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 Sujet  |
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la castafiore
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28 réponses |
 Posté - 20 sept. 2006 : 04:39:55
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Bonjour à tous et merci d'avance pour vos conseils sur la marche à suivre après notre vérification de comptablité,
Dans la copropriété que j'occupe, nous avons depuis plusieurs années des fonds conséquents sur les comptes travaux et réserves approvisionnés régulièrement pour les entretiens et réparations en tous genres de la copropriété vieillissante (précision pour cette année = moins de 75 000 €).
Tous paient leurs charges rubis sur l'ongle  et le compte courant présente lui aussi un solde permanent très élevé tout au long de l'année (20 à 40% du budget annuel).
Membre CS cette année, j’ai été chargée de la vérification de la comptabilité et auparavant j’ai potassé tout ce que je pouvais sur le sujet (merci UI et l’ARC  ).
Lors du contrôle des comptes voici ce que j’ai relevé :
1) Compte bancaire de la copropriété :
individualisé alors qu’aucune dispense n’a été demandée par le syndic depuis la loi SRU ; avant la loi les AG s’étaient toujours prononcées pour le compte séparé.
2) Placement des fonds de travaux et réserves sur un compte « livret » votés en AG depuis longtemps :
placement par le syndic de ces fonds sur un compte global lui appartenant, d’où impossibilité de produire les extraits de compte( ce qui a motivé la vérification dans le détail...).
3) Intérêts pour le syndicat de ce compte de placement :
taux inférieur à celui d’un compte livret (faux sur les 5 années vérifiées) - diminué de 1,196% pour la rémunération du syndic - ainsi que d’un « prélèvement libératoire » de 26 % (?)= taux de rémunération final pour la copropriété : autant dire rien (ou presque…)  .
Alertée par le faible taux de rémunération, j’ai repris les calculs des années précédentes (défaut de production des éléments par le syndic mais surtout manque de compétences du CS de l’époque) : idem au moins pour les 5 dernières années, je n’avais pas d’infos pour remonter plus loin mais vu les sommes ridicules figurant dans les comptes des 12 dernières années ce doit être pareil…
Nous avons informé le syndic de nos trouvailles, voici ses réponses :
1) Compte séparé :
« les comptes séparés ne sont pas pris en charge par notre caisse de garantie » (silence sur sa dispense d'ouverture non demandée en AG - nous n'avions pas précisé nos connaissances en la matière... )
2) Compte sur livret - proposition au syndic de gérer nous mêmes notre trésorerie - après résolution en AG bien sûr :
« dans ce cas il vous faudra établir vous mêmes le questionnaire des notaires pour les ventes et les indications à donner aux copropriétaires pour leurs déclarations d’impôts »,
et refus du syndic pour gérer nous-mêmes le surplus de trésorerie du compte courant (individualisé mais non séparé..) et le placer également
3) Intérêts :
« ok pour rectification cette année, rien pour l’antérieur car comptes approuvés ».
(ndlr il a pourtant lui meme fait une rectification (à la baisse...) sur les intérêts de l'année dernière dans les comptes de cette année - sous couvert d'une erreur (?) de taux en sa défaveur  ...!!!)
Et pour conclure :
« Je ne suis pas attaché à la résidence des Gobetou, alors si vous voulez changer de syndic...",
grand sourire-révérence et sortie de Maître Syndic qui nous laisse avec ses préposés Sous-Maîtres et comptables ,
Il est bien sur trop tard pour en proposer un autre avant l'AG dont les convocations sont quasi prêtes...
Que pensez vous des réponses de notre syndic,
que peut/doit faire notre CS maintenant 
(désolée pour la longueur...)
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 06:34:54
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Changez de syndic, comme il vous le propose... Pourquoi est-ce trop tard ? Faites plutot reculer la date prévue de l'AG annuelle, et lancez vous dans la recherche d'un autre !
Sans ça je pense que rien ne changera... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 09:41:05
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Les réponses sont très contestables.
Le problème de la couverture des fonds d'un vrai compte séparé est pour un réel problème puisque, dans ce cas, le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas
Un flou artistique est entretenu autour de cette question.
Votre difficulté principale est que tout celà mériterait une concertation sereine avec votre syndic. Or ce n'est pas le moment puisque votre assemblée est très proche.
Par ailleurs la réaction de votre syndic montre que dazns le coin les copropriétaires courent plus après les syndics que le contraire.
Pour les provisions sur travaux futurs, la meilleure solution est le dépôt sur un livret A qui est défiscalisé jusqu'à 76 500 € (+ les intérêtsz capitalisés).
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la castafiore
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 11:56:18
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le problème de la couverture des fonds d'un vrai compte séparé est pour un réel problème puisque, dans ce cas, le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas
que voulez-vous dire exactement ? je ne comprends pas,
la loi impose le compte séparé, est-ce à dire que dans le cas d'une copro qui a un compte séparé les fonds ne sont pas couverts par la caisse de garantie si problème avec le syndic qui a seul la signature ? qu'en est-il exactement ?
Flap : je doute que le syndic accepte, je pense plutot qu'il va se dépecher d'envoyer les convocs pour nous coincer...nous reverrons la question pour l'année prochaine.
en attendant, pouvez-vous me dire ce que le CS peut faire, en aval de l'AG, pour obliger le syndic à rembourser ce qu'il doit et à ouvrir un compte bien séparé ?
et si nous avons le devoir de faire part au syndicat de ces "dysfonctionnements" avant l'AG ?
ou prendre des précautions pendant celle-ci (par ex. ne pas nommer le syndic secrétaire pour nous laisser la possibilité d'élire un syndic provisoire s'il démissionne en pleine AG pour nous faire du chantage ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:05:04
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Sur le problème de la représentation des fonds :
Mme Dupont, qui ne peut se déplacer, demande à Mme Durand de lui faire ses courses. Elle lui remet 200 € à cet effet et il est convenu en outre
> que ce mandat est confié pour un mois renouvelable
> que Mme Dupont effectuera des versements complémentaires au fur et à mesure pour financer le paiement des courses
> que chaque mois Mme Durand rendra ses comptes avec les justificatifs et présentera en outre en espèces le somme correspondant au solde créditeur du compte.
C'est ce qu'on appelle la représentation des fonds du mandant, lorsque le mandataire détient les fonds confiés. Dans ce système, si Mme Durand a perdu un billet de 20 €, elle n'a pour solution que de remettre la somme équivalente de sa propre poche.
Ce mécanisme existait autrefois pour les cuisinières des maisons bourgeoises.
Même situation mais autre système :
Madame Dupont ouvre un compte bancaire à con propre nom et donne une procuration à Mme Durand de signer des chéques pour payer les fournisseurs. Dans ce cas, Mme Durand manie les fonds mais ne les détient pas  On ne peut pas lui demander de représenter les fonds qui sont à la banque sur le compte Dupont. Mme Dupont peut vérifier le relevé de la banque.
Mme Durand qui paie tout par chèque ne peut avoir perdu un billet de 20 €. Il ne peut manquer de l'argent que si elle a pioche dans le compte en se faisant un chèque à elle même ou en le faisant à l'ordre d'une complice
La situation est identique pour le syndic. Il doit représenter les fonds de mandants qu'il détient sur un compte unique. Dans la pratique c'est le vérificateur de la caisse de garantie qui contrôle que le solde disponible en banque permettrait de restituer à un instant T tous les soldes revenant aux syndicats. La représentation des fonds est alors suffisante.
S'il gère tous ses syndicats par compte séparé, Il faut seulement vérifier qu'il n'a pas pioché dans les comptes à son profit ou au profit d'un complice.
Il y a une incidence sur la nature de la garantie financière.
Dans le cas du compte unique, l'insuffisance de la représentation des fonds de vient pas forcément d'un détournement par le syndic. Il peut avoir payer des factures pour quelques syndicats son vérification suffisante des soldes de ces syndicats. Le résultat est identique : impossibilité de restituer la totalité des soldes créditeurs à l'instant T. Il y a faute mais pas détournement volontaire.
Dans le cas des comptes séparés, le syndic peut avoir payé par erreur une dépense du syndicat A avec le chéquier du syndicat B mais celà est rare et généralement l'erreur est vite repérée et réparée. Dans la plupart des cas, s'il manque des fonds, il y a eu détournement volontaire.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 21:58:47
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Comment faire compliqué quand on peut faire simple !!!
1/ Proposer un nouveau syndic (histoire de mettre la pression) au pire vous vous proposerez en syndic bénévole mommentanément ,le temps de trouver un remplacant !!!
2/ lors de l'AG vous vous faites élire president de l'Ag, et vous prenez les reines !!! Vous vous efforcerez d'abordez la question de l'élection du syndic en drenier (le president est libre de faire déliberer l'ordre du jour dans l'ordre qu'il le souhaite).
3/ Le compte séparé, qu'il s'explique, pourquoi il n'a jamais été ouvert alors que l'AG en a décidé autrement ?? pourquoi la question n'a jamais été posé alors que la lois l'y contraint ??
4/Idem pour le compte de placement ???
5/ Je pense qu'un changement de syndic est inévitable au vu des réponses données !!! Faites tres attention lors de la futur AG, c'est là que tout va se jouer !!!
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la castafiore
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:14:01
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Yaume :
merci pour vos conseils précieux, mais après consultation des autres membres CS nous pensons que beaucoup d'autres copros (dont certains CS) devront être briffés avant le changement de syndic, ce qui ne sera pas possible cette année compte tenu du court délai avant l'AG. Nous préparerons le changement pour l'année prochaine et nous tenons prêts à une éventuelle démission du syndic en cours d'AG.
JPM :
merci pour votre instructive (et très pédagogique ) explication détaillée qui m'apporte beaucoup d'éclaircissements,
mais cela ne répond pas à ma question (ou alors j'ai loupé un épisode et/ou mes neurones sont en vacances ?):
dans le cas d'un compte séparé les fonds sont-ils assurés par la caisse de garantie du syndic,
oui ou non |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:27:34
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De JPM
"Le problème de la couverture des fonds d'un vrai compte séparé est pour un réel problème puisque, dans ce cas, le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas"
La couverture des fonds d'un vrai compte séparé pose moins de problèmes que la gestion par compte unique individualisé.
En reprenant la description de J.P.M du 20 septembre, qui donne un exemple à l'appui:
Risques avec un compte unique:
-Faillite du syndic,
-"insuffisance de la représentation des fonds de vient pas forcément d'un détournement par le syndic. Il peut avoir payer des factures pour quelques syndicats sans vérification suffisante des soldes de ces syndicats."
-Imputée "par erreur une dépense du syndicat A dans le syndicat syndicat B."
-Le syndic peut avoir détourné des fonds, cette possibilité n'est pas réservé au compte séparé!
Risques avec un compte séparé:
-" le syndic peut avoir payé par erreur une dépense du syndicat A avec le chéquier du syndicat B mais celà est rare et généralement l'erreur est vite repérée et réparée."
-Le syndic peut avoir détourné des fonds.
Les risques à couvrir pour assurer la "responsabilité du syndic' sont plus grands avec un compte unique individualisé.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 09:23:12
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Les fonds gérés par compte séparé doivent être garantis au m:ême titre que deux gérés par compte unique.
Mais l'affirmation fréquente du contraire doit nous inciter à approfondir l'étude de ce point.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 00:06:17
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y a rien a approfondir !!!
Le syndic est garantit pour les fonds qu'il gère, quel que soit le type de compte qu'il gère !!! |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 01:31:54
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Des intérêts sur un compte bancaire, j'avais vu ça sur les forums.
Mais un prélèvement sur intérêts, sur un compte Livret : est ce normal et ça correspond à quoi |
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 10:14:30
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Mais si Yaume, il y a à approfondir.
Les réformes récentes, souvent bonnes, parfois mauvaises, montrent que les coutures du corset statutaire de 1965 craquent à certains endroits.
Mieux vaut repérer dès à présent les problèmes qui se posent, cogiter des solutions, et choisir la meilleure.
Une constante est d'assurer la sécurité financière du syndicat.
Pendant trente années on a utilisé le mécanisme de la caution. L'autonomie de la garantie financière a été proclamée par la jurisprudence puis reconnue par la loi (réforme Hoguet).
Reste à savoir si ce mécanisme resterait le plus approprié si on supprimait demain toute possibilité de dispense d'ouverture d'un compte séparé,
et si alors il ne devrait pas s'appliquer aussi aux syndics non professionnels.
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la castafiore
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 21:49:06
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Bonjour à tous
Je reprends mon sujet pour un conseil, sauriez-vous à qui je peux m'adresser et comment faire - expert ou professionnel indépendant et quel cout - pour faire certifier par quelqu'un d'extérieur à la copropriété que notre compte bancaire n'est pas séparé ? (je dois convaincre les autres...) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 23:39:47
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Réponse difficile car un arrêt très récent de la Cour d'appel de Paris vient d'infirmer un jugement du TGI Evry qui avait décidé que le mandat du syndic X, qui n'avait pas ouvert de compte séparé alors qu'il n'en était pas dispensé, devait être annulé dans les conditions prévues par l'article 18.
Pourquoi l'infirmation ? On ne sait trop quelle était la nature exacte du compte mais il est bien certain que, même éventuellement rééllement séparé, il était ouvert au nom du syndic, accompagné de la mention du syndicat (ce qui est parfaitement possible du point de vue bancaire).
Or l'article 18 définit avant tout le compte séparé comme ouvert au nom du syndicat.
Il est donc difficile à un spécialiste, même très sérieux, de vous donner un avis.
Force est de constater que certaines jurictions ne militent pas en faveur du compte séparé. Des arrêts anciens avaient jugé que les comptes individualisés étaient des comptes séparés
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 01:36:10
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C'est tout le problème de la liberté du juge ....qui dans ces cas pose problème.
Sur la représentation et la détention des fonds, il est évident que le régime de la copropriété ne permet aucune ambiguité !
De par son statut, le syndic est le seul en capacité de manier les fonds du syndicat, peu importe qui détient ces fonds.
Car dans le cas des 2 dames que vous exposez, la détentrice du compte peut à tout moment non seulement y jeter un oeil voire les 2 mais retirer sa délégation sur ce compte à l'autre dame.
Le retrait de cette délégation bancaire n'empeche pas de lui filer 100 € pour faire les courses et/ou de lui donner d'autres délégations..
Dans un syndicat c'est impossible, le mandat de gestion n'étant pas dissociable de la gestion des fonds.
De ce fait, la distinction qui peut être faite par ailleurs ne me semble pas pouvoir être reprise ici par ce seul fait : le mandat du syndic est global et sa responsabilité sur les fonds dont il a la gestion et, de fait, du fait même de son mandat unique, la détention, quand bien même le compte serait séparé au nom du syndicat.
S'agissant d'un groupement, le syndicat ne peut agir que par mandataire.
L'exemple pris sur des personne physiques uniques ne convient pas.
La garantie sur les fonds s'entend donc, et obligatoirement, sur les fonds qu'il "détient" seul par procuration, personnellement, du fait de son mandat personnel, nominatif, mandat indivisible .. |
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la castafiore
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 11:51:06
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je remercie JPM et gedehem pour ces explications,
mais avez-vous une idée de ce que je pourrais faire pour faire certifier par quelqu'un d'extérieur que notre compte bancaire n'est pas séparé (genre expert auprès des tribunaux ou autres, je ne sais pas) et comment les contacter ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 14:03:28
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Détenir et manier, ce n'est pas la même chose.
Des syndics affirment que le garant financier n'intervient pas dans le cas d'un vrai compte séparé.
Il est possible que ce soit simplement un argument fallacieux pour conduire à la solution du compte unique. Mais il y a rarement de la fumée sans feu et il parait au moins prudent de régler clairement cette question.
Il serait bon pour un parlementaire de poser cette question, plutot que de poser dix fois la même question concernant les honoraires exceptionnels.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 18:14:16
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De JPM
"Des syndics affirment que le garant financier n'intervient pas dans le cas d'un vrai compte séparé."
Compte individualisé: Sans qu'il y ait faute vis à vis de syndicat, il se peut, en cas de faillite du syndic ou dépenses faites pour d'autres copropriétés, que les fonds ne soient pas représentés, la garantie financière doit intervenir.
Compte séparé: Le syndic ne detient pas les fonds mais les gère, c'est donc en cas de faute de gestion que la garantie financière doit intervenir. En effet si les fonds disponibles en banque ne correspondent pas à ce que le syndicat devrait posséder, ce n'est que par faute de gestion du syndic.
On peut dire qu'il n'y a pas de garantie des fonds detenus par la banque. Doit-on envisager cette garantie?...
Pour le reste: de JPM "Il est possible que ce soit simplement un argument fallacieux pour conduire à la solution du compte unique."
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 18:49:07
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Sur l'observation de JB 22
Effectivement, dans le cas du compte séparé, le syndic ne détient pas les fonds, il les gère ... ou les manie.
" c'est donc en cas de faute de gestion que la garantie financière doit intervenir. " Non, une faute de gestion relève de l'assureur de responsabilité civile professionnelle. Par faute de gestion il faut entendre ici la commande et le paiement de travaux irrégulièrement engagés par le syndic.
Si le syndic a payé une facture d'un immeuble A avec le chéquier de l'immeuble B, c'est une erreur qu'il faut rectifier.
C'est seulement à propos de prélèvements illicites ou de détournements de fonds que le problème de la garantie financière peut se poser à propos d'un compte séparé. Encore faut-il même distinguer le cas d'un prélèvement illicite de celui d'un prélèvement contestable (le syndic a prélevé des honoraires de travaux calculés à 3 % alors que le contrat ne prévoyait que 2,5 %).
Il s'agit donc d'actes volontaires et relevant d'une qualification pénale.
Réserve faite d'une erreur comptable éventuelle (à réparer), si le syndic n'a prélevé que ses honoraires normaux, et n'a pas payé à un complice des travaux imaginaires, il ne peut pas y avoir de sinistre financier avec un compte séparé, autre qu'une insuffisance de trésorerie justifiée, consécutive à des retards de paiement imputables à des copropriétaires ou à des retards dans les appels de fonds imputables au syndic. Dans ce dernier cas sa responsabilité civile peut être engagée mais il n'a rien détourné.
Quand un syndic gérant par compte séparé est en fin de mandat et qu'un successeur a été désigné, celui ci reprend le compte bancaire en son état à la fin du mandat, sans que le sortant ait à " représenter les fonds syndicaux ". Il doit seulement justifier le solde en fin de mandat. Le syndicat conserve à tout instant la maîtrise du compte.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 19:20:48
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O.K. pour la différence entre "garantie financière" et garantie "en responsabilité civile professionnelle" cette dernière aboutissant à une "réparation", une "indemnisation" une "garantie" financière.
Il peut y avoir une garantie financière (d'un prêt par exemple) sans garantie "en responsabilité civile professionnelle".
Sauf erreur de ma part, je suis pas syndic, c'est le même organisme qui assure les deux garanties. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 20:57:30
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Non, ce sont des organismes différents.
La Caisse de garantie de la FNAIM, par exemple ne traite que la garantie financière. L'assurance de RCP est donnée par ...un assureur.
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demande conseils suite vérification des comptes
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