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 Sujet  |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
 Posté - 20 sept. 2006 : 12:02:44
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Un Litec vous manque et tout est dépeuplé
Pendant les vacances certains correspondants, toujours prêts à encourager les syndics Bénévoles leur déniaient le droit d'être rémunérés. Démuni de ma doc, je me sentais tout nu et donc à défaut de de la dénomination de BNP, Bénévole non professionnel, j'optais pour syndic copropriétaire (ce qui n'est pas tout à fait vrai pour les coopératifs).
Rentré at home, j'ai retrouvé mon Litec (Code de la Copropriété), lequel m'a confirmé que le syndic bénévole pouvait parfaitement être rémunéré.
Il y a en ce sens au moins deux décisions de Cour d'Appel et une réponse ministérielle.
Afin de maintenir l'actualité de cette nouvelle rubrique, je ne manquerai pas d'en développer les différents aspects :
- Références exactes
- Déclaration aux impôts
- Assujettissement à la TVA
- etc.
Ceci bien entendu, sous réserve d'un revirement de jurisprudence qui m'aurait échappé.
Cordial salut à ceux qui soutenaient le contraire. Ce qui est étonnant c'est que je n'ai pas su retrouver sur ce site les interventions dans lesquelles les différents points de vue s'exprimaient.
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Wolfram |
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maryan
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 15:37:13
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| Je préfère le terme de syndic non professionnel, qu'il soit bénévole ou non. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 15:49:07
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Dans votre cas, Maryan, c'est syndic non professionnel forcémment bénévole  .
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 00:05:10
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Qu'un syndic non - pro ou copropriétaire, comme vous voudrez, soit rémunéré, c'est normal.
Ce qui ne l'est pas c'est que certains individus puissent acheter une cave ou une place de parking pour avoir le droit d'être syndic. C'est enfreindre la loi Hoguet en toute régularité.
Notre syndic a même obtenu de l'être dans ces conditions pour 2 copro: une cave dans l'une, un parking dans l'autre, le tout reconnu par la Cour d'Appel.
Pas facile de garder le |
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Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 09:23:38
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Pour Niko,
Le fait de POUVOIR être syndic non professionnel (moi aussi, maryan, je préfère cette expression) quand on ne possède qu'un seul lot est tout ce qu'il y a de plus NORMAL, outre le fait que c'est parfaitement LEGAL comme vous avez pu vous en rendre compte en cour d'appel.
Pour être syndic il faut d'abord être élu et c'est d'autant plus difficile pour un simple copropriétaire quand on est ultra minoritaire en tantièmes : logiquement il faut être reconnu suffisamment compétent et disponible par la majorité des autres tantièmes.
Votre syndic est véreux, je veux bien, mais tout le monde n'est pas dans le même sac.
En outre, avec le repli sur soi ambiant, les bénévoles deviennent plus rares. Gérer seul un ou plusieurs immeubles implique alors des compensations (financières ou autres). Je ne m'étonne donc pas de lire ici ou là que rémunérer un S.N.P. est "normal", alors qu'il aurait été plus correct de dire qu'il était "possible" qu'il soit rémunéré.
Ce qui, à mes yeux, est "normal" dans tous les cas de figure, c'est la prise en charge par le syndicat tout entier des frais informatiques, téléphoniques, etc. Il ne s'agit pas d'ailleurs, à proprement parler, d'une rémunération.
Des S.N.P. au moins aussi compétents, parfois plus, pour leur immeuble, que des professionnels, j'en ai croisé pas mal. Ceux qui en ont un, gardez-le quitte à le rémunérer (mais pas trop quand même) ou mieux encore, quitte à le seconder vraiment.
Pour les autres S.N.P., en retard de plusieurs lois ou toujours pris en défaut dans les A.G. ou les comptes, c'est niet. Trop risqué. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 09:38:15
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Pour Wolfram :
il reste exact, quelle que soit l'édition du Litec, qu'un syndic bénévole ne peut être rémunéré. Affaire de simple bon sens !
Mais un syndic non-professionnel peut l'être 
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 10:46:41
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Je me permets de renforcer mon post précédent en rappelant que le président-syndic d'un syndicat coopératif ne peut pas être rénuméré, car il est en premier lieu conseiller syndical...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 11:53:26
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Observation pafaitement exacte de mfld
C'est l'esprit de la Coopération.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 12:45:15
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Entré par Azur:
Citation :
Votre syndic est véreux, je veux bien, mais tout le monde n'est pas dans le même sac.
Tout à fait d'accord et je me garderais bien de mettre tout le monde dans le même sac.
Le problème, c'est que cette possibilité d'être syndic non pro grâce à une cave représentant 2/10 000èmes est la porte ouverte à tous les abus de la part de personnes peu honnêtes.
C'est hélàs notre cas. (Rappel: pas de reddition des comptes 2004 et 2005, pas de budget prév. 2006, celui de 2004 a été voté en juillet 2005 ...et j'en passe).
Quant à le seconder, nous le voudrions bien, ce serait notre intérêt, au quotidien au moins, mais il ne le veut pas. Il ne veut surtout pas que nous mettions le nez dans ses comptes. Grâce aux tripatouillage de la feuille de présence et des pouvoirs il a réussi à faire élire un CS qu'il savait incapable de lui tenir tête, ils n'ont même pas élu leur président alors que prévu au RdeC, ils tentent de réagir mais n'en ont pas les moyens.
Je ne dis pas que nous obtiendrions un meilleur résultat, le monsieur est retors,mais au moins nous y mettrions plus d'énergie et surtout plus de connaissances.
GRAND MERCI À TOUS POUR VOTRE AIDE . Depuis deux ans nous avons beaucoup appris.
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maryan
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 12:53:59
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bénévole (adjectif)
Qui accomplit une action sans demander un salaire. |
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maryan
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:00:57
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Pour Niko :
Une copropriété a le syndic qu’elle mérite.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 16:47:09
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Bonjour
Je me présente:
J'ai été élu au poste de syndic, syndic non professionnel, exactement. Elu de 0.04% des tantièmes la première fois, pour en arriver à 74 %, et 100 % des présents et représentés, sans forfanterie, aucune! (mais c'est bon de le dire...pour moi!!!)
J'ai demandé des honoraires correspondant à mes charges de copropriété, suivant le budget de fonctionnement, donc hors travaux. (En toute modestie, certains m'ont dit d'augmenter ces honoraires, ce que j'ai refusé (hélas) mais je suis toujours au garde à vous (l'habitude, sans doute!)
J'ai la chance d'être responsable d'une copropriété avec des personnes , elles mêmes responsables. Ma tâche en ait beaucoup simplifiée, je l'admet.
La fonction de syndic, syndic bénévole est soumise à la règle générale = pas tous des saints!!!
Mais ce n'est pas pour cette dernière raison que l'on doit abattre tous les syndics non professionnels (les pros ont, trop, de moyens de se défendre) et puis j'ai, nous pouvons avoir, les moyens de combattre!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 10:51:49
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Il semble certain qu'en présence du grand bazar actuel de l'activité de syndic, il y a place pour le développement de l'activité de syndic copropriétaire rémunéré.
Le vrai problème est au niveau de la compétence. On peut prendre comme hypothèse de travail que les qualités intrinsèques du syndic copropriétaire sont incontestables mais qu'il faut y ajouter un corpus de connaissances spécifiques qui grossit chaque mois !
La question est donc celle de la formation initiale, puis de la formation continue. Ce n'est pas insurmontable Internet est à cet égard l'outil de rêve, sans qu'on puisse exclure la nécessité de contacts périodiques averc un ou plusieurs spécialistes, comme entre des syndics copropriétaires pouvant échanger leurs expériences.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 12:10:52
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Justice et bon sens
Pour JPM et Maryan, et les autres.
Maîtres LAFOND et STEMMER dans le Litec citent un arrêt et une réponse ministérielle selon lesquels
"un syndic "bénévole" peut être rémunéré sans devenir pour autant professionnel"
(Aix, 24 avril 1979, Réponse ministérielle du 5 février 1981 : JO débats Sénat p. 182)
A mon (bon) sens, sous réserve d'une éventuelle jurisprudence, Il faut distinguer le syndic BNP Bénévole non professionnel du syndic d'une copro à statut coopératif, car celui-ci n'est syndic que parce qu'il est membre du conseil syndical, et à ce titre sous les effets conjoints des articles 27 et 42 du décret N° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié)
L'article 27 stipule que "Les fonctions de Président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération......"
L'article 42 précise "Les dispositions de l'article 27 sont applicables au syndic......"
Encore que l'on puisse argumenter que, exercées par la même personne, les fonctions de membre du conseil syndical sont distinctes de celles du syndic définies notamment par l'article 18 de la loi statutaire. S'il ne peut être rémunéré pour ses fonctions de membre du conseil syndical, j'ignore si quelque texte interdit de le rémunérer pour ses fonctions de syndic.
JPM ne manquera sans doute pas de m'éclairer sur ce cas particulier.
Dans des contributions à venir, j'aurai plaisir à rappeler les indications du Litec sur les conditions de :
- déclarations fiscales,
- cotisations de sécurité sociale,
- assujettissement (ou non) à la TVA.
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Wolfram |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 12:38:16
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Entré par Maryam:
Citation :
Une copropriété a le syndic qu’elle mérite.
Et les copropriétaires qui se battent depuis des années pour que cela change, que méritent-ils ?
Un exemple: certains contestataires ont eu un mal de chien à résoudre la vente de leur appartement, le syndic se vengeant de leur opposition en leur mettant des bâtons dans les roues, réclamant des sommes non dues ...
Si nous venons sur ce forum, c'est pour essayer d'en sortir et non pour être découragés.
Mais vous n'êtes pas le premier à nous balancer ce genre de remarque et cela me met toujours fort en colère.
Heureusement, nous avons trouvé beaucoup de positif sur le forum et les accrocs de ce genre sont rares ... Mais il faut cependant les relever.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:07:10
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Pour Wolfram :
Le syndic coopératif ne peut percevoir aucune rémunération. La solution est ancienne.
Le syndic copropriétaire (syndicat classique) peut être rémunéré. CA Aix 24/04/1979 et Cass. crim. 08/11/1982 RDI 1983 494).
Etant propriétaire d'un lot au moins dans plusieurs copropriétés, il peut être syndic de plusieurs copropriétés sans devenir pour autant professionnel (CA Paris 23 B 15/05/1998 Administrer octobre 1998 60). Le système a ses limites car un quidam qui achéterait tous les ans une cave dans une copropriété pour en devenir ensuite syndic rémunéré pourrait sans doute être recherché au moins par le fisc pour la TVA.
C'est l'occasion de rappeler que l'activité de syndic est purement civile. M. Dupont exerçant en nom personnel, et à titre exclusif, l'activité de syndic de copropriété n'est pas un commerçant. C'est un professionel libéral.
Il existe quelques specimens de cette espèce rare, qui pourrait bien se développer aussi. Il faut être bon spécialiste en informatique pour exploiter à 95 % les possibilités du système. Ces gens gardent leurs immeubles très longtemps. Ajoutez une activité annexe (expert judiciaire pour un que j'ai connu) et c'est le rêve
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:35:15
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| et en tant que professionnel libéral il est soumis à la fiscalité des professions libérales |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 17:13:50
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Réponse et question à wolfram
Par expérience, je peux signaler que les honoraires (d'un syndic non professionnel rémunéré) sont à déclarer sur le formulaire DADS ou mieux la télédéclaration/télérèglement sur net.entreprises (ce n'est pas de la publicité, c'est de l'information, ou plutôt du renseignement, sans venir pour autant du deuxième bureau...celui au fond de la cour, à gauche!)
Ces même honoraires sont à renseigner sur la déclaration individuelle d'impôsition,
Et, wolfram pourra sans doute le confirmer par ses recherches, il n'y a pas de TVA à acquiter sur de tels honoraires. Jusqu'au preuve du contraire!!!
Question: wolfram, suis-je dans le vrai, ou bien suis-je un délinquant depuis tout ce temps??? PLS, rassures-moi, les PM sont à ma porte... |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 17:34:22
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L'homme est le fruit de son expérience
SNP, Les références au GAV, commandement d'exécution sans commandement préparatoire, et la référence au B2 me parlent.
J'ai toujours pensé que notre habitude des JO et BO était un avantage sérieux dans la copro.
Attention, la vision des Kho-Lanta successifs montre comment le groupe s'empresse de se débarrasser de celui qui a quelque expérience et a l'outrecuidance de vouloir montrer la voie.
En cette époque moderne, ma dernière affectation fut plutôt SM. A l'époque où St Thomas d'Aquin lui servait de résidence. |
Wolfram |
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maryan
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 04:03:43
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Pour Niko :
Mon propos n’a pas pour but de vous décourager, c’est un simple constat. Votre syndic actuel, il y a bien eu une majorité pour l’élire et même le réélire !
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 08:47:01
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Le quidam ordinaire qui a son statut (salarié, commerçant, retraité, profesion libérale, sans profession, chômeur...) conserve son statut s'il est syndic non professionnel rémunéré. Cette activité syndic non professionnel rémunéré, c'est une activité annexe à son activité principale. Cette activité annexe ne peut en aucun cas prendre le statut de base du quidam et cette activité annexe revêt son statut particulier, à savoir,(ça été dit) profession libérale. Profession libérale n'est pas le meilleur vocabulaire puisque c'est une activité annexe, il faut plutôt dire qu'elle revèle de la fiscalité du bénéfice non commercial.
Si quelqu'un doit remplir les imprimé DADS, c'est pas le quidam qui fait syndic non professionnel rémunéré, au titre de son activité de syndic non professionnel rémunéré mais le syndicat. Or, dans ce cas, le syndicat ne risque rien s'il ignore qu'il doit remplir cet imprimé et, du reste, il a bien d'autres raisons de le remplir pour d'autres prestations (s'il est employeur de la femme de ménage par exemple) et il ne se pose même pas la question de savoir s'il a quelque chose à remplir (quoi que, s'il a bien fait tout ce qu'il faut pour embaucher la femme de ménage, l'imprimé DADS lui arrive tout seul et il le remplit, et là, rien ne l'empêche d'ajouter les informations pour les paiements de prestations extérieures, c'est un autre imprimé, si mes souvenirs sont bons).
Normalement tout individu percevant du BNC, même à titre accessoire et même pour des sommes ridiculement faibles doit être inscrit au "registre des métiers". Cela se fait parce qu'il doit impérativement se déclarer à l'URSSAF, même s'il fera partie de ceux qui n'auront pas à payer de cotisation URSSAF (il sera en dessous du seuil). Et comme ce quidam a un statut principal, cette activité franchement annexe et accessoire ne génère pas, sauf erreur de ma part, de cotisation (ni "restitution plus tard") de retraite. Je dis cela par logique en raison du montant particulièrement élévé de la partie fixe des cotisations retraite obligatoire des professions libérales.
Le quidam qui fait syndic non professionnel rémunéré doit, en revanche, se déclarer au fisc. C'est sa responsabilité, s'il ne le fait pas, il sera inquiété intuitu personae et non pas au nom de la copropriété.
Il existe une réglementation pour ces activités accessoires libérales. Il faut que le prestataire fasse des factures sur lesquelles il indique que le service n'est pas soumis à TVA. Le total d'honoraire qu'il peut percevoir à l'année ne doit pas dépasser un seuil si bas qu'on nepeut pas en vivre à 100%.
Reste plein de questions que je me pose sur ce truc :
- je en sais pas si ce type d'activité porte préjudice aux retraités qui la font et les prive de la perception à plein de leur retraite... pour cause d'autres revenus...
- je ne sais pas si ce type d'activité impose de se rattacher à un régime sécurité sociale propre à l'activité libérale (suivant ce que je sais de la règle pour "double activité" dont une libérale mais non accessoire, je pense que c'est obligatoire, même si cela ne génère pas de cotisation en dessous d'un certain seuil et même si cela impose de recevoir les prestation uniquement par le régime du statut générant plusd e 50% des revenus).
Citation :
Le vrai problème est au niveau de la compétence. On peut prendre comme hypothèse de travail que les qualités intrinsèques du syndic copropriétaire sont incontestables mais qu'il faut y ajouter un corpus de connaissances spécifiques qui grossit chaque mois !
Au bout du bout, c'est si compliqué que la gestion du statut du syndic non professionnel rémunéré lui demande presque plus d'énergie et de connaissance que son action de syndic...
Moi, je ne suis pas du tout d'accord sur le fait de "contester" les "compétences" d'un syndica non professionnel (rémunéré ou pas).
1. D'abord, compétence, c'est un mot juridique qui ne veut pas dire qu'on sait faire mais qui veut dire qu'on est en droit de faire ou faire faire. Le mot qui veut dire qu'on sait faire, c'est "savoir faire". Exemple = un juge est compétent sur sa juridication et il n'est pas compétent sur celle d'à côté.
2. Aucun texte n'impose au syndic professionnel de tout "savoir faire" dans les tâches qu'il va rencontrer, et le texte prévoit qu'il
doit s'entourer des professionnels compétents. Et bien, c'est pareil pour le syndic non professionnel rémunéré ou pas.
3. Même si vous rémunérez votre syndic volontaire copropriétaire, il n'y a aucune raison de lui interdire de prévoir du budget pour consulter des spécialistes, si vous avez un technicien il vous fera faire des économies sur des points techniques et demandera plus souvent des conseils extérieurs en domaine juridique ou comptable, si vous avez un juriste, il cherchera l'aide extérieure en technique ou en comptabilité. si vous avez un professionnel rémunéré, il a le droit d'aller chercher l'aide dans tous les domaines.
Citation :
Un exemple: certains contestataires ont eu un mal de chien à résoudre la vente de leur appartement, le syndic se vengeant de leur opposition en leur mettant des bâtons dans les roues, réclamant des sommes non dues ...
1. Etes-vous certain d'avoir bien rédigé votre phrase, j'ai l'impression d'en coprendre le sens, mais si je la décortique, c'est pas clair. Normalement le questionnaire demandé au syndic pour l'apurement des charges ne nuit pas à la vente, il nuit à l'encaissement du montant par le vendeur car le syndicat récupère les commes dues sur le fruit de la vente. Somme indument réclammées, ça, c'est une autre histoire. Ce n'est pas au moment de la vente qu'il faut les dénoncer, mais quand on reçoit les appels de fonds. Et si la démarche amiable ne suffit pas, il faut faire la démarche judiciaire.
Oui, je sais, nombre de syndic "bénévoles" font un peu du n'importe quoi. Mais pas toujours du "partial". Et leur "n'importe quoi" va plustot dans le sens "d'arranger tout le monde". Oui, je sais, il en est qui prennent la grosse tête du pouvoir et qui se prennent pour des chefs suprèmes à qui les autres doivent tout. Y'a qu'a pas les réélire, si la majorité perd confiance.
J'en ai marre de prêter plus de crédit à ces ignorants croyant tout savoir qui dénigrent systématiquement ceux qui savent vraiment et qui se décarcassent pour eux parce que ce que leur expliquent ceux qui se décarcassent ne leur plait pas. Marre qu'on donne le seul crédit à l'erreur collective.
Effectivement, le syndic coopératif ne peut pas recevoir de rémunération, c'est écrit dans le code de la copropriété.... DALLOZ (il faut bien faire de la concurence à litec, et c'est certainement également écrit dans le litec.... |
seborga1 |
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Syndic Bénévole peut être rémunéré
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