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priori
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625 réponses |
 Posté - 26 sept. 2006 : 15:17:56
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Un rapport d'audit effectué par une société d'expertise comptable pour le compte de la Caisse de Garantie d'un syndic professionnel, précisant que toutes les copropriétés gérées par ce syndic...."sont en compte séparé"......apporte-t-il la preuve irréfutable que ces
différentes copropriétés fonctionnent en "compte séparé" ????
MERCI!!!
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 16:52:18
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Si Universimmo crée un prix de la meilleure question pour 2006, on pourra inscrire celle ci dans la sélection
On aimerait pouvoir répondre OUI, mais il est difficile de le faire. Il est bien certain qu'en haut lieu on a considéré pendant un certain temps les " comptes individualisés " comme des comptes séparés. C'est pourquoi j'ai indiqué ailleurs que c'est en toute bonne foi que des syndics l'ont redit ensuite devant des assemblées;
iL me semble que maintenant la situation est claire. Je ne trahis aucune confidentialité en indiquant que dans la volume III du Juris classeur copropriété M. Jacques Laporte, conseiller du Président d'un groupe important de gestion immobilière, dresse un tableau limpide de la gestion des fonds du syndicat (Fascicule 250 n° 75 et suivants). Il en résulte que le compte séparé est ouvert au nom du syndicat et que le compte individualisé est une des variantes du compte unique ouvert au nom du syndic.
Il écrit en n° 76 : " L'attention ds copropriétaires doit être attirée par le syndic sur le fait que le compte individualisé n'est nullement un compte séparé, qu'il s'agit d'une modalité du compte unique devant comme telle avoir été votée par l'assemblée générale et avec toutes les conséquences juridiques et financières en résultant ".
Peut-on mieux faire ? La réponse est négative quand on précise qu'à la suite M. Laporte rappelle les obligations relatives à la dispense d'ouvrir un compte séparé.
On peut donc affirmer que tous les cabinets liés à ce groupe sont bien et dûment informés.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 22:07:08
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Il n'y a pas si longtemps que cela (3 ans en fait comme le temps passe vite), j'ecoutais parler Mr Laporte sur les bancs d'un amphi.
Cheres etudes de droit !
Ce monsieur est une autorite dans le domaine de la copro, mais il n'est pas certain que le groupe pour lequel il travaille "communique" aussi clairement que lui.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 00:45:57
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Vous auriez pu avoir Bergel aussi !
M. Laporte ne se camoufle pas. Sa fonction figure clairement en tête de l'étude du Juris classeur.
Il n'empêche que par chez vous il vaut mieux pour les parisiens musarder à Renecros qu'aller au charbon dans les assemblées 
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air jordan
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2724 réponses |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 23:12:38
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JPM, air-jordan, vous êtes très gentils....mais je n'ai pas fait d'études de droit!
Ma question, en fait, m'a été "inspirée", par la phrase que j'ai lue dans le PV de notre dernière AG. Notre Syndic, a affirmé que nous avions un compte séparé.....d'ailleurs l'audit...etc
Pourtant, je sais très bien qu'il n'en est rien, nous n'avons pas de compte séparé!
J'ai tout essayé! Maintenant, je vais attendre les 3 mois, délai pendant lequel notre syndic devrait ouvrir un compte séparé.
Mais que faire après? Payer mes charges, par virement? Envoyer la photocopie du PV à la banque? contacter mon contentieux juridique? Comment savoir s'il a ouvert un compte séparé? Le conseil syndical, selon moi, a toujours pleine confiance dans le Syndic! Il y a un membre qui sait très bien que j'ai raison: étant l'assureur de notre copropriété, il connaît forcément l'intitulé du compte. En AG, j'ai longuement insisté sur le fait que l'intitulé du compte devrait être: Syndicat des copropriétaires de la résidence X. Or, sur la feuille accompagnant le PV, le Syndic a demandé à ce que l'on libelle les chèques au profit de "Résidence X"
A noter que la Caisse de Garantie n'est pas la FNAIM.
A noter également, que notre Syndic....n'est pas un naîf:il connait très bien la différence entre un compte individualisé et un compte séparé! Il a été pris au piège lorsque le président du CS lui a dit: "bon,puisque vous dîtes qu'il y a un compte séparé, nous allons remplacer le mot: individualisé par séparé"....mais la situation doit être toujours la même à la banque! Il doit attendre, espérant que je suis maintenant tranquillisée! |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 03:46:38
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Citation :
Initialement entré par priori
Un rapport d'audit effectué par une société d'expertise comptable pour le compte de la Caisse de Garantie d'un syndic professionnel, précisant que toutes les copropriétés gérées par ce syndic...."sont en compte séparé"......apporte-t-il la preuve irréfutable que ces
différentes copropriétés fonctionnent en "compte séparé" ????
MERCI!!!
NON !!!!! Et d'abord ce rapport d'audit c'est l'AG qui a donné l'autorisation de le faire sur présentation de la note d'honoraires de l'expert (art. 44-4°D) ? Ou bien c'est le syndic qui le paiera de sa poche ?
LE SEUL DOCUMENT FIABLE en la matière, pour savoir où sont déposés les fonds du Syndicat, est la convention d'ouverture de compte déposée à la banque.
Le reste c'est du bla-bla... Surtout les experts agissant pour le compte des syndics !!! Aucune fiabilité : au contraire !
SYNDICS ET EXPERTS COMPTABLES :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0906/abus836.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/avril04.htm
L’enquête de l’ARC sur le compte séparé en copropriété est téléchargeable à l’adresse : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0905/separe.PDF
Ce n''est pas la Caisse de Garantie qui couvrira les actes délictuels faits par le syndic mais son assurance RCP : c'est à elle qu'il faut s'adresser et à la DGCCRF.
Bon exemple pour imposer le compte séparé dans une copropriété et ne pas laisser les fonds sur le compte unique du syndic :
»que le procédé délictueux mis en oeuvre par Jean Mathieu et les époux DE SA ressort d’une part des documents découverts par le SRPJ au cours de la perquisition effectuée au cabinet Mathieu et du cahier de caisse, de la main de celui-ci, retraçant l’ensemble des opérations de retraits en espèces d’un montant de 2 244 450 francs entre le mois de mai 1988 et de février 1992 et la ventilation des sommes ainsi retirées en espèces du compte unique ouvert au nom du cabinet Mathieu à la banque Bonasse entre les sommes remises aux époux DE SA et celles conservées par Jean Mathieu à son bénéfice exclusif ;
REJETTE le pourvoi ;
Ainsi jugé et prononcé par la Cour de Cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ;
Etaient présents aux débats et au délibéré, dans la formation prévue à l’article L.131-6, alinéa 4, du Code de l’organisation judiciaire : M. Gomez président, M. Soulard conseiller rapporteur, M. Schumacher conseiller de la chambre ;
Avocat général : M. Launay ;
Greffier de chambre : Mme Krawiec ;
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;
Décision attaquée :cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, 5ème chambre 1998-01-13
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXRXCX1999X03X06X00837X051
Pour en faire bon usage.... |
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 04:01:28
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Citation :
Initialement entré par priori
Le conseil syndical, selon moi, a toujours pleine confiance dans le Syndic! Il y a un membre qui sait très bien que j'ai raison: étant l'assureur de notre copropriété, il connaît forcément l'intitulé du compte.
Le CS qui trimballe le syndic sur la chaise à porteur, on connaît !
Quant à l'assureur, ne comptez pas sur lui. Bien que CS, il est en mauvaise position pour ne pas révéler ce qu'il sait. Il devrait démissionner du CS ou être révoqué. Car il peut être mis en cause !
En général, il ne faut pas compter sur ceux qui pourraient vous tendre la perche car ils sont des 2 côtés de la barrière et ne parlent pas. Ils ne peuvent être juge et partie. C'est comme ça !!
Et je connais même une copro où un expert-comptable commissaire aux comptes est propriétaire de ses bureaux, où un membre de sa famille y a également un appartement, et qui ne dit rien tout en sachant que le syndic est un maffieux. Il reçoit ses charges comme tout le monde !!! Il ne peut rien dire car il travaille pour beaucoup de syndics de sa ville et qu'il sait que tous "bricolent" !!!
Et son commerce en pâtirait !!! Excellent, non ? |
VW |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 04:13:30
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Il n'y a pas si longtemps que cela (3 ans en fait comme le temps passe vite), j'ecoutais parler Mr Laporte sur les bancs d'un amphi.
Cheres etudes de droit !
Ce monsieur est une autorite dans le domaine de la copro, mais il n'est pas certain que le groupe pour lequel il travaille "communique" aussi clairement que lui.
Et le groupe en question est FONCIA. Il y a également M. VIOLLET (c'est ça ou un nom similaire ?) l'ex directeur de LAMY, et je ne sais plus qui... mais ça me reviendra... Entouré d'une bonne équipe FONCIA !!! |
VW |
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priori
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625 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 10:50:34
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Virginia W, merci, merci à tous! Comme vous avez raison, hélas! Ce membre du CS exerce sa profession, dans toutes les résidences de la petite ville! Dans notre résidence, l'appartement...n'est même pas à son nom!
Oui, lorsque je suis allée vérifier les factures (je ne fais pas partie du CS et je ne veux pas en faire partie...dans les conditions actuelles!), donc, lorsque je suis allée à l'agence vérifier les comptes, j'ai demandé, suivant les conseils des "cracks" d'universimmo, à voir la convention d'ouverture du compte. La secrétaire, après avoir téléphoné au syndic!, m'a répondu, celà ne fait pas partie des documents comptables! De toute façon, j'ai bien vu que nous avions un compte pivot, que l'on trouvait une seule facture pour plusieurs copropriétés, j'ai vu l'intitulé du compte Sarl X (syndic)Nous avons subi pas mal de "pressions", voiture rayée, le CS très gentil , brusquement, nous demandant de faire partie de leur groupe!?!etc...etc... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 17:42:39
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L'arrêt cité par Virginia, déjà vu sur le site, n'a rien à voir avec la question posée.
La question de priori vise le rapport de contrôle effectué par un expert comptable pour le compte du garant financier (banque ou caisse) du syndic. Cet expert comptable est mandaté par le garant et payé par lui. Le but de la mission est de vérifier qu'il n'existe pas de risque pour la garant ou, s'il en existe un, d'aviser à ce qu'il faut faire.
Dans le rapport l'expert comptable indique en particulier comment le syndic gère les fonds des syndicats : tout en compte unique, tout en compte séparé ou moitié moitié.
Il est évident que tout syndic mis en possession d'une copie du rapport, - c'est la règle -, peut se prévaloir de la mention indiquant que tout est géré en compte séparé pour rassurer sa clientèle.
On peut penser que désormais, il n'y aura plus d'ambiguité à propos de ce genre d'attestations. Pour le passé, il n'est pas impossible qu'en toute bonne foi des experts comptables aient retenu comme comptes séparés des comptes individualisés.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 22:31:22
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Citation :
Initialement entré par JPM
On peut penser que désormais, il n'y aura plus d'ambiguité à propos de ce genre d'attestations. Pour le passé, il n'est pas impossible qu'en toute bonne foi des experts comptables aient retenu comme comptes séparés des comptes individualisés.
Relisez bien mes réponses JPM et surtout :
SYNDICS ET EXPERTS COMPTABLES :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0906/abus836.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/avril04.htm
L’enquête de l’ARC sur le compte séparé en copropriété est téléchargeable à l’adresse : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0905/separe.PDF
Le rapport d'un expert comptable sur la fiabilité du compte séparé n'a aucune valeur. Seule la convention d'ouverture du compte séparé au nom du Syndicat et fiable !
Quant à l'arrêt il a très bien sa place pour faire comprendre aux copropriétaies l'intérêt qu'ils ont à décider d'avoir un compte séparé au nom de leur Syndicat !
Ps : pour l'ex directeur de LAMY, il me semble qu'il s'agit de M. VOLLET. |
VW |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 17:26:46
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Je réponds à ma question
J'ai fait mon enquête, Virginia W et JPM.
Compte tenu que dans le PV de l'AG était noté le nom de l'Expert-Comptable chargé de l'audit pour le compte de la Caisse de Garantie de notre Syndic, je lui ai téléphoné!
Je n'ai cité ni le Syndic, ni la Caisse de garantie, ni mon nom.
J'ai demandé à mon intervenant:" lorsque vous effectuez un rapport d'audit pour le compte d'une caisse de Garantie et que vous indiquez que la résidence X a un compte "séparé", celà signifie-t-il que cette résidence à un compte séparé au sens bancaire du terme?"
"Non, m'a-t-il répondu?, celà ne veut pas dire que la Résidence X a forcément un compte "séparé". Nous marquons séparé, lorsque la Caisse de Garantie nous dit: compte séparé! Il n'entre pas dans nos attributions de vérifier les comptes du Syndic!"
Voilà! Mais notre Syndic s'est servi de ce document pour essayer de prouver que nous avions un compte "séparé"!
J'ai alors dit:" Monsieur le Syndic, si nous avions un compte séparé, vous ne toucheriez pas des intérêts sur les avoirs du Syndicat!"
Ma phrase a alors fait réagir plusieurs personnes et le doute a commencé à s'installer! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 18:21:13
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Bonsoir,
Ce sujet revient souvent sur le site et tous le Universimmonautes savent ou devraient savoir que le " compte séparé " est de droit.
Si le SDC a un compte unique il ne peut avoir été ouvert que par décision de l'AGO et le PV doit en faire mention.
C'est la seule preuve à apporter.
Après ,tout le reste n'est que du bla-bla avec tous les inconvénients qui en résultent.
François |
Salutations
François |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 17:45:13
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Oldman24, OK, je sais ce qu'est un compte séparé, grâce d'ailleurs, en majeure partie aux uinautes: JPM, gédéhem, vous et tous les autres
Le problème c'est que le Syndic affirme depuis toujours,que nous avons un compte "séparé". Or ce n'est pas vrai!
Copropriétaire depuis 2 ans maintenant, j'ai réussi à récupérer les 5 derniers PV d'AG. Dans ces PV, le Syndic se maintient en faisant voter pour un compte "individualisé". Tous les copropriétaires sont persuadés qu'ils ont un compte "séparé"!
J'ai mis une résolution à l'ordre du jour de l'AG, AG qui a eu lieu, il y a 3 mois exactement. J'ai souligné le fait qu'un compte "individualisé" n'était pas un compte "séparé". En réponse, le Président de l'AG a fait remplacer le terme "individualisé" par "séparé", dans le contrat de syndic et dans le PV.
Nous avons reçu le PV qui reflétait tout à fait les débats.
Trois mois se sont écoulés depuis cette AG. Maintenant, logiquement, le Syndic aurait dû nous ouvrir un compte séparé à la banque!
Mais, je ne sais comment m'y prendre! Dois-je téléphoner à la Banque, lui demandant carrément si un compte séparé a bien été ouvert dans son établissement, au nom de notre syndicat?
Elle risque de refuser de me répondre!
Si je puis me permettre, comment feriez-vous?
Merci de votre aide
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 18:23:11
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Citation :
Initialement entré par priori
Mais, je ne sais comment m'y prendre! Dois-je téléphoner à la Banque, lui demandant carrément si un compte séparé a bien été ouvert dans son établissement, au nom de notre syndicat?
Elle risque de refuser de me répondre!
Sans doute mais qui ne risque rien n'a rien, essayez toujours.
En revanche je doute qu'ils vous répondent par tél, à votre place je me déplacerais ou j'enverrai un courrier.
Le plus simple pour vérifier si ce compte séparé est bien ouvert serait de faire partie du CS à qui le syndic ne peut refuser de transmettre les documents qui le prouveront (convention d'ouverture de compte par exemple), ou alors demandez au CS de le faire, mais j'ai cru comprendre que vous n'êtes pas très écouté...
J'avoue ne pas saisir pourquoi vous ne voulez pas faire partie du CS, même si vous êtes en conflit avec les autres car cela pourrait faire avancer vos démarches beaucoup plus vite que votre action en tant que simple copropriétaire .
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 09:21:01
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Merci, pimpon! Je sais, je devrais faire partie du Conseil Syndical, mais cette copro est à 600kms de ma résidence principale!
Et j'estime que, pour être membre du CS, il faut être sur place, où pas très loin!
Si j'étais membre du Conseil Syndical, je prendrais mon travail très à coeur! Surveillant les entreprises, voyant le temps qu'elles ont passé dans l'immeuble...Je commencerais par faire retirer au Président du Conseil Syndical, son horrible store rouge et jaune! Je ne supporterais pas de voir notre homme d'entretien aller travailler dans l'agence du Syndic, pour afficher... les ventes d'appartements...etc! Me comprenez-vous?
Si, un jour , on change de Syndic....et que je suis toujours de ce monde, alors là, j'essaierai d'aller plus souvent là-bas et je m'investierai dans ce travail!
J'adore celà, mais j'ai beaucoup de choses à apprendre et je suis timide , mine de rien! Si nous avons un Syndic réglo et "qui ne ment pas", celà sera déjà bien différent; OK?
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 10:54:21
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Bonjour,
Il ne suffit pas de savoir ce qu'est un " compte séparé".
Ce qu'il fallait faire était de constater la nullité de plein droit du contrat de mandat de votre syndic, lequel vous mêne en bateau, puisque selon ce que vous dites vous n'avez pas décidé ,au cours d'une AGO, que vous renonciez au "compte séparé" , au nom de votre SDC, et que vous décidiez de laisser à ce sympathique syndic le soin d'ouvrir un "compte unique", sous une appellation trompeuse.
D'ailleurs ,si vous aviez eu un " compte séparé" des honoraires supplémentaires auraient été facturés, selon la bonne habitude, et vous en auriez vu la trace- même à 600 km-, dans votre comptabilité. |
Salutations
François |
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priori
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625 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 16:52:57
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oldman24,je ne suis dans la copro que depuis 2 ans, ce qui fait que je n'ai eu connaissance des 5 derniers PV, que juste avant la dernière AG!
Le Syndic, à l'AG de 2001, les a fait voter pour un compte "individualisé". Je n'étais pas présente, et pour cause!
Depuis, pas de résolution sur ce sujet! Mais, à la lecture du contrat de syndic, on peut lire: compte "individualisé", compte "pivot",l'ensemble de ces fonds pourront produire intérêts, acquis au Syndic!
J'ai donc bien fait de ne pas me lancer dans une procédure!OK?
A la dernière AG, j'avais porté une résolution: "ouverture d'un compte séparé au nom du Syndicat des copropriétaires de la résidence X, un compte individualisé n'est pas un compte séparé (jurisprudence du....)"
Tout le monde a voté "pour", le PV en porte trace, le contrat de Syndic a été rectifié!
Maintenant, il y a 3 mois que l'AG a eu lieu, maintenant seulement je peux agir! Encore faudrait-il que je sois sûre que le Syndic, n'a pas maintenant ouvert ce compte!
D'où mon interrogation sur l'audit de l'expert-comptable! Bon, je sais maintenant, que ce rapport d'audit ne prouve rien!
J'ai appelé la banque....du syndic! "Quel est le no de compte du SDC
résidence X?....je voudrais faire un virement!"
Réponse:" voyez votre Syndic!"
J'ai fait l'âne! J'ai téléphoné au Syndic:" je voudrais vous payer par virement, pourriez-vous me donner notre no de compte?"
"OUI, Oui,nous vous envoyons un RIB".
Ce matin, dans ma boîte à lettres, le RIB!!!
Exactement, le même qu'il y a 3 mois!
Même no de compte, même intitulé à savoir:
Mr(nom du syndic)"résidence X"
adresse du syndic!
Apparemment, le syndic n'a pas fait ouvrir de compte séparé! à moins que, ayant repéré mon nom, il me prépare....un guet-apens!  |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 01:01:14
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pourquoi ne demandez-vous pas tout simplement au syndic par LRAR la convention d'ouverture du compte séparé dont il est question au PV de l'AG du ......? ou faire passer la demande par le CS ?
si pas de réponse après 2 LRAR, vous serez fixé
et pourrez lancer votre procédure en annulation de mandat...
lrar du genre : je suis très surpris de constater que le rib qui m'a été envoyé le ....., soit plus de 3 mois après l'AG, n'est pas celui du compte séparé qui, selon l'article .....de la loi du ...., aurait du être ouvert par vos soins suite à la résolution n° ...
Je souhaiterai donc recevoir la convention d'ouverture de compte de ................etc...... |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 12:47:39
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Pimpon, merci! vous avez raison!
C'est ce que m'a conseillé mon contentieux juridique, hier en fin d'après-midi!
Voyez ce que j'ai indiqué, dans le sujet: compte unique ou compte séparé....que j'ai sorti de dessous les fagots! |
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