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cs.montriond
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 Posté - 07 oct. 2006 : 16:23:48
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Bonjour , J'ai une petite expérience de président de cs d'une tour de 75 logements et je prends connaissance de cette situation dont la difficulté m'échappe.
Certains syndics, dans une démarche qualité, demandent l'accord du cs, sous forme de signature du président, pour tout ordre de service, remboursement de frais des employés, signature de contrats... C'est une garantie de transparence et de contrôle pour le syndicat et un bon parapluie pour le syndic. Par ailleurs, le cs a une autonomie fiancière et un pouvoir décisionnel à hauteur de cette enveloppe, tout cela voté en AG par le syndicat.
Si j'ai bien compris, l'employé d'immeuble accepte de faire un certain nombre de travaux d'évacuation de sous-sol. Sur son temps de travail, sinon en heures supplémentaires dans le cadre strict de la loi ; en ayant l'accord de louer un vahicule, une benne, d'acheter le matériel nécessaire, et notamment le matériel de sécurité pour ce faire. Où est le problème ? Il peut très bien être rémunéré sous forme de prime acceptée par le cs dans le cadre de l'enveloppe qui lui a été alouée par le syndicat en AG. Rien de caché, pas de versements non déclarés, responsabilité entière du syndicat et du syndic.
Deux réserves à mon avis :
1) avoir la garantie que l'employé accepte cette mission, sans pression de personne,les termes ayant été fixés préalablement,
2) avoir la garantie que l'employé a les qualifications nécessaires pour réaliser ce travail et que ce travail entre bien dans le cadre de son contrat de travail. Pas de souçi en cas d'accident du travail. |
CS.Montriond |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 16:55:18
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ben justement là où je ne suis pas d'accord c'est qu'il est gardien et chargé de faire respecter le règlement intérieur, il n'a pas de tâche de "manutention" ou comme ça à faire.
Surtout qu'au départ il devait y avoir des factures de location et de camions, et finalement j'apprends que non !!
Je suis certain qu'il y a entourloupe entre son salarié (le gardien) et lui, et il n'y a pour moi aucun motif de sortir ces 5.000 € ! car aucune location, rien, nada.
Je vais demander des comptes, si on nous ment même au CS là ça va pas aller...
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cs.montriond
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 17:10:54
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Attention, est-il possible que son rôle ne soit que de faire respecter le règlement intérieur ? Avant toute chose, il vous faut avoir un double de son contrat de travail et connaître la convention collective.
Très souvent, est stipulé dans le contrat des tâches de petit travaux ; cela rentre tout à fait dans ce cas. Par ailleurs, il n'y pas besoin de qualification pour faire de la manutention.
Je ne cherche pas à donner raison à une artie plutôt qu'à une autre (copropriétaire, membre cs, Pdt cs, syndic employé), j'en serais bien incapable ; je souhaite juste donner un petit éclairage, permettant d'analyser cette situation sans passion.
Il est question de 5000€, très bien : qu'est-ce qui est écrit très précisément ? Que demande-t-on au Pdt de signer ? Tout est là. Avez-vous la réponse ? |
CS.Montriond |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 20:59:37
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cs.montirond, pas tout à fait d'accord avec vous lorsque vous indiquez <....le cs a une autonomie financière et un pouvoir décisionnel à hauteur de cette enveloppe,tout cela voté en AG par le syndicat >
Ce n'est pas parce que c'est voté par votre que la totalité de ce que vous indiquez est légale.
Si vous reprenez l'article 21 du décret de 1967 une délégation peut être donnée par le syndicat au syndic, au cs, ou à toute autre personne mais ne peut porter que sur un acte ou une décision expréssément déterminée.
Cette délégation,qui ne peut en aucun cas priver l'AG de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble, vise que des décisions relatives à la gestion courante de l'immeuble et ce dans un cadre ou un contexte bien déterminé ce qui ne semble pas être votre cas vu les conseils donnés (..vous pouvez donner une prime à l'employé,acceptée par le cs dans le cadre de son enveloppe financière) |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 21:15:52
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Felix1930, vous avez oublié l'alinéa 2 de l'article D 21 :
" Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum "
Dans le cadre de l'objet fixé et du plafond déterminé, le délégataire (éventuellement le CS) a un réel pouvoir de décision.
Il doit bien entendu rendre compte à l'assemblée.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 21:54:01
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Citation :
Il est question de 5000€, très bien : qu'est-ce qui est écrit très précisément ? Que demande-t-on au Pdt de signer ? Tout est là. Avez-vous la réponse ?
Il y a juste un devis que quiconque peut faire sur Word, sans N° d'identification ni rien... la présidente n'a rien signé, mais c'est en AG où on avait parlé de voir si le devis nous irait pour faire faire ces travaux. |
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cs.montriond
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 10:44:58
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Oui, l'assemblée peut décider d'autoriser le cs à donner son avis favorable au syndic pour exécution de certaines interventions ou devis en dessous d'un plafond déterminé, par initiative. Je dis bien par initiative. L'AG est souveraine. Le cs rend compte de son action à la prochaine AG (et si possible par information tout au long de l'année), et si le cs est défaillant ou commet des erreurs dans son mandat, liberté est donnée aux copropriétaires de refuser l'élection des membres.
Je pense qu'un cs n'est pas uniquement un organe de contrôle, mais également un représentant du syndicat qui peut, si le syndicat l'y a autorisé, prendre des initiatives, c'est à dire demander au syndic telle ou telle intervention non litigieuse (à apprécier par le cs et le syndic), de manière à ne pas débattre de tout en AG et de terminer à point d'heure. Le cs doit être cohérent, approcher les résidants avant AG si nécessaire (invitation à débattre dans l'immeuble par exemple), prendre ses responsabilités sans crainte, puis expliquer au syndicat les raisons qui ont fait choisir l'intervention en question.
Dans notre univers très judiciarisé, il est quand même bon de ne pas ouvrir en permanence et pour toutes choses le parapluie. Le syndicat attend de ses élus qu'ils prennent des initiatives et leur responsabilité, même s'ils sont les premiers à leur tomber dessus (l'humanité étant ce qu'elle est, souvent très moche. Je le dis par expérience). Bref, si les copropriétaires élisent des membres de cs et qu'ils leurs donnent une autonomie financière, c'est qu'ils prennent eux aussi leur responsabilité.
Qu'en pensez-vous ? |
CS.Montriond |
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cs.montriond
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 11:28:52
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article 21 au décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 9 juin 1986, dispose :
« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25-a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation ». |
CS.Montriond |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 14:18:11
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JPM,c'est vous qui cette fois avez besoin de lunettes,si vous reprenez le 3 ème alinéa de mon poste c'est exactement de que j'indique en prenant comme référence l'article 21.
Hors si l'on suit la façon "de voir" de cs.montriond il suffit d'avoir l'accord de l'AG sur une somme importante votée par l'AG-sans objet déterminé- en faveur du CS pour que l'on ne retrouve plus de demande d'accord présenté lors de l'AG, y compris pour les 5000€ dont il est question précedemment |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 14:31:39
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cs.montriond, je vous signale que l'article 21 D1967 a aussi été modifié,après le décret de 1986,par le décret du 27 mai 2004 et que le 2ème alinéa est:
< cette délégation peut autoriser son bénéficiaire de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum >
.............
< Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation >
En clair la délégation porte (doit porter) sur une dépense précise ou limiter le champ des dépenses en nature en plus de l'aspect financier |
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cs.montriond
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 15:57:28
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Donc, dans le cas de figure évoqué, si l'AG a donné comme autonomie financière au moins 5000 € par initiative, l'opération d'évacuation est possible sur "décision" du cs (c'est à dire que le cs donne son accord au syndic pour qu'il missionne l'employé). Reste ce qui a été dit au préalable : accord de l'employé, cohérence avec le contrat de travail... Prime ou travail rémunéré en heures sup. et factures justifiant les sommes engagées.
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CS.Montriond |
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cs.montriond
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 16:03:16
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Donc, dans le cas de figure évoqué, si l'AG a donné comme autonomie financière au moins 5000 € par initiative, l'opération d'évacuation est possible sur "décision" du cs (c'est à dire que le cs donne son accord au syndic pour qu'il missionne l'employé). Reste ce qui a été dit au préalable : accord de l'employé, cohérence avec le contrat de travail... Prime ou travail rémunéré en heures sup. et factures justifiant les sommes engagées.
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CS.Montriond |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 20:53:57
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Si la délégation spécifie que le CS aura la responsabilité de faire evacuer la totalité des déchets pour une somme de 5000€ maxi; pour moi la réponse est oui.
Mais à titre personnel je ne donnerais jamais mon accord pour une telle délégation (et pourtant je suis Pt d'un CS) |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 23:16:20
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Citation :
Mais à titre personnel je ne donnerais jamais mon accord pour une telle délégation (et pourtant je suis Pt d'un CS)
Personnellement j'étais mitigé car cela fait 20 ans que les caves sont dans un état pitoyable, et 10.000 € pour le faire, ici nous n'avons vraiment pas les moyens.
Donc sur le fond bien sûr que j'étais d'accord, mais si je devais avoir une quelconque responsabilité, là hors de question car c'est tous les copropriétaires au complet qui désiraient devoir leur cave propre... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 08:19:29
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Ce qui semble étonnant c'est que les copropriétaires aient attendu aussi longtemps pour se manifester et laisser pourrir une situation qui maintenant se révèle onéreuse;et si chaque copropriétaire participait au nettoyage de sa cave qui est une partie privative.?
Vous avez indiquez qq part qu'il n'y avait plus de porte, avez vous déjà pensé comment va se passer et surtout se régler sur le plan financier cette 2ème opération obligatoire si vous ne voulez pas retrouver le même "bo...." dans peu de temps (d'accord chaque chose en son temps) |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 09:53:06
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Citation :
et si chaque copropriétaire participait au nettoyage de sa cave qui est une partie privative.?
Vous avez indiquez qq part qu'il n'y avait plus de porte, avez vous déjà pensé comment va se passer et surtout se régler sur le plan financier cette 2ème opération obligatoire si vous ne voulez pas retrouver le même "bo...." dans peu de temps (d'accord chaque chose en son temps)
Ici il ne faut rien demander à personne : les gens râlent, ne veulent pas payer, mais ne feront rien individuellement pour justement ne pas payer.
Il faut avouer que là, c'était + que catastrophique et moi-même je n'aurais pas participé à nettoyer ma cave. Je scannerais des photos ce soir et je les mettrais, vous allez rigoler (mais vert ).
Pour ce qui est des portes, finalement il y en a les 2/3 encore en place, d'ailleurs il y a des N° de lot d'écrit dessus, ouf. Mais vu qu'on ne pouvait pas aller + loin que le 1er couloir, on ne pouvait qu'imaginer que c'était pareil ensuite, mais finalement il y a + de portes en place que prévu.
Une lettre sera envoyée à chaque propriétaire pour le Syndic, proposant le remplacement de la cave avec un devis joint : ceux qui voudront enverront un chèque, ceux qui ne voudront pas ben tant pis. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 21:59:06
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Il me semble nécessaire de préciser 2 points :
Sur le CS qui serait "représentant du syndicat" !
Un CS ne représente personne, que lui même, et encore dans des circonstances très particulières.
Un CS n’est pas doté d’une personnalité juridique qui lui soit propre. Il est uniquement le regroupement fonctionnel (pour fonctionner collectivement) de conseillers syndicaux élus nominativement.
Emanation de l’assemblée des copropriétaires, il en est son prolongement permanent pour " ..assister le syndic et contrôler sa gestion ".
Il est le ‘conseil de surveillance’ du syndicat, c'est tout et c'est déja beaucoup..
Un CS ne peut voir engager sa responsabilité collective, puisqu’il n’existe pas en droit. Seule celle de chacun des conseiller peut l'être, nominativement.
De ce fait, il y a une grave ambiguité dans D.art.21 (et dans d’autres articles ausi) en ce qui concerne la fameuse délégation.
Il faut en convenir : la délégation d’agir pour un acte déterminé, complétée par une autorisation pour décider et engager des fonds, induit en contrepartie une responsabilité sur la façon dont la délégation a été utilisée ainsi que sur les fonds engagés.
Si tant le syndic ou tout autre personne mentionnée par D.art.21 engagent leur responsabilité personnelle dans le cadre de cette délégation, il n’en est pas de même pour une délégation au CS, pourtant prévue !
Le CS est ici collectivement irresponsable. En cas de litige, c’est au syndicat (son assurance RC), d’assumer les conséquences des erreurs ou fautes collectives de son CS.
C’est un premier point.
Le second concerne le cadre de la délégation suivant D.art.21 :
Il est bien précisé que la délégation qui est donnée par l’AG " .. ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé".
On ne peut pas être plus prudent, je dirais restrictif (ne peut porter que ..)..
Toute délégation annuelle, permanente, imprécise, est donc illicite. (Je parle ici de ces fameuses ‘enveloppes’ attribuées chaque année au CS pour ‘menus travaux d’entretien’). Désolé, mais cela n’existe pas sur le fondement de D.art.21 .... comme d’aucun autre article !
Car l’alinéa 2, introduit dans cet art.21, précise encore en enfoncant le clou que c’est dans le cadre de cette délégation pour un acte expressément déterminé (condition préalable donc) que le bénéficiaire peut être autorisé par l’AG à décider de dépenses dont elle fixe le montant.
Il y a donc une hiérarchisation des choses : une délégation pour un acte expressément déterminé d'abord, et ensuite, éventuellement, si besoin, une autorisation pour décider et et peut être engager des fonds pour un objet précis entrant dans le cadre de l'acte expressément déterminé !
Ce n'est donc pas aussi simple que certains peuvent le penser.
Il convient d’être extremement prudent dans ce genre d’affaire, en particulier pour donner ainsi tous les ans ou même ponctuellement 5000 € à la discrétion du CS, organe collectivement irresponsable, pour des actes et décisions qui ne sont pas précisées !!
Ceci est juridiquement très contestable, illicite
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Edité par - gédehem le 09 oct. 2006 22:52:41 |
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Loi ENL et responsabilités nouvelles du C. S
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