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 Sujet  |
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tililou
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 22 sept. 2006 : 17:25:17
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Bonjour,
J'ai trouvé la maison de mes rêves il y a presque 2 mois - le compromis est en attente.
En effet, la moitié de l'habitation n'est pas au cadastre - construite sans permis de construire.
L'ancien propriétaire a commencé à agrandir un mas en 1989 sans demander de permis. Un arrêt de la cour d'appel l'a condammé à la démolition en 1990.
Le chef de bureau du contentieux pénal à la DDE a attesté que l'arrêt a été executé (??). La commune l'a assigné pour non execution des travaux de demolition prescrit et pour avoir procede à de nouvelles constructions illicites.
En 1999, par jugement du tribunal de grande instance, la commune a été condamné et ces demandes ont été rejetté, la preuve n'étant pas faite des faits reprochés au propriétaire.
En 2000, l'ancien propriétaire a vendu à celui qui nous vend aujourd'hui.
Bref, le cadastre présente la moitié des surfaces habitables. La mairie "ne connait pas l'existence de l'habitation" sur ce terrain situé en zone 1na.
Que puis-je faire pour mettre la situation en règle?
Soi, peut-on d'une façon ou d'une autre faire mettre au cadastre les surfaces construites dans l'illégalité ci-dessus énoncées?
Comment faire pour que ces surfaces - ainsi que la piscine - soit reconnu par la mairie?
Quels sont les risques en cas d'achat dans ces conditions.
Je suis "désespérée", cette maison me plait réellement.
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merci
tililou |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 18:07:05
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ou comment acheter un bien irrégulier non régularisable  !!!
3 ans après les faits, aucun risque d'être condamné pénalement à démolition... en revanche, une certitude : ce batiment, en l'état actuel des règles, sera vite impossible à entretenir : pas de travaux d'entretien de toiture ou de rénovation de façade, JAMAIS !
Donc, même sans condamnation pénale, la maison sera démolie... par le temps !
Le cadastre, qui sert uniquement de base fiscale, n'a aucune importance dans l'affaire: il suffit de demander un formulaire H1 au fisc pour que le bien retrouve une valeur -et une surface- fiscale cohérente avec sa réalité... Cette régularisation, exclusivement fiscale donc, ne régularise pas le bien au regard des règles de l'urbanisme...
Jetez un oeil à ça et à ça et il y en a plein des comme ça !
Donc, FUYEZ: le rêve va vite devenir cauchemar... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 19:12:16
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Même Julien Courbet ne pourra rien pour vous.
Vous êtes en train de vous faire escroquer.
FUYEZ !! |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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tililou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 11:23:46
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Merci de votre réponse, mais je vous avoue que j'aimerai voir un peu plus loin.
Si la zone passe en une zone constructible, ne pourrons nous pas demander une régularisation?
Un nouveau plu se prépare pour début 2007. Qui a les capacités de faire des propositions de changement de destination d'une zone?
Avons nous une chance en allant rencontrer le maire ou autre personne de pouvoir?
Merci de m'indiquer si cette voie pourrez déboucher?
Citation :
Initialement entré par wroomsi
ou comment acheter un bien irrégulier non régularisable !!!
3 ans après les faits, aucun risque d'être condamné pénalement à démolition... en revanche, une certitude : ce batiment, en l'état actuel des règles, sera vite impossible à entretenir : pas de travaux d'entretien de toiture ou de rénovation de façade, JAMAIS !
Donc, même sans condamnation pénale, la maison sera démolie... par le temps !
Le cadastre, qui sert uniquement de base fiscale, n'a aucune importance dans l'affaire: il suffit de demander un formulaire H1 au fisc pour que le bien retrouve une valeur -et une surface- fiscale cohérente avec sa réalité... Cette régularisation, exclusivement fiscale donc, ne régularise pas le bien au regard des règles de l'urbanisme...
Jetez un oeil à ça et à ça et il y en a plein des comme ça !
Donc, FUYEZ: le rêve va vite devenir cauchemar...
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merci
tililou |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 15:02:08
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Citation :
Initialement entré par tililou
Merci de votre réponse, mais je vous avoue que j'aimerai voir un peu plus loin.
Si la zone passe en une zone constructible, ne pourrons nous pas demander une régularisation?
siCitation :
Un nouveau plu se prépare pour début 2007. Qui a les capacités de faire des propositions de changement de destination d'une zone?
proposer : toute personne s'exprimant lors de l'enquête publiqueCitation :
Avons nous une chance en allant rencontrer le maire ou autre personne de pouvoir?
le maire ne suffira pas: c'est le conseil municipal qui décidera, en mettant en balance sa réélection l'année suivante !Citation :
Merci de m'indiquer si cette voie pourrez déboucher?
oui, tout peut déboucher...
quel est le motif actuel d'inconstructibilité ?
la zone de vos rêves est-elle à proximité de zones constructibles ou construites ou est-elle perdue au milieu de la steppe ?
qu'est ce qui ressort du diagnostic élaboré dans le cadre de la démarche PLU de la commune ?
en fonctions des réponses à ces questions, vous apprécierez mieux le potentiel de chance que la classification du terrain évolue dans un sens favorable... mais tant qu'une règle n'est pas validée/votée/non annulée, moi, je ne parie pas une roupie de sansonnet, et, d'ici là, vous aurez du prendre votre décision d'achat...
à vous de voir !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tililou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 21:37:07
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Merci de votre attention.
Quelques précisions par rapport à vos remarques/
L'extrait de règlement de la zone 1NA dit dans l'article 1 "occupations et utilisations du sol admises:
L'extension mesurée des batiments existants sans changement de destination."
Or, il s'agit bien d'extensions, puisqu'à la base, apparaissent au cadastre deux batiments. Les habitations existantes aujourd'hui sont effectivement en extension de ces batiments.
D'autre part,lorsque vous dite "toute personne s'exprimant lors de l'enquête publique"...
Est-ce valable si la personne - en l'occurrence nous - n'habite pas la commune?
Le terrain concerné est voisin d'une vigne et d'un terrain à l'abandon. Mais il est dans un coin extreme de la zone 1NAb. Derrière, à 500m environs, il existe une zone residentielle qui appartient à la commune voisine. Devant, c'est une vaste zone 1NAb comprenant vignes et terrains nus - remarque: ca et là quelques autres habitants isolés vraisemblablement dans la même situation que nous.
Enfin, un peu plus bas une zone d'activités que le PLU 2007 prévoit d'étendre, ce qui l'aménera à 300m de l'autre coté e la route.
Pour le reste, nous pensons demander un rendez-vous avec le Maire et/ou l'adjoint en Urbanisme, pour leur exposer notre cas et entendre ce qu'ils en pensent.
Vous qui semblait être un spécialiste, quel est votre avis?
cordialement, |
merci
tililou |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 22:18:04
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Citation :
Initialement entré par tililou
Merci de votre attention.
Quelques précisions par rapport à vos remarques/
L'extrait de règlement de la zone 1NA dit dans l'article 1 "occupations et utilisations du sol admises:
L'extension mesurée des batiments existants sans changement de destination."
Or, il s'agit bien d'extensions, puisqu'à la base, apparaissent au cadastre deux batiments. Les habitations existantes aujourd'hui sont effectivement en extension de ces batiments.
certes, mais s'agit-il d'extension d'habitations... ou d'extensions de batiments agricoles, en tous cas, notés comme tels à l'urbanisme (oubliez le cadastre, sans valeur en terme de destination et de régularité pour l'urbanisme...)Citation :
D'autre part,lorsque vous dite "toute personne s'exprimant lors de l'enquête publique"...
Est-ce valable si la personne - en l'occurrence nous - n'habite pas la commune?
c'est vrai que le commissaire enquêteur vous écoutera avec un peu moins d'attention... Cependant, si vous défendez bien votre projet, en termes de cohérence urbanistique avec le reste du PLU évidemment, il pourrait pencher en votre faveur, sans que cela engage bien sur la commune à le suivre sur ce point.Citation :
Le terrain concerné est voisin d'une vigne et d'un terrain à l'abandon. Mais il est dans un coin extreme de la zone 1NAb. Derrière, à 500m environs, il existe une zone residentielle qui appartient à la commune voisine. Devant, c'est une vaste zone 1NAb comprenant vignes et terrains nus - remarque: ca et là quelques autres habitants isolés vraisemblablement dans la même situation que nous.
ce que vous décrivez ressemble furieusement à de la zone d'habitat diffus en périphérie éloignée d'une bourgade... Très agréable pour l'habitant mais abominable pour la collectivité, sauf exploitation agricole bien sur ( je me fais l'avocat du diable exprès dans le cadre d'une révision de POS formant PLU...). C'est en effet couteux en infrastructures de réseaux, couteux en utilisation de surface alors que l'objectif de densification du bati est maintenant prioritaire pour protéger les paysages, couteux pour l'environnement car créateur de trajets automobiles, etc...Citation :
Enfin, un peu plus bas une zone d'activités que le PLU 2007 prévoit d'étendre, ce qui l'aménera à 300m de l'autre coté e la route.
Pour le reste, nous pensons demander un rendez-vous avec le Maire et/ou l'adjoint en Urbanisme, pour leur exposer notre cas et entendre ce qu'ils en pensent.
Vous qui semblait être un spécialiste, quel est votre avis?
cordialement,
Je ne suis pas spécialiste, j'apprends beaucoup au contact de ce forum.
La rencontre avec les élus semble la bonne solution... mais sachez bien que les promesses n'engagent que ceux qui les recoivent et gardez en tête qu'actuellement, ces constructions irrégulières ne sont pas régularisables de façon certaine...
Il me semble que l'achat devra impérativement rester suspendu à une clause d'annulation en cas de refus d'un PC de régularisation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tililou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 19:42:31
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Bonjour,
J'ai donc rencontré l'adjoint en ubanisme. Pour lui, quoiqu'il en soit on ne peut pas nous demander de détruire les constructions illégales: il y a prescription. Bon ça c'est donc sure.
Quant au cas de la catastrophe naturelle qui pourrait détruire une partie de la maison, il n'y aurait pas de problème pour reconstruire dans ces conditions. Pour lui, c'est autorisé sur toute zone.
Est-ce certain cela?
Par contre, toujours selon l'adjoint, le reglement de la zone 1NA autorise bien les extensions, mais ne précise rien quant aux surfaces existantes. De fait un PC de régularisation ne pourra pas être accepté. De même aucune extension n'est possible.
Selon le Directeur du service - présent lors de l'entretien - la seule façon de dormir tranquille est de nous appuyer sur le jugement du tribunal qui a condamné la Mairie. Il doit rechercher les doc en archives.
Bon d'accord, mais ça ne répond pas à la question: nous achetons ces surfaces, avec plans et photos justificatfs. La Mairie ou autre décide de nous exproprier, a qu'elle valeur rachètera-t'elle, la valeur de l'existant ou la valeur du terrain nu?
Avez-vous une réponse?
D'autre part, peut-être quelque chose de positif. Le nouveau PLU (prevu pour debut 2007) changera la zone en NA avec une autorisation d'extension de 20 m2. Si nous demandons alors un PC ou une DT pour agrandir à ce moment, nous fournissons les plans de l'actuelle et les plans du projet. Est-ce que cela ne pourrait pas régulariser la situation une fois pour toute?
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merci
tililou |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 20:02:08
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Si la mairie rachète, elle rachètera au prix que lui indiquera le service des domaines... A priori au prix du terrain non constructible.
Si un PC de régul est accordé avec le nouveau PLU, ben ce sera régularisé "une fois pour toutes"... sinon vous n'aurez que vos yeux pour pleurer. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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