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 Sujet  |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
 Posté - 21 sept. 2006 : 10:00:49
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bonjour
Notre syndic désirant faire un groupage de son parc immobilier en Assurance
nous propose un changement d' Assurance pour un prix identique,avec un service + confortable ? vu roupage .
N'y voyant pas oppo/ la demande passe en AG 2003 et acceptée
pour le montant X identique donc assurance <B>
2004 vérifcation des cpts,montant X identique et assurance <B> toujour présente( temps d' annulation )
2005 vérification des cpts Assurance <B> + 65%
Explication :logique décallage de date
l' ancienne assurance sept/sept collant à notre exercice
L' Assurance <B> prend sa suite mais son exerc/est de mai à mai
Aussi facturation de oct/2004 à mai 2005 et facturation de juin 2005 jusqu'a mai 2006
j' avais cru lire que dans un exercice =12mois devait contenir,les dépenses réels de l' exercice,les appels de fond anticipés faisant de la trésorerie
pouvez vous me dire si cette pratique est légal
merci de vos services
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Goutelette |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 20:50:53
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L'explication de votre syndic est bidon ! mais vous vous en doutiez, non ?.
Quant à la "nouvelle" Cie d'assurance, ne serait-ce pas une "filiale" ou un Cie du même groupe que votre syndic ??? ...
Vous (les syndicats) vous seriez fait avoir que je n'en serais pas surpris ....
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 21:12:49
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Il est toujours souhaitables,sauf peut être pour le combustible en chauffage collectif,que les différents contrats "collent" avec l'exercice comptable qui est bien de 12 mois.
Plus simple pour la vérification des comptes et plus simple pour établir le budget concernant lesdits contrats.
Si les craintes de gédehem sont justifiées vous pouvez toujours "prospecter" votre ancienne C° d'assurance et d'autres aussi et,ensuite,en AG demander (après analyse des différentes réponses bien entendu) de changer de compagnie en fonction des clauses de résiliation |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 22:00:03
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Pardon Felix, ceci étant dit sans vouloir polémiquer ( ..) mais je ne vois pas où serait un souhaitable de faire coller un contrat avec un exercice comptable !
Si vous avez des contrats annuels pour l'assurance immeuble, le chauffagiste, l'ascensoriste, l'EDF, etc etc ... on se moque de savoir quelle est la date échéance ou de début de contrat !!
La prestation sera annuelle, que ce soit pour l'imputation dans les comptes comme pour le prévisionnel !
Mettons un exercice calendaire 1.01/31.12.
Assurance immeuble au 15.04.n...
Ascenseurs au 1.10.n ....
Chauffagiste au 1.06.n ....
Vous aurez bien ces 3 postes en prévisionnel sur l'exercice n+1, ces 3 postes en 'charge' sur l'année n (pièces justificatives aux dates citées), ces 3 postes répartis sur tous dans l'année n en fonction des tantièmes !
Si les paiements sont trimestriels, ce qui est bien souvent le cas, vous aurez 4 paiements annuels, peu importe la date du contrat.
Par contre, ces dates sont importantes pour le suivi des contrats (CS !!).
En effet, un contrat à échéance du 1.10.n ne pose pas de problème de résiliation ou de modification lorsque l'AG a lieu 6 mois plus tot, en 03.n par exemple.
Tel n'est pas le cas pour un contrat à échéance le 1.04.n pour une AG se déroulant en 03 ou 04.n ! Pas de possibilité d'intervenir, ou alors pour l'échéance suivante en 04.n+1.
Pour les contrats de 5 ans, il faut l'avoir inscrit ailleurs que dans un coin de la tête ! ..... |
Edité par - gédehem le 25 sept. 2006 22:07:40 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 00:44:29
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Comme le préconise Felix, tout milite en faveur du calage systématique des contrats, quelle que soit leur nature, en cohérence avec l'exercice
En premier lieu : si vous avez 9 contrats non calés, cela impose (dans l'ancien et a fortiori dans le nouveau système comptable) des écritures supplémentaires au titre des charges constatées d'avance à reporter sur l'exercice suivant.
Il faut ajouter le problème des résiliations éventuelles, reconnu par Gedehem
Il est beaucoup plus facile de comparer les évolutions de coûts et d'établir les budgets prévisionnels.
et de toute manière le simple bon sens commande cette solution. Il ne faut pas hésiter à obtenir l'accord d'un fournisseur pour recaler un contrat. C'est difficile pour une police d'assurance.
Quant à la pratique de modifier les assurances de l'immeubles au nez et à la barbe des copropriétaires, elle est fort critiquable 
Je vous suggère de vérifier en particulier que la nouvelle police est bien établie au nom du syndicat des copropriétaires et non pas établie comme une police portefeuille au nom du syndic. Dans ce cas : si vous changez de syndic, vous n'êtes plus assuré. Il faut vérifier alors soigneusement la date exacte de cessation de la garantie (généralement celle de l'anniversaire suivant mais ce n'est pas toujours le cas)
On parlera sans doute d'arnaque. C'est à tout le moins un action de gestion qui ne va pas dans le sens de la sécurité des syndicats et, qui après un temps de bonheur, retombera sur le nez des syndics.
Dans certains cas, il y a de plus des participations financières qui exige le respect de l'article D 39.
Enfin les garanties ne sont pas toujours aussi complètes et les franchises croissent fréquemment.
Pour être clair : dans le passé les syndics essayaient à juste titre de grouper les polices chez un même assureur mais il s'agissait de polices tout à fait autonomes et régulières établies au nom du syndicat, qui pouvait aller chez un autre syndic en conservant sa police. Les sytème présentait des avantages certains pour le règlement des gros sinistres et parfois des petits.
Le système des polices portefeuilles est mauvais.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 10:30:51
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en plus des indications données par JPM pour un budget fait correctement si vous avez un exercice 1er janvier/31 décembre et des contrats 1er juillet/30 juin (ou pire avec d'autres dates d'échéance)et en plus payable d'avance comme l'assurance vous êtes dans l'obligation de prendre en compte 2 périodes 6 mois sans application de la variation de prix sur le montant du contrat et 6 mois avec (ou vous fermer les yeux et vous "dites" augmentation de X% sur l'année).
Encore plus aléatoire si on applique (ce n'est pas notre cas, mais nos AG se font au plus tard 2ème semaine de mars)le 1er alinéa de l'article 43 D1967
Nous avons eu les 2 il y a qq années et avons tout "ramené" exercice et contrats année civile (chauffage individuel)de plus nous avons obtenu que le relevé des divisionnaires et du général (eau froide) se fassent le dernier mois de l'année; depuis "tout roule" normalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 23:01:14
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Heeuu, pardon, mais je ne vois pas dans les raisons avancées ici, de justification d'un calage des contrats, mettons au 1.01, avec l'exercice comptable.
L'évolution annuelle d'un contrat d'assurance sera la même, qque soit la date échéance., id pour les fournitures diverses ou un contrat d'entretient, sans parler de l'EDF et autres énergies.
Anacer le "charges constatées d'avance" ne tient pas la route un instant avec l'informatique !
Quant à l'argument du budget prévis il n'est pas sérieux (pardon JPM) surtout pour ceux qui se placent dans la logique du prévisionnel N+1 voté 1 an avant : ce n'est qu'une enveloppe globale, à la louche, sans réelle fondement puisqu'il n'est même pas basé sur des comptes arretés.
AG en avril 2006, approbation des comptes 2005 et vote du prévisionnel 2007 ..sur base des comptes 2005 !
Quelle est la "dame soleil" qui peut estimer, prévoir, en avril 2006, l'augmentation tarifaire appliquée ici au 1.01.2007, ici au 1.07.2007 (cotis URSSAF par exemple, EDF, GAZ !)....etc.
Que les contrat soient au 1.01 ou au 1.07 ne change rien dans le fait que le prévisionnel anticipé 1 an avant l'exercice n'est qu'une estimation qui oblige à adopter un "prévisionnel rectificatif pour 2007" lors de l'AG d'avril 2007, tenat compte alors de la réalité de l'évolution des contrats.
Je ne parle pas des fournitures d'énergie 'chaufferie', le fioul en particulier, car il s'agit ici non seulement de suivre l'évolution des prix mais surtout le stock suivant la saison de chauffe, ...laquelle ne colle jamais avec un exercice 1.01.n/31.12.n....
Entendons nous ici : cette question du calage des contrats avec l'exercice comptable est indéférente ! si on veut/peut le faire, c'est bien. Mais dans le cas contraire, cela n'empeche aucune maitrise ni de la compta ni d'une évolution prévisionnelle !!
Pour ce qui concerne certains "services" proposés par le syndic (on parle ici d'assurance mais il y en a d'autres !!!), l'art.39 n'est jamais respecté, méconnu qu'il est de 98% des syndicats, donc des CS ! |
Edité par - gédehem le 26 sept. 2006 23:11:54 |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 17:29:05
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merci à tous de vos réponses
je vais me le mettre sur papier,prendre 2 aspirines et essayer de tirer des infos pratique,
sachant que j'ai un problème aussi complexe
Les relevés d'eau divisionnaires collant à l' exercice,( terrible )
Mais <Oh RAGE> la compagnie des Eaux < donc facture> en décalage de 6 mois Et la je ne vous dit pas, la brasse ...
J'ai demandé au syndic de se coller,aux divisionnaires puisqu'il est fait a bonne date, et que le général est aussi relevé
Donc ont maitrise !!!
Il refuse,pour lui il ne connait que les factures,et impossible de tomber juste,
Merci de vos analyse pleines de suggestions |
Goutelette |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 18:16:15
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En analysant les commentaires de JMP( merci)
Vu les problèmes actuels nous allons prèparer notre départ,
En ce qui concerne notre assurance(,Mutuel connue sur le marché.)
Par contre a mon avis c'est certainement une Assurance Portefeuille
Sa date d'échéance étant 30-04 notre exercice 30-09,et le contrat Syndic 30-12 arrivé à cette date,on perd 4 mois d'Assurance,ce n'est pas la mort!! si ma logique est bonne?
sympatiquement |
Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 18:25:04
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vous pouvez constater que pour un seul contrat vous avez un problème avec trois dates différentes
D'après mon expérience nous avons mis environ 18 mois pour que tout soit aligné sur un exercice année civile, depuis plus de problème; il est quand même plus simple d'avoir qu'une seule date d'échéance à se rappeler 31 décembre avec résiliation,en principe, 3 mois avant donc date butoir 30 septembre- |
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