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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 19 sept. 2006 : 13:51:39
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Bonjour je viens d'acheter du neuf à Meudon et je souhaite le faire gérer. je vois des offres alléchantes comme par ex Directgestion ou Lagestionimmobiliere. Cependant je me dis qu'il y a sans-doute un revers de la médaille, et je me demande également comment ils recrutent les locataires vu qu'ils n'ont pas d'agence dans le coin.
Quelqu'un a-t-il une expérience dans le domaine ?
Merci !
Amicalement,
Philippe
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 18:56:23
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| Je passe en direct,, mais pour la gestion sur le Net, j'ai failli prendre Direct Gestion... Dans tous les cas, penses a prendre une assurance loyer impayé, sauf si le locataire pet beneficier de la garantie LOCAPASS (paiement immédiat des que le locatair ene paye plus) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 16:36:30
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Directgestion me semble pas cher, avec une assurance loyers impayés convenable (et j'ai eu de échos favorables par des gens qui l'utilisent, en revanche je serais bcp plus circonspect sur leurs formulaires de bail qui contiennent des clauses inacceptables), mais d'autres sociétés qui font leur pub sur le net et dont les tarifs sont a-priori semblables sont en réalité bcp plus chers a cause des fameux frais fixes par mois ou par trimestre.
Attention au loca-pass qui n'est pas une vériable assurance, car elle ne garantit que la premmière location, mais aucun renouvellement. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 sept. 2006 16:49:13 |
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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 19:04:37
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Ah bon, les frais sont en pourcentage sauf qu'il faut rajouter des frais fixes ??? Ce sont des malins. Donc Ribouldingue et Kerso4 vous n'avez pas testé les services de ces gestionnaires par le Net ? A part LaGestionLocative et DirectGestion, quoi d'autre ?
Merci. |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 17:06:37
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Bonjour,
Pour information, DirectGestion ( pas de pub sur dit-on !!! hum...)
n'est une gestion directe ...contrairement a ce que l'on peut comprendre...DirectGestion est mandaté, et encaisse vos loyers...rien à voir donc avec une gestion directe, ou le locataire règle directement son propriétaire...sur le net existe un service pour cela... |
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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 19:14:28
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le gestionlocative.com c'est plutôt pas mal
Le seul frais fixe que j'ai c'est 10 euros par mois qui n'est pas obligatoire mais qui permet de consulter son compte sur le net. Un peu cher mais pas obligé.
Sinon ils ont prélèvé tous les mois des sommes en vue de payer je ne sais trop quoi. Ici dernièrement, en fait ils ont payé (en fait c'est moi)la taxe foncière, apparemment. Ce qui fait que j'"ai l'impression qu'ils ne me donnent pas mon du. En fait c'est une erreur : sur les relevés trimestriels il y a bien le compte. Bon jusqu'à présent rien à redire. Peut-être une dame gestionnaire un peu revêche que j'avais l'impression d'embêter si l'appelais, mais elle ne s'occupe pluqs de mon dossier. Sinon, il sont peut -être un peu trop (? ) stricts avec les locataires : je n'ai pas l'habitude . Mais peut-être que j'ai tort... c'est peut-être un pb d'expérience. C'est sûrement ridicule de vouloir materner un locataire, ce ne sont pas des bébés. Dites-moi si j'en dis trop à propos de pub. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 20:31:07
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La question que je me pose est: en cas de réparations à faire, qu'elle est leur réelle efficacité pour demander des devis, vous les transmettre pour approbation et surtout faire le suivi de la réception ? car pour moi, quand ca arrive et vu la distance, c'est un peu la croix et la bannière ... et pour moi c'est là où se situerait l'atout d'un mandataire.
Enfin je peux parfaitement comprendre que des bailleurs (non au fait de la loi), préfèrent avoir un compte rendu des entrées et sorties ... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 21:52:36
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Joulia
si vous n'habitez pas sur Paris ou banlieue vous ne pouvez pas prendre cette gestion locative puisqu'ils font le suivi concret des choses, comme toute gestion locative. Le fait qu'ils soient sur le net ne change rien à mon avis à leur gestion locative qui est classique.
Pour les travaux je ne peux rien dire puisque je n'en ai pas eu à faire. Peut-être faut-il voir avec des copro qui sont chez eux depuis longtemps .
Mais vous avez raison globalement : les travaux c'est sûrement le gros pb... des gérances locatives, mais aussi les loyers impayés, et les procédures judiciaires... de tout cela il faut se méfier mais quand on n'a pas eu une expérience concrète on ne peut pas savoir.
Notre syndic fait lui la location de certains copros... en fait tout est épouvantable. Et dans mon immeuvble il y en a d'autres (gérances que celle de mon syndic... épouvantable aussi) : les locataires vivent en clandestinité, personne n'ouvre la porte aux entreprises,les cafards grouillent, les logements sont surpeuplés, et les compteurs à eau ne sont jamais relevés (ou tournent à l'envers parfois ... )... ils doivent avoir une technique au point ...   ... et ils ne savent même plus qui habite en titre !!! tout ça ce sont des studios dont le suivi est fait par gérance. Ce sont dégats des eaux sur dégats des eaux en permanence. Il y a des sous location non autorisées... un bazard terrible et les copros sont loin. Souvent ils ne perçoivent plus leurs loyers mais les logements sont occupés...
Faire une procédure judiciaire quand on réside à 3000 km autant laisser tomber...
Donc ces copros dégagent tous les uns après les autres.
Moralité : quand on n'habite pas à proximité ou qu'on ne suit pas de près les choses, à mon avis c'est vite le bazard même avec les gérances locatives, c'est peut-être même pire... Enfin, ça dépend. Autant placer son argent dans une assurance-vie |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 22:04:00
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J'ai écrit : "si vous n'habitez pas sur Paris ou banlieue vous ne pouvez pas prendre cette gestion locative puisqu'ils font le suivi concret des choses, comme toute gestion locative."
bon c'est dans le concret sûrement possible , mais comment surveiller un minimum ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 09:07:55
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Quand j'ai interrogé Directfestion, ils m'ont répondu qu'ils passent en fait par des agences locales pour la mise en place des locatairs, car ils n'ont pas de réseau.
En fait, c'est une prestataire centralisé qui travaille avec un gros portefeuille (enfin, du moins c'est ce que je crois) avec des tarifs de gros, et qui redispatche.
En revanche, je n'ai pas de pratique de ce prestatire, ni d'écho sur le suivi éventuel de travaux, devis, et gestion de contentieux, ce qui es tvraiment le seul point important de l'utilisation d'un mandataire, car sinon, le reste, c'est quand même simple à faire. |
Festina lente |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 19:37:47
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Vous trouvez/trouverez sur le net une plateforme en ligne, déstinée aux propriétaires bailleurs (particuliers/entreprises) qui pour un coût d'abonnement forfaitaire annuel de 150€ TTC/LOT agit à VOTRE NOM et pour VOTRE COMPTE, et offre les prestations administratives et financières suivantes:
1]Rédige, édite autant de baux pré remplis que vous le souhaitez (no limit), comportant un article supplémentaire concernant les impayés et la procédure de relance citée ci-desous,
2]Restitue une information quant au risque locatif (???)
3]Edite, imprime et met sous plis, tous les mois, les AE [Avis d'Echéance] envoyés à vos locataires (tel une agence, ces courriers étant à votre NOM ( on est dans la gestion directe)
4]Révise automatiquement vos loyers etc.
5]régularise les charges etc.
6]Edite, imprime et met sous plis, tous les mois, les quittances envoyées à vos locataires,(pas de frais d'envoi, ceci pour le débat récurrent sur le sujet)idem envoie quittance, à votre NOM.
7]Gère le précontentieux via une procèdure de relance, couplée à une inscription finale (si non paiement dans les 30 jours/date de relance) à un fichier central...possibilité d'automatiser cette relance selon vos propres critères...
8]Met à votre disposition un espace adhérents, vous permettant de GERER VOUS MEMES vos locations, et de suivre vos comptes etc.
9]Autorise la mise en ligne de vos locations dès qu'un bail se termine, ceci en automatisme, ou en manuel...dès qu'un nouveau bail est actif, l'annonce disparait (gestion automatisée et sûre des biens proposés car couplés aux BAUX)
Etc etc.
la pub étant interdite sur ce site, donc pas de nom.
Cordialement,
un utilisateur du service, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 08:23:43
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Oui, mais pour 150 euros par an, on paye ce qu'on peut faire soi-même, la seule fonction intéressante est qu'on est rappelé à l'ordre de le faire.
Il me semble qu'il n'y a la que de la gestion, il n'y a pas de gérance.
Personne ne va téléphoner au locataire quand ca va mal, ou s'occuper de mettre en place un nouveau locataire; Il ne s'agit que d'un logiciel perfectionné, non?
Mettre en ligne une annonce, tout le monde peut le faire, aujourd'hui il y a même des centaines de sites gratuits.
Le problème qui se pose au propriétaire est plutot de faire visiter, de faire l'état des lieux, de décider si une réparation est locatives ou non, et tout ce genre de questions qu'on voit fleurir sur universimmo d'ailleurs.
(Edité pour correction de fautes de frappe) |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 oct. 2006 08:22:18 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 08:56:04
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| sevres, j'ai une question: pour quelle(s) raison(s) désirez-vous mettre en gestion? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 12:06:31
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"En revanche, je n'ai pas de pratique de ce prestatire, ni d'écho sur le suivi éventuel de travaux, devis, et gestion de contentieux, ce qui es tvraiment le seul point important de l'utilisation d'un mandataire, car sinon, le reste, c'est quand même simple à faire."
bonjour,
personnellement, pour le moment, je passe par une gestion locative parce que j'apprends "mon métier" de bailleur, qui ne me semble pas si simple. Ex : j'aurais tendance à donner satisfaction au locataire si je le peux, alors qu'en fait je ne suis pas là pour ça. Un logement vide c'est un logement vide, et c'est au locataire de se débrouiller. D'autre part je redoute qu'en cas de conflit (impayés, dégradations, troubles divers) j'ai du mal à faire face à un locataire qui tente de prendre le dessus, c'est mon point faible.
Quand j'en saurai plus, et me sentirai plus d'aisance je crois que je tenterai une gestion locative hors agence.
Nous sommes de plus adhérents à l'Arc. Je vais voir si un ou plusieurs copros de notre immeuble se sentent de se regrouper pour gérer à plusieurs nos logements, ceci par ex nous permettrait d'économiser des sous et d'imaginer une nouvelle façon de gérer pour assoir une certaine présence collective des copro par rapport aux occupants, etc. A réfléchir : une façon de gérer plus efficace, un meilleur confort pour les locataires si pb. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 08:09:05
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Citation :
Je vais voir si un ou plusieurs copros de notre immeuble se sentent de se regrouper pour gérer à plusieurs nos logements, ceci par ex nous permettrait d'économiser des sous et d'imaginer une nouvelle façon de gérer pour assoir une certaine présence collective des copro par rapport aux occupants, etc.
Personellement, je ne vous recommande PAS du TOUT ce genre de chose !
La gérance, cela demande de prendre des décisions, et de les assumer.
Parfois, on fait des c... (des couillonades) et il faut prendre sur soi, et les assumer aussi.
Dans la cogérance, vous allez arriver à un 'truc' du genre des copropriétés, ou l'on passe un temps infini en discussion, parfois même pour des dépenses minuscules, alors qu'on zappe rapidement sur les frais les plus importants, ou les décisions fondamentales a long terme.
Vous avez deux types de taches pour votre locatif:
1/ la gestion:
Ce sont les factures, les impots, les quittances de loyer, les réceptions de chèque ou de virement des locataires, les décomptes de charge, les imputations des taxe d'ordure ménagère, les EDL d'entrée et de sortie.
Il y a la un peu de technique, et vous pouvez vous faire aider, lire des livres, et en effet fonctionner en groupe avec d'autres propriétaires qui sont dans votre même cas de figure.
2/ La gérance, qui est une autre paire de manches, si j'ose cette expression:
Choix des locataires, décision de faire ou non des travaux avant et après location, gestion des conflits et des contentieux, décision d'accepter de prendre en charge une réparation locative ou non, rappels à l'ordre, etc...
C'est la partie la plus délicate, et celle-là, vous devez
==> soit l'assumer seul,
==> soit passer par un gérant.
Si vous voulez à terme économiser, soit vous tombez sur un bon gérant (et il y en a, loin de moi l'idée de dire que toutes les agences sont à mettre dans le même panier) et vous payez le prix de la tranquilité (soit entre 12 et 15% du loyer hors charge ce qui se traduit sur le contrat par 7 à 11% TTC du total loyer+charges plus parfois des frais fixes), soit vous vous lancez seul et vous dites que vous avez le droit pour vos erreur à ce que vous coûterait un gérant.
Notez que si vous prenez un gérant, il va faire automatiquement la gestion.
Vous avez aussi une étape intermédiaire, utilisable pour ceux qui habitent loin de leur bien, et que j'ai pratiqué:
Vous payez une agence pour la mise en place du locataire, ca va vous coûter un peu moins d'un mois de location, et vous gérer ensuiste vous-même.
Malheureusement, toutes les agences n'acceptent pas de fournir ce genre de prestation.
Je ne sais pas si www.directgestion.com et les autres prestataires du net font ce genre de chose mais je soupçonne que non. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 oct. 2006 08:18:43 |
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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 09:21:22
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Ankou je souhaite faire gérer mon appart parce-que tout simplement j'ai déjà assez à faire entre mon travail , mes 4 gosses et ma propre paperasse ! Je suis en discussion avec une agence d'un grand groupe (pas un franchisé) qui me fait 7,2 % TTC + 2,39 TTC pour le loyer impayé et un mois de loyer pour la recherche de locataire. En sus il y a 60 euros annuels pour le document fiscal si on le demande.
Je suis légèrement déçu par le loyer, il propose de louer à 15 euros le m2 quand le promoteur évidemment vous faisait miroiter 20 (le plafond Robien). Evidemment lui a intérêt à trouver un locataire vite et se fiche un peu de perdre quelques cacahuètes sur ses frais de gestion. Voilà que 57 m2 pour 2 pièces c'est trop grand, on doit le louer comme un 45-50 m2 car le locataire ne valorise pas les m2 "en trop" !! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 09:41:57
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Attention, 7,2 % c'est sur le loyer plus les avances de charge. Comme le scharges, elles compensent les charges réelles, les 7,2% sur les charges, c'est du perdu pour vous.
De même il y a gros à parier que vous paierez aussi 7,2% sur le dépot de garantie, ce qui est aussi une perte sèche.
Je comprends que c'est 7,2% TTC + 2,39 euros par mois pour la gérance et l'assurance loyer impayé. Pas d'assurance dégradation locative incluse?
Vous devriez pouvoir parvenir a gagner un petit peu sur ces 7,2%. |
Festina lente |
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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 09:53:41
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Effectivement c'est 2,39 % du montant des encaissements, donc sur les charges aussi. Pour les 7,2 % çà doit être pareil, je ne sais pas il faut que je relise le truc.
Celà couvre 36 mois d'impayés et le remboursement des frais de procédure au départ du locataire. Celà couvre les dégradations en déduisant un coefficent de vétusté calculé sur 7 ans. Les 7,2 % sont déjà un tarif négocié. C'est normalement. 8,3 % plus 0,6 % si l'on veut toucher les loyers mensuellement et non trimestriellement.
J'ai contacté une "agence du 21eme siècle" pour pouvoir comparer et négocier éventuellement. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 07:24:33
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Je pense qu'on peut trouver moins cher. Des petites agences peuvent aussi négocier plus facilement les prix que les grandes enseignes...
Bon comme dans tout il faut bien lire le contrat de mandat avant de signer ...
Moi j'ai pu négocier 4,99 euros ttc incluant loyers et charges avec assurance loyers et dégradation + prise en charge procédure compris , un mois à répartir entre le copro et le futur locataire en cas de mise en location avec recherche candidats.
ceci dit il y a outre le contrat la compétence des personnes qui entre en ligne de compte... difficile de savoir à l'avance.
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sevres
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 10:11:13
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Je me demande comment on peut avoir tout çà assurance comprise loyers impayés. J'ai contacté une petite agence affiliée à une grande franchise et eux c'est carrément 12.5 % TTC.
Et pour la recherche de locataire et le bail, partout c'est un mois de loyer hors charge pour moi, et un pour le locataire.
Peut-être êtes-vous en province, mais à Paris ils ne sont pas assez nombreux pour que la concurrence joue vraiment j'ai l'impression. |
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