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Après dix ans de hausse continue des prix de l'immobilier, le nombre de Français capables d'acheter un logement devrait en toute logique se tarir. D'autant que l'endettement des ménages atteint déjà des sommets. 2006 sera-t-elle la dernière année de croissance ? Les observateurs sont de plus en plus nombreux à le prédire, mais certains professionnels restent persuadés que les besoins sont encore importants.

Revenir à un marché normal ", voilà ce que souhaite le ministre du Logement, Jean-Louis Borloo, qui se félicitait récemment devant des députés de pouvoir enfin " desserrer l'étau " grâce à sa politique de relance de la construction. Les 410.000 mises en chantier de l'an dernier devraient en effet être dépassées cette année avec 430.000 logements démarrés, un record. " Les prix de vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible depuis 1999 ", affirme son ministère. Après une croissance cumulée de 120 % depuis 1997, la pause est-elle enfin en vue ? Quand le moindre deux-pièces vaut au minimum 120.000 euros en ville et le double à Paris, elle serait en tout cas bienvenue. En mars, le rythme de progression annuelle était encore de 14,5 % d'après l'Insee et, à fin juin, de 8 % d'après la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim).

Pour Marc Touati, responsable des études économiques chez Natexis Banque Populaire, inutile de tourner autour du pot, il y a bien une bulle immobilière : " Les valeurs ont bondi de 110 % au cours des sept dernières années, quand le PIB n'a progressé que de 35 %, soit un écart de 1 à 4 entre la valeur réelle, c'est-à-dire la richesse créée dans l'Hexagone augmentée de l'inflation, et la valeur financière. Or, en 1991, année de déclenchement de la précédente crise immobilière, cet écart n'atteignait que... 3,5. " La plupart des observateurs sont moins affirmatifs, mais ils sont de plus en plus nombreux à prévoir une certaine modération des prix et, pourquoi pas, une baisse l'an prochain. Le Bipe (Bureau d'informations et de prévisions économiques) parie ainsi sur une progression limitée à 6 % cette année et sur un premier recul de 4 % en 2007.

Pourtant, la Commission bancaire lance un avertissement. " .L'assouplissement persistant des conditions d'octroi des prêts, notamment par de moindres exigences d'apport personnel, conjugué à des marges très faibles, pourrait avoir des effets négatifs sur la solvabilité des ménages et sur la situation financière des établissements, dès lors que les conditions du marché immobilier ou de taux d'intérêt ne seraient plus aussi favorables qu'actuellement ", mettait en garde en juin Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France. Dépassant 134 milliards d'euros l'an dernier, les crédits à l'habitat ont enregistré une croissance annuelle de l'ordre de 20 % depuis 2003. " On atteint des niveaux équivalents aux prêts accordés... avant la dernière crise ", constate avec malice un ancien promoteur.

La durée des prêts s'allonge


Jusqu'à présent, les banques sont restées sourdes aux avertissements. François Drouin reconnaît toutefois que ses équipes voient passer de plus en plus de dossiers " limites ". De fait, les Français n'ont jamais été aussi endettés. De moins de 50 % du revenu disponible brut, leur taux d'endettement est passé à 65 %, un plus haut historique. Est-on entré dans une zone de danger ? " J'ai vendu à une femme de quarante-deux ans qui s'est endettée sur plus de vingt ans, c'est fou ! ", raconte ce jeune commerçant parisien qui vient de céder son studio dans un quartier populaire du 18e arrondissement. Bien des transactions n'auraient pas été possibles sans l'allongement de la durée des prêts. Elle atteint désormais 17,9 années en moyenne et trois ans de plus pour un primo-accédant, déclare le Bipe, qui a étudié les dossiers du courtier en ligne Empruntis.com. Quant à l'apport personnel, il ne représenterait plus que 11,1 % du montant de la transaction, contre 14,7 % trois ans auparavant, alors même que le taux d'intérêt médian affiché par Empruntis ne s'élève qu'à 3,6 %. Cependant, souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, le taux d'effort reste compris entre 25 % et 30 %, " un niveau élevé mais acceptable ".

Acceptable si les taux demeurent modérés. Gilles Moëc, économiste à la Banque de France, juge en effet pour sa part que " le marché est tendu et présente des caractéristiques proches de celles observées à la veille du retournement du cycle immobilier au début des années 1990 ". La capacité d'achat est sérieusement érodée : elle ne serait plus que de 48,5 m2 pour les primo-accédants, contre 59 m2 en 2000, selon l'indicateur national mis au point par le Crédit Foncier et l'Essec.

Qu'arriverait-il en cas de hausse des taux d'intérêt ? Les banquiers se veulent rassurants. En France, l'essentiel de l'endettement est encore à taux fixe. Et les systèmes de prêts à taux variables prévoient un recul de la date d'échéance de l'emprunt plutôt qu'une hausse de la mensualité. Enfin, la tradition n'est pas de prêter sur la valeur du bien, mais sur une caution, si bien que, à l'inverse des pays anglo-saxons, le marché français est protégé des aléas financiers. Il n'empêche, au regard d'une situation de l'emploi encore bien fragile, les Français sont peut-être moins endettés que les Anglais, mais pas forcément mieux armés, souligne Patrick Artus, économiste en chef chez CDC Ixis. Le risque de taux est encadré, mais les aléas de la vie - divorce, maladie, chômage - échappent au scoring des banques. " En cas d'imprévu, les ménages n'ont guère de réserves ", s'alarme Marc Touati.

Une " crise sociologique "
Hormis la désolvabilisation des ménages, la situation actuelle est cependant bien différente de celle de 1991. A l'époque, la spéculation était alimentée par les promoteurs et marchands de biens, qui faisaient tourner le marché à toute vitesse, anticipant des loyers astronomiques et pariant sur une reprise de l'inflation, qui ne s'est pas produite. Les attentes étaient particulièrement irréalistes dans l'immobilier de bureaux. Aujourd'hui, les loyers dans le tertiaire sont sages, tandis que la flambée dans le résidentiel a été alimentée par les besoins réels de la population. " Il y a une crise sociologique du logement, les besoins ont été longtemps sous-évalués, ce qui explique la robustesse de la demande. Par exemple, chaque divorce peut être converti en un besoin de 0,7 logement supplémentaire ", explique François Drouin.

" Nous ne sommes pas sur un marché de spéculateurs, mais d'utilisateurs ", répètent à l'envi les acteurs du secteur. En 1990, ce sont les professionnels et leurs banques qui portaient le risque, aujourd'hui, ce sont les ménages. " Mais c'est pire, ironise Marc Touati, une crise du logement est bien plus grave qu'une crise du bureau. " Pour Alain Béchade, président d'Atisreal, il n'y a pas de quoi dramatiser : " Les économistes s'inquiètent de la baisse du taux d'épargne, mais le logement est bien un placement et donc jamais les Français n'ont autant épargné. " Si les prix baissent, les particuliers n'auront qu'à faire le dos rond et attendre.

Essoufflement de la demande
Un marché d'utilisateurs, des crédits à taux fixe, un endettement plutôt modéré par rapport aux pays voisins, des risques bancaires faibles, des besoins non satisfaits, le marché français serait-il d'airain ? Tant que les taux d'intérêt resteront bas, notamment les taux longs qui bénéficient de l'abondance de liquidités mondiales à la recherche de placements, il n'est pas déraisonnable de parier sur un simple refroidissement. Les professionnels n'en souhaitent pas moins que la Banque centrale européenne modère ses ardeurs en matière de relèvement de taux.

Quoi qu'il en soit, la demande devrait s'essouffler, car les prix atteints excluent de nombreux candidats à l'achat, tandis que les amateurs de défiscalisation, qui ont investi dans des logements locatifs, ont sans doute déjà fait le plein. Les prix seraient alors tirés à la baisse. Ce que souhaitent, d'ailleurs, de nombreux acteurs. " Ce qui compte pour la croissance économique, c'est le nombre de transactions ", rappelle Gilles Moëc. Car, aujourd'hui, il n'y a guère de risque systémique lié à un surendettement des ménages, mais bien des risques sociaux, du fait de l'exclusion des jeunes de l'accès au logement. Ce qui, à terme, peut coûter très cher à la collectivité.

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