| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sylvie77
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 12 sept. 2006 : 14:57:25
|
bonjour,
en AG le semaine prochaine un des ordres du jour est:
"institution d'un fonds de provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5 du décret du 17 mars 1967)"
En cherchant sur ce site j'ai compris que la majorité absolue était requise pour enteriner ce projet, mais qui décide du montant , de la fréquence des versements, etc...parce que ce fonds est basé sur de l'hypothétique!!!
merci de vos reponses..
|
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 17:21:02
|
l'article 35-5° traite bien de cela mais il convient de reprendre le 6 ème alinéa de l'article 18 de la loi de 1965.
La décision des montants,de la fréquence,du placement appartient à l'AG;c'est effectivement de l'hypothétique mais qui peut être affiné par des estimations proche de la réalité.
Si vous voulez refaire dans x temps l'enrobé de vos circulations il est possible de faire faire un devis et de vous basez sur celui-ci |
Signaler un abus  |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 19:37:27
|
Bonjour
Je viens compléter le post de Sylvie.
voilà, j'ai acquis un appartement en 2004, les charges s'élevaient à 291 €.
Lors d'une AG en octobre 2005, une provision spéciale pour conservation et sauvegarde de l'immeuble a été votée pour un montant (exhorbitant) de 300 000 € appelée sur 3 ans (j'ai voté contre compte tenu du montant).
Cette provision a engendré une hausse de + de 240 % des appels de fonds (l'appel de cette provision se fait en même temps que l'appel des charges du budget prévisionnel). Ainsi, de 291 € en 2004 (juin) je passe à 1 007 € (au 1er janvier 2006) !
J'aimerais savoir s'il y a des montants limites pour ce type de provisions ? J'aimerais savoir s'il existe des recours ? Peut-on invoquer l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ? qui doit payer les frais d'hypothèque ?
La résidence compte 4 bâtiments de 53 appartements au total (12 appartements au bat A, 13 pour les bat. B et C et 15 pour le bat D).
La provision serait affectée à des travaux d'étanchéité des sols. Bien sur, ces éléments ne nous ont pas été communiqués lors de l'achat (nous sommes plusieurs nouveaux copropriétaires, à avoir voté contre et à ne pas avoir eu connaissance de ces importants travaux d'étanchéité au moment de l'achat).
Celle-ci doit (normalement) être versée sur un compte rémunéré. Mais au mois d'avril 2006, lors de l'AG, celui-ci n'était toujours pas ouvert.
Merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 20:30:54
|
300 K€ pour une copro de 53 lots principaux pour la provision pour travaux futurs non encore décidés. Vous êtes riches dans cette copropriété  !!!
Etes-vous sûr que cette provision est pour des travaux non encore décidés, ou pour des travaux déjà décidés en AG ?
Quand on fixe le montant de cette provision, on se base sur des devis ou des estimations des travaux envisagés et pour lesquels on provisionne...
Ces éléments objectifs ont-ils été présenté lors de votre AG pour justifier ce montant pharaonique ?
|
Edité par - mfld le 13 sept. 2006 20:36:56 |
| Signaler un abus |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:12:45
|
Bonjour Mfld
Non nous ne sommes pas riches dans cette copro !!!
et elle pèse sur le budget !
On nous a présenté une étude d'environ 473 K€ pour étanchéité des sols, menuiserie, serruerie, peinture (enfin diverses choses dont l'élément clé est l'étanchéité) mais aucun devis, aucun programme n'est encore arrêté : les appels se font tous les trimestres afin de constituer cette provision spéciale qui sera appelé sur 3 ans.
Mes appels complémentaires pour ma part sont de 684.94 € soit plus du double des charges trimestrielles !!!
C'est énorme, c'est vrai et c'est pour cela que je voudrais avoir vos avis |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:21:50
|
Mmm... de deux choses l'une : soit ces travaux sont justifiés pour ce montant, mais alors on aurait dû vous proposer l'alternative de l'emprunt collectif pour alléger les échéances, soit ces travaux ne sont pas justifiés. L'étude vous semblait-elle pertinente ?
Je vous avoue ne pas bien comprendre en quoi consiste vos travaux d'étanchéité des sols. L'étanchéité d'un façade, OK, un couvert étanche, OK, mais l'étanchéité des sols ? Quel est le désordre actuel qui motive cette opération ? Vous avez des remontées d'humidité par le sol ?
|
Edité par - mfld le 13 sept. 2006 23:23:38 |
| Signaler un abus |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:42:18
|
D'après ce que j'ai compris
dès l'origine l'étanchéité n'a pas été faite
les immeubles sont achevés depuis 1990
Les prix mentionnés dans l'étude sont gonflés
On ne nous a pas proposé l'emprunt collectif
et moi j'ai plus la sensation de travaux non justifiés
car il faudrait que l'AG choississe l'entrepreneur
a aujourd'hui on ne nous a présenté aucun devis
on a arrêté une somme de 60 000 € pour les 1er travaux (soit étanchéité) mais c'est tout ???
Pour ma part, j'ai la peinture du plafond du balcon complètement morte (c'est lié à un autre problème : un voisin qui nettoyait à grandes eaux son balcon. J'ai eu du mal à faire respecter le règlement de copro même en sollicitant le syndic !!) |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:58:16
|
" Bien sur, ces éléments ne nous ont pas été communiqués lors de l'achat (nous sommes plusieurs nouveaux copropriétaires, à avoir voté contre et à ne pas avoir eu connaissance de ces importants travaux d'étanchéité au moment de l'achat)."
Aucune obligation les travaux n'étant pas votés. Vous auriez peut-être trouvé des mentions de travaux à effectués (non votés) dans les comptes rendus des A.G. précédentes!
Il n'y a pas de plafond, c'est à l'A.G. de décider.
Si la constitution de provision pour travaux futurs peut présenter des avantages dans certains cas, elle présente l'inconvénient de priver les copropriétaires de recours à l'emprunt (Collectif ou individuel). Elle peut aussi causer des difficultés financières aux nouveaux acquéreurs qui bien souvent, en plus des charges de copropriété, ont des emprunts à payer.
|
| Signaler un abus |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 00:03:14
|
Bonjour JB22
Merci pour vos précisions
Mais qu'en est-il de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ? est-ce que je peux l'invoquer ?
Car, il est vrai que cette provision me cause DES difficultés financières ! (j'étouffe !)
|
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 00:07:32
|
Face à la règle de la décision collective en AG, il n'y a pas grand chose à faire, sinon rechercher une exagération dans l'estimation du montant des travaux prévisibles et non encore décidés.
Par contre, si l'AG a décidé en octobre 2005 le placement de cette provision, et qu'en avril 2006, ce placement n'est toujours pas réalisé, c'est un signe inquiétant.
Si votre syndic est professionnel, on pourrait le suspecter d'avoir gonflé la provision pour qu'elle lui rapporte sur son compte unique.
Ce point est donc à contrôler rapidement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 00:14:30
|
Merci MFLD de vos conseils
ca nous inquiète également le fait que ce compte ne soit pas ouvert et l'argent non placé
le syndic est bien professionnel
c'est vrai qu'elle est monstrueuse cette provision... d'autant plus que, ayant eu de la précédente propriétaire les anciens PV d'AG j'ai pu constater que des provisions pour changement de garde-corps avaient été votées et appelées, fonds versés également .... et seulement 2 garde-corps ont été changés. J'ai beau demandé des explications... on me dit que les fonds ont servi à payer autre chose. J'ai beau dire que l'on ne peut pas changer l'affectation d'une provision comme cela.... je n'ai pas plus de renseignements. Donc, mois, vis-à-vis du syndic, j'ai une méfiance |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 08:20:10
|
| JB22, pouvez vous être plus complet sur votre affirmation < ...elle présente l'inconvénient de priver les copropriétaires de recours à l'emprunt (collectif ou individuel)> notamment pour individuel |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 10:30:46
|
Réponse à Félix1930:
Certes il n'y a pas d'imposibilité "juridique" un particulier peut toujours emprunter, à condition de trouver un banquier.
Pour emprunter dans de bonnes conditions il est nécessaire que l'opération porte sur des opérations que financent en général les banques: Acquisitions ou renovations de biens immobiliers.
Dans le cas de constitution de provisions pour des travaux futurs non votés vous obtiendrez un crédit à la consommation à un taux très élevé. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 10:54:58
|
le fonds "spéciales travaux" du 6ème alinéa de l'article 18 loi de 1965 concerne les travux d'entretien ou de maintenance votés à la majorité de l'article 24 alors que le bénéfice de l'article 33 concerne ceux votés suivant l'article 30.
Les remplacements de garde-corps doivent être votés en AG avec devis à l'appui;le vote doit porter sur:
-l'acceptetion ou non des travaux suivant devis de l'entreprise "machin"
-le planning des travaux
-le "planning" éventuel des appels de fonds avec date d'exigibilité
-la clé de répartition des dépenses
|
| Signaler un abus |
|
|
Rouil
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 18:20:47
|
Bonjour à tous
Merci pour tous ces indications.
Felix 1930, en ce qui concerne le remplacement des garde-corps la procédure a été la même que pour la provision spéciale pour travaux futurs : un montant estimatif de 400 000 Fr. (à l'époque soit 60 979.61 €) a été voté puis appelé. Selon les PV en ma possession, il n'y a pas eu de planning des travaux (ni de travaux....).
Bon, je pense qu'il y a beaucoup de travail à faire, de choses à éclaircir avec ce syndic.
Mais, en effet concernant l'emprunt si l'opération financée est de "simples" provisions sur estimation de travaux, je pourrais en effet obtenir un crédit mais à quel prix ? Et puis, je n'ai pas envie d'emprunter : j'ai déjà l'emprunt de l'appartement.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
fonds de provisions spéciales travaux futurs
Forum fermé
