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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 15 sept. 2006 : 18:21:00
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Bonjour,
Nous avons déménagé en février 2005 dans un nouvel appartement. Nous avons payé à la poste le suivi du courrier- pendant un an.
Nous n'avons pas payé nos charges en 2005 pour le nouvel appartement, car nous avons oublié. C'est con, mais c'est la vérité. Nous n'avons rien reçu, ni le budget signé pour 2005 après l'Assemblée Générale, ni aucun rappel de fonds - et nous avons oublié. Je sais qu'on est en tort - j'ai cru que mon mari s'est occupé comme il faisait pour l'ancien appartement et j'ai oublié de vérifier. Et comme lui il a été presque toute l'année en déplacement, il a oublié aussi de se poser le problème du manque de rappels.
En mai 2006 nous avons reçu une lettre d'un avocat - à notre domicile (et non pas à l'ancienne adresse), dans laquelle il nous faisait savoir que nous sommes redevables de 1900 euros dont 1700 euros de charges 2005+1er semestre 2006, et 200 euros ses honoraires. Dans la lettre de l'avocat, le syndic mentionnait qu'il a envoyé les rappels à notre ancienne adresse... mais nous n'avons rien reçu.
Sauf ces courriers - tous perdus - comme par hasard - nous n'avons pas eu d'autres problèmes du suivi de la poste. En plus je me suis déplacée plusieurs fois à l'ancienne adresse pour demander à la concièrge si elle a des courriers pour nous et elle ne nous a rien donné non plus. J'ai téléphoné en février 2006 au syndic pour un autre problème et personne ne m'a rappelé qu'on est de très mauvais payeurs.
Et puis en mai - la lettre de l'avocat - je répète - à la bonne adresse!
J'ai téléphoné toute de suite au syndic et il m'a dit que je devais savoir qu'il faut payer - même sans rappel de fonds - et que je devais faire une lettre à leur attention avec la bonne adresse.
Nous avons payé toute de suite les 1700 euros de charges mais nous contestons les 200 euros de frais d'avocat.
Nous avons acheté pour y habiter -comment le syndic peut ne pas savoir qui habite dans l'immeuble? Je sais qu'on est très en tort, mais comment ça se fait qu'il n'y a aucune lettre recommandée, tous les courriers sont perdus, quand j'ai téléphoné et j'ai donné mon nom - pour un autre problème - personne ne me parle de frais impayés.
J'ai lu sur internet que les frais d'avocat ne nous sont pas imputable si un juge décide qu'on n'a pas été de mauvaise foi (on a payé dès qu'on a eu le montant)(pour ces frais de recouvrement s'applique l'article 700 du code civil). Le syndic n'a jamais essayé à nous joindre par téléphone - le notaire où on a signé le contrat de vente et qui lui a donné l'ancienne adresse avait notre téléphone. Je croyais qu'il faut d'abord régler les choses à l'amiable (ou envoyer une lettre recommandée - le syndic dit qu'il n'est pas obligé - ou utiliser le service d'un huissier qui dans un premier temps est gratuit), et puis faire appel à un avocat - qui est payant.
Après le paiement j'ai vu le syndic plusieurs fois et j'ai essayé de lui parler des ces frais d'avocat et il a dit qu'on va trouver une solution, mais la semaine passée il m'envoie une lettre simple en me demandant les 200 euros + 6 euros de frais de timbres et il m'a fait savoir que cette lettre est le premier rappel.
Donc, bref, premièrement, qu'est-ce qu'on doit faire? Payer ou refuser? En vertu de quelle loi? Est-ce que La Poste est responsable aussi? Et deuxièmement, on va avoir l'AGE pour les comptes du 2005 à la fin du mois de septembre. Est-ce que c'est normal d'avoir une AGE si tard?
Amicalement,
Isabel
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 18:42:02
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Il faut d'abord vérifier si vous avez notifié votre changement d'adresse au syndic. Ce n'est pas à lui de savoir qui habite l'immeuble. Mais à vous de régulariser la situation.
Il faut savoir en second si le syndic vous a adressé une mise en demeure par LRAR à votre ancienne, ou à votre nouvelle adresse.
Le principe est que l'avocat n'a pas le droit de vous demander une somme quelconque au titre de sa rémunération. Celà ne veut pas dire que vous ne devez rien. Vous reconnaissez vous même que vous avez été un peu légers, votre mari et vous-même.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 19:00:49
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sympa, JPM, de donner cette solution à un coproprietaire MANIFESTEMENT de mauvaise fois !
A la place du syndic, je ferai basculer cette note d'honoraire dans les comptes de la copro et j'en aviserai les membres du cs afin que le jour de l'assemblée le cs couvre de honte pareil comportement.
Mais bon, un tel coproprietaire n'assiste jamais aux ag  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 21:00:53
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le nouveau copropriétaire ne s'est pas inquiété de ne ren recevoir du syndic pendant un an ?????
comme dit précédemment, c'est au copropriétair de communiquer tout chan gement d'adresse au syndic: il est normal que le syndic, lors de la notifcation de la mutation indique l'adresse mentionnée dans cette notification ....il n'a pas de boule de cristal pour savoir qui est bailleur, qui habite à l'immeuble......
et l'AG... pas de convocation ????
pour info: le syndic n'envoie pas de budget signé aux copropriétaires!!!!
il est quand mêm étrange qu'un syndic, après 2 retours de courrier d'appel de fonds, en NPAI ne s'inquièté pas de savoir où est passé ce copro.........
quant au renseignement donné par téléphone, si vous n'êtes pas en conversation ave cla comptable.......l es gestionnaires ou assistantes de copropriété nn'ont pas le réflèxe de regarder le compte copro.... |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 19:40:13
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Merci pour vos réponses.
Si ce n'est pas à l'avocat à nous adresser directement ses honoraires, alors c'est à qui? Et qui décide combien on doit payer?
Non, on n'a pas annoncé le changement d'adresse au syndic car on habite dans l'immeuble dont il s'occupe. Vous voulez dire qu'il ne sait pas qui habite dans l'immeuble?
Merci. Cordialement. Isabel |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 20:49:54
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Isabel
Que vous ayez commis une erreur de cette nature cela peut arriver.
Mais enfin, il y a tout de même des démarches qui peuvent en tous cas permettre à un syndic d'agir.
La lettre de relance par exemple qu'en a-t-il été ?
La mise en demeure RAR ???
la procédure au contentieux ou à l'huissier !
Isabel, je ne veux pas vous donner raison ou vous excuser. Mais non de non comment peut-on sortir une note d'avocat et à quel titre ?
Comment pourrait-on justifier les frais d'un avocat qui de plus s'adresse à une partie adverse ce qui est contraire à la déontologie.
l'article 10-1 nouveau nous parle de ces frais mais à aucun moment des frais sortis du chapeau d'un avocat.
Les frais réclamés doivent-être justifiés et procéder, d'un travail du syndic. Or l'avocat que je sache n'a pas pour mission de réclamer des charges.
Il n’est pas le mandataire et son travail ne peut-être justifié qu'au syndic.
Il semble que l’avocat justifie les 200 € réclamés par l’envoi de la réclamation d’une créance.
C’est une bizarrerie de la profession , à moins que celui-ci soit reconverti dans le service contentieux
Par ailleurs, l'art. 10-1 parle des frais exposés après la mise en demeure. Or , où est cette mise en demeure ?
Pour air jordan il faut savoir que le syndic n'a pas à faire basculer les charges d'un compte débiteur dans le compte copropriété. Il n’en a pas le droit.
Le relevé générale des dépense et l’état comptable de la balance des comptes montre l’état des créances de chacun.
La nouvelle loi ENL de juillet 2006 revenant sur l'art. 10-1 nouveau montre bien que tous les frais justifiés reste à charge du débiteur.
Encore faut-il que ces frais correspondent à un travail réel après 1ère relance puis mise en demeure RAR restée sans réponse. De plus, il ne faut pas qu’il y est sujet à caution sans quoi seul un tribunal peut accepter ou refuser ces frais
En l'état si la forme n'a pas été respectée ces frais réclamés par un avocat qui de surcroît n'avait aucun droit déontologique de s'adresser a la partie adverse ne sont pas dus
George
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 21:20:34
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Citation :
Initialement entré par G.G
Isabel
Pour air jordan il faut savoir que le syndic n'a pas à faire basculer les charges d'un compte débiteur dans le compte copropriété. Il n’en a pas le droit.
Si justement G.G il le peut !
Il n'a pas le droit de facturer directement au coproprietaire debiteur les éventuelles notes d'honoraires d'un avocat ou d'un huissier ce qui est injuste.
Remarquez dans certains cas JE LES PASSE QUAND MEME SUR LE COMPTE INDIVIDUEL du coproprietaire concerné.
Je m'attends donc aux foudres et remarques qui vont suivre
Hé hé hé |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 09:59:00
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George bonjour et merci pour votre réponse très claire.
En effet, c'est ça qu'on "reproche" au syndic, qu'il n'a jamais envoyé de lettre de relance et de mise en demeure RAR (parce qu’il dit qu’il n’est pas obligé !!!). Quant à la procédure au contentieux ou à l'huissier ne parlons même pas!
J’ai revu hier soir les événements et c’est vrai qu’en 2005 nous n’avons pas annoncé la bonne adresse au syndic, mais on a envoyé une LRAR au syndic en mars 2006 avec la bonne adresse. Et pourtant au début d’avril 2006 il nous a envoyé toujours les charges à l’ancienne adresse !
Et puis à la fin du mois d’avril 2006 il utilise un avocat pour nous envoyer une lettre simple (sans RAR), intitulée « mise en demeure », dans laquelle il nous oblige à payer un an de charges + ses honoraires.
Cette lettre a été envoyée à la bonne adresse – donc l’avocat a su lire notre courrier et voir quelle est l’adresse, mais pas le syndic ?!
Le syndic pouvait aussi, dans le cadre d’une procédure à l’amiable et avant d’engager un avocat, de nous passer un coup de fil, car le notaire qui lui a donné notre ancienne adresse avait aussi notre téléphone.
Enfin, je ne veux pas m’esquiver pour ne pas payer, car on a fait une grosse bourde, mais je veux payer ce que je dois (d’ailleurs toute notre vie on a été à jour avec tous nos charges, sauf cet événement plus que regrettable).
Par contre, dans la lettre de septembre 2006 où le syndic nous rappelle qu’on doit payer les 200 euros, il nous rajoute 6 euros de frais de relance. Est-ce normal ?!
Cordialement, Isabel
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 12:44:21
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| le plus urgent est de régler votre ariéré de charges de copropriété en le faisant par un courrier en RAR et en indiquant bien à quoi imputer le montant de votre chèque (détaillez les sommes dues) |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 13:55:05
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Merci à Nefer pour sa réponse. Comme j'ai déjà expliqué, nous avons déjà payé les arriérés de charges et nous contestons seulement les frais d'avocat.
Cordialement, isabel |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 09:57:21
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Isabel,
en premier lieu, seuls les frais engagés pour le recouvrement des créances du syndicat, à compter de l'envoi d'une mise en demeure en RAR peuvent être imputés directement au compte du copropriétaire débiteur.
Ensuite, l'avocat facture le syndicat et non le copropriétaire concerné directement.
Enfin, les frais d'avocat ne sont pas imputables au copropriétaire concerné mais en charge générale.
le fait que certain gestionnaires (dont certains sont ici présents) le mettent en compte individuel tout en sachant que cela est contraire à la législation montre que l'on ne peut pas faire confiance à un syndic.
Mais ne pas notifier au syndic un changement d'adresse ets une erreur car c'est une obligation ensuite, il est vrai que bien que les appels de fonds ne vous soient pas parvenus (erreur du syndic) il est évident que tout copropriétaire doit participer au règlement des charges dans les conditions prévues dans le RdC. C'est quand même un sacré oubli. |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 10:20:32
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Lanfeust, marci pour votre réponse.
J'ai regardé à nouveau hier soir la lettre de l'avocat et en effet, pour répondre aussi à George, la lettre d'avocat du 21 avril 2006 est une lettre de mise en démeure et les 200 euros sont demandés en tant qu'"ouverture dossier contentieux/recouvrement de charges" et date du 30 aôut 2005!
Or, j'ai envoyé le 19 mars 2006 une LRAR avec mon adresse et mon téléphone. En plus j'ai téléphoné au syndic pour avoir des nouvelles sur l'AGE du 2005 avant mars 2006.
Même après mars 2006 le syndic a continué à m'envoyer les appels à l'ancienne adresse.
Maintenant ma question est: vu les nouvels éléments (la lettre d'avocat est en réalité une mise en demeure - et donc ne sont pas de frais de reouvrement), suis-je obligée de le payer?
Merci pour votre temps perdu pour répondre à ces questions.
Isabel |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 10:24:03
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j'ai oublié quelque chose: je sais qu'on est coupable pour ne pas annoncer la nouvelle adresse, et pourtant le syndic n'a jamais essayer de nous téléphoner (dans le cadre d'un réglement à l'amiable) ou de nous envoyer une LRAR (même la lettre de mise en demeure de l'avocat est simple). Vous croyez qu l'avocat fait partie des frais "nécessaires"?!
Isabel |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 11:39:56
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Pour ce qui est de l'adresse postale, cette information doit être transmise par le notaire ou bien par le copropriétaire acheteur. L'absence de transmission est une faute du copropriétraire et non du syndic.
En premier lieu, quelle est la procédure de mise en recouvrement des créances du syndicat? Si cela ne figure pas dans le contrat de syndic, demander au CS si il en a connaissance et à défaut lui demander si il peut se renseigner sur ce point.
Second point: le syndic mandate un avocat pour le recouvrement (vérifier si cela est conforme à la procédure de mise en recouvrement). L'avocat se substitue donc au syndic dans le recouvrement de ma créance mais les frais d'avocat ne pouvant s'imputer au compte des copropriétaires débiteurs, ils ne sont pas dus par ledit copropriétaire mais par le syndicat. Ils ne peuvent donc pas vous être reclamés. (mous parlons bien d'avocat et non d'huissier)
Troisième point: le courrier de l'avocat est-il en RAR? Si non, aucun frais de mise en recouvrement ne peut vous être imputé.
Il fuadrait saisir votre CS pour qu'il s'informe auprès du syndic de la procédure de mise en recouvrement complète afin de vérifier que celle ci est conforme et que les frais que le syndic souhaite vous imputer vous sont effectivement et légalement imputables.
Sachez néanmoins que votre position à l'égard du syndicat est limite mais si le syndic ne fait pas son travail correctement il faut également en faire part au CS et éventuellement à l'AG (attention au retour de bâton). |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 12:37:38
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Lanfeust, merci à nouveau pour votre gentillesse. Ma défense devient de plus en plus claire, grâce à toutes les réponses que j'ai eues jusqu'à maintenant.
1. pour ce qui est de l'adresse postale, cette information doit être transmise par le notaire ou bien par le copropriétaire acheteur.
Le syndic prétend que c'est le notaire qui lui a donné l'ancienne adresse. Vu qu'on a eu des échanges de courriers entre nous et le notaire, envoyés de la nouvelle adresse, je suis étonnée de cela, mais je vais vérifier auprès du notaire.
2. nous devons demander donc cette procédure de mise en recouvrement des créances du syndicat
3. Si cela ne figure pas dans le contrat de syndic, demander au CS si il en a connaissance et à défaut lui demander si il peut se renseigner sur ce point.
Ce n'est pas possible, car le CS est quasi absent. Ce n'est pas possible de les joindre!
4. le courrier de l'avocat est-il en RAR? Si non, aucun frais de mise en recouvrement ne peut vous être imputé.
Ok, c'est plus que claire, nous avons reçu une lettre simple!
5. attention au retour de bâton...
En fait, je crois maintenant que le scénario possible est celui-ci: le syndic N'A JAMAIS ENVOYE de lettres d'appels (car oubli, lui aussi), sinon vu que le suivi de la poste a super bien marché, pourquoi AUCUN des courriers du syndic ne me s'est pas arrivé? Le notaire savait la bonne adresse... Puis, quand on les a envoyé une lettre en demandant des explications sur les charges (on paye 3 fois plus d'eau que la consommation normale, il n'est pas étonné; les volets de l'immeuble tombent, l'immeuble est limite insalubre, il y a des inondations d'eau pendant 3 jours et le syndic n'intervient qu'après ces 3 jours, le CS est absent ... On ne peut rien faire car l'immeuble appartient à moitié à une société qui a amené ce syndic...) Et puisque on a posé des questions, il a voulu enfin savoir qui on est et il a vu qu'on est en faute par rapport aux charges (car on n'a pas envoyé de changement d'adresse) et puis il a inventé en 2006 cette histoire de contentieux d'août 2005 + dossier envoyé à l'avocat, pour ... le retour du bâton.
Je crois que la bataille va être très dure.
Isabel |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 14:14:12
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Même si CS absent, les membres doivent être identifiés sur le PV de la dernière AG.
Si injoignables, leur adresser une demande par écrit par courrier.
Pour la procédure de mise en recouvrement: voir le contrat qui doit avoir été approuvé lors de la dernière AGO annuelle.
Si elle n'y figure pas, demander au syndic de vous la préciser par écrit.
Mais le meilleur moyen d'avoir les bonnes informations à moindre coût est de passer par le CS qui peut avoir normalement l'ensemble des éléments de réponse.
Bon courage et essayez de ne plus oublier vos charges. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 23:25:48
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isabel,
De toute évidence votre syndic et l'avocat sont des petits malins.
Une créance tout au moins pour les frais nécessaires ne devient liquide que sur décision judiciaire si vous en contestez l'état.
par ailleurs cette démarche est fallacieuse en ce sens que ce n'est pas l'avocat qui est le mandataire mais le syndic. La loi ne permet qu'à cette institution établie par la loi HOGUET de prétendre percevoir des créances.
Or l'art. 10-1 nouveau de la loi complété par la nouvelle loi ENL de juillet 2006 n'a aucune ambiguïté les frais dit 'nécessaires' sont mis à charge du débiteur à partir de la mise en demeure RAR.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
LOI ENL Article 90
Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Par ailleurs, ces frais qui vous sont réclamés doivent justifier d'un travail réel du syndic. Est-ce le cas ?
Le syndic a également des devoirs celui de réclamer les charges.
Un syndic qui ne réclame pas les charges sur une année est aussi fautif.
Il a laissé passer 4 trimestres sans rien réclamer? Quelle absurdité. Imaginons que quelques copropriétaires passent à la trappe ?
Le syndic serait condamner pour n'avoir pas fait son bouleau.
Les comptes seraient vite déficitaires.
La gestion du syndic est donc condamnable tout autant que celle du contrôle du C.S qui n'a rien vu.
Georges
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MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 10:05:16
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Bonjour,
Il y a des réponses que je ne comprend pas trop à ce sujet :
1) il me semble que le notaire a mal fait son travail d'information au sujet de la nouvelle adresse, qui pour moi serait une faute de sa part, car il est censé être au courant de la raison pour laquelle on achète un appartement?
2) Si le syndic n'est pas obligé de faire des appel de fond (qui est vrai), le budget voté en AG doit nous être fournis chez le notaire si l'AG a déjà eu lieu.
3) Isabel, il y a une incohérence dans vos propos, vous dites que vous n'avez jamais reçu les appel de fonds, puis vous dites que le syndic continu de vous envoyer les appels de fonds à l'ancienne adresse en mars 2006.
4) Pour moi il n'est pas normal que l'AG 2005 ne se tienne seulement en septembre 2006, car le syndic avais jusqu'a fin juin pour tenir l'AG selon la loi.
5) Ne faut il pas l'accord de l'AG pour entamer une procédure avec un avocat ?
Je précise que je ne connais pas grand chose, donc je me pause ces questions. |
Alexandra |
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MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 10:09:34
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Un oubli,
Puisque l'AG n'a pas encore eu lieu, le syndic n'a donc pas encore obtenue de quitus pour recouvrir les sommes dues ?
Donc pas d'autorisation pour procéder au recouvrement des dettes des copropriétaires? |
Alexandra |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 11:35:43
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pour l'adresse: dans l'avis de mutation adessé au syndic il y a l'odentité et les coordonnées du vendeur et de l'acheteur (éventuellement un démembrement, une indivision), mais en aucun cas il n'est spécifié si l'acheteur sera copropriétaire occupant ou bailleur.
le syndic enregistre donc l'adresse de l'acheteur indiqué sur l'avis de mutation.
si celui ci habite à l'immeuble il lui appartient d'en informer le syndic en RAR. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 13:54:27
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nefer,
les coordonnées de l'acheteur s'entendent comme les coordonnées de la résidence principale de l'acheteur. Donc, à priori, si le notaire en a informé le syndic, le copropriétaire acheteur n'a pas à le notifier en RAR. Mais il est vrai, et je l'ai fait par mesure de précaution, qu'il est préférable de se rapprocher du syndic pour s'assurer que les informations ont bien été transmises par le notaire. |
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frais de recouvrement - frais d'avocat - qui paie
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