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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 21 sept. 2006 : 13:40:54
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Bonjour, l'histoire est longue mais je vais essayer de résumer.
Nous avons acheté un appart en janvier 2006 et à cette époque le syndic bénévol à vendu son lot, elle à donc fait une nouvelle AG à notre arrivé dans la copropriété et mon ami à été nomé syndic bénévol (au mois de mai 2006). Donc entre décembre 2005 (date de la vente du lot de l'ancien syndic bénévole) et fin mai 2006 il n'y avait pas de syndic bénévol.
Cette personne à eu bcp de pb d'impayés avec les autres copropriétaires depuis des années, les copropriétaire depuis 2002 ne payaiant pas, cette syndic à du avancer de sa poche les travaux, charges et autre dépenses pendant plusieurs années.
Nous sommes sallée voir l'ARC car depuis mai 2006 nous n'arrivions pas joindre cette ancienne syndic pour nous donner tous les documents nécessaire pour reprendre les soldes.
L'Arc nous a conseillé de repartir à zero mais que si cette personne nous donnaient les soldes de chaque copropriétiare nous étions tenu de les reprendre.
Mes questions sont les suivantes :
1)Le problème est que c'est un bazare complet, comme cette personne payait de sa poche une grosse partie faut-il la rembourser (en demandant les sous aux ancien copropriétaire) avec les justificatifs de factures. ou doit -on seulement faire payer les les appels de charge voté dans les différentes AG des années précedentes ?
2)que fesons nous de la période entre decembre 2005 et mai 2006 vu qu'il n'y avait pas de syndic bénévol? (doit-on lui rembourser ses frais et nous devons nous faire des appels de charge pour cette période
3)cette personnes à fait des dépots d'arfent sur le compte postale de la copro et aussi à payé des frais de son compte personnel. dois t-on lui rembourser dans les 2 cas si elle nous apporte les justificatif de facture ou seulement les montant déposé sur le compte CCP de la copropriété ?
4)certaines personnes ont vendu depuis doit-on les "poursuivre", exemple pour la personne qui nous à vendu le lot ?
merci pour vos réponses nous seront très utiles.
bonne journée
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 15:54:51
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Ma pauvre fille!!!! (scène 1 acte I)
Que fais-tu là?
nefer va te tomber dessus en te disant qu'il est incensé de prendre une telle fonction, syndic, sans avoir, au préalable, pris connaissance des différents textes régissant la copropriété (loi de 1965, décret de 1967, loi SRU, etc...), ce en quoi il a totalement raison.
Bon, le mal est fait, c'est du passé, il faut réagir!!!!!!!
Surtout ne fais pas comme l'ancien syndic, ne payes rien de ta poche qui ne pourrait t'être rembourssé. Càd, regardes d'abord la trésorerie.
Normalement, au passage de pouvoir, l'ancien syndic aurait du te remettre les sous et les papiers, tous les papiers, concernant la résidence (registre des PV, factures, appels de charges, contrats, ...liste non exhaustive...)
C'est généreux de vouloir la rembourser, mais, personnellement, je te conseillerais d'asseoir ta trésorerie, en premier lieu, puis de porter en compta une ligne pour un tel remboursement, éventuel, aprés vote en AG (parapluie)
Poursuivre les vendeurs...normalement, si ces vendeurs sont débiteurs vis-à-vis du syndicat, le syndic a du, aurait du, faire opposition à la vente...tu pourras le savoir en recevant les archives ou demandes aux acquéreurs l'adresse des notaires, qui eux, pourront te renseigner sur le questionnaire rempli par l'ancien syndic.
Bonne chance. Une fois que tu auras nettoyé les écuries d'Augias (il n'y a rien d'impossible) ta résidence sera une petite pépite!!!!
PS : nefer, je t'aime! |
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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 18:31:14
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Merci pour vos réponses mais que dois je faire ?
quand je parlais de vente,il y a 2 cas :
1) une copropriétaire qui à legué à son fils, donc comment celà se passe t-il ? le notaire avait t-il à contacter le syndic pour qu'elle regle ses "dettes" ?
2) la copropriétaire à qui nous avons acheté notre lot à "payé" ses dettes devant le notaire mais le récap que lui à donné l'ancien syndic était arreté en septembre 2005 et nous avons signé en janvier 2006, reste donc quelques mois qu'elle doit au nouveau syndic ?
3) l'ARC nous à dit que nous étions obligé de reprendre le solde si l'ancien syndic nous le donnait, et c'est le cas.légalement l'ancien syndic à t-elle le droit de nouspoursuivre si on refuse de prendre en compte ce qu'elle nous donne comme info .
bonne soirée. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 09:14:45
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1) Le notaire a informé par LRAR le syndic, du legs. Avec, s'il y a lieu, notification de séparation usufruit/nue-propriété, et qui règlera les appels de charges, ou bien de donation pure et simple, et
dans ce cas c'est fiston qui règle.
2) Tu as du, aurais du, avoir en possession ou du moins avoir pris connaissance de l'état daté rempli par le syndic.
Normalement, normalement, le notaire donne une date, même approximative, pour la signature définitive de l'acte. Ce qui permet au syndic de donner les renseignements, financiers, jusqu'à cette fameuse date. Si le notaire s'est contenté de l'état daté arrété à septembre, et la signature en janvier 2006, il est aussi en faute. Rappelles toi à son bon souvenir!!
3) Pourquoi ne veux-tu pas reprendre les comptes de l'ancien syndic?
Acceptes les, vérifies les, et signales à tous les erreurs commises par le syndic. Cela te permettra de repartir avec une comptabilité plus saine.
C'est le début le plus difficile, aprés...cela l'est moins! |
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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 10:02:41
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pour le mpoint numéro 2 je pense que le syndic ne connaissait que l'état jusqu'en septembre et que le notaire ne savait pas encore qu'on allait signé en janvier
pour le point 3, reprendre les coptes du syndic ça veux dire rembourser ce qu'a avancer l'ancien syndic c'est à dire au moins 3000 voir 4000 eruos que les autre copropriétaire n'ont jamais donné. il est déjà difficile de faire payer 300 euros par trimestre à un copropriétaire, alors lui parler des années 2000 à 2005 et lui demander 1000 euros ça va être dur (en plus il faudra aussi que les copropriétaires paye les charges de la nouvelle copro) et nous n'avaons pas envi de pourquivre tout le monde en justice et que ça nous retombe dessus à titre personnel.
en gros y a t-il une loi ou un article qui dit que passé le délais de 2 mois après l'AG qui à élu le nouveau syndic, et que l'ancien syndic n'a pas donnée les comptes au nouveau syndic, il n'a plus le droit de "se plaindre" et de demander quoi que ce soit au nouveau syndic. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 10:32:21
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les comptes des exercices précédents ont ils été approuvés ?
pour mémoire, un syndic n'est pas autorisé à avancer des fonds pour une copropriété.
mais si le précédent syndic a fait des avances ou régler directement des factures ,la comptabilité de la copro ne peut pas être exacte, ni la répartition individuelle des copropriétaires.
il y a un important problème comptable.
l'ancien syndic a t il demandé le remboursement de ses avances ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 10:39:08
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J'ai suffisamment guerroyé pour que les syndics ayant effectué une avance financière à un syndicat puissent la récupérer pour rappeler qu'il faut distinguer les avances occasionnelles, transparentes et incontestables des comptes fouillis qui, au bout de plusieurs années, laissent apparaître un solde au profit du syndic.
On est ici en présence du cas particulier d'un syndic bénévole qui a payé de sa poche des dépenses du syndicat sans jamais rien régulariser ! Le cas n'est pas unique mais il n'est pas fréquent.
La prescription de dix ans s'applique en principe, mais le dossier peut révéler des exceptions à soulever à l'encontre d'une demande en remboutsement de l'ancien syndic.
D'une autre manière, on peut parle d'une obligation morale de remboursement. Mais là encore, il faut savoir si le désordre des comptes n'a pas causé différents préjudices au syndicat, notamment pour ce qui est des lots vendus pendant le règle de l'ancien syndic.
Une chose certaine est que le nouveau syndic doit rétablir en premier lieu un budget prévisionnel correct intégrant toutes les charges normalement prévisibles.
Pour le reste, l'ancien syndic aurait au moins à contribuer efficacement à la remise en ordre des comptes.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 11:37:25
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le budget prévisionnel pour l'exercice actuel avait il été voté ???
les appels de fonds effectués ???? |
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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:58:18
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bonjour,
n'ayant pas de nouvelle de l'ancien syndic entre juine et aujourd'hui nous avons fait les appel correctement et aujourd'hui une seule copropriétaire est en retard de ces paiement, le reste est ok. nous voulons faire une AG au mois d'octobre pour voter le budget de l'année 2007.
quand le nouveau syndic à été nommé (en l'occurrence mon ami) il n'y avait pas de syndic puisque l'ancienne avait vendu son lot mais elle nous à quand même réunien AG pour elire un nouveau syndic. Personne ne voulais reprendre la copro mon ami s'est donc proposé sinon on risquait encore des coupure d'eau .... et autre pb qu'il y a déjà eu avant qu'on soit dans cette copropriété. Pendant l'élection nous avons juste préciseé ce qu'il restait sur le compte de la copro (je ne sais pas si celà signifi qu'on à approuve les comptes) une fois élu on est allé voirl'ARC et nous avons fait des appel (au norme), avec bcp d'insistance et bcp de rappel téléphonique, mes copropriétaires ont enfin payé. et voilà que l'ancienne syndic resurgi (elle habite en bretagne et nous sommes sur paris), ell est donc venu mi septembre pour nous refiler tous les dicuments factures, relevés de compte de la copro et nous dire qu'il fallait qu'on pointe ensemble pour que les copropriétaires payent leurs "dettes" et surtout qu'ont lui rembourse tout ce qu'elle a avanceer pendant des années... |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:33:04
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Réponse à myriam15
Citation :
pour le mpoint numéro 2 je pense que le syndic ne connaissait que l'état jusqu'en septembre et que le notaire ne savait pas encore qu'on allait signé en janvier
En principe un notaire connait son "boulot". Si l'état daté est de septembre, soit il demande, expressement au syndic, un nouvel état, soit le chèque de la vente est mis sous séquestre, puisque le certificat Art.20 ne coïncide pas avec la date de signature de l'acte!
Citation :
pour le point 3, reprendre les coptes du syndic ça veux dire rembourser ce qu'a avancer l'ancien syndic c'est à dire au moins 3000 voir 4000 eruos que les autre copropriétaire n'ont jamais donné. (...)
Le fait de reprendre les chiffres de l'ancien syndic n'implique pas de lui règler, rubis sur l'ongle, ce qu'il demande. Déjà qu'il est en faute, comme le souligne nefer, attends de vérifier si c'est du réel ou autre...
Une question toute bête: ton ami est-il en indivision avec toi (ou d'autres) pour l'achat de cet appartement???? Dans le cas contraire, n'étant pas copropriétaire, il ne peut être ni syndic ni au Conseil Syndical. Mais il peut te représenter aux AG, avec ton pouvoir, bien sûr. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 18:34:16
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il semble que le fonctionnement légal de la copropriété ne soit pas respecté.
si les comptes des exercices précédents n'ont pas été approuvés par un vote en AG, il va falloir de mettre à l'ODJ l'approbation des comptes année par année , donc reconstituer toute la comptabilité.
ne pas oublier qu'en l'absence d'approbation des comptes ,aucun syndic ne pourra poursuivre un copropriétaire débiteur: il faut pouvoir produire des PV d'AG avec les résolutions valables.... |
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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 10:47:17
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bonjour,
1) nous avons acheté à 50/50 nous sommes donc propriétaire tous les 2.
2) Je pense qu'il va falloir qu'on approuve les comptes de chaque année.
3) et oui le budget prévisionnel pour 2006 est voté et est quasi payé, reste à faire l'appel du 4ème trimestre
4) en gros la queqtion est : l'ancien syndic avait -elle le droit d'avancer des fond et de payer des fournisseurs de sa poche et ensuite demandé le remboursement au nouveau syndic. pour approuver les compte lorsque mon ami à pris ses fonction, nous avons juste précisé l'état de trésorerie à la date de l'election, c'est tout. avaons nous le droit de "revenir en arrière" et de demandé aux copropriétaires débiteur ce qu'il devait à l'ancienne syndic et la rembourser par la suite. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 11:04:08
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Pur pouvoir approuver les comptes, exercice par exercice, il va falloir reconstituer la comptabilité.
cela ne signifie pas rembourser au syndic précédent ses avances.
le syndic qu'il soit pro ou non pro n'est pas autorisé à faire des avances pour le compte de la copropriété.
quand les comptes seront approuvés, il faudra effectuer la répartition de chaque copropriétaire et en demander la paiement à chaque copropriétaire débiteur. |
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myriam15
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 16:27:56
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bonjour,
oui ça j'ai bien compris il va faloir pointer et verifier que toutes les avances faites par l'ancienen syndic sont des dépenses pour la copropriété et que lorsuqe ce sotn des travaux il y a bien des vote fait en AG etc...
une fois que les comptes sont vérifié et que nous fesons les rappels sur les copropriétaires débiteur et que nous arrivons à ce qu'ils payent, dois t-on rembourser l'ancinne syndic à titre personnel ou alors l'argent récolté appartient au nouveau syndic (au compte de la copro) ?
même si l'ancienne syndic n'avait pas le droit de faire des avances elle n'avait en réalité pas le choix puisque les copropriétaires ne payaient rien et qu'il y a eu plusieurs fois des coupures d'eau ou des majoration de 10% pour la taxe de balayage (j'en passe et des meilleurs). y a t-il un texte de loi ou un article précissant que si le syndic fait des avance de trésoreire pour la copro il n'a pas le droit d'en demander le remboursement à titre personnel... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 16:38:04
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le syndic devait procéder par toutes les voies légales au recouvrement des sommes impayées et au besoin faire faire des appels de fonds exceptionnels si necessaire AVANT de payer des factures.
reconstituer la comptabilité veut dire prendre en compte toutes les factures au nom du syndicat. |
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Syndic bénévol et problème d'impayés
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