence du syndic n'est pas absence du syndic, effectivement le scenario proposé par le postulant au syndic ne tient pas, ou en tous cas n'est pas sécurisé juridiquement...
Nous allons prendre notre mal en patience, la situation n'est pas non plus alarmante (notamment si je compare à certaines dérives des syndic professionnels décrites dans le forum). Nous allons attendre l'année prochaine pour adresser une demande de mise à l'ordre du jour d'un changement de syndic.
Question néanmoins au sujet de cette dernière option: quand faut-il adresser cette demande?
En effet, s'il convient d'adresser une LRAR pour demander à ce que le changement de syndic soit porté à l'ODJ, cette LRAR doit être adressée avant que la convocation à l'AG ne soit envoyée par le syndic.
Quel est le signe annonciateur de cette convocation? La convocation du conseil syndical pour examiner les comptes?
Accessoirement, je suis preneur des documentations que vous évoquez... pour l'amour de l'art! J'ai révisé mon profil, mon mail est actif.
Merci encore! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 17:31:55
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le plus sur est le plus tôt.
vous pouvez donc l'envoyer en janvier |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 17:47:23
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Durit, il est évident que le ou les syndics qui vous ont donné des renseignements fantaisistes sont des charlatans de syndics : à fuir comme la peste !!!!
Notez aussi que syndic pas cher est obligatoirement un syndic qui ne fait pas grand chose : vous en connaissez beaucoup qui travaillent plus que ce pour quoi ils sont payés ???
L'important est de trouver le meilleur rapport qualité/prix, comme d'habitude !
Pour votre syndic actuel il faut comparer ses honoraires avec l'ancien : voir ce qui vous convient et ce qui ne va pas : c'est vous (le syndicat) le client, c'est vous qui décidez.
Le syndic propose, le syndicat dispose. L'AG devra dire ce sur quoi elle est d'accord et ce qu'elle refuse.
Si le syndic n'est pas content et démissionne en séance, ...vous sortez de la manche le syndic provisoire en réserve ! ..
Attention donc : lors de votre AG IL FAUT un candidat secrétaire de séance. A défaut, si le secrétaire-syndic démissionne en séance, il faut désigner un nouveau secrétaire (à prévoir, comme pour le syndic provisoire, au cas où ...).
Notez bien qu'une AG d'un syndicat est l'AG des copropriétaires, que la présence du syndic n'est pas nécessaire à la validité des décisions prises. Encore faut-il que les copropriétaires (en 1er lieu le CS) sachent comment se déroule une AG ..... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 18:00:07
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Citation :
Notez bien qu'une AG d'un syndicat est l'AG des copropriétaires, que la présence du syndic n'est pas nécessaire à la validité des décisions prises. Encore faut-il que les copropriétaires (en 1er lieu le CS) sachent comment se déroule une AG .....
Arf Gedehem, je vais vous donner mon pouvoir pour notre prochaine AG, peut être que mes copropriétaires vous écouterons un peu mieux que moi !! |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 19:33:02
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Pour Nefer, ma crainte est simplement que si nous adressons trop tôt dans l'année la demande d'inscrire à l'ODJ le changement de syndic, le syndic actuel n'accomplisse plus correctement sa mission de syndic puiqu'il sait alors qu'il ne sera pas reconduit.
Je m'interroge donc sur les moyens de le cueillir le plus tard possible.
Autre question, Gédehem, puisque vous évoquez à nouveau le syndic bénévole:
Si le syndic actuel démissionne en séance devant nos exigences lui paraissant démesurées, et si tous les copropriétaires sont présents ou représentés, rien ne nous empêche d'enrichir en cours d'AG l'ODJ de la question de changement de syndic.
Si les copropriétaires sont unanimes sur le choix d'un autre syndic, et que le PV fait régulièrement état de cette unanimité, personne ne sera susceptible d'invoquer l'irrégularité de cette question non mentionnée sur la convocation?
La transition peut alors se faire en une seule AG... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 00:04:12
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Durit : il vous faut apprendre très vite le B A BA des règles en copropriété.
Pour faire simple, le mandat d'un syndic est obligatoirement à durée déterminée, 1, 2 ou 3 ans, dans ce dernier cas de date à date.
C'est une sorte de "contrat à durée déterminée"....
A partir du moment où l'ODJ de l'AG comporte la question "Election du syndic .....", comme c'est le cas pour votre AG, c'est que le mandat précédent arrive à échéance et que l'AG est appelée à désigner son nouveau syndic (par renouvellement de l'ancien ou désignation d'un nouveau).
La question étant prévue, si l'AG décide de ne pas renouveler le sortant et décide aussitot de nommer un syndic provisoire pris parmi les copropriétaires, tout est conforme.
Si le sortant "démissionne" (en fait ne sollicite pas un nouveau mandat puisqu'il est en fin de mandat), l'AG peut désigner aussitot un syndic provisoire puisque la question "Election du syndic ...." est à l'ODJ...
Mais l'AG ne peut en aucun cas désigner un syndic "prof" étranger pour la bonne raison que son contrat n'était pas joint à la convocation !
Décret.art.11 "--Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
4°) - Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat."
Sauf dans de très petites copropriétés (et encore), on ne peut s'amuser à faire n'importe quoi sur ce point au risque d'être contesté ...
Restez-en au syndic provisoire. Sinon, discutez le contrat proposé par le sortant et surtout les honoraires, fixez lui une date échéance précise pour son mandat et préparez les choses pour l'an prochain, ce qui sera l'occasion de vous (et d'autres copropriétaires) mettre au courant, de vous former afin d'être efficace au sein du conseil syndical par exemple...
Sur ce point, que fait actuellement votre CS ???? Vous n'en parlez pas ! Il n'y en a pas ?
Et si vous voulez vous gérer vous même (gestion par les copropriétaires) ce qui n'a rien d'extraordinaire dans une copro de 25, voyez la forme "syndicat coopératif", plus appropriée lorsqu'il s'agit d'une 'autogestion' sur le long terme...
PS : merci de m'indiquer votre adresse Email (la liaison par votre profil (icone "envoyez un Email" ne fonctionne pas !) !!! |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2006 00:28:41 |
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