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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 22 sept. 2006 : 21:52:16
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Bonsoir,
Je viens de recevoir de mon syndic les charges à payer
pour la période du 01/04/05 au 31/03/06 :
il y ait inscrit : avec des sommes "débit".
- solde du dernier relevé
- frais sommation art 19
- frais transmis à l'huissier
- Mtre .... Affaire M.
- Bordereau hypothèque légale
- dossier transmis à l'avocat
Le problème, c'est que le syndic ne m'a jamais envoyé les relevés de charge à payer pour les 1er et 2 ème trimestre.
D'ailleur, je n'ai jamais reçu de lettre de relance ni de contact
par huissier ????
Si j'avais reçu le relevé de charge comme d'habitude je l'aurais réglé comme d'habitude.
Au pire en cas d'oubli de réglement, du 1er trimestre au minimum j'aurais eu une relance. MAIS RIEN de reçu, ni même de relance pour le 2ème trimester !!!
Je ne comprends pas ce qui se passe et ce que signifie tout ça ?
La faute est - elle bien au syndic qui ne pas envoyé les relevés de
compte de charge à payer avec aucune relance ?
Que puis je faire ?
merci de votre aide.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 23:18:42
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Depuis quand occupez vous cet appartement ?
En d'autres termes, avez vous emménagé pendant la période en question ?
Si oui, avez vous notifié votre changement d'adresse au syndic par LRAR ?
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 09:56:16
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Je suis entré dans cet appartement depuis 2001 et avec le même syndic.
Il m' a toujours envoyé les relevé de charges que je j'ai toujours payé. Mais pour le 1er et 2 ème trimestre rien reçu.
Pourtant j'ai bien reçu la convocation à l'assemblée générale de Septembre.
J'ai rien reçu pour la relance ni pour la sommation !!
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 10:26:19
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| Peut-être aurait-il fallu vous en inquiéter avant, en lui téléphonant en demandant pourquoi vous ne recevez rien, vous auriez eu votre réponse en quelques minutes et cela aurait évité ce problème... |
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 11:48:04
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Les charges sont envoyés tous les 3 mois,et je ne scrute pas la boîte
aux lettre tous les 3 mois et c'est vrai que j'aurais peutêtre du les contacter mais un oubli ça peut arriver.
Le problème c'est que suite au non paiement des charges du 1er trimestre, rien : aucune relance ou sommation.
Pour les charges du 2ème trimestre aussi.
En général le syndic n'oubli pas souvent d'envoyer les charges.
Qu'il oubli celle du 1er OK mais aussi celle du 2 ème ça fait beaucoup d'oubli tout de même !! Et en plus il accèlère la procédure sans aucun courrier de relance ni d'huissier ??
Et dans so,n crontrat, il y a bien des relances avant sommation.
Aussi que veut dire "Bordereau hypothèque légale".
ET qu'est ce qui peut m'arriver maintenant si je paie tout ou une partie.
Là j'ai bien reçu, les charges que je vais payer mais pour les autres frais est ce qur je peux me retourner contre le syndixc sur la manière d'avoir géré ce dossier.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 14:28:00
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Bien que votre syndic ne fait qu’appliquer la loi (article 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965), je trouve qu’il y va un peu fort, d’autant plus que dans son contrat vous précisez qu’il y a bien des relances avant sommation, essayer de trouver un terrain d’entente avec lui à ce sujet, la méthode est discutable, surtout qu’une mise en demeure doit se faire obligatoirement par lettre recommandée AR, et pensez à veiller à ce que la mainlevée de votre hypothèque soit faite.
Si vous possédez une protection juridique, demandez leur si la procédure de votre syndic qui mène à ce « Bordereau hypothèque légale » est bien conforme à la loi.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 23 sept. 2006 14:30:31 |
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 19:31:51
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J'ai vu le président du consiel syndical, selon lui il y aurait une erreur du syndic.
Je vais faire un courrier au syndic. Pouvez vous me donner votre avis :
Madame,
J’ai eu la désagréable surprise de constaté sur le compte de charges pour la période du 01/04/05 au 31/03/06 qu’une procédure est en cours contre moi et pour laquelle vous me demandé de régler les frais.
Je suis d’autant plus surpris de la manière dont se déroule cette procédure car
je ne suis pas du tout au courant de cette procédure et elle semble bien avancée ( 20/09/2006 - bordereau d’hypothéque légale, dossier transmis avocat ). Je n’ai reçu de xxxx aucune relance, aucun courrier ni lettre recommandée.
Si cette procédure concerne un retard de règlement, je pense quand un copropriétaire tarde à payer ses règlements, comme l’indique votre contrat, il y a plusieurs relances. Je n’ai jamais reçu de relance de xxxx.
Sur le compte de charges, à la date du 11/07/06, apparaît des frais de sommation.
Je n’ai jamais reçu de xxxx concernant cette sommation ni courrier, et ni lettre recommandée.
Le solde du dernier relevé fait apparaître un débit de 1405.01 euros.
Je vous signale que je n’ai jamais reçu de xxxx les comptes de charges du 1er et 2 ème trimestre ainsi qu’un quelconque appel de fond. Et aussi aucune relance de retard de paiement.
Depuis le 21/12/05 ( compte de charges 4ème trimestre), aucune correspondance reçue de xxxx jusqu’au courrier du 8/09/2006 pour la convocation à l’assemblée générale du 28/09/2006.
Je suis dans mon appartement depuis Juillet 2001 et j’ai toujours reçus les comptes de charges et réglé ces derniers sans aucun retard.
Je vous retourne avec ce courrier un chèque CCP n° xxxx pour le règlement du solde du dernier relevé soit 1405.01 euros.
J’ai pris contact avec le président du conseil syndical pour l’informer de mon cas.
J’attends de votre part des explications au sujet de cette procédure et des frais demandés.
Je voudrais comprendre ce qui s’est passé.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 20:05:05
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Vous pouvez rajouter ce texte de loi pour appuyer vos dires.
Je suis d’autant plus surpris de la manière dont se déroule cette procédure car je ne suis pas du tout au courant de cette procédure et elle semble bien avancée (20/09/2006 - bordereau d’hypothèque légale, dossier transmis avocat). Je n’ai reçu de xxxx aucune relance, aucun courrier ni lettre recommandée, comme le prévoit l’article 19-2 de la loi :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire ». |
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 21:13:42
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Je vais aussi contacté demain l'assistance jurique du CE de mon employeur pour avoir son avis
et peutêtre l'ADIL.
Si non mon objectif est de réglé le solde du dernier relevé mais pour les frais de procédure
il faudrait montrer la faute du syndic dans la gestion de cette procédure. S'il a fait des erreurs qu'il les assume tout seul.
Comment puis je faire et quelles sont mes chances ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 22:17:12
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| Envoyez votre lettre recommandée AR à votre syndic et sans une réponse positive de sa part, faite appel à l’assistance juridique de votre employeur qui prendra en charge votre affaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 23:12:15
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La mise en demeure avant inscription hypothécaire doit être délivrée par huissier.
Il n'est pas difficile de vérifier les conditions de délivrance de cet acte dont le syndic doit détenir le second original.
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 11:48:43
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j'ai contacté l'assistance juridique de mon employeur.
Globalement, payer les charges dues ( ce que je vais faire ).
Mais pour les charges du à la procédure, ce ne serait pas à moi de les payer dans leur intégralité, ce ne serait pas au syndic sans décision de justice de dire qui doit payer ces frais.
Si quelqu'un aurait plus d'info sur ce sujet ?
Aussi mon syndic m'a dit que l'huissier est venu mettre un courrier dans la boîte au lettre, mais moi je n'ai rien eu !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 13:28:17
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Pour l'huissier, il faut voir l'acte et les mentions de délivrance. Pas d'autre solution.
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 13:40:55
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Mais concernant les frais de procédure que me demande le syndic, est ce à moi de tout payer
ou une certaine partie.
Dans son contrat c'est à la charge du débiteur. par rapport à la loi est ce légal ?
Une partie de ces frais ne doit-elle pas être mise à la charge de la copropriété ?
frais sommation art 19
- frais transmis à l'huissier
- Mtre .... Affaire M.
- Bordereau hypothèque légale
- dossier transmis à l'avocat
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 18:23:42
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Du nouveau concernant ce dossier pour lequel je voudrais un avis :
Il semble que je n'ai pas reçu les charges 1er et 2ème trimestre et les appel de travaux à cause de l'adresse de destination. Cependant jusqu'au charge 4 ème trimestre je recevais les charges pour la même adresse.
Le syndic a fait des relances par courrier mais rien dans la bôite au lettre. Le facteur ( qui nous ne connaissait peutêtre pas ? ) devant l'ambiguité ne distribuait pas le courrier. Car mon numéro d'adresse c'est le 2 et sur le courrier il y avait 2/16 comme numéro ( dans la résidence ca va du hall 2 au 16 ).
Idem pour le recommandé avant de transmettre l'affaire à l'huissier. J'ai appelé le service contentieux du syndic, le recommandé leur avait été retourné par la poste avec la mention : destinataire inconnu.
Ensuite il ont entamé la procédure ...
Je pense que le syndic a une certaine responsabilité dans la gestion de cette provédure car quand il a reçu son retour de recommandé avec destinataire inconnu,il aurait du avant de lancer la procédure vérifier pourquoi ce retour négatif de la poste ou bien contacter le gardien de l'immeuble pour plus d'info ( qui m'aurait contacté ... ). Son argument est : trop de dossier recouvrement à gérer ...
Je reconnais que quand les charges du 1er ne sont pas arrivé, j'aurais du appelé mais un oubli ça peut arriver. Tout de manière comme il y avait retard s'il n'y avait pas eu un problème de numéro d'adresse, j'aurais reçu les relances.
Aussi, je leur ai signalé que suite au passage du l'huissier il n'y avait rien dans la boîte au lettre. Le service contentieux me dit qu'il avait du déposer un courrier mais moi jje n'ai rien eu.Le srvice contention m'a dit par téléphone que l'huissier s'etait déplacé, constaté mon sur la boite au lettre mais ne me dit s'il a déposé quelque chose.
A partir de ces éléments j'ai dit au syndic qu'il a une responsabilité dans la gestion de cette procédure et me propose de prendre en charge les frais de transmission à l'avocat ainsi que la levée d'hypothèque.
Il va plus étudier le dossier pour voir une éventuelle dimunition des autres frais.
Il ne veut pas prendre en charge tous les frais.
Que pensez vous de sa proposition ?
Si avait fait attention au retour négatif de la poste sur le recommandé, il n'y aurait cette procédure. Je pense qu'il devrait prendre en charge/en partie les frais de dossier de
l'huissier et de la dmane d'hypothèque. Votre Avis ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 21:02:40
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Si le syndic est d'accord, sautez sur l'arrangement car le syndic n'a pas qualité d'investigateur !
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 18:48:02
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Encore du nouveau !!
Suite appel du service contentieux, les frais de procédure sont imputés de la manière suivante avant de m'etre facturé :
- frais sommation art 19 --> frais direct du syndic.
- frais transmis à l'huissier --> frais direct du syndic.
- Mtre .... Affaire M. --> facture de l'huissier au syndic.
- Bordereau hypothèque légale --> frais direct syndic pour préparation dossier pour hypothèque.
- dossier transmis à l'avocat --> frais direct du syndic pour préparation du dossier à transmettre à l'avocat.
En fait, ce service me dit que l'hypothèque n'a pas encore été demandée et que le dossier n'a pas été transmis à l'avocat.
Cependant, il facture leur frais de traitement de ces 2 parties ( hypothèque et avocat ).
En "temps que geste commercial" il m'enlève les frais :
- dossier transmis huissier
- Bordereau hypothèque légale
- dossier transmis à l'avocat
il reste maintenant à ma charge :
- frais sommation art 19
- Mtre .... Affaire
Qu'en pensez vous ? Pouquoi ne pas m'avoir supprimer aussi les frais facturé par l'huissier au syndic et qui me sont répercutés ?
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 21:04:54
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abmeg,
Ne pensez-vous pas que le syndic à sa part de responsabilité ???
De 2001 à 2005 il vous a bien envoyé les comptes charges à la bonne adresse.
Pourquoi cette erreur d'adresse maintenant ?
Sa responsabilité me paraît pour le moins engagée !
L'huissier par ailleurs lorsqu'il ne trouve pas le résident dépose le dossier en Mairie.
Il est vrai que vous auriez dû vous inquiéter plus tôt.
Mais il semble que votre syndic n'est pas blanc-blanc par ailleurs il avait l'air de vous réclamer des frais avant même qu'ils aient été occasionnés !
bizarrerie. Vote syndic n'a pas dans son contrat mission de visiter la copro au moins 1 fois par mois ? A cette occasion une petite visite cordiale pouvait s'imposer avant d'entreprendre la grosse artillerie.
Un bon syndic c'est aussi cela et le Conseil syndical qu'a t-il fait?
Dans ma copro lorsqu'un copropriétaire ne paie pas ces charges avant d'arriver à une situation intenable une visite de courtoisie arrange bien souvent les choses.
Un bon conseil s'implique et recherche les raisons qui ont fait que...
Nous sommes à deux trimestres ! et le conseil! le syndic! cet état de fait a échappé ?
Où est le contôle de la gestion ?
Par ailleurs un bon syndic sur une telle situation peut prendre conseil auprès du Président avant même de lancer une telle action
G.G
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 22:23:55
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Citation :
Initialement entré par G.G
abmeg,
Ne pensez-vous pas que le syndic à sa part de responsabilité ???
De 2001 à 2005 il vous a bien envoyé les comptes charges à la bonne adresse.
Pourquoi cette erreur d'adresse maintenant ?
Sa responsabilité me paraît pour le moins engagée !
L'huissier par ailleurs lorsqu'il ne trouve pas le résident dépose le dossier en Mairie.
Il est vrai que vous auriez dû vous inquiéter plus tôt.
Mais il semble que votre syndic n'est pas blanc-blanc par ailleurs il avait l'air de vous réclamer des frais avant même qu'ils aient été occasionnés !
bizarrerie. Vote syndic n'a pas dans son contrat mission de visiter la copro au moins 1 fois par mois ? A cette occasion une petite visite cordiale pouvait s'imposer avant d'entreprendre la grosse artillerie.
Un bon syndic c'est aussi cela et le Conseil syndical qu'a t-il fait?
Dans ma copro lorsqu'un copropriétaire ne paie pas ces charges avant d'arriver à une situation intenable une visite de courtoisie arrange bien souvent les choses.
Un bon conseil s'implique et recherche les raisons qui ont fait que...
Nous sommes à deux trimestres ! et le conseil! le syndic! cet état de fait a échappé ?
Où est le contôle de la gestion ?
Par ailleurs un bon syndic sur une telle situation peut prendre conseil auprès du Président avant même de lancer une telle action
G.G
bonsoir G.G
Certes, un syndic peut faire cela et aller voir perso les coproprietaires debiteurs !
Mais cela demande du temps, un temps precieux que le syndic devrait utiliser à visiter la copro et non aller faire causette avec les debiteurs !
Je vais personnellement voir les debiteurs chez eux , lorsque les debiteurs ne repondent pas à mes relances lettres simples ou recommandées.
Souvent, je peux vous le garantir, cela ne solutionne pas les problemes et le belles paroles devant moi ne sont pas suivies d'effet !
J'ai alors malheureusement recours à la procedure contentieuse classique..........
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abmeg
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 10:19:10
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c'est ça que je ne comprend pas : est ce normal qu'il facture par exemple le bordereau hypothèque alors que l'hypothèque n'a pas été posée.
ces frais sont pour la constitution du dossier d'hypothèque.
Aussi, je leur parlerais des frais d'huissier à verser à l'huissier
que je pense qu'il devrait prendre en charge car si le syndic avait
mieux géré le retour de recommandé avec la mention "destinataire inconnu" avant de passer par l'huissier il pouvait se rapprocher du gardien ou du conseil syndical.
Ce soir on a une assemblée générale, je vais en parlé au président du conseil syndical juste avant.
Si non pour l'adresse, est que c'est au syndic de s'assurer de la bonne adresse car il me dit que l'adresse vient du notaire suite à la vente et qu'il n'on pas obligation de recherche de la bonne adresse.
En faite mon numéro d'adresse c'est 2 rue jean .... Sur le courrier
du syndic, il y a 2/16 rue jean ..
J'ai toujours reçus leur courrier avec le numéro 2/16, mais cette fois là le facteur n'a pas chercher à comprendre.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 12:54:25
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Bien souvent lorsqu'un préposé des P etT est remplacé au pied levé il y a quelques petites difficultés.
Pour répondre à air jordan il est vrai que le syndic ne peut se permettre de courir en personne derrière des copro qui sont débiteurs.
Mais le C.S lors de ses réunions peut, dans le contrôle de sa gestion se tenir informé et c'est son rôle.
Savoir si les charges sont payées et si d'éventuels problèmes, y sont liés auquel cas, ne pas attendre 6 mois en l'occurence puis, d'engager une action judiciaire.
Le C.S aurait dû être tenu au courant. Celui-ci aurait pu accomplir une action de médiation.
Le C.S devrait connaître les copropriétaires
Le contrôle de la gestion du C.S c'est aussi cela
Georges |
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procedure sur erreur du syndic-pa de compte charge
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