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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
 Posté - 13 sept. 2006 : 18:21:57
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Voilà j'ai fait une visite samedi matin avec un copain pour l'achat d'un appartemment (145 m2 sans garage) dans une des plus belles rues.
Annonce dans logic-immo. Prix fixé par agence 321 000 EUR.
Donc l'agence doit se prendre 21 000 EUR de com. J'appelle un copain qui travaillait dans une agence pour me trouver l'adresse du vendeur.
Bingo! Il me trouve le No de téléphone et je tombe sur un monsieur qui m'indique gentiment qu'il n'a signé qu'un mandat non-exclusif.
Donc on squeeze les frais d'agence et le prix net vendeur exigé est sans surprise 300 000 EUR.
Mi-août on effectue une visite pour voir l'appartemment. C'est très joli mais manifestement le prix est surévalué et le vendeur manifestement sniffe de la colle. Et il y a des travaux à refaire qui ne sautent pas aux yeux tel le parquet de chêne à rénover ou une cuisine à refaire. Pour moi, le prix intrinsèque est environ 18-20 années de loyer comparable soit 1100 EUR (loyer mensuel) * 12 mois * 20 ans environ 264 000 EUR. C'est le prix pour lequel on ne surpaye pas le bien.
Donc l'objectif premier est de savoir pourquoi le vendeur souhaite s'en séparer et il nous le dit clairement: mutation à l'automne.
Il l'a acheté en 2004 et n'a pas fait de travaux dedans. Et surtout on voit des cartons en train d'être scotché…
Deuxièmement, on a "testé" le vendeur et voir s'il y avait d'autres personnes sur le coup. Evidemment, "des visites sont prévues" et une "une offre a été communiquée" mais on ne sait pas quand et combien et tout ca reste vague: on est seul sur le coup.
Si c'était sérieux, les vendeurs te balancent des chiffres et les détails. Si ils pipotent, c'est toujours flou.
Ensuite on part en disant qu'on a d'autres biens à visiter dans tel quartier (en donnant dês détails pour montrer qu'on est pas des rigolos) et qu'on va reprendre contact rapidement.
Samedi dernier (9/9), on retourne visiter une deuxième fois.
Bien entendu, entre-temps on a appelé les agences pour savoir si le bien était toujours en vente. Les agences servent au moins à quelque chose.
La négociation commence. On s'assied autour d'une table. Enumérer les bons points du produit, les mauvais (ne jamais dénigrer) et ensuite déterminer l'offre juste, je dirais même "le juste prix".
Je dis "votre appartemment plaît mais le prix semble élevé. De là, nous vous faisons une offre à 240-245 000 EUR"
"Si vous acceptez, tout peut aller très vite, j'ai vu le banquier et tout peut être rapidement réglé"
Bien évidemment il nous retoque "Votre offre ne me convient pas, je veux vendre au prix du marché! Ca prendra le temps qu'il faudra..."
S'ensuit 30 minutes de discussion et je remonte l'offre à 248 000 EUR. Lui ne veut pas aller en dessous de 265 000 EUR.
En général, un vendeur qui se montre intransigeant au début et fera seulement des concessions dans la dernière ligne droite pour économiser les munitions. Dans son prix net vendeur, il a prévu une marge de négociation de 8-10% donc au delà de 276 000 EUR, ce n'est pas une bonne affaire.
Donc fin des discussions. On laisse nos coordonnées (prévoir un papier) et on le recontactera dans 2 mois comme ca le temps lui cassera les reins et il reconsidérera notre offre.
En immobilier comme pour les voitures, un bien qui ne se vend pas en 4-5 semaines se vendra dans la douleur. Le temps joue toujours contre un vendeur.
Bon, le risque c'est que quelqu'un d'autre profite du travail effectué en amont mais c'est un risque à courir. Le vendeur peut aussi le retirer de la vente ou le mettre en location.
Il s'agit là d'un exemple concret qui n'a pas (encore?) abouti mais montre que négocier est possible, pourvu qu'on ait accès à toutes les infos au préalable, un véritable travail en amont.
***Modérateur***
Vieux message replacé dans le bon forum.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 nov. 2006 11:13:15 |
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cmcv
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 15:19:57
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bonjour,
Vous vous permettez de donner des cours de négociation, ou de "comment rater l'achat d'un appart qui vous plait"
L'immo étant en constante inflation, le bien de ce vendeur pas pressé appremment finira par etre un jour au prix du marché.....
pensez-y.
Vous comparez l'immo à l'automobile?????
Pour avoir vendu les 2 (cdre chargé de l'export pour une grde marque allemande, et aujourd'hui AI, je peux vous assurez que cela n'a rien à voir) j'ai l'impression que vous vivez sur une autre planète très cher...
Cordialement cmcv |
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ben49
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 11:25:31
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Il s'agit là d'un exemple concret qui n'a pas (encore?) abouti mais montre que négocier est possible, pourvu qu'on ait accès à toutes les infos au préalable, un véritable travail en amont.
Mon grand-père disait "C'est à la fin de la foire qu'on compte les merdes", et je pense qu'il avait raison.
Méditez sur cette pensée et rappelez nous pour nos dire à quel prix l'appartement aura été négocié (par une agence peut-être !!!)
***Modérateur***
Correction de balise. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 nov. 2006 15:13:26 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 11:42:31
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Et où sont toutes les réponses qui avaient déjà été faites à ce message ? Ne sont-elles pas "replacées" avec ?
***Modérateur***
Les réponses n'en étaient pas.
Ce n'était que des commentaires sarcastiques sans intêrets.
Ils ont été supprimés.
Sont supprimés également les nouveaux messages de même teneur apparus depuis.
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jcm |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 nov. 2006 15:20:03 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 12:20:06
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Salut cmcv,
Je ne sais pas à quel poste tu étais (tu écris cadre), peut-être derrière un bureau ou dans un siège social ou tout simplement dans le hall d'exposition... Mois c'était sur le parking.
Quand je vendais des voitures, j'étais au bas de l'échelle, c'est à dire simple vendeur. J'avais un fixe de 3 800 Francs (pas euros) plus les commissions sur vente. Il fallait que je vende au moins 20 voitures par mois pour vraiment voir l'avenir avec sérénité.
C'est un métier dur même si on apprend rapidement (pas besoin de diplômes) mais surtout c'était pour moi un métier usant.
Déjà physiquement: se tenir debout, se tenir prêt à tout moment et moralement: la clientèle te prend pour un moins-que-rien (Le métier a une sale image). Je me suis même battu une fois.
Et aussi en interne quand le directeur régional des ventes (un bureaucrate venu de Paris) venait faire sa tournée d'inspection et nous encourager avec des discours lénifiants.
Et pour moi pas d'export (sauf pour les véhicules qui partaient au Maghreb): je vendais véhicules neufs et véhicules d'occasion (achat/vente). Et sur les véhicules d'occasion, tu apprends vite les ficelles de la négociation. Même pour les véhicules neufs et malgré des prix catalogues publics, tu sais comment t'y prendre pour faire affaire sans lâcher sur le prix ou refourguer le modèle au dessus ou les options inutiles.
Après 2 1/2 ans de vente chez un grand constructeur, j'ai rejoint (en 2003) une banque de détail en tant que conseiller clientèle dans l'est de la France. A cette époque, il y avait une grande campagne de recrutement pour pallier les départs en retraite donc j'en ai profité. J'ai passé des entretiens sur Paris puis on m'a proposé 2 lieux d'affectation: région parisienne ou l'est. J'ai répondu tout de suite opté pour l'est.
Et là, j'ai vu l'ampleur du boom immobilier. On venait me voir pour emprunter, pour ficeler un montage Robien (surtout fin 2003), c'était de la folie. Il n'y avait pas besoin de démarcher, il suffisait de répondre au téléphone.
Tu vois, cmcv, en tant que qu'AI, tu côtoie le marché de face. Moi, je le voyais de l'autre côté du miroir en octroyant les crédits.
Et j'ai vu dans mon bureau les vendeurs, les acheteurs, les investisseurs, les promoteurs, j'ai vu des situations heureuses et d'autres plus tristes.
Depuis octobre, j'ai changé de banque et je commercialise des parts de SICAV auprès des particuliers et institutionnels.
Alors tu me diras: quel est le rapport avec l'immobilier?
Pour moi, les méthodes de vente ou d'achat pour un appartemment, un crédit ou une voiture suivent la même logique.
Moi aussi je disais "Vous savez, cette 206 est arrivée hier et va vite partir, à votre place, je me déciderais maintenant"
Moi aussi je mettais sciemment des panneaux "VENDU" sur des voitures à coté de celles que je faisais visiter pour faire monter un peu la pression.
Sans compter que je demandais toujours à un nouveau visiteur
"Vous seriez prêts à mettre combien?" pour connaître leur capacité d'achat. Et après "Vous savez, nous vous proposons le financement" et une petite signature ici et vous repartez avec la voiture en fin d'après-midi". Il serait allé voir sa banque pour le financement, il pairerait moins cher.
Et bon je passe sur les leasing et autres crédits-ballon où les gens ne maîtrisent pas le mécanisme et se font avoir.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 12:33:34
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Merci luc57 de nous avoir raconté votre vie de marchand de tapis. J'ai même failli verser une larmichette tellement l'émotion m'a submergée.
Ca ne nous dit toujours pas ou en est votre négociation !
Sinon et pour conclure, je pense que vous seriez parfait en camelot !
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Amicalement, un agitateur. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 12:59:05
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En fait on était d'abord tombé sur un peu plus de 250 000 EUR puis mon ami s'est rétracté (il a pris peur). C'est de l'histoire ancienne tout ca.
Pour info, l'annonce est réapparue mais avec une agence différente. Mais le prix est resté le même, c'est du délire.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 14:46:37
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Citation :
Initialement entré par Luc57
En fait on était d'abord tombé sur un peu plus de 250 000 EUR puis mon ami s'est rétracté (il a pris peur). C'est de l'histoire ancienne tout ca.
Pour info, l'annonce est réapparue mais avec une agence différente. Mais le prix est resté le même, c'est du délire.
Comme vous dites luc, c'est du délire.  |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 15 nov. 2006 14:46:55 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 15:52:18
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et où sont toutes les réponses qui avaient déjà été faites à ce message ? Ne sont-elles pas "replacées" avec ?
***Modérateur***
Les réponses n'en étaient pas.
Ce n'était que des commentaires sarcastiques sans intêrets.
Ils ont été supprimés.
Sont supprimés également les nouveaux messages de même teneur apparus depuis.
Dont acte !!!
Et comme on peut le constater le post juste au-dessus est, lui, du plus grans intérêt .
Mon cher Laurent vous allez vous épuiser à la tâche .
Prenez soin de vous . |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Edité par - ali gator le 15 nov. 2006 15:57:08 |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 16:11:49
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luc57 !
toutes ces touches de votre clavier, frappé sauvagement, pendant de longues phrases.....
c'est pour finir par dire quoi ? |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 12:18:58
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Pour funktastic,
C'était pour dire qu'il est urgent d'attendre avant d'acheter. Et que pour les jeunes, il ne faut pas se planter car sinon c'est la catastrophe.
D'autant plus qu'il y a une chose qui m'énerve d'entendre, c'est "Il fallait acheter il y a quelques années, tant pis pour toi". Mon seul tort, c'est d'être entré sur le marché du travail trop tard.
Et pire encore, je n'ai pas envie de surpayer un bien et encore moins d'engraisser des nouveaux retraités en achetant leur maison à prix d'or.
Et avec ton argent, ils vont s'acheter une vel satis, s'offrir une croisière et faire des cadeuax aux petits enfants.
Donc tu vois, funktastic, c'était pour mettre en garde.
Je parle de 2006. Je n'ai jamais dit aux gens en 2004 que l'immo allait baisser. Mais maintenant, c'est différent. Tu ne sais pas ce qu'il va se passer mais une chose est certaine: on a atteint le point haut. Le marché est beaucoup plus grippé qu'on ne le pense.
A l'inverse d'autres, je me base sur des faits réels et pas ur des courbes ou analyses macro-économiques.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 12:28:59
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Pour funktastic,
C'était pour dire qu'il est urgent d'attendre avant d'acheter. Et que pour les jeunes, il ne faut pas se planter car sinon c'est la catastrophe.
D'autant plus qu'il y a une chose qui m'énerve d'entendre, c'est "Il fallait acheter il y a quelques années, tant pis pour toi". Mon seul tort, c'est d'être entré sur le marché du travail trop tard.
Et pire encore, je n'ai pas envie de surpayer un bien et encore moins d'engraisser des nouveaux retraités en achetant leur maison à prix d'or.
Et avec ton argent, ils vont s'acheter une vel satis, s'offrir une croisière et faire des cadeuax aux petits enfants.
Donc tu vois, funktastic, c'était pour mettre en garde.
Je parle de 2006. Je n'ai jamais dit aux gens en 2004 que l'immo allait baisser. Mais maintenant, c'est différent. Tu ne sais pas ce qu'il va se passer mais une chose est certaine: on a atteint le point haut. Le marché est beaucoup plus grippé qu'on ne le pense.
A l'inverse d'autres, je me base sur des faits réels et pas ur des courbes ou analyses macro-économiques.
Vous êtes aigri à ce point là? 
Pour ma part j'ai bien plus de rescpect pour les anciens que pour vous. Jeune coq que vous êtes... |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 12:30:13 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 12:47:23
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Vous êtes aigri à ce point là?
Pour ma part j'ai bien plus de rescpect pour les anciens que pour vous. Jeune coq que vous êtes...
Il est marrant le bibix. Tout ce qui n'est pas d'accord avec lui est forcément aigri. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 12:49:24
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Tu sais bibix1111,
Oui je suis aigri mais aussi consterné car j'ai des amis qui ne cherchent même pas à visiter des appartemments: c'est tout simplement trop cher. Mon meilleur copain vit en location avec sa femme et un bébé dans 35m2. Et pourtant, ils ont chacun un boulot et se font 3000 eur à deux. Mais ils ne peuvent pas envisager un achat. ce n'est pas une coquetterie ou un caprice, c'est la réalité et je trouve cela honteux et scandaleux. Aujourd'hui, sans soutien familial, on ne peut rien faire.
On nous bassine avec le droit des "générations futures". Mais c'est quoi le droit aujourd'hui?
De s'endetter sur 20 ans pour des biens "idéal jeune couple" ou "idéal premier achat"? |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 15:15:29
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L'aigreur ne vous menera à rien et votre ami pas plus. Je suis pas crésus et j'habite dans la région la plus cher de france, incomparablement plus cher que la region est. Pourtant j'arrive a me loger décemment et à capitaliser à force de travail.
Arrêtez de vous plaindre et foutez un peu les mains dans le plâtre, vous gagnerez du temps.
Moi si j'ai pas les moyens de me loger correctement déjà je fais pas de mômes, vous passerez le message à votre copain. Avant de les faire souffrir d'asphyxie, on construit sa vie confortablement afin de les recevoir dans les meilleures conditions possibles.
Voilà mon point vu mon bon luc !
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Amicalement, un agitateur. |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 15:20:48
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luc57 !
c'est bien joli tout ca mais tu ne pause aucune problématique ! sans te paraitre agressif, j'ai plutôt l'impression que tu nous fait part de tes états d'ame ! "la vie est dur, l'immo est cher" atention les jeunes...
pour reprendre les propos de je ne sais plus qui, ca ressemble plus à un cour de négociation et ça parrait légérement présomptueux que d'imaginer donner des leçons... enfin tout le monde à le droit à la parole alors !! |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 15:23:28
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Citation :
Initialement entré par funktastik
enfin tout le monde à le droit à la parole alors !!
Ah bon !!! |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 15:32:00
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Effectivement sur ce forum, la liberté d'expression est sacrément mise à mal par un certain clemouel qui se prend pour dieu !
Quoiqu'il en soit ce message sera certainement supprimé, il ne faut surtout pas dire de mal du Fürher !
Avant de carboniser mon pseudo, ne voyez pas autre chose en Fürher que sa traduction allemande qui signifie chef.
N'allez surtout pas l'associer à hitler, votre politique liberticide ne lui ressemble en rien.
Aprés tout, vous n'avez tué personne, pour l'instant.  |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 15:37:16 |
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baillou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:02:56
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| Trop fort bibix et tellement sûr de lui, tellement fort qu'il connaît même la traduction du mot "führer" (très difficile) mais ne sait pas l'écrire (ben oui on ne peut pas tout savoir... dans ce cas on fait quoi ????) |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:30:16
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Citation :
Initialement entré par baillou
Trop fort bibix et tellement sûr de lui, tellement fort qu'il connaît même la traduction du mot "führer" (très difficile) mais ne sait pas l'écrire (ben oui on ne peut pas tout savoir... dans ce cas on fait quoi ????)
Attention, vous avez fait une faute.
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Amicalement, un agitateur. |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 06:56:26
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| Bibix, vous faites tout ce que vous pouvez pour vous faire exclure, y compris saturer notre modération, et vous allez y réussir : prenez cela comme un dernier avertissement ! |
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