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 Sujet  |
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rob.ba
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 sept. 2006 : 23:24:41
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J'ai acquis le 20/11/1997 un studio situé dans une résidence étudiante, dans le cadre de la loi Perissol. J'ai signé à l'époque un "bail commercial de biens immobiliers nus" avec une societe pour 9 ans, lui louant le studio (loyer soumis à TVA). La société s'engageait en contrepartie à louer le studio à des étudiants, en offrant des prestations para hotelières. Ceci m'a permis d'obtenir une exonération de TVA sur le prix d'achat.
Aujourd'hui, je ne souhaite pas renouveler, car le loyer que me verse cette société est dérisoire.
Questions :
- y a-t-il tacite reconduction de ce genre de baux commerciaux à l'issue des 9 ans ?
- la société nous a fait une offre de renouvellement en mars 2006 à laquelle nous avons répondu non par courrier simple en juin, confirmé par recommandé AR en août. La société exige un exploit d'huissier pour résiliation (et non pas pour "non-renouvellement") et maintient son offre. Sommes-nous obligés de passer par un huissier et les délais légaux ont-ils été respectés ?
- en espérant que nous soyons dans les temps pour "résilier" ou "ne pas renouveler", la société peut-elle exiger une indemnité de résiliation ?
D'avance, merci pour votre aide.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 08:37:55
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Vérifiez d'abord que vous n'ayez pas à rembourser 11/20 de la TVA déduite du fait de l'arrêt de l'exploitation en para-hotelier; Si vous louez en nu ou en meublé vous-même, l'activité ne permettra plus la déduction de la TVA qu'il faudra rembourser.
Si la société vous a envoyé un courrier disant qu'elle a recu votre information et votre demande, j'ai du mal a comprendre pourquoi elle exige un exploit d'huissier.
Mais, je me répète, avez-vous envisagé toutes les conséquences de votre décision?
Autre conséquence par exemple, vous allez payer des frais de copropriété, savez vous a combien ils se montront?
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 sept. 2006 08:41:59 |
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rob.ba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 21:40:40
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Un grand merci d'avoir pris le temps de me répondre.
Je me suis préoccupé de la question de TVA. Heureusement, la Direction générale des impôts a indiqué que, dans mon cas, la première demande de permis de construire pour l'opération immobilière de la résidence ayant été faite avant le 1er janvier 1996, c'est seulement sur 10 ans que nous sommes tenus de facturer des loyers avec TVA, et de reverser cette TVA au fisc. Le problème que vous évoquez justement ne se pose que pour la 10ème année. J'ai rendez-vous mardi avec l'inpecteur des impôts pour étudier avec lui comment faire.
La question de l'exploit d'huissier n'est pas si surprenante car il semble que pour les baux commerciaux, un acte d'huissier soit nécessaire. Mais comme vous je suis surpris qu'on en vienne là pour cette activité qui n'est tout de même pas celle d'un magasin!
Concernant les frais de copropriété, il me semble que la situation ne va pas changer pour autant que je continuer à louer mon studio: comme maintenant je paierai les charges non récupérables, et l'étudiant paiera les charges récupérables.
Une question grave que nous nous posons est: si nous maintenons (par acte d'huissier) notre non renouvellement du bail commercial en invoquant le très grand écart entre le loyer que nous verse la société et ce que nous obtiendrions sur le marché dans des conditions équivalentes (en particulier garantie de loyer 12 mois sur 12), cette société peut-elle exiger une indemnité de dédommagement, et de quel montant?
Encore un grand merci de vous intéresser à mon problème. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 21:56:20
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| tous les actes concernant les baux commerciaux doivent se faire par acte extra judiciaire.....c'est à dire par huissier |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 07:41:04
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Voila une réponse claire....
Festina lente |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 10:50:50
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Bonjour
1/ Un bail commercial, qui fait l'objet ni d'un congé ou renouvellement, se poursuit par tacite reconduction au dela de la période de 9 ans pour une période indéterminée à laquelle il peut être mis fin à tout moment par un congé ou renouvellement du bail pour unenouvelle période de 9 ans (par voie d'huissier.
cela résulte de l'article 145-9 du code du commerce qui fixe également les modalités du congé:
"Article L145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
)
2/ Si votre locataire vous fait une demande de renouvellement (par voie d'huissier), vous devez répondre sous la même forme.Si vous n'avez pas refusé par voie d'huissier dans le délai imparti, vous avez accepté tacitement le renouvellement. Sur ce point je vous invite à relire l'article L145-10 du code du commerce que j'ai reproduit ci-après
Selon l'article Article L145-10 du code du commerce:
"A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Autreprécision de taille si vous n'êtes pas d'accord sur les prix:
"Article L145-11 du code du commerce
Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.
Comme souligné, précédemment, vous devez mesurer la portée de votre refus au renouvellement car vous pourriez être redevable d'une indmenité (cf articles ci-parès)
"Article L145-14 du code du commerce
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
"Article L145-17 du code du commerce
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20".
"Article L145-28
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56".
Citation :
Initialement entré par rob.ba
J'ai acquis le 20/11/1997 un studio situé dans une résidence étudiante, dans le cadre de la loi Perissol. J'ai signé à l'époque un "bail commercial de biens immobiliers nus" avec une societe pour 9 ans, lui louant le studio (loyer soumis à TVA). La société s'engageait en contrepartie à louer le studio à des étudiants, en offrant des prestations para hotelières. Ceci m'a permis d'obtenir une exonération de TVA sur le prix d'achat.
Aujourd'hui, je ne souhaite pas renouveler, car le loyer que me verse cette société est dérisoire.
Questions :
- y a-t-il tacite reconduction de ce genre de baux commerciaux à l'issue des 9 ans ?
- la société nous a fait une offre de renouvellement en mars 2006 à laquelle nous avons répondu non par courrier simple en juin, confirmé par recommandé AR en août. La société exige un exploit d'huissier pour résiliation (et non pas pour "non-renouvellement") et maintient son offre. Sommes-nous obligés de passer par un huissier et les délais légaux ont-ils été respectés ?
- en espérant que nous soyons dans les temps pour "résilier" ou "ne pas renouveler", la société peut-elle exiger une indemnité de résiliation ?
D'avance, merci pour votre aide.
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rob.ba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 19:22:32
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Un grand merci à cema pour cette longue réponse. Il y a matière à réflexion.
Ce que je ne saisis pas bien, c'est pourquoi le preneur, dans le cas général, ferait une demande de renouvellement, vu que le renouvellement se fait par tacite reconduction.
Dans notre cas, le preneur a demandé le renouvellement du bail commercial avec une modification de la date de départ, afin d'harmoniser la gestion de ses baux entre les divers propriétaires de studios. Il l'a fait par simple courrier RAR, ce qui n'a pas de valeur officielle d'après ce que vous expliquez. Pas plus que ma réponse par lettre RAR. Donc mon refus de renouvellement n'a pas de valeur. Dans ces conditions, et vu que l'indemnité d'éviction devrait être du montant du préjudice, donc du montant de ce que je croyais gagner, ne vaut-il pas mieux envisager une autre voie? celle d'une demande officielle d'augmentation du loyer, en laissant se faire tout seul le renouvellement de ce bail commercial, ou même en acceptant la proposition de notre locataire, avec le changement de date. Il semble qu'il y ait une procédure officielle pour cela.
Merci encore infiniment. |
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Non renouvellement d'un bail commercial
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