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Laure913
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149 réponses |
 Posté - 22 sept. 2006 : 15:01:04
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Je viens de recevoir( pour mon fils étudiant que je représente) par LRAR l'ordre du jour pour la prochaine assemblée générale qui aura lieu le 10.10.2006.
Cette AG aurait du avoir lieu au plus tard le 30.06.06 puisque la clôture des comptes a lieu au 31.12.
Bref, j'ai envoyé un premier courrier AR le 20 mars 2006 avec les questions que je voulais voir figurer à l'ordre du jour et notamment la responsabilité du syndic dans le suivi des travaux relatifs au changement de chaudière qui a entrainé du retard dans les autorisations de la ville et des pétitions par les locataires et propriétaires occupants de l'immeuble pour défaut de chauffage en période hivernale. etc...
En juillet j'envoie un second courrier AR de mise en demeure de procéder à une AG et réitérant mes questions pour la prochaine assemblée et de trois autres questions à débattre et notamment des erreurs dans la gestion du compte de mon fils, le non affichage des horaires de la gardienne, l'affichage des avis et PV d'assemblées dans le cadre prévu à cet effet dans les parties communes.
Hors il s'avère qu'aucune de ces questions dont je voulais débattre avec la co propriété ne sont à l'ordre du jour.
Que puis je faire ? Le laxisme de ce syndic nous a couté très cher et ne veut apparemment pas en être tenu pour responsable !!!
Par contre figure à l'ordre du jour des travaux de colonnes d'évacuations et se propose (seul) comme architecte.
A savoir que la cage d'escalier a été complètement rénovée il y a 2 ans alors qu'il y avait des traces de dégâts des eaux ( étude du taux d'humidité de chaque appartement qui s'est révélé élevé pour les appart. dont la S B donnait sur le palier).
La réfection de cette cage d'escalier ( qui a couté cher à la copro) n'aurait jamais du être faite à cause de cela puisque 2 ans après tout est à refaire.
N'y a t il pas là une responsabilité du syndic qui nous prend pour des pompes à fric !!!! En plus un conseil syndical qui dit amen à tout disant que c'est lui ( le syndic) le professionnel et qu'ils ont toujours donné le quitus !!!! (pas nous pour cause absence. nous n'avons pas eu connaissance de la dernière AG en avril 2005 )
Au secours !!!!
Merci de votre réponse
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Cordialement
Laure913 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:12:23
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Face au refus d'inscrire les questions complémentaires à l'ODJ, une première solution est, à condition d'avoir pris la précaution d'élire un président de séance un minimum compétent, de présenter la preuve de la demande d'inscription à ce président dès sa désignation (cad le LRAR), pour qu'il constate le manquement du syndic, le fasse marquer dans le procès verbal, et ajoute de lui-même ces questions à l'ordre du jour.
Attention, cependant, ces questions ne figurant pas dans la convocation, l'AG ne peut pas prendre de décision exécutoire sur ces questions, elle ne peut que prendre des décisions de principe, sous peine de nullité.
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Edité par - mfld le 22 sept. 2006 16:13:08 |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:40:51
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Merci de cette prompte réponse mfld.
Je m'aperçois qu'avec la 14ème résolution, concernant une question posée et mise à l'ordre du jour par mon fils, figure la copie des 2 courriers recommandés adressés au syndic pour les questions à mettre à l'ordre du jour.
Peut on ainsi les considérer comme inscrites ou non ?
Merci de votre réponse |
Cordialement
Laure913 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 17:02:58
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Le problème est que vos questions ne sont pas vraiment des questions au sens de l'article D 10.
Vous parlez par exemple de la responsabilité du syndic à l'occasion des travaux de chauffage.
Si vous souhaitiez que l'assemblée décidat d'engager une procédure à l'encontre du syndic, vous aviez l'obligation de préciser l'objet de la question et de joindre à votre demande un projet de résolution.
Si vous souhaitiez seulement faire des observations justifiées au syndic, vous pouvez le faire dans le cadre de l'approbation des comptes de ce chantier ou dans celui de l'examen du quitus si la question est inscrite.
Le syndic n'a pas camouflé votre lettre et l'a annexée à la convocation. Il a bien agi, au moins sur ce point.
De quelle autorisation de la ville le syndicat pouvait-il avoir beoin pour le changement d'une chaudière ?
Des erreurs dans la gestion du compte de votre fils ? Ce n'est pas non plus une question à inscrire à l'ordre du jour. Elles n'intéressent la collectivité que si vous songez à remettre cause une répartition de charges.
Le défaut d'affichage des horaires de la gardienne ? Question recevable peut-être. Mais l'assemblée a pu, dans le passé, décider de ne pas les afficher (estimant que celà renseigne les cambrioleurs !).
Ceci étant, il est tout à fait possible qu'il y ait des défaillances du syndic et / ou du CS. Une chose certaine est que la date de l'assemblée est tardive, si aucune assemblée tenue dans le courant du 1er semestre n'a voté le busget prévisionnel. Cirieusement, c'est ce vote seulement dont l'époque est imposée
Mais il faut apprendre le maniement du nouvel article 10. Rien n'a ét-é prévu pour celà
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 17:30:21
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Merci JPM
"De quelle autorisation de la ville le syndicat pouvait-il avoir beoin pour le changement d'une chaudière ?"
En fait il s'agissait de problèmes de voierie durant les travaux et et de conformité au niveau de gaz de France.
"Des erreurs dans la gestion du compte de votre fils ? Ce n'est pas non plus une question à inscrire à l'ordre du jour. Elles n'intéressent la collectivité que si vous songez à remettre cause une répartition de charges."
Justement il s'agit de charges ayant été facturées directement à mon fils sans aucune facture ni justificatif avec l'appel de charges.
Pour exemple des frais d'un plombier nommé par le syndic pour une recherche de fuite entre deux lots privatifs. Lors de la prise de RV avec le plombier celui-ci m'avait indiqué que les frais était à la charge de la co propriété et réglés par le syndic.
Je croyais savoir que le syndic n'ayant aucun lien direct avec UN co propriétaire celui-ci n'avait pas le droit de facturer directement...( ARC)
Si ces frais m'étaient imputables alors que je n'ai rien demandé( je suis assez grande ou mon locataire pour faire appel à un plombier car je l'avais fait 2 ans1/2 au paravent sans que le syndic n'intervienne) ils sont réglés par la co pro puis répercutés au co propriétaire concerné lors de l'appurement des charges de l'année.
Ai- je tout faux ???
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Cordialement
Laure913 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 18:23:25
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commeJPM: si les sujets que votre fils voulait voir abordés ne sont pas indiqués par une résolution précise, necessitant un vote (mais pour donner manadt au syndic d'assigner le syndic actuel...encore faudrait il d'abord changer de syndic), vos demandes ne sont pas considérés comme des résolutions à mettre à l'ODJ.
quant à une imputation privative de facture, il faut voir cela directement soit avec le gestionnaire soit le comptable du cabinet, puis faire un courrier RAR au syndic si necessaire.
concernant les travaux pour la chaudière, votre fils avait il pris contact avec le CS ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 23:14:30
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Si le syndic a passé une facture de plombier au débit du compte de charges de votre fils, la procédure est parfaitement régulière. Il existe en effet des charges individuelles (ou privatives, ou individualisées, mots ayant même sens).
L'ARC ne dit rien d'autre car il ne faut pas confondre " facturer directement à un copropriétaire " avec " imputer une charge à un copropriétaire ". Dans le premier cas c'est Dupont, syndic, qui adresse au copropriétaire une facture de Dupont, syndic, à payer à Dupont syndic (sic pour les honoraires de mutation dans certains cas).
Impossible de répondre avec précision sur le bien fondé de la démarche. Sachez qu'il n'est pas anormal pour un syndic d'envoyer le plombier de la copropriété effectuer une recherche de fuite quand deux voisins n'ont pas été capables de se mettre d'accord à cet égard.
Le plombier, ayant reçu ordre de service du syndic, facture au syndic. C'est ce qu'il a justement indiqué. Mais si le plombier a rendu compte de sa mission en indiquant qu'il y a effectivement une fuite sur un appareil sanitaire de Dubois au 5e étage (Dubois ne s'en est pas aperçu ou a fait semblant de ne pas s'en parcevoir), il n'y a rien d'anormal à ce qu'il impute la facture de recherche de fuite au dit Dubois, ou à son bailleur s'il est locataire.
La bonne solutiuon dans ce cas est que Dubois fasse faire la réparation par le plombier de la copropriété, à fortiori quand elle peut être faite immédiatement, ce qui est fréquent.
Si le syndic n'agit pas ainsi, la fuite subsistera encore dans six mois et les dégats s'aggraveront.
Je brode un peu, mais ... très peu, même si votre histoire n'est pas exactement conforme à la mienne.
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 10:35:19
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Merci JPM.
Mais avec ce syndic c'est 2 poids 2 mesures !!!
Pourquoi n'est il pas intervenu il y a 3 ans alors qu'il avait été sollicité d'urgence et à plusieurs reprises par le bailleur copropriétaire touché par un dégât des eaux qui a perduré plusieurs mois sans que j'en sois informée et qui nous a couté TRES TRES cher
plus de 3 000 € pour le co propriétaire et 8 000 € pour nous !!!
Qu'il n'a pas voulu nous communiquer (réclamés par AR avec copie du courrier assureur) les rapports d'experts pourtant en sa possession car ni notre ex locaztaire ni le locataire touché n'ont communiqué les piçces demandées DIRECTEMENT par notre assureur. |
Cordialement
Laure913 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 16:23:48
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Il est difficle de prendre parti dans un dossier qui semble avoir été très complexe. Mais il faut conserver à l'esprit :
> que le syndic n'a pas compétence pour traiter un litige qui existe entre les propriétaires, - et les locataires -, de deux lots pour des parties privatives. Ila toutefois la possibilité d'invoquer le fait que dans ce cas le sinistre affecte forcément le plancher commun entre les deux parties privatives. Peu de syndics s'en soucient.
> que de même il ne peut se substituer aux locataires qui omettent de respecter leur obligation d'information à l'égard du bailleur.
- qu'enfin il en est de même pour l'obligation faite au locataire de justifier chaque année d'une assurance. Trop de copropriétaires bailleurs omettent d'effectuer le contrôle du respect de cette obligation. Et certains UInautes dénient au syndic le droit de demander des justifications au copropriétaire bailleur. C'est une conception inappropriée de la liberté républicaine 
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 14:09:54
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Je relance ce sujet sur un point.
Au paravant je remercie JPM pour sa participation.
Dans les questions que je souhaitais voir mise à l'ordre jour entre autres celle-ci :
Envoi par courrier simple de l'avis d'AG en même temps que celle en LRAR. Idem pour le PV
En effet j'avais débattu avec 2 des membres du CS que certaines assemblées pouvaient être importantes et qu'il est toujours possible qu'un copropriétaire "bien intentionné" NE PUISSE se déplacer pour retirer l'Avis à la poste ( hôpital -se fut mon cas-, vacances, maladie ou autre ).
Ils étaient d'accord avec moi pour le proposer.
Or notre vénéré syndic m'a envoyé un courrier simple avec l'envoi de la feuille de présence que je lui avais réclamé m'a demandé en vertu de quel article de loi je faisais cette demande ou à quel article ma question fait ref.
Et elle n'a pas été inscrite. Ni débattue d'ailleurs malgré ce courrier AR joint à l'ODJ. |
Cordialement
Laure913 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 19:28:02
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Laure, si mes souvenirs sont bons, votre fils majeur est le seul et unique copropriétaire.
Vous n'êtes rien vis à vis du syndicat, et donc du syndic qui n'a pas à vous connaitre.
Vous n'avez pas à le rencontrer ni les membres du CS !
Le fait que votre fils vous donne mandat pour les AG ne vous donne que le droit de signer la feuille de présence en qualité de mandataire et de participer aux débats et aux votes ! C'est tout.
Que vous rédigiez les lettres pour votre fils et qu'il les signe est une chose.
Que vous agissiez de votre coté en son nom (.."j'avais débattu avec 2 des membres du CS que ...", "..Or notre vénéré syndic m'a envoyé un courrier simple ..." ) est irrégulier !!
Soyez en convaincue : vous n'avez ici aucun droit, aucune exigence à formuler.
C'est comme ça !!  |
Edité par - gédehem le 13 oct. 2006 19:30:06 |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 20:45:30
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Soyez en convaincue : vous n'avez ici aucun droit, aucune exigence à formuler.
C'est comme ça !!
Je n'ai aucun droit effectivement et vous non plus !!!!
En tout cas pas de me parler comme cela !!
Les Forums sont faits pour se renseigner avoir des avis dans des domaines précis.
En ayant posé des questions informelles et raconté le genre de problèmes auxquels Nous sommes confrontés parceque je m'occupe d'un bien familial je ne crois pas avoir commis un CRIME.
Personne ne vous oblige à répondre à une question posée . PERSONNE
Et si vous n'aimez pas mon humour ( notre vénéré syndic ) dommage pour vous.
Je ne suis pas là pour MANGER du syndic.
j'essaie de comprendre les lois et pourquoi Notre syndic agit ainsi. Rien de plus ni de moins car sachez que j'ai TRAVAILLER avec des syndics dont je garde de très bons souvenirs et que je respecte et croyez moi que c'était et c'est toujours réciproque.
Mais comme dans toutes corporations il y a DES BONS et des MECHANTS.
Alors gardez votre morale pour vous.
Si tout le monde sur ce site n'avait aucun problème avec des syndics ce site n'existerait pas car inutile.
J'attends donc qu'UNIVERSIMMO me dise que je n'ai rien à faire sur ce site et censure mes posts et PERSONNE d'autre. Na
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Cordialement
Laure913 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 21:26:05
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Pardon, Laure, mais il n'y a dans mes propos, ni dans leur forme ni sur le fond, d'agression à votre égard, en quoi que ce soit !!!
Pardonnez-moi encore, mais relisez ce que vous écriviez dans votre question initiale :
"..Or il s'avère qu'aucune de ces questions dont je voulais débattre avec la copropriété ne sont à l'ordre du jour.
Que puis-je faire ? "
J'attire simplement votre attention sur le fait que vous n'etes pas membre du syndicat, que vous lui êtes totalement étrangère et que de ce fait vous n'avez aucun exigence à formuler personnellement ("J'ai demandé, .. le syndic m'a répondu, je ...")
Ceci n'empeche en rien les conseils que vous pouvez demander ici ! Mais vous ne pouvez vous substituer à votre fils, juridiquement seul interlocuteur du syndic.
Comprenez donc que ce sont vos modalités d'action qui ne sont pas en phase avec les régles qui s'imposent en copropriété et non le fond de la question.
Votre action st vouée à l'échec, même si CS et syndic semblent au moins vous écouter par courtoisie.
Si le syndic et le CS ne vous répondent pas, c'est qu'ils n'ont aucune raison de vous répondre à vous, personnellement, quand bien même vous avez la preoccupation d'un bien familial mais qui s'avère être la propriété personnelle de votre fils.
Agissez en "sous-marin", à travers lui, si vous voulez !
Mais vous ne pouvez en aucun cas, de votre personne, intervenir dans ce syndicat.
C'est tout simple, et il n'y a là qu'une approche juridique dénuée de tout jugement !
Quant à l'humour, soyez certaine que j'en use et parfois abuse ici ou là, les lecteurs d'UI en sont témoins (du moins ceux qui ont les bonnes lunettes ..) |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 21:39:26
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Alors mille excuses gédehem d'avoir pris vos propos pour une attaque personnelle 
Ne m'en veuillez pas.
Je suis parfaitement consciente de ce que vous dites.
Il est vrai que sur ce site j'utilise à tord le JE car effectivement depuis la majorité de mon fils je ne parle qu'en son nom que ce soit avec le syndic ou le CS. |
Cordialement
Laure913 |
Edité par - Laure913 le 13 oct. 2006 21:43:47 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 22:16:52
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Gédéhem, vous êtes bien aimable!...mais la loi doit être la même pour tous!
Si Laure 913, était ...assureur de la copropriété et membre du CS, bien que non copropriétaire, je suis persuadée que le Syndic...ne trouverait rien à redire!
J'ai l'exemple dans ma copropriété!
Alors le raisonnement qui consiste à dire: le Syndic n'a pas à... vous écouter parce que c'est votre fils qui est propriétaire...pour moi, c'est un peu gros!
Il semblerait que MRS les Syndics....quand celà les arrange...écoutent et, sous couvert de la loi, font barrage et refusent d'écouter...celui ou celle qui ne va pas dans leur sens! |
Edité par - priori le 13 oct. 2006 22:17:52 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 23:30:09
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Bien d'accord !!!
Lorsque certains ne sont pas écoutés alors qu'ils sont copropriétaires, que dire de ceux qui le sont sans être copropriétaire !
Là est la question, comme disait le cheik Spire, bien connu sur les bord de la mer Rouge ...
Quant à l'étranger qui se retrouve au CS, il faudra poser la question aux 20, 32 ou 172 copropriétaires qui ont voté pour lui (ou ne se sont pas opposés à sa désignation, ce qui revient au même) car, sauf à ce qu'il dispose d'une bombe paralysante qui ferait le bonheur de MAM ou la fortune de G.W.B... en Irak, je ne vois pas comment un syndic tout seul, même en étant vachement costaud, pourrait le faire accéder sans vote ...
(Nous étions dans les 2mn d'humour gratuites offertes par UI, tout le monde l'aura compris, même s'il y a des accents de vérité entre les lignes ... |
Edité par - gédehem le 13 oct. 2006 23:34:24 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:42:29
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Laure: en revenant sur votre demande de mettre à l'ODJ:
"Envoi par courrier simple de l'avis d'AG en même temps que celle en LRAR. Idem pour le PV"
il est bon de rapeller que les textes prévoient uniquement l'envoi de la convocation en RAR ainsi que la notification du PV (pour les opposants ou défaillants).
pour les copropriétaires présents ou représentés, il n'est mêm pas prévu d'envoyer de PV.......même si les syndics l'envoient |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 11:37:32
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bonjour nefer
Citation :
il est bon de rapeller que les textes prévoient uniquement l'envoi de la convocation en RAR ainsi que la notification du PV (pour les opposants ou défaillants).
pour les copropriétaires présents ou représentés, il n'est mêm pas prévu d'envoyer de PV.......même si les syndics l'envoient
oui je sais cela. Justement c'est une précaution de plus pour surtout informer de l'éminence d'une AG. Ca ne ruinera pas la copro.
D'ailleurs il me semble avoir lu dans un post que JPM en avait parlé et il lui avait été répondu que ça "devrait " être obligatoire dans les RC.
Car si certains peuvent recevoir (parceque tjrs à domicile) ou pouvoir se rendre facilement à la poste (finir son job à 16 h) ce n'est pas le cas de tous. Tout le monde ne prend pas ses vacances en juillet ou aout etc... sans compter tous les imprévus.
Comme cela n'est pas prévu par la loi on peut donc le décider pour le bien de tous en assemblée. Et c'est ce que "J" avais fait ( gedehem )car le Président du CS était d'accord. |
Cordialement
Laure913 |
Edité par - Laure913 le 14 oct. 2006 11:40:48 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 12:00:05
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Luzre: cela rajouterait des frais supplémentaires.....
je ne comprends pas le rapport avec Juillet et Aout.
concernant le délai de15 jours pour les RAR conservés à la Poste, il ne faut pas penser uniquement "copropriété".....
si vous ne prenez pas vos précautions soit pour faire suivre votre courrier, soit pour faire relever votre boite aux letteres, vous pourriez vous retourver avec des probèmes avec le trésor public en cas de non réponse à leur RAR....(ADT, redressement fiscal...)
Une bonne précaution est de s'organiser en cas d'absence supérieure à 15 jours |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 12:09:34
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Citation :
Initialement entré par nefer
Luzre: cela rajouterait des frais supplémentaires.....
je ne comprends pas le rapport avec Juillet et Aout.
Moi je prends mes vacances en juin ou septembre 
concernant le délai de15 jours pour les RAR conservés à la Poste, il ne faut pas penser uniquement "copropriété".....
si vous ne prenez pas vos précautions soit pour faire suivre votre courrier, soit pour faire relever votre boite aux letteres, vous pourriez vous retourver avec des probèmes avec le trésor public en cas de non réponse à leur RAR....(ADT, redressement fiscal...)
Une bonne précaution est de s'organiser en cas d'absence supérieure à 15 jours
Effectivement je suis d'accord dans ces cas là mieux vaut donner une autorisation permanente à un tiers et lui laisser vos clés.
En tous cas pas à la gardienne de la copro car elle a détourné du courrier pris des clés laissées dans la boite aux lettres et faire une visite "guidée" de l'appart
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Cordialement
Laure913 |
Edité par - Laure913 le 14 oct. 2006 12:13:36 |
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