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 Sujet  |
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nat67
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 Posté - 18 sept. 2006 : 19:14:38
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Nous devons remplacer le portail d'accès à l'immeuble.
La moitié des copropriétaires souhaitent une motorisation, l'autre non.
S'agit-il de travaux d'entretien (article 24, simple majorité) ou de travaux d'amélioration (double majorité) ?
Merci d'avance pour vos témoignages
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nat67
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 20:36:11
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Merci beaucoup pour les infos. On m'a aussi dit que ca pouvait être de l'entretien, étant donné que la motorisation est accessoire par rapport aux frais du portail qui est à remplacer.
Comme nous sommes 2 contre 2 dans la copropriété, c'est le blocage complet.
Que faire ? Nous ne pouvons pas entamer une procédure, c'est stupide vu la somme à engager. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 22:45:40
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De nat67
"On m'a aussi dit que ca pouvait être de l'entretien, étant donné que la motorisation est accessoire par rapport aux frais du portail qui est à remplacer."
Pour soutenir ou infirmer cette affirmation faite faire des devis : remplacement sans motorisation et remplacement avec motorisation. Plusieurs devis dans chaque cas, vous verrez bien.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 22:55:04
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Vous voulez dire que vous avez tous les quatre les mêmes tantièmes  |
Edité par - ETASPAK le 19 sept. 2006 22:55:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 23:33:23
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Si vous avez une porte à dexu vantaux battants, et si vous avez la possibilité d'installer une porte basculante motorisée, il est tout à fait possible que, suivant la suggestion de JB 22 vous parveniez à des prix sensiblement égaux.
Mais il faut préciser que la différence entretien / amélioration n'est pas liée au coût comme on le croit trop souvent. Un ravalement de de 40 000 €, c'est de l'entretien tandis qu'un digicode nouveau à 1 000 € c'est une amélioration.
Vous pouvez tenter de jouer sur l'amélioration de la sécurité, mais c'est un argument discutable. C'est souvent le risque des bruits de fonctionnement qui font renâcler certains devant la motorisation.
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nat67
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 21:03:17
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Vous voulez dire que vous avez tous les quatre les mêmes tantièmes
Non, nous n'avons pas les mêmes tantièmes.
Il y trois lots identiques comprenant un appartement et un garage plus un lot avec 1 seul garage.
Nous obtenons la majorité simple (2 propriétaires d'un appart avec garage ayant 6780 voix sont pour et 1 propriétaire d'un appartement et garage + le propriétaire du 4è garage ayant 3220 voix sont contre).
Mais nous n'avons pas la double marorité (2 propriétaires contre 2 protriétaires).
Le propriétaire du garage ne l'utilise pas personnellement. C'est sa fille, propriétaire d'un lot appart + garage qui l'utilise.
Merci pour votre aide à tous. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 22:00:01
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Ces travaux peuvent se voter à la double majorité allégée, voyez ces liens :
La double majorité allégée :
Depuis le 21 juillet 1994, les travaux d’amélioration peuvent être votés à la double majorité " allégée ", soit deux tiers des millièmes des copropriétaires présents et représentés et la majorité de TOUS les copropriétaires, si la double majorité expliquée au point précédent n’est pas obtenue.
Par contre, la double majorité " allégée " obtenue en première lecture doit être ratifiée par une seconde assemblée (dite de " seconde lecture ") pour que les travaux soient votés.
http://www.unarc.asso.fr/site/questrep/reponses.htm
La double majorité allégée (art. 26 al. 4) a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Il faut :
Les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative)
La majorité des copropriétaires (valeur absolue)
Pour quelles décisions ?
Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires ; 8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes. Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité.
Le vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à une ratification dans les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il soit exécutoire.
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-3-2.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 20 sept. 2006 22:00:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:01:26
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Estapark, il n'y a pas de majorité allégée. Il y a la possibilité pour les travaux visés dans le c° de l'article 26 d'une seconde assemblée.
Pour la première comme pour la seconde assemblée, il faut une majorité par têtes.
Ils sont 2 contre 2 
Sauf revirement d'un copropriétaire présentement opposant, expliquez nous comment vous obtenez une décision en seconde assemblée ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:19:37
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JPM, vous avez raison il ne peut se dégager de majorité  .
Par contre vous ne précisez pas quel article est nécessaire pour faire ces travaux, à votre avis
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nat67
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:49:27
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Encore une fois merci à tous de chercher une solution à ce problème. Je suis syndic bénévole de cette toute petite copropriété et tout cela me parait bien compliqué.
Je crains que nous ne soyons dans une impasse. Si je pouvais trouver un cas de jurisprudence où le fait de remplacer le portail par un portail motorisé soit considéré comme des travaux d'entretien,je pourrai proposer le vote à la simple majorité (article 24).
Qu'en pensez-vous ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 00:17:19
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Remplacer le portail actuel par un autre portail à l’identique correspond à de l’entretien.
Remplacer le portail actuel par un autre portail motorisé correspond à de l’amélioration.
Voyez ce lien :
Il y a abus de majorité lorsque le syndicat décide d'automatiser le portail d'entrée de l'immeuble par décision de l'assemblée à la majorité de l'article 25 alors qu'une précédente assemblée, statuant à la majorité de l'article 26 avait estimé que cette automatisation était inutile pour assurer le bien-être des personnes handicapées (CA Paris, 23e ch., 30 juin 1995, Magne c/ Synd. des copr. du 26, av. de Gravelle à Charenton : Loyers et copr. 1995, n° 539)
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-25.htm
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nat67
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 08:01:41
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Merci beaucoup ETASPAK !
J'ai encore une dernière question :
Lors de l'AG, qui doit exprimer son vote dans un couple propriétaire (marié ou non marié) ? Combien de "têtes" faut-il compter ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 18:51:48
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Pour répondre à la question rappelée par Etaspak, la motorisation, en l'état, est sans nul doute une amélioration. D'où art. 26
Mais je pense que dans cette affaire il faut savoir si les opposants sont rebutés par un coût supplémentaires ou par d'autres motifs, qui peuvent être respectables.
Si c'est une question de coût, j'évoquais la possibilité d'une porte morisée pas beaucoup plus coûteuse qu'une porte courante à bouble battant.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 20:45:34
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JPM, merci pour votre réponse  . |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 01:50:07
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Citation :
Initialement entré par nat67 20 Sep 2006 : 23:49:27
Encore une fois merci à tous de chercher une solution à ce problème. Je suis syndic bénévole de cette toute petite copropriété et tout cela me parait bien compliqué.
Je crains que nous ne soyons dans une impasse. Si je pouvais trouver un cas de jurisprudence où le fait de remplacer le portail par un portail motorisé soit considéré comme des travaux d'entretien,je pourrai proposer le vote à la simple majorité (article 24).
Qu'en pensez-vous ?
Ces travaux sont des travaux d'améliorations (art. 26 de la loi)
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Mais dans une copropriété de 2 personnes, tout est toujours compliqué !
Clause d'autorisation de travaux pour éviter le blocage d'une copropriété à deux personnes
Cass. 3e civ., 12 févr. 2003
nº 01-12.360, n º 179 P + B, épx Moser c/ épx Hildwein
Seules les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être réputées non-écrites, mais non celles portées dans un acte de vente.
La Cour de cassation permet aux copropriétés ne comportant que deux membres de contourner les règles légales, afin de limiter les cas de blocage engendrés par une telle situation. Les acquéreurs de lots de copropriété avaient, dans l'acte de vente, reconnu aux vendeurs, demeurés copropriétaires d'autres lots, le droit de procéder à une extension de ces derniers sur les parties communes. En contrepartie, les vendeurs reconnaissaient un droit de passage aux acquéreurs sur l'un de leurs lots, et renonçaient à un droit de préférence en cas de vente.
Mais l'autorisation de procéder à l'extension sur les parties communes fut refusée par l'assemblée générale, composée uniquement des deux seuls copropriétaires. Le copropriétaire opposant faisait valoir que les stipulations de l'acte de vente ne pouvaient être appliquées, une autorisation ne pouvant être accordée qu'en assemblée. Cette clause devait donc être réputée non écrite, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation, à la suite de la cour d'appel, déclare l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 inapplicable. C'était en effet le seul moyen de sortir d'une situation inextricable, due à ce que la copropriété ne comportait que deux copropriétaires, de sorte que le blocage était irrémédiable car aucune majorité ne pouvait se dégager. Il fallait donc que des décisions puissent être prises par un autre biais, par des actes extérieurs. Le copropriétaire exigeant l'autorisation de l'assemblée générale en pareil cas commet un abus de droit. Il a été condamné à indemniser l'autre copropriétaire du préjudice subi par le refus d'exécuter les travaux contractuellement prévus.
Cette position de la Cour de cassation est importante, car elle définit avec précision le domaine d'application de l'article 43 de la loi de 1965 : ce texte ne concerne que les clauses insérées dans les règlements de copropriété, à l'exclusion de celles contenues dans d'autres actes de nature contractuelle.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière • Bulletin 340 |
VW |
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portail motorisé, amélioration ou entretien ?
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