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 Sujet  |
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Garg
Contributeur actif
48 réponses |
 Posté - 11 sept. 2006 : 08:48:05
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Bonjour à tous,
Est-il nécessaire d'interroger l'Assemblée Générale annuelle des copropriétaires pour procéder au changement des polices d'assurance qui couvrent la copropriété ou le Conseil Syndical est-il en mesure de proposer au syndic ce changement ?
Je vous remercie de vos réponses. Bonne journée.
Garg.
GARG
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:18:34
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Bonjour Garg,
Il faut bien distinguer 2 étapes : la proposition et la décision.
Pour la proposition, l'initiative d'étudier une alternative au contrat existant peut être prise par le syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire. Si l'un de ces acteurs pense avoir trouvé une alternative intéréssante, alors c'est son droit de la proposer à l'assemblée générale sous la forme de l'inscription d'une question à l'ordre du jour.
Parmi les points importants, il convient de vérifier le RC sur la question des assurances, certains étant muets sur la question, d'autres plutôt précis.
Pour la décision, il y a un débat sur ce forum sur le fait qu'il soit absolument nécéssaire qu'un contrat "de dépense courante" soit validé par l'AG, puisqu'étant déjà encadré par le budget prévisionnel.
Personnellement, je ne vois toujours pas de règle indiscutable, mais le bon sens commande d'obtenir l'aval de l'AG pour un contrat d'assurance. Par contre, pour des contrats sans conséquence comme le curage des colonnes de vide-ordures... bof ?
Par contre, de façon certaine, ce n'est pas au CS de prendre une décision à ce sujet, son rôle n'étant que consultatif. C'est soit au syndic, dans les limites de son mandat (voir les termes du contrat, qui peut parfois prévoir une procédure pour la remise en concurence des prestataires), soit à l'AG en dernier ressort.
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Edité par - mfld le 11 sept. 2006 10:22:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:44:54
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La première qhose que doit faire un nouveau syndic lorsqu'il reprend un syndicat est de voir si l'immeuble (assurance de bien) et le syndicat (assurance de personne ou de responsabilité) sont bien assurés.
S'il constate un défaut d'assurance (ce qui arrive ), il doit y remédier dans l'heure qui suit sans demander l'avis de personne, sauf à téléphoner au président du CS ou à un autre membre pour l'informer.
Si c'est la modification d'une police en cours qui est envisagée, j'estime pour ma part qu'une décision de l'assemblée est nécessaire. Elle exige que soit jointe à la convocation une étude comparative des propositions avec la police en cours/ La comparaison doit porter avant tout sur les garanties fournies (réserve faite des franchises et exclusions) et accessoirement sur le montant de la prime.
Pour autant, s'agissant des souscriptions de contrats, il n'y a pas de controverse : la jurisprudence est constante pour dire que les contrats courants peuvent être souscrits par le syndic sans autorisation préalable de l'assemblée.
Cette décision n'est exigée que pour les contrats de longue durée et d'un type exceptionnel (par exemple un contrat d'exploitation de chauffage avec garantie totale d'une durée de 12 ans).
L'exception reconnue pour la souscription d'une police d'assurance tient au contenu du contrat. La solution est la même que pour l'embauche d'une concierge. Le syndic a le droit d'embaucher, mais l'assemblée seule peut déterminer les tâches exigées, et par voie de conséquence la classification de l'emploi, comme le nombre des postes.
La police d'assurance est un élément déterminant de la conservation du patrimoine des copropriétaires. C'est bien le moins qu'ils aient leur mot à dire. Plus juridiquement encore : l'acceptation des franchises est une renonciation à un droit et les copropriétaires seuls peuvent renoncer.
Enfin la souscription d'une police d'assurance par le syndic montre bien que le syndicat des copropriétaires est juridiquement transparent. Elle ne sauvegarde pas le patrimoine du syndicat, qui n'est propriétaire de rien, mais bien celui des copropriétaires.
Si l'immeuble brule alors qu'il est insuffisamment assuré, le syndicat s'en contremoque. Ce sont les copropriétaires qui trinquent.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:50:18
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| et n'oublions pas que si la police d'assuance de l'immeuble se trouve résilié par l'assureur à une date, qui se situe entre 2 AG ordinaires, le syndic devra bien rechercher un autre prestataire sans attendre l'AG.... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 16:04:05
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JPM,pouvez donner un ou plusieurs exemples de la jurisprudence constante que vous citée.
En effet ,en dehors de l'exemple cité par nefer, il est très difficile,pour ne pas dire impossible, de proposer (éventuellement) le changement d'un prestataire contrat et surtout montant à l'appui environ dix mois avant l'échéance d'un contrat.
exemple:
Assurance : en cas de majoration de la cotisation hors taxes,le sociétaire (copro)à le droit de résilier le contrat dans le mois où il en a eu connaissance.La résiliation intervient un mois
après la date d'envoi de la demande de résiliation c'est ce qui figure dans notre contrat (comme certainement,dans les autres) donc difficile d'anticiper cette augmentation de conjonture qui vient en plus de celle suivant indice prévue au contrat et surtout son montant.
Pour résilier il faut déjà avoir une autre proposition d'un autre assureur et pas de possibilité d'avoir l'accord de l'AG sauf à en faire une deuxième dans l'année.
En plus de l'assurance nous avons deux "décisions" à prendre avant le 30 septembre 2006 une pour le contrat (petit)maintenance extincteurs et une pour contrat maintenance ascenseur suivant l'arrêté de 18 novembre 2004 (exercice année civile - fin des 2 contrats 31 décembre 2006 -AG,comme chaque année, 1er quinzaine de mars )
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 17:36:16
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Ma jurisprudence constante est en faveur de la possibilité qu'a le syndic de sosucrire des contrats courants.
Elle s'appliquerait tout aussi bien à la souscription d'une police d'assurance. Je pense pour ma part qu'il est préférable de consulter l'assemblée et je pense notamment aux initiatives que prennent parfois les syndics dans ce domaine.
Quand il y au contraire grande presse pour le syndicat, et c'est le cas que vous signalez très justement, le syndic peut effectivement changer d'assureur mais il doit au moins en parler au CS.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 18:53:11
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JPM : "Ma jurisprudence constante ...."
CQFD avant d'aller plus loin ..... |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 21:03:31
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| Garg, qu'entendez vous par changement des polices d'assurances.... : changement d'assureur ou modification des garanties et, si le CS envisage de proposer ce changement, quelles sont ses raisons |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 00:04:25
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JPM dit simplement que la jurisprudence permet au syndic de souscrire librement les contrats d'entretien courants.
Il y a exception lorsque le contrat est d'une durée mettant en cause l'amoritssement d'un investissement (CA Paris 23 B 06/10/1995 Loyers et copropriété 1996 95). Il eut été plus simple de parler de la durée du contrat plutot que d'amortissement.
Pour les assurances la jurisprudence laisse au syndic la liberté d'assurer contre l'incendie mais exige une décision d'assemblée pour la couverture des autres risques. La jurisprudence est fortement décalée avec la pratique puisqu'on ne connait pratiquement plus que des multirisques.
Et on connait le cas récent du syndic ayant souscrit un contrat de recherche trimestrielle des termites avec la pleine approbation des juges 
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 01:16:17
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Citation :
Initialement entré par JPM
Et on connait le cas récent du syndic ayant souscrit un contrat de recherche trimestrielle des termites avec la pleine approbation des juges
Riche initiative qu'il a eu celui là
Mais il y a eu revirement, si je ne m'abuse, car ça ne concernait que les parties privatives lors de la vente d'un lot, alors que lui avait assuré les parties communes pour une somme modique a retenu la Cour de Cassation !!
VW |
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Polices d'assurance.
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