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 Sujet  |
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chamol
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 25 sept. 2006 : 18:37:25
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Bonjour,
J'ai lu avec grand intérêt vos divers posts s'agissant des problèmes liés aux aménagements des combles. En ce qui me concerne, je suis un récent propriétaire d'une maison qui dispose d'un grenier avec plancher en bois existant mais pas d'ouverture. Suite à la consultation des documents en mairie (PC d'origine notamment), il apparait qu'aucune SHOB (ni de SHON d'ailleurs) n'est déclarée pour cet espace, et ce d'autant plus que sur les plans, les combles sont représentés avec une charpente type fermette (non aménageable). J'en déduis donc que les modifications ont été effectuées par des anciens propriétaires postérieurement au dépôt du PC d'origine (datant de 1987-1988). Dans la mesure où je souhaite "aménager" cet espace, je vais naturellement installer des ouvertures type v...x. A cet égard, et si ma compréhension est bonne, je serai dans mon bon droit (!) de ne déposer qu'une DT et non pas un PC dans la mesure où la SHOB (et SHON plus de 20m2 car hauteur > 1m80) du grenier existait déjà avant mon acquisition....Pour ce faire, il conviendrait que je mentionne en SHOB + SHON existante(s) les surfaces totales reportées dans le PC d'origine plus celles du grenier (évaluées sous ma responsabilité ou dois-je passer par un professionnel ?) et rien en création de surface.
Dans la partie "description des travaux" de la DT (ou autre partie à définir..) est-il utile d'expliquer, outre le projet des ouvertures, pourquoi les surfaces reportées sont différentes de ceux que la mairie possédent et pourquoi il n'y a pas de création de surface ?? Sinon, doit-on joindre en annexe un courrier explicatif (type déclaration sur l'honneur concernant la situation du 'grenier' au moment de l'acquisition = présence plancher + charpente modifiée + antériorié estimée à plusieurs années) ???
Merci d'avance pour vos précieux conseils...
Chamol
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 19:16:52
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le problème, en fait, c'est que vous avez acheté une construction irrégulière puisque le PC accordé n'a pas été mis en oeuvre régulièrement par votre prédecesseur... Vous avez donc racheté, avec le batiment, l'irrégularité.
Existe-t-il un certificat de conformité ?
Si oui, je dirais "bingo" : il appartenait à l'administration, pour l'instruire correctement, de vérifier que la construction était conforme au PC. Vous envoyez avec votre DT Vélux un photo des combles sans fermettes pour dire qu'il n'y a pas de création de SHOB (règle du PC) ni de SHON (règle du COS).
Si non, il va falloir régulariser... si c'est régularisable (le COS est-il ou pas en limite ?). Une DT ne suffira sans doute pas, à moins de jouer sur deux points : d'une part, il y a prescription administrative au bout de 10 ans pour ce type d'irrégularité, d'autre part la commune s'en moque peut-être éperduement (!).
Qu'est-ce qui vous gêne dans le PC de régularisation exactement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chamol
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 22:10:16
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Wroomsi,
Citation :
le problème, en fait, c'est que vous avez acheté une construction irrégulière puisque le PC accordé n'a pas été mis en oeuvre régulièrement par votre prédecesseur... Vous avez donc racheté, avec le batiment, l'irrégularité.
Existe-t-il un certificat de conformité ?
A vrai dire, je ne pense pas dans la mesure où il existe effectivement un certificat de conformité (cela suppose, dixit la mairie, une visite sur place...). Non, tout laisse à croire que les modifications de la charpente ont été effectuées postérieurement à l'émission dudit certificat sans déclaration administrative préalable.
Citation :
Si non, il va falloir régulariser... si c'est régularisable (le COS est-il ou pas en limite ?). Une DT ne suffira sans doute pas, à moins de jouer sur deux points : d'une part, il y a prescription administrative au bout de 10 ans pour ce type d'irrégularité, d'autre part la commune s'en moque peut-être éperduement (!).
Qu'est-ce qui vous gêne dans le PC de régularisation exactement ?
Je n'ai aucun problème de COS. J'ai de la marge...Je souhaite simplement corriger la situation. Cependant, la préparation d'un PC est plus lourde qu'une DT. Je veux faire au plus simple...seulement peut être que simplicité ne rime pas avec efficacité ?
Selon vous une solution serait de joindre à ma DT des photos du grenier ?
OU bien peut-être qu'il n'y a aucune raison de vouloir régulariser ?
Merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 23:43:34
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Je pense qu'il vaut toujours mieux régulariser, notamment parce que la DT Vélux peut être refusée au titre de l'irrégularité de la SHOB des combles !, jusqu'à 10 ans après les travaux de création de SHOB...
Alors, si pas de pb de COS comme vous l'indiquez et pas de pb de seuil des 170m nécessitant archi, je pense que le PC est à peine plus compliqué à remplir que la DT...
Qu'en pense Laurent, grand maitre ès SHON/SHOB/combles ?... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 21:59:04
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Citation :
Initialement entré par chamol
Bonjour,
J'ai lu avec grand intérêt vos divers posts s'agissant des problèmes liés aux aménagements des combles. En ce qui me concerne, je suis un récent propriétaire d'une maison qui dispose d'un grenier avec plancher en bois existant mais pas d'ouverture. Suite à la consultation des documents en mairie (PC d'origine notamment), il apparait qu'aucune SHOB (ni de SHON d'ailleurs) n'est déclarée pour cet espace, et ce d'autant plus que sur les plans, les combles sont représentés avec une charpente type fermette (non aménageable).
Vous avez donc acheté une maison en situation d'illégalité.
Citation :
J'en déduis donc que les modifications ont été effectuées par des anciens propriétaires postérieurement au dépôt du PC d'origine (datant de 1987-1988).
Je dirais plutôt que les travaux ont certainement été fait à la construction, ni vu ni connu, et que le certificat de conformité fut accordé tel quel. En effet, les certificats sont accordés depuis une visite "de l'extérieur". Difficile alors de constater qu'il y a un plancher dans le comble !
Citation :
Dans la mesure où je souhaite "aménager" cet espace, je vais naturellement installer des ouvertures type v...x. A cet égard, et si ma compréhension est bonne, je serai dans mon bon droit (!) de ne déposer qu'une DT et non pas un PC dans la mesure où la SHOB (et SHON plus de 20m2 car hauteur > 1m80) du grenier existait déjà avant mon acquisition....
C'est surtout que vous ne faites que mettre des vélux dans votre comble non aménageable, ce qui est votre droit le plus stricte.
Citation :
Pour ce faire, il conviendrait que je mentionne en SHOB + SHON existante(s) les surfaces totales reportées dans le PC d'origine plus celles du grenier
Oui, car il ne faudrait pas vous rendre coupable d'une fausse déclaration.
Citation :
(évaluées sous ma responsabilité ou dois-je passer par un professionnel ?)
Vous pouvez la calculer vous même.
Aidez vous de mon éclairage sur le sujet.
Citation :
et rien en création de surface.
Exact.
Citation :
Dans la partie "description des travaux" de la DT (ou autre partie à définir..) est-il utile d'expliquer, outre le projet des ouvertures, pourquoi les surfaces reportées sont différentes de ceux que la mairie possédent et pourquoi il n'y a pas de création de surface ??
On pourrait être tenté de vous conseiller de ne pas soulever le lièvre à la place du chasseur.
Mais ce serait un mauvais conseil.
Citation :
Sinon, doit-on joindre en annexe un courrier explicatif (type déclaration sur l'honneur concernant la situation du 'grenier' au moment de l'acquisition = présence plancher + charpente modifiée + antériorié estimée à plusieurs années) ???
Merci d'avance pour vos précieux conseils...
Le problème est que la prescription administrative de la création de plancher sans PC n'existe pas.
Il faut que vous déposiez un PC de régularisation.
Vous allez déclarer créer la SHOB de votre grenier (et aussi y placer des vélux).
La mairie va instruire ce PC et vous l'accorder puisque vous êtes large en SHON constructible. Vous obtiendrez ensuite un certificat de conformité couvrant l'ensemble des travaux et régularisant ainsi la maison.
Citation :
Chamol
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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chamol
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 09:56:03
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Merci beaucoup à vous deux pour ces réponses et conseils judicieux.
Même si plus contraignant (et encore que d'après Wroomsi ), je conviens qu'il est dans mon intérêt de déposer un PC de régularisation avec création surface plancher SHOB + SHON du grenier et d'y glisser tous mes projets d'ouverture...A ce propos, dois-je également faire figurer sur ce PC la création et la pose d'un escalier (bois) entre l'étage et le grenier (à la place d'une trappe-escalier escamotable)?
Selon toute vraisemblance (notamment car aucun pb de shon constructible en l'espèce), je devrais obtenir in fine un certificat de conformité par la mairie et tout sera en ordre.
Dans le cadre de la préparation de ce PC de régularisation, me conseilleriez-vous de discuter du problème en amont avec le service urba de la mairie ("jouant cartes sur table")ou silence radio ?
De même s'agissant de l'instruction du PC et de l'émission du futur certificat de conformité, est-il utile de proposer à la mairie de visiter sur place l'ensemble de la maison (exterieur + intérieur) avant et après travaux ?
Merci encore..
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 10:12:51
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Citation :
Initialement entré par chamol
Merci beaucoup à vous deux pour ces réponses et conseils judicieux.
Même si plus contraignant (et encore que d'après Wroomsi ), je conviens qu'il est dans mon intérêt de déposer un PC de régularisation avec création surface plancher SHOB + SHON du grenier et d'y glisser tous mes projets d'ouverture...A ce propos, dois-je également faire figurer sur ce PC la création et la pose d'un escalier (bois) entre l'étage et le grenier (à la place d'une trappe-escalier escamotable)?
sauf si la taille de la trémie augmente, ce qui diminuerait la SHOb de qques cm2, ça, ça n'est que de la roupie de sansonnet !Citation :
Selon toute vraisemblance (notamment car aucun pb de shon constructible en l'espèce), je devrais obtenir in fine un certificat de conformité par la mairie et tout sera en ordre.
Dans le cadre de la préparation de ce PC de régularisation, me conseilleriez-vous de discuter du problème en amont avec le service urba de la mairie ("jouant cartes sur table")
oui, c'est toujours mieux à mon avis, mais moi, c'que j'en dis...Citation :
ou silence radio ?
De même s'agissant de l'instruction du PC et de l'émission du futur certificat de conformité, est-il utile de proposer à la mairie de visiter sur place l'ensemble de la maison (exterieur + intérieur) avant et après travaux ?
idem: la bonne volonté est toujours récompensée !Citation :
Merci encore..
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 11:02:26
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Citation :
Initialement entré par chamol
Merci beaucoup à vous deux pour ces réponses et conseils judicieux.
Même si plus contraignant (et encore que d'après Wroomsi ), je conviens qu'il est dans mon intérêt de déposer un PC de régularisation avec création surface plancher SHOB + SHON du grenier et d'y glisser tous mes projets d'ouverture...A ce propos, dois-je également faire figurer sur ce PC la création et la pose d'un escalier (bois) entre l'étage et le grenier (à la place d'une trappe-escalier escamotable)?
Oui, bien sur.
Et dans le calcul de votre SHOB du comble, vous ne compterez pas la trémie (2m2 en moins).
Citation :
Selon toute vraisemblance (notamment car aucun pb de shon constructible en l'espèce), je devrais obtenir in fine un certificat de conformité par la mairie et tout sera en ordre.
Oui.
Citation :
Dans le cadre de la préparation de ce PC de régularisation, me conseilleriez-vous de discuter du problème en amont avec le service urba de la mairie ("jouant cartes sur table")ou silence radio ?
Mouhai, l'intêret...
VOus allez régulariser quelque chose d'illégal.
Qui viendrait vous le reprocher ?
Pour ma part, je déposerais mes dossiers sans consultation préalable.
Je ne ne consulte jamais les services avant de déposer un PC.
De toutes façons, comme beaucoup sont surchargés, ils trouvent toujours une des bricoles à reprocher au dossier pour obtenir 1 mois de délai d'instruction supplémentaire...
Citation :
De même s'agissant de l'instruction du PC et de l'émission du futur certificat de conformité, est-il utile de proposer à la mairie de visiter sur place l'ensemble de la maison (exterieur + intérieur) avant et après travaux ?
Inutile de leur proposer verbalement. Votre demande de certificat écrite est là pour ça.
Ensuite, la mairie fera ce qu'elle juge bon, mais il est peu probable qu'elle vienne controler in situ.
Citation :
Merci encore..
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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chamol
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 10:04:47
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OK, reçu 5 sur 5
Merci pour vos bons conseils.
Bonne journée
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